住宅经营管理

1.住宅开发经营管理，主要是自筹住宅开发资金；

2.住宅出售经营，通常采用住宅全价出售、住宅分期付款出售，住宅补贴出售等方式；

3.住宅售后服务经营管理，主要是实行住宅综合性的有偿服务，收取管理费，取得合理的利润。2100433B

(1)住宅行政管理

是房产企业根据国家房产政策、方针、法令、条例对各种住宅进行管理的一种活动。

(2)住宅产权管理

是指房产经营者对住宅所有权和房产的占有、使用、支配和处分权审查、认可、登记、监督、保障等事务的管理。

(3)住宅产籍管理

是指房产企业有关部门(房产科等)通过住宅登记、测绘、标位、明确产权归属和使用情况，记入产藉簿册，并借助房产的图表、卡片、簿册及档案资料进行管理的一种活动。

(4)住宅技术管理

一般是指住宅经营者对住宅的规划、设计，现场施工、维修、保养、使用等各个环节中的业务技术工作进行管理的一种活动。

(5)住宅的开发、交换。买卖、租赁和租金管理

(6)房产市场管理

房产市场是专门从事房屋商品买卖交易的场所，房产市场管理是对住宅生产者、经营者和消费者在房产市场上从事住宅商品买卖活动而进行的组织管理。

(7)住宅物业管理

是对住宅各项工作，包括安全保卫、公共设施、环境卫生、收取管理费、组织产权人与住户签订协议，组织有偿服务，如送信、传呼电话等进行管理。这项工作，一般由住宅物业管理公司负责。

中国住宅经营管理是根据商品经济规律和住宅市场供求关系、房产价格水平、消费者经济承受能力等原则进行管理。

第一章　总则

第一条　为加强城市国有非住宅房产经营管理,保障城市国有非住宅房产权利人的合法权益,实现经营城市目标,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《鞍山市城市房产管理条例》及有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条　本办法所称国有非住宅房产是指下列各类非住宅房产：

(一)由国家、省、市直接或间接投资建造、购买的；

（二）住宅区内用配套费建造的(包括住宅楼房底层经营性用房)；

(三)各时期由市政府划拨给使用单位自管、自用、自修的；

(四)市直机关、团体、事业单位建造和购买的；

(五)各时期由市政府接管的以及其它应纳入经营管理的各类非住宅房产。

第三条　凡使用国有非住宅房产,从事国有非住宅房产交易,实施国有非住宅房产经营、管理的单位及个人，均须遵守本办法。

第四条　鞍山市房产局是全市国有非住宅房产的行政主管部门。鞍山市国有非住宅房产管理处具体负责全市国有非住宅房产的管理工作,指导鞍山市国有房产经营投资公司(以下简称“经营公司”）对全市国有非住宅房产实施经营管理。

财政、物价、国有资产、审计、监察、公安、工商等部门按照各自职责,协同做好国有非住宅房产的经营管理工作。

第二章　使用管理

第五条　国有非住宅房产属国家财产,由房产行政主管部门代表国家依法进行权属登记。经市政府批准,将国有非住宅房产划拨给经营公司,由经营公司行使所有权并承担相应的义务。

第六条　固有非住宅房产的使用实行租赁制度。申请租赁使用国有非住宅房产,应符合相关的标准和条件,申请人须持有关资料向房产行政主管部门提出申请,经批准并与经营公司签订房屋租赁合同后,由房产行政主管部门依法核发《国有非住宅房产使用证》。

第七条　国有非住宅房产的租赁合同期一般不超过三年。房屋租赁合同期满后,原房屋使用人需要续租的,应当在租赁期届满前3个月提出续租申请,经房产行政主管部门批准后与经营公司重新签订租赁合同。至合同期满后原房屋使用人仍未提出续租申请,则视为放弃续租权。

第八条　国有非住宅房产的安全管理应遵守国家、省、市的有关规定。发现房屋存在安全隐患,房屋使用人有义务向房产行政主管部门或经营公司提出房屋安全鉴定申请。对已确定为危险房屋的国有非住宅房产,责任人应及时进行加固维修。房屋险情未排除前,不得使用。

