最东的城市

清华同衡规划设计研究院 详细规划研究四所 所长 于润东

于润东：大家上午好，咱们这次大会的主题就是管理与实施，今天城市设计专场也是围绕这个内容。但这个内容对于工作仅仅十年的规划师来说是一个有巨大挑战的课题。今天我想基于过去十年的实践进行一个反思，以期能够更好的指导之后的再实践。

之前的十年我们所进行的城市设计大量的是城市城镇化快速的进程下的新城。虽然有的在短短几年内有了比较好的整体的框架性的实现，但仍然离我们的目标有比较大的差距。

尹老师曾说过：不以实施为目的的城市设计都是耍流氓。这表明了我们希望能够把城市设计落实到真实空间的一个愿景。但在城市设计实施的过程中确实存在着很多困难，很难实现，首先是因为在过去十年中，城市设计的的需求层次决定了其产品供给，之前十年是城市化快速发展的时间。总体上还是一个宏大理想蓝图式的城市设计。这种城市设计可能在1.0发展阶段仅能能够比较好的引导城市结构以及路网，这已经是达到比较好的效果的了。但也有很多情况下是城市政府进行招商引资的工具，或资本或开发企业来打动政府的手段。我们认为是由于需求，使得我们城市设计本身停留在了1.0的方式。

但随着我们时代的发展，城市设计向2.0进行转换。首先是我们的一个语境现在发生巨大的转变。我们不再强调增量规划，更多是城市成熟区和半成熟区或城乡结合部的位置。面临大量真实现实的问题，需要更加复杂现实性需要我们去解决。需要资源整合和提升方式提升，共同问题就是政府和资本的博弈，我们需要城市设计往可实施化进行引导，达成共识。我们现在探讨的城市设计的问题，这不能是一刀切的方式。全国各个城市发展阶段，政府与资本的关系存在巨大差异。一线城市总体是一种强势政府和相对弱势资本的方式。这种地方我们可以以非常强势的城市设计导则方式要求开发企业按照我们的意愿进行。但三四线城市，可能面临被开发商绑架的现象。能招来什么项目就做什么项目，面临这样的尴尬。我们今天探讨主要问题是如何在达成一个共识的城市设计的平台，能够实现政府和资本的博弈。如果说一个政府有时候会有一个宏观意向，相当于城市空间导演。每一个开发商是每一个小的片区，遵从丛林法则或者资本利益最大化的规则方式，他是主角。那么我们城市设计是一个作为编剧和剧本，协调他们的关系，达到某种程度上的平衡。中国大量二三线城市存在博弈相互平衡关系。

第四我们反思之前十年城市设计为什么不断涌现的重要原因，是城市规划本身的原因，我们有详细城市设计，但是大量城市中，它的城市设计内容缺乏系统性。大量的城市设计是一种碎片化，这可能关注哪个片区，他就进行哪个片区设计。不同城市设计区间缺乏整合，未纳入同一体系。我们很多城市设计的空间存在我们的城市空间内，我们蓝图本身存在问题，我们蓝图协同也存在一些问题。我们要进行我们的城市设计的升级。

结合我们新型城镇化的时代背景和我们面临的问题，新型城市设计跟我们十年前做的城市设计有巨大的差异。既有需求本身的变化，也有我们所面临语境和设计对象的变化，也有自身的方法进行迭代的存在。同时现在所进行包括互联网，包括我们各种新的技术平台也存在巨大的升级。

如何来增强我们城市设计的可实施性，如何进行以实施为导向的城市设计呢?我认为提出这样总体思路和框架。首先应进行系统性的评估和整合，现在做的大量的城市设计都不再是一个新区，而是编制过很多规划，同时已经执行了一部分的情况的这种城市空间。必然对原有所有规划现状情况以及资源重新的挖掘和实施过程中面临的真实的问题进行系统化的整合和评估。这种整合和评估应该基于一个标准是我们的价值体系。我们新型城镇化目标下一个整体的框架，同时应该把我们各种学科交叉学科体系在其中，和我们新的需求体系结合在里面，达到整体的城市设计的平台。

