住宅产业化主要作用

住宅产业化改变了传统建筑业的生产方式。住宅工业化是住宅产业化的必要条件，住宅产业化采用工业化的生产方式建设建筑，能够降低成本、提高效率、保证质量。住宅产业化已经成为建筑业发展的趋势和必然，则是为保障性住房的建设提供了契机。

在国外这已经不是新兴词汇，日本已经将住宅产业化的概念全方位的应用到了房屋的承建上。

在国内，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%，住房城乡建设部有关人士透露，根据《建筑产业现代化发展纲要》的要求，到2020 年，装配式建筑占新建建筑的比例20%以上， 到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例50%以上。

这已经成为未来房产发展的必然趋势。

联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。 一般而言，住宅产业化的标准主要有：

（1）住宅建筑的标准化；

（2）住宅建筑的工业化；

（3）住宅生产、经营的一体化；

（4）住宅协作服务的社会化。

住宅产业现代化是住宅产业化发展的更高阶段。住宅产业现代化是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新” 技术（新技术、新材料、新工艺、新设备，以下简称“四新”）的大量推广应用，提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。

所谓住宅产业化，实际上包括两方面的含义：一是住宅科技成果的产业化，一是住宅生产方式的产业化。

科技成果的产业化是指应该把住宅领域里的一些最新的科学成果尽快转化为生产力，使之产生经济效益和社会效益。这与我国科技体制改革有关，而科技体制改革仍旧在深化过程中。

而我们通常所说的住宅产业化，更多的是指住宅生产方式的产业化。在这方面，日本已达到了很高的水平，例如日本积水化学工业株式会社设在崎玉县的一座住宅工厂，是用工业流水线的方式生产房子，他们把住宅分拆成一个个盒子式的构件，在生产线上制造完成一栋住宅所需要的全部构件，只需要花费四十多分钟，然后运到施工现场，在一天之内组装完毕。在我国住宅产业化也取得了比较大的进展，浙江宝业集团、浙东建材、远大住工、万科、黑龙江宇辉集团都在住宅产业化方面取得了较大的成绩。

住宅产业化就是利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。就是住宅的生产方式（或者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。

国外的经验表明，当社会发展到一定的阶段（如人工成本占比很大，住宅工业的配套产业已经成熟时）采用工业化的方式建造住宅要比采用现浇的方式在成本上会低10%~15%，当然这是基于比较自动化的生产上。

对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。”

他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。

而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。至2014年底他们的市场占有率达5%。

显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。更重要的是，它能节约资源。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。

住宅产业化的基础：住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化

住宅产业化的特征：资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。

实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。

深圳首个住宅产业化项目2012落成

龙悦居三期项目是深圳第一个大规模采用工业化方式建造的项目，是深圳市2011年的重大项目，为公共租赁保障性用房，位于深圳市龙华二线扩展区，占地面积50116m2，总建筑面积215673.5m2，建筑高度约80m，容积率为3.5，共4002套，由两层地下室与6栋高（26～28层）住宅构成。本项目为精装修交楼，开工日期为2010年9月15日，交工日期为2012年9月1日，合同总工期为717天。

该项目为深圳市住宅产业化试点小区，采用工业化技术，按B级体系实施，B级体系说明：外墙、楼梯、阳台预制，结构主体现浇混凝土，即内浇外挂体系。

工业化生产改变了混凝土构件的生产、养护方式，生产过程能源利用效率更高，并且模具、养护用水可以循环使用。相比传统的施工方式，工业化建造方式极大程度减少了建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的干扰、有害气体及粉尘的排放。从而实现节能、节水、节地、节材，建造过程也更加环保。

在中国住宅产业化发展的过程中，我们不但要注意技术的应用，同时也应该兼顾社会公平问题，在中国未来的住宅产业化过程中，应该注意以下几个方面的问题。

住宅产业化减少标准的差距

住宅产业化进程中急需建立住宅标准，也提出了要建设各种标准体系，从社会公平的角度出发，我们在制定住宅标准时，应该考虑各种收入人群的需求，满足各种住宅需求，而不能采用住房建设中存在的高标准现象。在制定住宅标准体系时，保持各种标准之间的差距也有助于体现社会公平。