异产毗连国有非住宅房产的使用,应按照有利使用、共同协商的原则,依据国家、省有关规定处理。

第九条　固有非住宅房产使用人必须在国家规定的范围内行使使用权,不得故意损坏房屋,不得利用房屋进行损害他人利益、扰乱公共秩序、破坏环境等非法行为,未经有关部门批准,不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危险品。

第十条　机关、团体、全额拨款事业单位使用的国有非住宅房产,不得自行改变房屋使用用途。其他国有非住宅房产使用需要改变房屋使用用途的,应凭有关资料及经营公司的初审意见,向房产行政主管部门提出申请,经批准后,由房产行政主管部门发放《房屋改变用途临时使用证》。房屋改变用途后,应加收协议租金。

第十一条　国有非住宅房产使用人需要改变房屋结构时,不涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的,须经经营公司批准。

改变房屋结构涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的,须经市房屋安全鉴定机构鉴定,由房产行政主管部门审批。

第十二条　国有非住宅房产使用人对房屋进行改扩建的，必须首先征得房产行政主管部门同意。

对国有非住宅房产实施动迁改造的,应当与房产行政主管部门签订动迁还建协议；无动迁还建协议,任何部门不得办理相关手续。

第三章　经营管理

第十三条　划入经营公司的国有非住宅房产,经营公司可采取融资抵押、置换、担保、改造开发、引资合作等方式进行经营运作。

经房产行政主管部门同意,空置的国有非住宅房产可由经营公司采取拍卖、招租、转让、合作等方式进行经营运作。

第十四条　机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转租所使用的国有非住宅房产。其他国有非住宅房产使用人经经营公司同意,可将所使用的国有非住宅房产全部或部分转租。需要转租时,租赁双方应提供相关资料,由经营公司与转租方和新承租方签订三方租赁合同,转租部分由新承租方交纳协议租金。转租合同的截止日期不能超过原房屋租赁合同的截止日期。转借、承包、联营等行为,一律视为转租行为。

第十五条　机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转让所使用的国有非住宅房产使用权。其它国有非住宅房产使用人,可将所使用的国有非住宅房产使用权进行有偿转让。申请转让时,应提供下列资料：

(一)《国有非住宅房产使用证》原件；

（二）原房屋租赁合同；

(三)国有非住宅房产使用权有偿转让意向书；

(四)双方有效的身份证明；

(五)政府委托的房产价格评估机构出具的评估报告。

经房产行政主管部门批准并与经营公司签订国有非住宅房产租赁合同后,由房产行政主管部门重新核发《国有非住宅房产使用证》。

国有非住宅房产使用权转让,出让方应向产权单位交纳转让补偿费。

第十六条　利用国有非住宅房产喷涂广告、设置广告牌匾、通讯设施及利用房屋实施打眼架线等行为的,须与经营公司签订协议,实行有偿使用。

第四章　租金管理

第十七条　国有非住宅房产执行市人民政府制定的租金标准。国有非住宅房产使用人必须严格履行租约规定,按月足额交纳租金,拖欠房屋租金每过一日加收月租金1%数额的滞纳金。国有非住宅房产的租金收入,应优先用于国有非住宅房产维修,实现国有非住宅房产的保值增值。

国有非住宅房产涉及债务的,其债务关系不变,一律按原资金渠道偿还。

第十八条　建立国有非住宅房产租金缴交工作责任制,国有非住宅房产使用单位的法定代表人是本单位承租国有非住宅房产的第一责任人,对本单位所使用的国有非住宅房产租金缴交工作负第一责任,其行政主管部门负责监督、协调。

第十九条　国有非住宅房产的租金按以下方式收缴：

(一)机关、团体及全额拨款事业单位使用的固有非住宅房产租金,由市财政直接核拨；（二)其他国有非住宅房产租金,按规定标准由经营公司按月收缴。

第二十条　国有非住宅房产租金的减、免、缓,实行审批制度,申请减、免、缓交租金,必须按市政府有关规定严格履行审批程序。

第五章　修缮管理

第二十一条　除租赁合同中另有载明外,经营公司是国有非住宅房产的修缮责任人。

第二十二条　国有非住宅房产的修缮责任人必须定期勘查房屋,了解房屋使用状况。属修缮责任人维修范围的,应及时维修,确保房屋正常使用。

第二十三条　国有非住宅房产的修缮范围为:房屋主体、原设计标准的室内墙体、室内排水设施、室内电气设施、室外化粪池以内的排水设施等。

房屋使用人自行改装、增设的设施,由使用人自行维修。

机关、团体及金额拨款事业单位办公用房中的电梯、中央空调、送排风系统、泵站二自用锅炉等原设计大型配套设施的修缮费用,由财政单独列支。其他固有非住宅房产的上述配套设施由使用单位负责修缮。