城市设计如果希望这个平台已经基本达成社会各界相对共识的基础上，再往下进行实施的时候，需要本身进行逐渐的深化、迭代与递进方式。这个方面我们会进行总体向下的细分，一直指导到我们具体地块的城市设计，进行一种动态和逐步更新的方式。最后城市设计的实现必然不仅仅是我们城市空间，首先是一个城市基础设施的市政、交通、路网包括整体的框架。第二我们非常强调的是我们的城市设计的一个公共空间需要我们的景观环境的有效的支撑。第三是我们整个实体空间，包括建筑和修建详细规划支撑，最后包括我们多专业的支撑。

整体评估

首先我们要对已经建设的情况和原有规划的建设情况，我们城市原有的资源，尤其是深入挖掘它潜在的资源，和被闲置的一些资源，并没有被充分发挥出来的资源优势如何把它重新利用起来。第三是我们面临真实的现实的问题，包括资本盘活，我们品质提升和棚户区改造等等。再把原有的规划进行系统性的整合。实际上它是一个巨系统的策略性评估整合，在做每一个具体城市设计过程当中都应该把这个纳入其中。

我们在海口的海甸溪，以往有大量的规划，在总体城市设计里面提出具体的要求。我们进行具体设计的时候，应该把上一个层面城市设计的理念进行有效贯穿和有效整合。通过我们的分析和整合的评估，初步发现实际上原有控规和城市设计，没有把这个主线进行思考，都是以河为划分割裂城市两岸相互关系。所有地块也都是各自为政的方式，必然存在包括交通空间包括城市公共空间，包括城市整体印象的现象。我们需要整体城市设计中的城市设计要素为主引，河两岸划成重点区或者是实施管理单元进行具体思考。这种整合情况下把现状的高度质量以及用地，以及政府新的诉求，市民的诉求整合在一起，形成我们城市设计基本工作的一个基础底图。

设计平台

我们要一张蓝图干到底，我们城市设计可以说是立体式的蓝图，不是最终，是动态，是平台式的蓝图。这个平台式的蓝图有一个相对的方向和我们共识努力的导引在，应该在这个过程中不停把我们各种价值体系、学科体系和需求体系和技术体系纳入其中。广义建筑学已经涵盖这样的理念在，通过城市设计核心作用，把建筑学、地景学、城市规划学本身进行综合性追寻。也有很多外延，艺术性、环境科学、公共服务、公共管理、经济，就是我们现在探讨平台的含义。

因此我们把一个正确价值观和真实需求基础上进行我们城市设计的整体框架和平台，制定我们城市设计的解决方案，但这并不是一个最终的。这个过程当中把我们城市规划的相关学科，城市规划相关技术，很重要是相对考虑了政府和开发资本的这样一个共识以及居民社会学的一些相关的内涵的提供。最后是我们规划实施的校核和反馈的方式。

我们院也做过数字城市探索，我们认为做任何一个城市规划的时候，应该把这个平台作为数字城市一种整体的打造。首先探讨每一个地块开发，把它纳入到宏观的整体城市设计，中观尺度控制实施单元判断优劣。不断通过具体方案的落实，把我们城市设计数字城市的平台不断的进行一个实现和完善的过程。

递进延续

第三方面在这个平台基础上我们要把我们城市设计可实施方面进行推进，我们反思一下过去什么情况下哪种城市设计实施比较好呢?尺度适中，单一运营管理主体，中关村新区，我们现在面临的问题就是分散运营主体，非常难以进行统一实施。造成问题，首先从管理角度上来说，以前往往有一个相对尺度比较大的城市设计，直接划分城市设计的导则，到地块层面。缺乏中间层次城市设计的规划管理的一个控制。可以借鉴我们的控制性详细规划，由于不同城市面临比较大的差异，我们可以运用城市法规化的管理办法，进行有效尝试和运用的一个探索。控制性管理规划体系来说有整体层面、街区层面、地块层面规划。同时有专人管理，有责任规划师。是非常好的动态维护机制，我们城市设计往往是换一些领导或者不停进行反复变化。我们认为非常需要建立中观尺度，跟街区层面类似的管理控制的单元，专人进行监控。总体监控之后，应该根据城市设计要素划分尺度适当，能够管理的城市设计实施控制管理单元。对要素进行划分，以此推进更新原有的控规划分。原来控规划分是主要的道路和河流进行划分，跟城市设计片区存在比较大的差异。