住宅产业化建设的政策

从住宅产业化的研究中，各个居住社区的工业化生产标准单一，将造成社区的住宅差异化不明显。根据对居住分异的研究，在住宅产业化过程中，应提倡多标准的住宅采用混合建设模式，使住宅产业化过程中的社会问题得到解决。所以，我们要制定相应的住宅部件标准，同时也要研究各种组装技术，能够利用相同的部件组装出不同标准的住宅，从而有助于工业化生产。

住宅产业化成本的控制

根据国外的研究和经验，住宅产业化在成熟后，将有助于减低住宅建设成本，这也将减少住宅价格过高的困境。所以，根据以上规划的启示，在住宅产业化进程中，为了保持社会公正，我们首要的目标并不是去研究住宅的现代化和信息化，而是要研究出有助于减低住宅建设成本的方式，这样将令大部分城市居民能够有经济能力购买住宅，所以我们现阶段的任务是要加强对住宅建设成本的控制。

住宅产业化进程中的作用

根据项目的启示，政府在旧城更新中具有重大的责任。政府应该充分考虑当地居民的经济水平，给予合理的经济补偿，令当地居民有能力在原地或者周边购买住房。同时我们还应该加强政府在住宅产业化进程中的作用，通过在政府主导项目中采用住宅产业化的建设，有助于推动住宅产业化生产产品为市场所接纳，也通过政府的示范效应，带动住宅产业化的发展，从而实现住房公平。 2100433B

内容简介

《住宅产业化论:住宅产业化的经济、技术与管理》提出住宅产业和住宅产业化的概念、特点和内涵，论述中国住宅产业化发展的意义和必要性。在论述国内外住宅产业化发展历程、现状和发展趋势的基础上，提出中国住宅产业化发展的目标、途径和发展模式，探讨住宅产业组织结构、发展演变规律和对社会经济发展的影响。研究适合住宅产业化的住宅产品体系、建筑结构体系、生产体系、住宅部品流通供配体系。研究适合住宅产业化的企业形式，提出住宅产业集团、虚拟住宅企业和集成型住宅企业的概念，论述各类企业的组织机构和生产经营方式。研究住宅产业的市场化运行机制和管理体系，并对中国住宅产业化发展进行评价和展望。 《住宅产业化论:住宅产业化的经济、技术与管理》可为大专院校建筑管理与房地产专业师生、从事住宅相关产业研究人员、政府有关部门管理人员、欲向住宅产业化方向发展的建筑、建材、房地产、建筑设备等企业...(展开全部) 《住宅产业化论:住宅产业化的经济、技术与管理》提出住宅产业和住宅产业化的概念、特点和内涵，论述中国住宅产业化发展的意义和必要性。在论述国内外住宅产业化发展历程、现状和发展趋势的基础上，提出中国住宅产业化发展的目标、途径和发展模式，探讨住宅产业组织结构、发展演变规律和对社会经济发展的影响。研究适合住宅产业化的住宅产品体系、建筑结构体系、生产体系、住宅部品流通供配体系。研究适合住宅产业化的企业形式，提出住宅产业集团、虚拟住宅企业和集成型住宅企业的概念，论述各类企业的组织机构和生产经营方式。研究住宅产业的市场化运行机制和管理体系，并对中国住宅产业化发展进行评价和展望。 《住宅产业化论:住宅产业化的经济、技术与管理》可为大专院校建筑管理与房地产专业师生、从事住宅相关产业研究人员、政府有关部门管理人员、欲向住宅产业化方向发展的建筑、建材、房地产、建筑设备等企业的有关人员提供研究或实践参考。2100433B