室内外给水、供暖、燃气等配套设施,由各相关单位负责修缮。

第二十四条　国有非住宅房产使用人对所使用的房屋设施有监护的责任,发现房屋损坏,应及时报修。因使用人过错造成房屋及其附属设施损坏,或者给他人造成人身、财产损失的,由房屋使用人承担赔偿责任。

第二十五条　国有非住宅房产维修过程中,因房屋使用人或者毗连房屋所有人、使用人阻碍,导致房屋维修发生困难的,可提请公安、司法机关采取强制措施,发生的费用由责任人承担。给他人造成人身、财产损失的,由责任人负责赔偿。

第二十六条　鞍山市固有非住宅房产管理处应按照房屋使用人报修情况及所掌握的房屋完损程度,编报国有非住宅房产修缮计划,同时根据租金收缴情况,对国有非住宅房产修缮工程项目进行统筹安排。

第二十七条　国有非住宅房产修缮工程实行质量保修制度。质量保修的内容和期限,应当在工程合同中载明。

房屋修缮工程发生重大事故的,由房产行政主管部门会同有关部门查处。

第六章　罚则

第二十八条　违反本办法第九条规定,来造成损失的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处以1000元以上3000元以下罚款;造成损失的,由房产行政主管部门责令赔偿损失,并处以造成财产损失1倍以上5倍以下的罚款。

第二十九条　违反本办法第十条第十一条规定,擅自改变房屋用途、结构的,由房产行政主管部门责令限期恢复原用途、恢复原状,并处以原房产价值1%--3%的罚款；情节严重的,处以原房产价值3%--5%的罚款；给房屋造成重大损失的,依法追究经济或刑事责任。

第三十条　违反本办法第十四条规定,擅自转租国有非住宅房产的,转租行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以5000元以上8000元以下罚款;情节严重的,处以1万元罚款。

第三十一条　违反本办法第十五条规定,擅自转让国有非住宅房产使用权的,转让行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以1万元以上2万元以下罚款;情节严重的,处以3万元罚款。

第三十二条　违反本办法第十七条规定,拖欠房屋租金累计6个月以上的,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权。

第三十三条　违反本办法第十八条第二十条规定,不履行缴交租金责任或擅自批准减、免、缓交租金的,由市监察机关依法追究行政责任。

第三十四条　违反本办法第二十二条第二十四条第二十五条规定,造成房屋设施损坏或严重影响房屋安全的,由房产行政主管部门责令责任人赔偿损失,并处以原房产价值5%--8%的罚款;情节严重的,处以原房产价值8%--10%的罚款。

第三十五条　经营公司因违法经营或管理不善,造成国有资产损失的,由国有资产等部门依法追究相关责任人的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条　国有非住宅房产工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条　当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,不起诉又不履行处罚决定的,做出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。

第七章　附则

第三十八条　各县(市)、区参照执行本办法。

第三十九条　本办法自2002年9月1日起实施。

（2016年9月14日鞍山市人民政府第189号令公布）

（八）《鞍山市国有非住宅房产经营管理办法》（市政府令第132号）

1.第一条中的“经营城市目标”修改为“国有资产保值增值”。

2.第四条第一款修改为：鞍山市国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）是我市国有非住宅房产的行政主管部门。其所属的鞍山市国有非住宅房产管理处（以下简称“市国非处”具体负责国有非住宅房产的管理工作。

3.第四条第二款中的“国有资产”修改为“建设、城市管理综合行政执法”。

4.在总则中增加一条作为该章最后一条，即：国有非住宅房产使用人应当配合有关部门做好国有非住宅房产的经营管理工作，不得擅自经营国有非住宅房产以及自行改变房屋使用用途。