这方面我们也进行了一些探索，在广州南沙新区城市设计中，基于原有，南沙片区湾区和村庄的关系。城市设计的时候首先建立成国际型湾区的概念，并在内部增加河涌成地模式的理念。在此基础上划分若干城市设计和可管理可实施的管理片区单元。可以看出我们迭代的思路，左上角在我们进行规划之前以前一个规划。我们没有再进行彻底推翻重来的方式，这是相对成本较高的方式。我们进行路网细化和功能混合化的植入，包括河两侧用地活化的方式，进行我们城市设计的实施，现在也正在实施过程中。中观尺度方面，希望为下一步每个地块的具体开发进行有效的指导。

我们迭代的演进是点线面进行划分，包括上海所已经进行五类三级，像深圳重点片区，包括东南大学所提出城市设计特定意图区都有这样的内涵。不停的进行深化和改进，同时管理上应该有一个专人管理、长期跟踪、专家评审这样的有效的维护。通过长时间才能实践城市设计的有效的推进和实现。

实施引导

最后一方面是城市设计必然需要下一个层次若干子项目进行实现，我们需要把这个项目进行一个有效的分解和划分，在这个过程中需要对我们开发持续和资金进行充分的考虑。比如说我们进行海口海甸溪及横河两岸综合规划和提升城市设计。我们制定好这些项目包和具体的实施的项目，使得我们规划能够逐渐的进行向实施方向进行推进。

我们自身也进行了纵向递进和分解实施的努力。我们在汤阴老城进行了35平方公里的总体城市设计，我们对1.1平方公里老城区进行详细的城市设计。我们制定了不同层面的，对它的自组织和自更新奠定指导。第二是对重点特区，一个老建筑周边的地方进行详细规划。从而使我们的城市设计的整体意向能够向纵深有一个有效的实践，这是我们给他做的包括民宅自建的导引方式，对自建有一个有效的方式。

除此之外我简单介绍一下九华山的旅游地产项目，可以看出我们在规划实施上面临巨大的难度，也是将近五年时间。从概念策划到详细规划到反复调整到概念建筑设计及现在也在向纵深的方式逐渐进行深化。

最后进行总结，我所探讨的整合评估，现在我们这是老城区不可缺的方式。我们的城市设计整个系统，必然是一种从评估到设计平台到迭代递进到分解实施再到评估，循环往复螺旋上升方式。这种体系本身是我们要建立的数字城市或者说我们整个实施的城市设计的整体的架构。

最后说一点点感想，我们觉得虽然说今天探讨的是城市设计，大家感觉出来城市设计是与规划其他方面密不可分，有着非常强烈的相关性。我们应该把这种城市设计作为一种有效的抓手和工具，它并不个人实现美和丑的方式，应该为了解决我们现在城市发展的一种阶段性的真实问题与需求。为了将我们城市系统的生态完善，城市的结构的融合，城市的功能优化织补，资源价值潜能挖掘与分配，空间品质提升等方面发挥平台性作用。

最后也是我们所坚持的从城市设计应该向设计城市转换演进，它的设计城市就应该你把城市所有精细化的东西考虑进来。也反思一个问题，之前我们做的城市太粗放，做的精细化严重不足。所以我们应该重视我们对城市规划师自上而下的主观性，不是把所有任务分给城市景观设计师就可以了，应该是自下而上形成良好的互动关系。在这个过程中，保持一种开放和兼容度。不是打造最终结果，我们应该打造一个系统，我们自己也要往实施和设计方向努力，也要容忍别人的设计和实施。应该说我们最后希望建立这个方式以后，能够为城市设计实施，城市应该让我们生活更美好。

中国上一程的城市化扩张速度惊人，但并未真正形成辐射与影响力。未来，中国这些城市或最危险。

在中国，农村经济一度占据了主导地位，如今，中国正全力向现代化、城市化转变。然而，随之而来的是城市发展背后的诸多问题。

上个月，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。

随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”

西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%.据此估算，全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

有相关报告称，中国楼市空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。2013年，中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。

在国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%.中国香港地区的住房空置率低于5%.欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%.日本2008年的空置率为13.1%.

