住宅全装修评价标准起草人

“住宅全装修”最近又成为建筑装饰行业的热议话题之一。据了解，本月内，山东、浙江、海南、四川等地接连发文，推进住宅全装修和成品住宅交付。特别是浙江省，半年多的时间里连发3个文件推进住宅全装修，力度之大可见一斑。

根据住建部给出的定义，住宅全装修是指在住宅交付使用前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕。其中，给水排水、燃气供应、通风与空调、照明供电及智能化等系统基本安装到位；厨房、卫生间等基本配套设备部品完备，使住宅具备基本使用功能。

因此，对于建筑企业来讲，只要具备相应建筑装修装饰专业承包资质，推行住宅全装修实在是一大利好。

各地文件密集出台

日前，在住建部召开的全国装配式建筑工作现场会上，上海市住建委再次提出，自2017年起，外环线以内城区新建商品住宅实施全装修的比例要达到100%，其他地区达到50%。

据了解，上海对于全装修提出政策要求，并非个案，浙江、山东等省(市)也都对住房全装修提出了要求。带装修房趋势看起来不影响市场价格，实际上全装修直接影响成本，而开发商的成本将最终体现在价格上。

12月3日，山东省政府网站发布《关于转发省住房城乡建设厅山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案的通知》(鲁政办字〔2016〕211号)，要求大力推广住宅精装修，推进土建装修一体化，推广精装房和装修工程菜单式服务。2017年，设区城市新建高层住宅实行全装修；2020年，新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

12月7日，浙江省住建厅召开新闻发布会，公开解读《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》，明确住宅全装修实施范围为各市、县(市、区)中心城区，出让或划拨国有土地上的新建住宅，推行全装修，实现成品交房。

12月9日，海南省下发《关于继续落实“两个暂停”政策，进一步促进房地产市场健康发展的通知》，要求从2017年7月1日起，各市(县)商品住宅项目全部实行全装修。

12月11日，成都市城建委官网发布《成都市建设行业大气污染防治十条措施》。文件要求，从2017年起，将成品住宅建设要求纳入土地出让建设条件，大力发展成品住宅。2020年底，成都中心城区、高新区和天府新区新建商品住宅中成品住宅比例要达到80%。

开发商变相涨价途径或堵

因为毛坯房的存在，让开发商在装修这个环节有很多“技巧”可循。比如，叫价1万元/平方米，真正交易时以各种名义带上装修，每平方米直涨近一倍，而且又不将涨价部分写入合同。再比如，以“买房送装修”的名义吸引顾客，其实装修部分另有条件，或者赠送B级装修，却以A级装修的价格增加在买房款里。据了解，近年来，还有“装修团购费”等名目各异的定房收费、营销收费。

一直以来，通过毛坯房变相涨价逃避房管局监管的情况很多，开发商的手段也层出不穷，但普通购房者则叫苦不迭，不仅实际花的钱更多了，得到的装修品质还不一定好。

但现在，多个城市都在要求住房100%全装修，相信这也会在更多城市得到普及。此后开发商变相涨价的途径会被堵住，房地产价格市场会变得更合理。至少，此举对房价是会有一定正面影响的。

企业须提升产品质量迎接竞争

买了毛坯房，那就需要装修，但就因为装修经常引发各种矛盾，资源浪费、环境污染、噪音扰民、效率低下、建筑安全隐患等问题也备受诟病。毛坯房的存在，已经不符合国家对于住房要提升消费品品质的要求了。

另一方面，装修房对于消费者来说也更省时、省事，选择还很多。在瑞和家品牌战略发布会上，瑞和家CEO高亮就认为，未来开发商会采用三种精装模式，第一种是开发商毛坯交付+个性硬装及个性软装，第二种是开发商统一装修交付+个性化软装，第三种是个性化硬装交付+个性化软装。

高亮认为，住宅全装修是房地产行业发展到一定阶段的必然趋势，相关部门应积极出台引导、鼓励发展全装修的配套政策，并引导消费者接受、认可和购买全装修住房。

不过，也有一些因素是人们无法忽略的，如装修房的质量问题。来自北京市消费者协会的权威数据显示，目前在房地产投诉中，带装修投诉案件已超过30%，成为第一大房地产投诉热点。

随着趋势逐步形成，相关部门必然会出台更完善的验收标准、更严格的审查机制，消费者的需求和眼光也会更高，机遇则会让行业竞争加剧。所以，开发商和装修公司也必须提升产品质量，应对即将到来的竞争白热期。

