浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法简介

文件内容

第一章　总　则

第一条　为加强涉外房地产开发经营管理，促进对外开放和外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称涉外房地产开发经营，是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业，以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业（以下统称涉外房地产企业），按规定取得国有土地使用权后，依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。

第三条　本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。

第四条　涉外房地产开发经营，应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。

涉外房地产开发经营，应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目；开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目；以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。

第五条　除成片土地开发外，外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。

省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件，与外商合资、合作开发经营涉外房地产。

第六条　涉外房地产企业的开发经营活动，必须遵守国家的有关法律、法规。

涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产开发经营，其合法权益受法律保护。

第七条　省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。

第二章　企业设立

第八条　省内房地产开发企业按规定报经批准后，可开发经营涉外房地产。

外国公司、企业和其他经济组织或个人，可按规定进行投资，设立涉外房地产企业。

第九条　设立涉外房地产企业，必须具备下列条件：

（一）开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定；

（二）企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准；

（三）企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定，并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资，也可以分期缴付出资。

中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中，外商出资比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。

中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模，外商出资金额，一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。

第十条　设立开发经营房地产的外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告，应报省计划经济委员会审批；合营或合作各方签订的合同、章程，报省对外经济贸易委员会审查批准，核发批准证书；合营企业或合作企业经批准后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。

设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明，报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。

第三章　开发建设

第十一条　涉外房地产企业在本省开发房地产，其土地使用权的取得，须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。

第十二条　涉外房地产企业的开发建设项目，由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理，并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。

第十三条　涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目，须符合城市规划，服从规划管理；在城市规划区外的成片房地产开发，应编制总体规划，经批准后按规划进行开发建设。

开发建设项目的规划审批，按有关规定办理。

第十四条　涉外房地产开发建设项目的设计，一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的，该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。

出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅，其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅，须执行国家有关建筑设计标准。

第十五条　涉外房地产开发建设项目的建筑施工，须纳入建筑市场统一管理，实行公开招标，并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。

第十六条　涉外房地产企业建成的房屋，应组织竣工验收合格后，方可按规定出售、出租。

第四章　经营秘管理

第十七条　涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，可以按出让合同规定出售、出租或抵押；以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可出售、出租或抵押。

第十八条　涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主，其比例不得低于可供销售总量的百分之七十，并收取外汇。

向中华人民共和国境外销售的商品房屋，购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋，购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业；境内居民个人，可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅；境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业，不得购买、租赁上述商品房屋，作住宅、办公用房。

第十九条　房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。

第二十条　房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的，当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。

第二十一条　房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。

第二十二条　双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内，应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记，领取房屋所有权证和土地使用证。

第二十三条　涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件，报市、县建设行政主管部门审查批准。

（一）有审核批准的工程设计图纸；

（二）已取得建设工程规划许可证和土地使用证；

（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上；

（四）工程施工进度和竣工交付日期已确定；

（五）预售计划和对象符合规定；

（六）已落实预售款收取和使用的监督方案。

第二十四条　预售房屋时，买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后，预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后，方可另作他用。

第二十五条　预售房屋交付时，买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》，并按本办法第二十二条的规定办理登记。

第二十六条　房屋出租，租赁双方应签订《房屋租赁合同》，并在三十天内按规定办理租赁登记。

第二十七条　出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。

出售已出租的房屋，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。

第二十八条　房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第二十九条　房屋所有权和土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并在三十天内按规定办理抵押登记。

第三十条　已出租的房屋抵押时，应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。

第三十一条　因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的，抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。

第三十二条　由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。

第三十三条　高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区，须设立物业或屋宇管理机构，负责维护管理屋宇和公共设施。

第五章　法律责任

第三十四条　违反本办法规定的，由各管理部门依照有关规定给予处罚。

第三十五条　当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

第三十六条　中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷，董事会不能协商解决时，可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。

第三十七条　涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷，可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起诉。

第六章　附　则

第三十八条　涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜，依照国家外汇管理规定办理。

第三十九条　涉外房地产企业开发经营中的各项保险，应向中华人民共和国境内的保险公司投保。

第四十条　涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。

第四十一条　涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况，应按年报送市、县建设行政主管部门备案。

第四十二条　香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人，投资设立涉外房地产企业，参照本办法办理。

