住宅性能等级等级划分问题

为了使房地产开发企业根据住宅市场的实际需求，有针对性地开发建设多样化的、不同风格的和不同档次的商品住宅，以供消费者选择，需要对住宅的性能划分等级。商品住宅按照规定的程序确定了性能等级就意味着该住宅的性能达到了一定的水平，为住宅的销售创造了便利条件。

住宅性能等级是按照住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能的定性、定量指标综合确定的。有关的定性、定量指标需要制定住宅性能评定方法和标准，由于制定这类标准的技术性和政策性都很强，难度也比较大，需要组织各方面的专家研究论证，必要时还需要进行科学研究和测试验证，短期内出台正式标准还很困难，因此拟分两步走。第一步，首先组织制定住宅性能评定方法和指标体系，选择试点示范小区的商品住宅进行试评工作，以便取得经验，同时组织有关单位开展科研课题的研究工作。第二步，在住宅性能认定试点工作取得实践经验和科研成果的基础上，组织制定住宅性能评定方法和标准。

为了便于分级管理，对商品住宅的性能划分为3A、2A、1A三级。

1A是实用性住宅

2A是舒适性住宅

3A是高舒适性住宅

住宅性能认定的主要内容

1.适用性能/包括单元平面.住宅套型,建筑装修.隔声性能.设备设施.无障碍设施

2.安全性能/包括结构安全.建筑防火.燃气及电气设备安全.日常安全防范措施和室内污染控制

3.耐久性能/包括结构工程.装修工程.防水工程.管线工程.设备和门窗

4.环境性能/包括用地与规划.建筑造型与色彩.绿地与活动场地.室久噪声与空气污染.水体与排水系统.公共服务设施和智能化系统

5.经济性能/包括节能.节水.节地.节材

商品住宅的评审结果，经认定委员会审批和由各级建设行政主管部门发布后，由各级认定委员会向房地产开发企业颁发认定证书和认定标志，并将认定标志镶贴在被认定的住宅上。一方面，由第三方验证该住宅性能达到了一定的水平这种形式，可以提高房地产开发企业的信誉和知名度，激励开发企业不断地提高住宅的技术含量和功能质量，把我国的住宅建设提高到新的水平；另一方面，使住宅消费者放心地选择购买自己满意的合适的住宅，避免由于住宅市场的不规范使消费者的利益受到损害，并可以减少住宅交易中的民事纠纷。所以说，通过这种形式能够达到较好的经济效益和社会效益。

认定证书和认定标志的规格和式样在全国应当是统一的，需要由全国住宅性能认定委员会统一制作和管理。

本《管理办法》一旦批准、发布，还需要组织制定一系列配套的规章和制度，例如商品住宅性能评定方法和指标体系（拟第二步制定方法和标准）；评审委员会和认定委员会的章程；住宅性能检测方法等规定。

商品住宅性能评定方法和指标体系是借鉴《小康住宅示范小区综合成果验收量化指标体系》的经验，采用指标体系的框架和专家打分方法。"评定方法和指标体系"将《管理办法》第三章所列的安全性能、适用性能、耐久性能、环境性能和经济性能五种性能分别评审。每种性能按照该性能的项目及其内容评分，3A级各种性能分值均为100分，五种性能总计500分；2A、1A级的适用性能为200分，安全性能、耐久性能为100分，三种性能合计400分。

商品住宅性能等级根据住宅性能评定方法和指标体系确定，即不同级别的住宅所要评审的性能内容有所不同。考虑到3A级住宅的档次较高，应具有一定的引导性、时代性和超前性，对其性能要求的标准比较高，评审的内容较多。2A级、1A级住宅的面广量大，对其性能的要求以满足消费者实用、便利为目标，评审的内容较3A级住宅少。3A级住宅性能评审内容主要包括住宅的安全性能、适用性能、耐久性能、环境性能和经济性能；2A级、1A级住宅性能评审内容主要包括住宅的安全性能、适用性能和耐久性能。不同级别的住宅按照不同的标准评审，对住宅的性能进行综合评审打分，以应达到的合格标准分值来判断被评审的住宅是否达到相应等级。

住宅性能标准的保证是由住宅小区的规划设计和住宅建筑设计共同完成的。所以在小区规划时，应对不同类型的住宅的性能标准首先掌握要求，之后在规划设计时予以全面贯彻落实。我国"2000年小康住宅产业工程研究"是国家重点科研项目，在其子项小康示范小区研究中提出了"住宅性能标准"，并作为验收小康示范小区的评价标准。住宅质量是住宅商品化、市场化的关键。所以当前"住宅性能标准"是开发商、居住者、管理者、规划师、建筑师都十分关注的标准。2100433B

住宅经济性能，是指在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能。

住宅经济性能 （residential building economy），在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能。2100433B

住宅耐久性能 （residential building durability），住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。

住宅耐久性能 （residential building durability），住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。