租赁经营

租赁经营中的出租方指国家授权企业所在地方人民政府委托的部门，代表国家行使企业的出租权，承担下列权利与义务：

1.出租方权利。监督承租方遵守国家方针政策、法律法规，完成国家下达的计划；监督承租企业的财产不受损害；收取承租方按照合同规定支付的租金。

2.出租方义务。按照合同规定保障承租方的经营自主权，依法维护企业租赁前享有的各项优愚待遇；为租赁企业的生产发展提供必要的服务；根据承租方的要求，会同有关部门协助租赁企业解决经营活动中的困难。

承租方指承租经营企业的个人，或者合伙承租、全员承租确定的厂长，或者承租企业派出的厂长。承租经营者是企业租赁期间的法定代表人，行使厂长职权，对企业全面负责。承租经营者必须具备国家规定的厂长条件。

承租方必须提供下列担保：

1.个人承租的，必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产(其中应当有一定比例的现金)作为担保，现金必须专款存入银行；并有不少于两名有相应财产、有资格担保的保证人。

2.合伙承租、全员承租的承租成员必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产(其中应有一定比例的现金)作为担保，现金必须专款存人银行。

3.企业承租，必须出具与租赁企业资产成一定比例的留用资金作为担保，并存入银行。存入银行后，除征得出租方同意可作为流动资金参加周转外，不得挪作他用。

租赁经营的对象可以是土地、厂房、设备等，也可以是一个企业，但这种企业一般有以下三类：

1.经营性亏损或微利企业。

2.经营风险适中的企业。

3.规模比较小的企业，如商业、服务业等。

租赁经营使企业与国家的关系更加明确，权利与义务更加清楚，有利于实现劳动要素的优化组合。同时，租赁经营能使厂长、经理负责制真正落到实处，并发挥应有的作用。2100433B

租赁经营，是一种经营形式。包括封建地主将土地出租给农民耕种；资本主义土地所有者将土地出租给农业资本家经营。中国经济体制改革后，对小型公有制企业也采用这一方式，出租者与承租者的权利义务在租赁合同中予以规定。

租赁经营权是企业租赁经营责任制的法律表现。

企业租赁经营责任制是我国经济体制改革中出现的一种新的经营方式，其基本目的是实行企业经营权与国家所有权的分离，改变企业附属于政府的地位，使企业成为真正独立自主的法人。当前，企业租赁经营责任制的主要法律依据是1988年6月国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。租赁经营权是租赁经营合同规定，并在租赁关系存续期间受到租赁经营合同的制约。在承租与出租人订立租赁经营合同之后，承租人即成为租赁企业的法定代表人，并享有租赁经营合同为之规定的下列权利：(1)用人权和机构设置权；(2)生产经营权；(3)投资权。

租赁经营合同，是指出租方与承租方就企业租赁经营问题协商一致达成的确认双方权利义务关系的书面协议。租赁经营合同的出租方为国家授权企业所在地方人民政府委托的部门，承租方为依法承租经营企业者。租赁经营企业必须订立书面合同。合同应具备以下主要条款：标的，租赁经营合同的生效条件和有效期限，租赁期内经营总目标及年度经营目标，租金数额、交付期限及计算方法，承租方的收益及企业各项基金的分配比例，企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理，租赁双方的权利和义务，担保的形式和要求，合同的变更、解除及合同纠纷处理办法，违约责任，租赁期满后资产返还和验收，租赁双方约定的其他条款。租赁经营合同依法订立之后，未经协商同意，任何一方不得擅自变更、解除。

租赁物的所有权仍属于出租人，承租人依据租赁合同，在租赁期内，取得对租赁物使用权利。

这与传统租赁单纯体现为民事法律关系不同。企业租赁经营合同的主要内容包括:标的;合同生效的条件及期限;年度经营目标;收益分配比例;租金数额及缴纳方式;债权债务的处理;双方的权利和义务;违约责任;双方约定的其他条款。

出租人和承租双方依据招标标底所确定的基本内容,特订立本合同。 第三条 租赁双方表示,租赁经营是一种新型的社会主义...不经出租人的同意不得转租、转包他人经营。 合同终止时,承租人应当保证租赁的固定资产净值不减少。2100433B

(一)行使权利的主体具有多样性。 　一般说来，租赁经营权的主体有4种形式：

(1)公民个人与出租人(企业的主管部门)签订租赁经营合同。承租的公民个人即成为租赁企业的当然的法定代表人，出租人将企业经营管理权在一定的期限内让渡给承租人，这时，承租者个人就成为租赁经营权的主体。

(2)合伙组织与出租人签订租赁经营合同，成为租赁经营权的主体。合伙租赁是指2—5人的合伙租赁企业。在租赁期限以内，合伙人作为一个整体，对其债务承担连带责任。在对外关系上，合伙者可以挑选其中一位符合法律规定的厂长(经理)条件的人作为业务负责人代表企业处理对外事务，当然该负责人必须体现合伙者的共同意志。

(3)企业与出租人签订租赁经营合同，成为租赁经营权的主体。企业租赁，是指一个企业对另一个企业的租赁。承租企业派往出租企业的负责人，应该是承租企业的厂长(经理)或他们委托的人。这是租赁经营制中发展较快的一种形式，由于承租企业的财产一般比较雄厚，能够独立承担民事责任，加之其自身经营效果好，内部管理机制又比较完善，所以企业作为租赁经营权的主体，要比其他形式的主体具有更大的优越性。

(4)出租企业的全体职工向主管部门集体承租该企业，即全员承租。全员承租由全体职工以民主方式选举符合条件者为厂长(经理)，代表全体承租职工行使经营管理权，职工代表大会也可以随时撤换不称职的厂长(经理)。在这种形式中，集体(全员)以一个整体成为行使租赁经营权的主体。

(二)承租人与出租人处于平等的法律地位。 　这是租赁经营权区别于其他一些形式的经营管理权的重要特征。在租赁经营责任制的条件下，承租人与出租人订立了租赁经营合同，双方之间的关系就成了平等主体之间的民事法律关系，双方的活动也就受民事法律的调整，因而为承租人更好地自主经营企业提供了法律上的保障。

(三)租赁经营权是一种权利与义务相统一的民事权利。 　由于承租人与出租人之间的关系是平等主体之间的民事法律关系，所以双方都必须严格按合同办事，信守合同中规定的权利义务。主管部门(出租人)有收取租金、监督承租人的生产经营、督促承租人完成计划、维护国家财产等权利，但也必须履行按合同规定将企业全部财产交给承租人生产经营的义务，应充分尊重承租人的生产经营自主权，不能随意对企业管理施加行政干预。承租人享有充分的经营自主权，但又必须完成合同规定的各项经济指标，交纳租金，纳税，等等。这种权利与义务相统一的关系，是保证租赁经营合同顺利履行的基础。

(四)租赁经营权是一项受法律制约的权利。 　虽然出租者在一定期限之内把企业的经营管理权让渡给承租者，但租赁经营权的实质内容不能超出法定范围。否则，当事人必须承担相应的法律责任。2100433B