征收地拆迁评估公共平台建设关键技术及示范应用

党的十八大报告强调，要“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”。在我国城镇化加速推进的背景下，大规模的城市扩张和城区改造引发的房屋“拆迁难”问题愈发凸显，拆迁矛盾纠纷层出不穷，突出表现在：（1）非法迫迁、强制拆迁和暴力拆迁等恶性拆迁事件时有发生；（2）因拆迁发生的上访事件居高不下，直接影响社会稳定；（3）拆迁户“博赔”预期高涨，政府拆迁成本大幅增加，拆迁谈判进度缓慢。房屋拆迁本质上是多方利益相关者基于自身利益的博弈过程，而其中补偿价格的高低是房屋拆迁利益冲突的焦点。如何界定一个客观、公平、公正的评估价格并为拆迁相关各方所接受，是解决“拆迁难”的关键。为破解这一难题，深圳市房地产评估发展中心于2009年起开展了《深圳市征收地拆迁评估公共平台》和《深圳市基准房价体系与应用方法》等相关课题的研究，项目总投资千万余元，推广应用项目总评估金额近千亿元，取得的主要成果与创新包括： 在理论架构方面：在明确界定征收地拆迁评估对象和评估价值的基础上，系统性地构建征收地拆迁评估体系，并突破了现有“基准房价即是片区价”的理论束缚，明确了基于房屋基本单元的基准房价概念与内涵，构建了完整而实用、适合我国征收地拆迁情况的基准房价理论体系。 在关键技术方面：以三维GIS技术为手段，实现了三维GIS技术对房地产价格影响因素的指标提取、量化和分析。一方面，构建基于三维地理信息系统的评估模型，首次实现基于空间分析的精细化定量评估；另一方面，提出了一整套涵盖数据准备、房价测算和应用探索三个方面的基准房价体系构建关键技术，构建了多层次基准房价体系,并以此为基础，创新性地提出了城市房地产整体估价方法，首次实现城市房地产价格整体评估。 在示范应用方面：建立以“地-楼-房-体”一体化房地产数据模型为核心的房地产评估数据库，实现大数据整合与共享利用。结合评估理论与关键技术，开发了综合集成三维GIS技术与房地产估价模型的智能信息平台，实现评估工作“评、查、管、市、析”一体化，并为拆迁各方提供了一个共同参与的沟通平台。 平台运行3年多来，已在包含“十一五”国家重点项目等近900个征收评估项目中成功应用，有效降低拆迁评估纠纷发生率，保障征收地拆迁各方的合法权益，从源头上预防和减少了征收工作中的腐败。项目成果学术价值明显，发表著作一本，论文9篇，软件著作权4项。项目成果得到行业管理层及学术界高度评价。经住建部组织专家评审认为“项目整体处于同类项目国际先进水平，在三维地理信息技术与精细化定量评估集成应用方面达到国际领先水平”、“基准房价内涵界定、整体估价模型构建等研究成果填补了国内外相关研究的空白”。项目成果荣获中国地理信息产业优秀工程金奖。该项目有重要的理论创新意义和实际应用价值，对于我国加快推进城市化具有重要的指导和战略意义，能够在全国范围内起到积极的示范作用，因而具有重大应用价值和广阔推广前景。 2100433B

本项目引入知识管理理念，采用地理信息系统GIS技术和计算机技术，以自动评估模型为核心，建立了数字化仿真智能评估系统，实现了评估、查询、数据库管理、三维展示、空间分析、辅助决策、报告输出等功能以及房屋拆迁项目的网络化管理和评估数据的资源共享。该平台紧密结合三维信息系统，具有以下特点：1、采用主流的面向服务架构（SOA）的思想进行设计，使平台具有”松散耦合”及良好的重用性，通过借助现有的应用组合产生新服务的敏捷方式，能提供更好的灵活性来构建应用程序和业务流程，实现系统灵活性和稳定性的统一；2、采用数据库虚拟化技术（IAAS）和流（streaming）技术对多源异构的海量空间和非空间数据进行存储、管理与传输，构建国内数据种类最为齐全、来源最可靠、可持续性最强并易动态更新的拆迁评估数据库；3、采用分层多面（LOD）技术实现拆迁项目场景三维展示，率先将多维时空地理信息空间处理、空间分析及可视化技术用于房地产拆迁评估领域，开创了数字化仿真智能评估新模式，有效提高了房地产拆迁评估的科学性和精确性，实现了多维时空数据的动态化展示；4、与知识管理相结合，将拆迁评估知识和经验整合为动态知识流，实现知识的共享利用，提高估价人员的知识创新能力。 2100433B

1.北京房屋拆迁评估费

收费依据：北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京(价)字[1997]第398号)。

执行时间：北京市自1997年12月1Et起施行。

收费标准：房屋拆迁评估收费实行政府定价，具体为拆迁评估补偿价款金额的l%～1．5%，向征用拆迁单位收取。

2.上海房屋拆迁评估费

收费依据：上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于本市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知（二00二年四月十八日　沪价商[2002]018号）

通知全文：

各区县物价局、房地局及各有关单位：

根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，现就本市城市房屋拆迁评估和拆迁评估专家鉴定收费标准的有关问题通知如下：

一、城市房屋拆迁评估费

1、动迁户数在100户（含100户）以下的居住房屋，由拆迁评估当事人以每平方米建筑面积12元为基础，在上下浮动不超过20%的范围内协商确定具体的评估收费标准。

2、动迁户数在100户以上的居住房屋及非居住房屋，由拆迁评估当事人以每平方米建筑面积10元为基础，在上下浮动不超过20%的范围内协商确定具体的评估收费标准。

二、城市房屋拆迁评估专家鉴定费

按每平方米建筑面积12元收取，其中：居住房屋鉴定收费金额不足800元的，按800元收取；非居住房屋鉴定收费金额不足1500元的，按1500元收取。

三、具有本市城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构和由上海市房地产估价师协会组织的城市房屋拆迁估价格改革专家委员会，应按照《上海市房地产市场明码标价的实施细则》的规定，在收费场所实行明码标价，公布收费依据、收费项目、收费标准，不得以任何形式自行扩大收费项目或提高收费标准。

四、对违反本通知规定的收费行为，由本市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》进行行政处罚。

五、2001年11月1日以后核发房屋拆迁许可证的基地适用本通知。

六、凡其他有关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。2100433B