据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。

报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。鬼城更有愈演愈烈之势。

北京大学国家发展研究院教授周其仁认为，向城市聚集已成为一种全球趋势。中国上一程的城市化扩张速度惊人，但并未真正形成辐射与影响力。

2012年的《摩天城市报告》显示，全球在建的摩天大楼中有87%在中国。“建筑热”是信贷过剩的信号，惠誉评级测算显示，我国信贷占GDP比重已超200%.在过去5年中，北京和上海的住房价格上涨幅度超过110%，涨幅全球第一，因此，应谨防经济泡沫的产生。

身背“劳伦斯魔咒”的著名经济学家劳伦斯也认为：“摩天大楼与经济衰退的病态关联出现在开发商能够轻而易举地获得金融贷款之时，对银行来说，也是为了利益而进行更大冒险的时刻，当投资建筑的热潮开始减退，经济下滑的风险就会来临。”

中国城市规划设计研究院副院长杨保军表示，当一个国家城市化水平达到30%至70%，就意味着它已摆脱起飞期，进入发展期，但对中小城市而言，盲目扩建并不妥当。

目前，中国房地产投资增速虽有所下降，但在很多二三线城市，人们仍可以看到一排排起重机和大量空荡荡的公寓建筑；同时，中国地方政府还是依赖土地转让收入为财政创收，中国的很多城市中的房地产热潮仍未完全退烧。

无独有偶，2014年，某机构就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。

从某种程度上讲，土地财政也好，房产经济也罢，都属于“泡沫经济”的范畴，因为土地资源属于不可再生资源，本来就非常有限，本届政府大肆卖地赚了个“盆满钵满”，下届政府必然面临着土地收益锐减甚至无土地收益的境地。

当前，城市发展背后的诸多问题带来的风险正呈几何数量累积。未来以下这些中国城市或最危险。

1、内蒙古二连浩特

鬼城指数：0.07

二连浩特市（简称二连）位于中国正北方内蒙古自治区中部，二连浩特是随着集宁—二连浩特国际铁路的建设而建立的，流动人口及本地人口仅10万人。

2、广西钦州

鬼城指数：0.26

钦州“鬼城”主要指的是河东新区，历经多年的的“跨越式发展”，现在的河东新区房地产项目不下20个，其中的大部分为在售、代售状态。从居住环境上来说，河东新区固然是好的选择，规划合理、道路宽敞、高楼林立，园林也渐渐完善。

但是，纵使河东新区有万般值得选择的理由，可选楼盘类型也较为丰富，但选择这个区域的人依旧很少。白天的车流量还算是较多的，行人较少，但夜幕降临后，灯火稀疏，路上也鲜有人烟。

造成这一现象的原因，关键在于钦州的商业配套始终停留在钦州湾大道一带。河东新区在配套尚未齐全的情况下，急于把较多的资金投到房地产上，导致该地区新楼林立，而购买的人却不多。久而久之，也就成为了名副其实的“鬼城”。

3、西藏拉萨

鬼城指数：0.28

拉萨是中国西藏自治区的首府，西藏的政治、经济、文化和宗教中心，也是藏传佛教圣地。

拉萨位于西藏高原的中部、喜马拉雅山脉北侧，海拔3650米，地处雅鲁藏布江支流拉萨河中游河谷平原，拉萨河流经此，在南郊注入雅鲁藏布江。

拉萨发展的最大瓶颈就是原材料的运输成本偏高。

4、甘肃嘉峪关

鬼城指数：0.32

嘉峪关地处戈壁大漠之中，地广人稀，整个城市加上外来人口也就在三十万左右。土地便宜，开发商可以用很少的代价圈很大面积的地。尽管城市不大，但开发商并不比别的城市少多少。因此，嘉峪关的房价相对于酒泉要低一些，有相当一部分市民拥有二套甚至三四套住房。

嘉峪关的物价明显高于周边其它农业城市，这里的菜价和生活日用品的价格总是高于毗邻的酒泉市。如果说菜价和其他生活用品高得不太明显的话，那么出租车的价格绝对是全省第一。

嘉峪关的企业少，这里能数得上的除了酒钢以外就只剩下四零四和大唐的家属区。企业所提供的岗位很是有限，没有梧桐树，怎能引来金凤凰。

5、江西井冈山

鬼城指数：0.33

井冈山市隶属于江西省吉安市，位于江西省西南部，地处湘赣两省交界的罗霄山脉中段，古有“郴衡湘赣之交，千里罗霄之腹”之称。

1950年设立井冈山特别区，1959年成立省辖井冈山管理局，1981年撤局设县，1984年撤县设市，2000年5月，原井冈山市与原宁冈县合并组建新的井冈山市。2005年7月，成立井冈山管理局。

