租赁经营商业

我国的租赁经营商业是在公开招标选拔经营者和依据出租的商业企业资产价值收取一定数量租金的基础上，通过签订租赁经营合同的形式，将公有商业企业的经营管理权在一定期限内完全让渡给经营者，由其自主经营的商业。

目前我国实行租赁经营的零售商业企业有以下几种经营形式：

1.个人租赁。当前实行的多是这种形式。

2.集体租赁。由几个人自愿组合，合伙承租，风险共担，盈利均沾。

3.全员承租。即国家将企业租赁给企业的全体职工，由职代会选举企业的法人代表，与职工签订责权利合同，并以合同为基础和依据与国家签订承租合同。

4.企业租赁。即一个商业企业承租另一个商业企业。

租赁经营商业由于有更大的经营自主权，能够根据市场需求的变化，对生产要素进行及时的、合理的组合和调整，有利于获得最大的经济效益。

以及国家允许的其他租赁形式承租企业。租赁经营企业一般采取向社会公开招标的形式选聘承租经营者，为承租者租赁企业创造条件，提供机会。

出租者通过投标者之间的竞争，选择最佳承租经营者，形成租赁双方，构成租赁关系。

其优点是职责明确，有利于承租人发挥个人经营才能；责任与风险相对分散，有利于发挥集体经营优势；

实现了责任、风险和利益最大限度的分散化，有利于调动职工的积极性和民主管理；

国家将那些经济效益不好，需要经过调整、改造才能发展，而个人和集体都不可能承租的企业，出租给另一个在技术、发展方向上同类或相近的经济效益较好的企业，以利于调整、改造和联合。2100433B

租赁经营的内容不单是企业中的固定资产，而且包括企业生产资料的占有、使用和收益权以及对职工的管理指挥权。

出租者有义务把企业交给承租人占有、使用和收益，同时有权规定企业的经营方向和目标。承租者作为企业的经营者，享有对企业的经营管理权，有义务按出租者规定的经营方向和目标完成企业的各项经济技术指标，并对企业的经营管理承担全部责任。承租者不仅要向出租者交纳租金，而且要承担财政上缴或税收任务。

企业承租者在承担经济法律责任、完成国家税收和上缴租赁费的前提下，有相当大的自主经营权。同时使国家减少了承担企业经营亏损的风险，但其所有权并不改变。其缺点是承租人风险责任较大。

租赁经营权是企业租赁经营责任制的法律表现。

企业租赁经营责任制是我国经济体制改革中出现的一种新的经营方式，其基本目的是实行企业经营权与国家所有权的分离，改变企业附属于政府的地位，使企业成为真正独立自主的法人。当前，企业租赁经营责任制的主要法律依据是1988年6月国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。租赁经营权是租赁经营合同规定，并在租赁关系存续期间受到租赁经营合同的制约。在承租与出租人订立租赁经营合同之后，承租人即成为租赁企业的法定代表人，并享有租赁经营合同为之规定的下列权利：(1)用人权和机构设置权；(2)生产经营权；(3)投资权。

租赁经营合同，是指出租方与承租方就企业租赁经营问题协商一致达成的确认双方权利义务关系的书面协议。租赁经营合同的出租方为国家授权企业所在地方人民政府委托的部门，承租方为依法承租经营企业者。租赁经营企业必须订立书面合同。合同应具备以下主要条款：标的，租赁经营合同的生效条件和有效期限，租赁期内经营总目标及年度经营目标，租金数额、交付期限及计算方法，承租方的收益及企业各项基金的分配比例，企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理，租赁双方的权利和义务，担保的形式和要求，合同的变更、解除及合同纠纷处理办法，违约责任，租赁期满后资产返还和验收，租赁双方约定的其他条款。租赁经营合同依法订立之后，未经协商同意，任何一方不得擅自变更、解除。

租赁物的所有权仍属于出租人，承租人依据租赁合同，在租赁期内，取得对租赁物使用权利。

这与传统租赁单纯体现为民事法律关系不同。企业租赁经营合同的主要内容包括:标的;合同生效的条件及期限;年度经营目标;收益分配比例;租金数额及缴纳方式;债权债务的处理;双方的权利和义务;违约责任;双方约定的其他条款。

出租人和承租双方依据招标标底所确定的基本内容,特订立本合同。 第三条 租赁双方表示,租赁经营是一种新型的社会主义...不经出租人的同意不得转租、转包他人经营。 合同终止时,承租人应当保证租赁的固定资产净值不减少。2100433B

(一)行使权利的主体具有多样性。 　一般说来，租赁经营权的主体有4种形式：

(1)公民个人与出租人(企业的主管部门)签订租赁经营合同。承租的公民个人即成为租赁企业的当然的法定代表人，出租人将企业经营管理权在一定的期限内让渡给承租人，这时，承租者个人就成为租赁经营权的主体。

(2)合伙组织与出租人签订租赁经营合同，成为租赁经营权的主体。合伙租赁是指2—5人的合伙租赁企业。在租赁期限以内，合伙人作为一个整体，对其债务承担连带责任。在对外关系上，合伙者可以挑选其中一位符合法律规定的厂长(经理)条件的人作为业务负责人代表企业处理对外事务，当然该负责人必须体现合伙者的共同意志。

(3)企业与出租人签订租赁经营合同，成为租赁经营权的主体。企业租赁，是指一个企业对另一个企业的租赁。承租企业派往出租企业的负责人，应该是承租企业的厂长(经理)或他们委托的人。这是租赁经营制中发展较快的一种形式，由于承租企业的财产一般比较雄厚，能够独立承担民事责任，加之其自身经营效果好，内部管理机制又比较完善，所以企业作为租赁经营权的主体，要比其他形式的主体具有更大的优越性。

(4)出租企业的全体职工向主管部门集体承租该企业，即全员承租。全员承租由全体职工以民主方式选举符合条件者为厂长(经理)，代表全体承租职工行使经营管理权，职工代表大会也可以随时撤换不称职的厂长(经理)。在这种形式中，集体(全员)以一个整体成为行使租赁经营权的主体。

(二)承租人与出租人处于平等的法律地位。 　这是租赁经营权区别于其他一些形式的经营管理权的重要特征。在租赁经营责任制的条件下，承租人与出租人订立了租赁经营合同，双方之间的关系就成了平等主体之间的民事法律关系，双方的活动也就受民事法律的调整，因而为承租人更好地自主经营企业提供了法律上的保障。

(三)租赁经营权是一种权利与义务相统一的民事权利。 　由于承租人与出租人之间的关系是平等主体之间的民事法律关系，所以双方都必须严格按合同办事，信守合同中规定的权利义务。主管部门(出租人)有收取租金、监督承租人的生产经营、督促承租人完成计划、维护国家财产等权利，但也必须履行按合同规定将企业全部财产交给承租人生产经营的义务，应充分尊重承租人的生产经营自主权，不能随意对企业管理施加行政干预。承租人享有充分的经营自主权，但又必须完成合同规定的各项经济指标，交纳租金，纳税，等等。这种权利与义务相统一的关系，是保证租赁经营合同顺利履行的基础。

(四)租赁经营权是一项受法律制约的权利。 　虽然出租者在一定期限之内把企业的经营管理权让渡给承租者，但租赁经营权的实质内容不能超出法定范围。否则，当事人必须承担相应的法律责任。2100433B