住宅开发产品策划内容简介

本书包括广州、深圳、上海、北京四大发达城市中300多个成功楼盘的优秀规划设计、建筑设计、户型设计、样板房设计、智能化系统设计、园林景观设计、会所设计，共1000多幅精选图片；提供项目设计招标，施工招标的要点、流程与范本。

前瞻性分析住宅发展趋势，剖析产品时代里四大热卖住宅类型——文化住宅、健康住宅、绿色住宅和生态住宅的开发操作要点。

前言

时间进入21世纪，中国房地产业也走过了风风雨雨的十多年——从20世纪80年代初外销房的出现到今天遍地的商品房，从20世纪90年代初炒地皮、炒楼花、炒概念到今天做产品、做精品、做服务，从当初的单位分房到现在的货币分房，中国人在走出“单位”概念的同时，走出了计划经济，走进了由买家说了算的买方市场，也走进了商品提供量和质快速增长的时代：于是购房者有了选择，有了比较，从地段、价格、面积到户型、园林、景观，从平面面积到立体体积，从装修、家电到智能化设备、智能化管理。从室内起居到户外活动，从家中会客到会所会客，从自己装修到开发商装修，从自家阳台种点花草到追求绿色住宅、健康住宅，从能源的使用到追求节能住宅、生态住宅，从满足于安居乐业到追求文化品味，从大杂居到分类居……一句话，购房者已经逐渐进入了理性消费期，中国的房地产业也随之进入到产品时代。

产品时代的标志，一方面是房地产市场的日趋透明规范，开发商所拿地价较少受到行政资源的倾斜影响，而且同类产品的市场供给量已经大大超过其目标客户群的需求量和消费能力，各楼盘对相同目标客户的争夺日趋激烈；另一方面，购房者的消费行为既理性又独立，寻找高性能价格比的楼盘成为其主要消费趋向。产品时代是楼盘品质全面均衡的时代，是开发理念的“神”与产品塑造的“形”紧密结合的时代，是以市场为导向、产品为核心、销售推广为辅助手段的时代，是建房、售房、养房三者并重的时代，是最能体现出房地产作为服务行业，以产品为平台向其消费者提供长期、深入、优质服务的时代。

于是，大家开始认真分析购房者需求，为购房者订做同其消费能力、身份、价值观、喜好相对应的住宅。全国各地成功开发商几乎不约而同地做同一件事情，那就是从以营销策划为重点转为以产品策划为重点，从策划各个战术性营销策略转为策划项目整体战略性开发理念，并以此理念为核心设计产品、营造产品进而推销产品；从设计概念、媒体炒作以求快速销售、高价销售而不顾社会效益、企业品牌转为从购房者自身利益出发，积极提高住宅整体均好性，同时想尽办法降低管理成本、运行成本和时间成本，以求有竞争力的价位也能获取高价位时同等的利润，事实上，只有这类开发企业才能成为当前及今后房地产界的领军代表。

道理大家都明白，但有三个问题令不少开发商稍感困惑：

第一，如何在有效控制成本的同时，做出最适用的产品，达到较高的性能价格比；

第二，由于许多开发商的董事长是靠其他行业发家致富而走上住宅产业的，其专业知识的储备并不充足，即使拥有大量专业人才，然而专业人才并非通才，致使资本拥有者在决策的时候不免缺少了一些底气；

第三，作为产品设计者的建筑师、规划师、园林景观设计师、装修设计师等等专业人员，由于行业历史原因、设计时间原因和设计收入的原因，可能不能为开发商提供很好的建设性意见，甚至不能实现开发商的设计理念、满足购房者的深层次需求，短期行为、随风而设的现象成为某些设计师的游戏规则，其结果令不少开发商感到吃力。所以便有许多开发商不得不花高价请境外设计公司来做方案，然后由国内设计院做施工图，设计成本大幅增加，使得定价也不得不跟上。

如何让开发商系统地了解既专业又前瞻实用的产品设计理念和设计方法，让设计师了解当今住宅的发展趋势、热点、卖点及市场的动向，从而有效降低开发成本，提高产品设计质量，就成了我们编写此书的目的。经过近一年的努力，本书终于可以跟读者见面了，在此，编者们向为本书提供专业信息的新闻媒介、学者、设计师和开发商同行们表示衷心的感谢，也由于编者们水平有限，错漏之处在所难免，希望广大同行们提出宝贵意见，我们不胜感激。

余源鹏，男，中共党员，20世纪70年代出生于广东省潮州市黄冈镇，毕业于现代哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，一直致力于房地产业的前期战略策划与产品策划的研究，对住宅户型设计及营造有较为深刻的认识和见解，主编的作品有《地产风云——地产经理人实战策划宝典》、《广州深圳热卖户型》、《京沪热卖户型》。