第四十三条　本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。

第四十四条　本办法自公布之日起施行。

省人民政府决定，下列规章予以废止：

1．浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法

2．浙江省抵押贷款管理暂行规定

3．浙江省融资租赁管理暂行规定

4．浙江省全民所有制企业临时工管理暂行规定实施细则

5．浙江省全民所有制企业招用农民合同制工人的规定实施细则

6．浙江省机电设备招标投标管理办法

7．浙江省开发项目环境保护管理暂行办法

8．浙江省内河通航河道护岸费征收和使用暂行办法

9．浙江省筵席税施行细则

10．浙江省关于鼓励台湾同胞投资的规定

11．浙江省加强乡镇、街道企业环境管理办法

12．浙江省保护气象台站观测环境的规定

13．浙江省宗教活动管理规定

14．浙江省道路交通事故处理暂行规定

一、涉外性。

我国习惯称呼的“涉外工程”就是指国内的国际工程，它是一项跨国性的经济活动，涉及不止一个国家和参与单位的经济利益，为此类工程编制的招标书也就具有涉外性。

二、严格性。

涉外招标书的规范、完善与否既涉及到业主能否选择到合格、胜任的承包商及对工程投资、进度和质量进行有效控制，又涉及到承包商能否据此编制出合格的投标书。因此其，编制必须系统、完整、准确、明了。既要遵守国家法律法规，又要符合国际惯例；既要使内容全面、具体，又要力求统一。

三、告知性。

业主的招标信息，招标工程的基本情况、工期或供货要求，工程或货物质量的要求，支付规定等各方面的各种信息，承包商(或供货商)都是从招标书获悉知道的。

涉外保险合同除了具有保险合同所共有的特征外，还具有涉外经济自身的一些特点。

(一)涉外保险合同是具有涉外因素的合同

涉外保险合同中的投保人应当具有某种涉外因素。如是外国的法人或自然人；或是从事涉外活动的中国的法人或自然人。中国的从事涉外活动的法人或自然人与保险人订立的保险合同并不都是涉外保险合同。只有投保人就与其涉外活动有关的保险标的与保险人订立的保险合同才能构成涉外保险合同。如中国的远洋公司就其远洋船舶与保险人订立的保险合同是涉外保险合同。他们就其国内的与涉外活动没有直接关系的标的(如办公用房等)与保险人订立的是一般保险合同，不是涉外保险合同。涉外保险合同必须遵守我国的法律、法规，并不得损害我国的社会公共利益。但是，涉外保险合同的双方当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，包括选择外国法律(但当涉外保险合同双方都是中国的法人或自然人时，一般仍适用中国法律)。同时可以适用国际保险惯例，包括适用外国保险条款。

(二)涉外保险合同是保障性合同

涉外保险合同的保障性就在于，在保险合同有效期间，不管保险标的是否遭受保险事故，保险人都履行了保障被保险人对保险标的的经济利益。但就个别涉外保险合同而言，保险标的发生灾害事故所致的经济损失是偶然的，因而它的保障性是相对的，但就涉外保险合同所保障的保险标的的整体来说，保险标的遭受灾害事故而致损失，又是客观存在的，不可避免的。保险人支付给被保险人赔款(或给付)是一定会发生的。从这一意义来讲，涉外保险合同的保障性是绝对的。

涉外保险合同的保障性特点，是保险人与投保人(或被保险人)签订涉外保险合同的基本条件。

(三)涉外保险合同是双务合同

合同是双方当事人的法律行为。合同双方当事人权利和义务相对应，就称为双务合同；如果只有一方享受权利而他方只负义务的，称为单方合同。涉外保险合同是双务合同，保险人只有在被保险人承担支付保险费的义务情况下，才承担赔偿责任。保险人和被保险人双方的权利义务有着相互关联和互为因果的关系。

(四)涉外保险合同是对价有偿合同

对价有偿合同是指合同双方当事人权利的转移是有代价的。被保险人要得到保险人对标的给予保障的权利，必须向保险人缴付保险费，而保险人收取保险费，在保险标的受损后，就须尽赔偿的义务。涉外保险合同以对价有偿为其必要条件，但是过份强调等价，会使人们不易理解涉外保险合同的特点。这里的等价实际上亦指当事人之间法律地位平等，应当按价值规律调节保险人与投保人或被保险人主体间的交换关系。

(五)涉外保险合同是诚信合同

任何经济合同双方当事人都不能欺骗、隐瞒，都要诚信，而涉外保险合同尤其是这样。在签订涉外保险合同时，双方当事人必须将作为订约依据的主要情况和条件，诚实无保留地告诉对方，双方在真实的基础上考虑决定。投保人对于订立涉外保险合同的重要事项，如有不真实或者遗漏，都将在一定程度上影响合同的效力。因此，长期以来，形成了一条公认的、以最大诚信作为订立保险合同，尤其涉外保险合同必须遵守的基本原则。

(六)涉外保险合同是附合合同

附合合同与协商合同是相对的。协商合同是当事人双方在意愿一致的基础上产生的，附合合同则是由一方当事人提出合同的主要内容，另一方当事人只能对合同作取与舍的决定。涉外保险合同亦属于附合合同。