序

前言

绪论

0.1 研究背景

0.2 研究意义

0.3 研究内容

0.4 研究方法

第1章 住宅产业与住宅产业化

1.1 住宅产业的构成及特点

1.2 住宅产业化的概念和内涵

1.3 住宅产业化发展的目的和意义

1.4 中国住宅产业化发展的必要性

1.5 中国实现住宅产业化的可行性分析

第2章 国内外住宅产业化的发展

2.1 国外住宅产业化的发展

2.2 日美住宅产业化发展的模式与对比

2.3 中国住宅产业化发展的历程和现状

第3章 住宅产业化发展的目标与基本模式

3.1 住宅产业化发展的目标与原则

3.2 中国住宅产业化发展的进程与定位分析

3.3 住宅产业化的发展途径与基本模式

3.4 住宅产业化发展的关键和存在问题分析

第4章 住宅产业化发展的影响分析

4.1 住宅产业化对住宅产业结构的影响

4.2 发展区域性住宅产业

4.3 住宅产业化对住宅相关产业的影响分析

4.4 住宅产业化对经济发展的影响分析

4.5 住宅产业化的规模经济分析

第5章 适合住宅产业化的住宅体系和产品

5.1 住宅性能与适合产业化的住宅产品

5.2 工业化住宅

5.3 集成化住宅

5.4 智能化住宅和绿色生态住宅

5.5 适合产业化的住宅建筑体系

5.6 标准化的部品体系

5.7 实现住宅产品多样化的途径和方法

5.8 工业化住宅的设计与管理

5.9 工业化住宅的性能与成本分析

第6章 住宅产业化生产体系的建立

6.1 住宅产业生产方式的特点和生产体系的要求

6.2 住宅产业生产体系的选择

6.3 住宅产业生产体系构成

6.4 面向大规模定制的住宅产业生产体系流程

6.5 构建模块化生产体制

6.6 住宅产业基地建设

6.7 实证：住宅装修的产业化模式与实施

第7章 住宅产业化的技术体系

7.1 住宅产业化的技术体系和技术策略

7.2 住宅产品技术

7.3 住宅生产技术与管理技术

7.4 住宅产业化的经济管理技术

7.5 住宅产业化的网络信息技术

7.6 住宅产业化技术研究与开发的方法

第8章 住宅部品流通供配体系

8.1 住宅部品流通供配体系的形成

8.2 住宅部品流通供配体系的构成和流程

8.3 住宅部品流通供配体系的运行与管理

8.4 网络电子商务在住宅部品供配体系中的应用

8.5 实例：东方家园家居建材超市的经营模式

第9章 适合住宅产业化的企业组织与运作

9.1 适合住宅产业化的企业组织形式

9.2 住宅产业集团的组建和组织结构

9.3 住宅产业集团的生产组织

9.4 住宅产业集团的经营管理

9.5 集成型虚拟住宅企业的组织结构

9.6 集成型虚拟住宅企业的运作管埋

9.7 集成型敏捷住宅企业的概念和形成

9.8 集成型敏捷住宅企业的组织体系和生产流程

9.9 集成型敏捷住宅企业的运作管理

第10章 住宅产业化的运行机制

10.1 住宅产业化的市场机制和支持体系

10.2 住宅产业技术创新机制

10.3 住宅产业的金融支持体系

10.4 住宅性能认定制度

第11章 住宅产业化的组织体系与实施

11.1 推进住宅产业化的组织体系

11.2 制定住宅产业化发展的政策

11.3 促进住宅产业化的对策

11.4 组织住宅产业化的实施

11.5 住宅产业化水平的评价方法

11.6 实证：上海市住宅产业化的规划与实施

参考文献

附录A 关于推进住宅产业现代化 提高住宅质量的若干意见

附录B 1997年日本住宅产业大型集团企业基本状况表

附录C 日本大河房屋集团和积水化学工业介绍

附录D 日本优良集合住宅的认定基准

后记2100433B

《住宅产业化论:住宅产业化的经济、技术与管理》提出住宅产业和住宅产业化的概念、特点和内涵，研究适合住宅产业化的住宅产品体系、建筑结构体系、生产体系、住宅部品流通供配体系。研究适合住宅产业化的企业形式，提出住宅产业集团、虚拟住宅企业和集成型住宅企业的概念，论述各类企业的组织机构和生产经营方式。研究住宅产业的市场化运行机制和管理体系，并对中国住宅产业化发展进行评价和展望。

《住宅产业化论:住宅产业化的经济、技术与管理》可为大专院校建筑管理与房地产专业师生、从事住宅相关产业研究人员、政府有关部门管理人员、欲向住宅产业化方向发展的建筑、建材、房地产、建筑设备等企业的有关人员提供研究或实践参考。