日前，台州市下发了《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的若干意见》（以下简称《意见》），为“台州住宅全装修”制定了一张任务时间表。

这是该市为贯彻落实《浙江省人民政府办公厅关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》和《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关文件精神，加快推进绿色建筑和建筑工业化发展，推行住宅全装修，实行成品交房而推出的。

《意见》指出，到2020年，该市将实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到35%以上，推动形成一批设计、施工、部品部件生产规模化企业，具体现代装配建造水平的工程总承包企业以及与之相适应的专业化技能队伍。2017年，全市新建新型建筑工业化生产基地2家以上。

在绿色建筑方面，《意见》也作出了具体规定。在城镇建设用地范围内新建民用建筑全面强制执行一星级绿色建筑，实现绿色建筑全覆盖。同时强制国家机关办公建筑和政府投资的或以政府投资为主的其他公共建筑按照二星级以上绿色建筑强制性标准进行建设。

到2020年，二星级及以上绿色建筑占新建建筑比例达到15%以上，三星级绿色建筑占新建建筑比例达到2%以上。

根据《意见》，全市新立项的政府投资新建建筑从2016年10月1日起，全面“全装修交付”。2017年10月1日起，椒江、黄岩、路桥、集聚区、台州经济开发区绿色建筑专项规划划定的中心城区范围内新出让或划拨土地上的新建项目全部采用全装修建筑。2020年，所有新建建筑项目将全面推广全装修交付。

长沙市人民政府日前下发了关于做好进一步加强新建商品住宅全装修建设的通知。通知一出，颇受大众关注。下面跟随小编一起来详细一下新政策吧

应用范围扩大

芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70% ；

望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于30% 。

政策扶持力度大

对符合要求的全装修商品住宅（后文统一简称：住宅）项目，相关部门（单位）应从项目审批、金融信贷、资金补贴、信用评价、评优评先等方面进一步加大政策支持力度。

装配式住宅项目原则上应采用全装修建设交付，积极推广标准化、集成化、模块化装修方式。

监管惩处机制强化了

建设、施工、设计、监理、材料供应等单位把关不严、偷工减料造成质量问题的，不按合同约定履行责任义务的，不按要求进行房屋维修的，除按要求整改到位、承担相应责任外，有关违法违规事项记入企业信用档案。

有效投诉率超过 10% 的项目，由相关部门实施联合惩戒；情节严重的项目，纳入“黑名单”。

销售管理建设强了

1.新建住宅项目应提供多个装修方案。

2.住宅毛坯部分按规定进行价格监制，装修部分价格报发改部门备案。销售合同网签备案时，毛坯和装修分开计价。

3.住宅项目装修部分价格以第三方造价机构核算为准。造价机构应独立公正对装修部分价格进行核定，并承担相应法律责任。

4.新建住宅项目在办理预售许可（现售备案）时，应提供装修方案和全装修建设交付标准。

5.新建住宅项目应按所售户型1：1要求建设样板房，样板房应保留至项目交付完毕。

6.全装修示范合同、装修标准等事项在销售现场公开展示，全装修住宅交付标准不得低于样板房和示范合同所展示的标准。

7.强化全装修合同管理。开发建设单位按全装修合同示范文本要求与购房者签订销售合同。销售合同应注明毛坯价、装修价和合同总价。装修清单应在合同附件中予以明确。

8.新建住宅项目在交付业主时，装修部分应与业主验收确认。

9.全装修项目发生争议的，应围绕合同约定等进行协商处理；协商不成的，可依法申请仲裁或法院判决。

新政后装修价格如何认定

去年年中，长沙市发改委、长沙市住建委、国家统计局长沙调查队三部门联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》(长发改价控[2017]96号)(以下简称规程)。规程明确规定：初始报建为毛坯住宅的，不予认定为全装修住宅预售；申请全装修住宅，装修价格不得超过毛坯价格的15%。

事实上，有业内人士指出，从去年底以来，长沙旭辉华宇南宸府、碧桂园高尔夫等项目，装修价格均超过2000元每平米，装修价格疑似突破了15%的限制。所以具体价格如何认定还需标准进一步落地，长沙市房产商会也会紧跟政策与风向，向大众呈现最真实全新的动态。

大众观点

有网友指出：毛坯房能发现很多问题，前提是这些房都是有关部门验收过的。如果装修后才能买房，装修质量如何保证，过了装修保质期以后，发现了问题又该如何解决，这些应该进一步细化。

关于新建商品住宅全装修政策，你有什么看法？欢迎留言区评论！

（来源：长沙市人民政府办公厅官网 黄海月整理）