第1章 规划设计策划

第1节 专家论京沪穗深楼盘规划实战要诀

市场化背景下的北京楼盘规划

上海住宅小区规划设计要点：划分层次、适合环境

广州居住区规划的岭南特色

深圳楼盘应注重景观，兼顾朝向

好楼盘必定是好规划的结果

第2节 领引市场潮流的楼盘规划理念

理念一：“均好性”理念

理念二：“新街坊”理念

理念三：“价值定位”理念

理念四：楼市布局方式应不拘一格

理念五：考虑七大环境满足人的七个要求

理念六：方便、舒适、安全

理念七：突出自身特色

理念八：注重生态环境系统的建设

理念九：交通道路应合理分流，减少对居住区影响

理念十：以耐久适用为标尺

理念十一：提倡本土文化

第3节 行之有效的规划方法

规划设计的四个主要部分

居住小区要用地平衡

总体布局与居住环境空间构成

同其他工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置

第4节 西方住宅规划的借鉴

英国的新城建设

美国新城市主义对比与反思

第5节 生态理论结合居住环境的超前规划

认识“居住环境”

生态理论应落实到具体规划上

居住区生态建设规划的主要内容

广州汇景新城的生态建设规划

第6节 楼盘开发应避开的常见规划问题

摒弃居住区规划建设中的商业化包装

小区规划的十种不良倾向

第7节 著名楼盘成功规划模式解密

广州保利花园

深圳香榭里花园

深圳百仕达花园二期

广州东方明珠花苑规划全程解析

广州星河湾的成功规划模式

北京亚运村新新家园规划设计

第8节 优秀楼盘规划图鉴赏

中型楼盘规划图（黑白）

中型楼盘规划图（彩色）

中型楼盘规划图（彩色）

楼盘鸟瞰图（彩色）

第2章 建筑风格策划

第3章 户型设计策划

第4章 样板房设计与毛坯房装修策划

第5章 智能化系统与智能住宅策划

第6章 园林景观策划

第7章 会所设立与经营策划

第8章 住宅设计招标策划

第9章 设备（材料）及施工招标、议标策划

第10章 领先住宅设计发展趋势

第11章 住宅文化与住宅策划

第12章 健康住宅策划

第13章 绿色与生态住宅策划

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建筑住宅开发公司指从事城市住房建筑、开发或承包的专业公司。实行开发性建设，有利于城市住宅的施工与管理。专业开发建设或承包的特点在于专业开发单位不向国家要投资，依靠银行一定数量的贷款，按照城市总体规划的要求，从土地的开发直到住房竣工交付使用，完全承办到底、包到底。因为开发工作通常是综合进行，地面建筑物与土地开发同时并举，逐步展开，一边在建设道路，一边把埋入地下的各种管道、电缆同步进行。路修到那里，地下管道就伸到那里，地面上的路灯亮到那里，花草树木就种到那里，不但大大加快了工程建设的速度，避免了后来为了要安装管道而不断破路，造成人力、物力、时间的损失又延工程进度。

开发建设的特点还在于，出售或出租建筑物时，一起将土地使用费收回，第一批工程所得的收入，又作为第二批开发工程的投资。如此循环，不待建筑工程可以连续不断进行，而且资金的雪球越滚越大，银行贷款也能早日清结。

开发建设的再一特点是，开发单位通过招标投标的方式，把建设项目的勘察、设计、施工任务发包出去，从征地、拆迁、勘察、设计到组织施工一直到工程全部竣工验收与组织管理，把有关单位有效地组织起来，使基建的各个环节有机地联系起来科学进行，从而加快了建设的速度。 2100433B

密度设计：住宅开发新趋势内容简介

《密度设计:住宅开发新趋势(原书第2版)》中图片丰富多彩，每个案例都辅以全彩照片，手绘图，场地平面图和楼层平面图加以说明。《密度设计:住宅开发新趋势(原书第2版)》中收录的项目信息包括开发成本、销售价格、地块规模、建筑退让标准、街道和巷道宽度以及停车导场地所占比例。

密度设计：住宅开发新趋势作者简介

作者：(美国)史蒂文·法代 译者：张蕾 林杰文

深圳市品拉索产品策划有限公司位于设计之都深圳，是一家集工业设计、产品开发、平面设计、品牌策划和品牌推广为一体的综合性产品策划公司。

设计案例覆盖智能通讯、智能穿戴、智能家居、智能周边、智能医疗等产品的外观及结构设计，以及新产品开发、品牌调研、品牌策划、品牌管理、品牌包装、logo设计、VI设计、网站设计、新媒体传播等。