5.第五条中的“房产行政主管部门”修改为“市国资委”、“经营公司”修改为“市国资委”、“由经营公司行使”修改为“由市国非处行使”。

6.第六条修改为：国有非住宅房产的使用实行租赁制度。申请租赁使用国有非住宅房产应当符合相关的标准和条件。

申请人应当持有关资料向市国资委提出申请,经批准并与市国非处签订房屋租赁合同后,由市国资委实施备案管理。

不得自行租赁、转租国有非住宅房产。

7.第七条中的“经营公司”修改为“市国非处”。

8.第十条修改为：国有非住宅房产使用人需要改变房屋使用用途的，应当经市国非处同意后，持有关资料向市国资委提出申请，由市国资委实施备案管理。

9.第十一条第一款中的“须经经营公司批准”修改为“应当经市国非处同意后，报市国资委备案”。

10.第十二条中的“房产行政主管部门”修改为“市国资委”。

11.第十三条第一款中“经营公司”修改为“市国资委”、第二款中的“经营公司”修改为“市国非处”。

12.删除第十四条，即：

第十四条 机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转租所使用的国有非住宅房产。其他国有非住宅房产使用人经经营公司同意,可将所使用的国有非住宅房产全部或部分转租。需要转租时,租赁双方应提供相关资料,由经营公司与转租方和新承租方签订三方租赁合同,转租部分由新承租方交纳协议租金。转租合同的截止日期不能超过原房屋租赁合同的截止日期。

转借、承包、联营等行为,一律视为转租行为。

13.删除第十五条第一款第一项，即：（一）《国有非住宅房产使用证》原件；

14.第十五条第二款修改为：经市国资委批准并与市国非处签订国有非住宅房产租赁合同后，报市国资委备案。

15.删除第十五条第三款，即：国有非住宅使用权转让，出让方应向产权单位交纳转让补偿费。

16.第十六条、第十九条、第二十一条中的“经营公司”修改为“市国非处”。

17.第二十六条中的“鞍山市国有非住宅房产管理处”修改为“市国非处”。

18.在罚则中增加一条作为该章第一条，即：违反本办法的行为，其他法律、法规、规章已有规定的，依照相关法律、法规、规章予以处理。

19.删除第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条、第三十五条，即：

第二十八条 违反本办法第九条规定,未造成损失的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处以1000元以上3000元以下罚款;造成损失的,由房产行政主管部门责令赔偿损失,并处以造成财产损失1倍以上5倍以下的罚款。

第二十九条 违反本办法第十条第十一条规定,擅自改变房屋用途、结构的,由房产行政主管部门责令限期恢复原用途、恢复原状,并处以原房产价值1%—3%的罚款；情节严重的,处以原房产价值3%—5%的罚款；给房屋造成重大损失的,依法追究经济或刑事责任。

第三十条 违反本办法第十四条规定,擅自转租国有非住宅房产的,转租行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以5000元以上8000元以下罚款;情节严重的,处以1万元罚款。

第三十一条 违反本办法第十五条规定,擅自转让国有非住宅房产使用权的,转让行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以1万元以上2万元以下罚款;情节严重的,处以3万元罚款。

第三十二条 违反本办法第十七条规定,拖欠房屋租金累计6个月以上的,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权。

第三十四条 违反本办法第二十二条第二十四条第二十五条规定,造成房屋设施损坏或严重影响房屋安全的,由房产行政主管部门责令责任人赔偿损失,并处以原房产价值5%—8%的罚款;情节严重的,处以原房产价值8%—10%的罚款。

第三十五条 经营公司因违法经营或管理不善,造成国有资产损失的,由国有资产等部门依法追究相关责任人的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。

1.住宅经济总论；

2.住宅的供需矛盾；

3.住宅建设规划理论；

4.住宅设计经济原理；

5.住宅施工的组织管理和方法；

6.住宅的生产与维修；

7.住宅经济的管理原则；

8.住宅经营管理；

9.住宅经济中的分配理论；

10.住宅经济中的会计核算与财务监督；

11.住宅商品化问题。 2100433B