井冈山作为革命老区按说有发展先机，但是红色旅游的热度不高，以及交通不便等因素导致井冈山的发展非常滞后。

6、山东威海

鬼城指数：0.36

过去的10多年中，“海景房”是一个被频繁炒作的概念，海滨城市也是房价蹿升最快、泡沫最为严重的区域。投机的热潮，驱动着全国各地的人奔赴海边，买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房。从营口到三亚，动辄是几千上万亩的大项目，在海岸线上产生了惊人的住宅供应量。每当夜幕降临，中国的海岸线上便出现了很多没有灯光的建筑物，有人称它们为“鬼城”。

“面向大海，春暖花开。”在这个13亿人口的内陆国家，中国人均海岸线只有2、3cm，“面向大海”一直是一个奢侈和美好的想象。最充分地利用了这个想象的，是地产商人。“私藏一方山海境”、“只有闭上眼，才看不见海”、“一半是海洋，一半是天堂”，走出海南三亚凤凰机场，房地产广告铺天盖地而来。

不仅仅是在三亚，北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛，到胶东半岛的烟台、威海、青岛，再到南方的惠州、三亚、北海，这些有着优质海洋资源的城市，每一寸海岸线都是地产商们追逐的猎物。他们打着旅游地产的名号，却盖出了密密麻麻的住宅楼，美其名曰“海景房”。

7、内蒙古锡林浩特

鬼城指数：0.37

锡林浩特市是以蒙古族为主体、汉族占多数、多民族聚居的边疆少数民族地区。素有“草原明珠”的美誉，2010年被中国马业协会授予“中国马都”称号。

经济不景气加上缺少未来资金，导致锡林浩特成了鬼城！

8、浙江嘉兴

鬼城指数：0.39

嘉兴是新石器时代马家浜文化的发祥地，距今7000年前市境就有先民从事农牧渔猎活动。

春秋时，此地名长水，又称槜李，吴越两国在此风云角逐。战国时，划入楚境。秦置由拳县、海盐县，属会稽郡。两汉时煮海为盐，屯田为粮。

三国时吴国雄踞江东，析由拳县南境、海盐县西境置盐官县。吴黄龙三年（231）“由拳野稻自生”，吴大帝孙权以为祥瑞，改由拳为禾兴，赤乌五年（242）改称嘉兴。

两晋、南北朝时，嘉兴得到进一步开发，“一岁或稔则数郡忘饥”。

9、宁夏石嘴山

鬼城指数：0.4

10、海南三亚

鬼城指数：0.4

最近三亚上榜标准排名中国“鬼城”排行榜，引得业界人士关注，然三亚已不是初次上榜“鬼城”排行，确切来说，三亚一直被称为“鬼城”，夏天的“鬼城”。

随着城市化的推进，出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，也被形象地称为“鬼城”。

这里的空置率应该是指房屋无主而建，与鬼城是资源枯竭并被废弃的城市是相对应的，而三亚显然不是，三亚确实存有东来夏去房屋空置的问题，但是这些房屋都是有主之人，只是何时住，住多久的问题。而且，三亚各项目兴起的同时，其配套资源也同时起步，并无出现大片区域建成而被荒废的状况。

亿阳集团智慧城市事业部总经理 吕东庆

由国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心主办的“2014’中国城市可持续发展国际高层论坛”于11月8日-9日在广州举行。亿阳集团智慧城市事业部总经理吕东庆出席并演讲。

吕东庆在分析“智慧与低碳”的主题时表示，低碳是一种理念、目标，智慧是一种方法、手段。应该用智慧的方法、手段来实现我低碳发展的目标。其中包括低碳社会，低碳城市，低碳经济，低碳产业和低碳生活。

关于智慧城市建设，吕东庆引用发改委等八部委联合出台的“促进智慧城市健康发展的指导意见”称，要按照集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路的总体要求来建设智慧城市。

吕东庆进一步分析称，城市碳排放源主要聚焦在三大领域，分别是建筑、交通和工业。因此，交通规划要融入城市规划当中，通过智能交通缓解拥堵，降低碳排放。

关于建筑节能，吕东庆表示，据统计，建筑能耗占城市总能耗的30%左右，要想降低建筑能耗，主要应从两方面考虑。第一、对于新建筑，要采用绿色节能材料。第二、对于已有建筑，要利用物联网、互联网等信息化技术，对公共建筑进行节能监控，降低碳排放。