浙江省房地产业健康发展研究：产业定位的角度

黔西南州人民政府关于加快化解房地产库存促进房地产业健康发展的若干意见

州府发〔2016〕5号

根据中央、省、州经济工作会议和城市工作会议精神，结合我州实际，现就加快化解房地产库存、促进房地产业健康发展提出以下意见：

一、支持农民进城购房，促进城镇人口多起来

（一）深入落实《黔西南州人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》（州府发〔2016〕4号），制定鼓励农民进城购房的政策措施，落实户籍改革方案和居住证制度，进一步简化农业转移人口购房落户手续，加快提高户籍人口城镇化率。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州公安局、州住建局）

（二）对农民工和农民进城购买商品房的，县级教育行政部门凭经房地产主管部门备案的商品房买卖合同，原则上按所在招生片区安排其子女就读。各地要做好教育资源统筹，避免“大校额”“大班额”问题。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州教育局、州住建局）

（三）根据各地财力情况，县（市、试验区）政府（管委会）可与房地产开发企业联合给予农民进城购房一定比例或一定额度的现金直补。结合扶贫搬迁、水库移民等，对搬迁户进城购房给予财政补助。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州财政局、州住建局、州扶贫办、州水库和生态移民局）

二、打通库存转换通道，加快房地产去库存

（一）对于商品房库存量较大，消化周期较长的县（市、试验区），对棚户区改造以及农业转移人口安置房源，要利用城市棚户区改造货币化安置政策，采取政府回购商品房等方式进行安置。棚改项目实行货币化安置的比例，原则上要高于50%（综合整治项目除外），库存大的地方，要力争达到100%。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州财政局、州住建局、州扶贫办、州水库和生态移民局）

（二）土地或房屋被征收的农民领取货币化安置补偿款后，在货币化安置协议签订之日起6个月内（含6个月）购买本县（市、试验区）商品住房的，凭商品住房买卖合同备案登记证明、购房款支付凭证和货币化安置协议，由县（市、试验区）政府（管委会）按照购房款（不超过货币化安置补偿款总额）的一定比例给予一次性奖励。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州财政局、州国土资源局、州住建局）

（三）各县（市、试验区）人民政府（管委会）根据商品房库存情况，实行财政直补或贷款贴息办法。2016年内，一次性付款购买普通商品住房，并办理房产证的，视其财力给予一定比例的购房补助；贷款购买普通商品住房的，利息超过公积金贷款利息的部分，给予一定的贴息。各县（市、试验区），要及时制定出台购房补贴政策、实施办法，规范操作程序，确保工作顺利推进。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州财政局、州住建局）

三、进一步释放公积金政策，充分发挥政策效应

（一）进一步做好住房公积金制度扩面工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。进一步落实提取和贷款政策，全面清理各类政策障碍，减少审批程序，提高住房公积金使用效率。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州公积金管理中心、州财政局、州人社局、州住建局、州工商局）

（二）深入实施《黔西南州住房公积金管理中心异地贷款业务实施细则（试行）》，开展住房公积金异地个人住房贷款业务，满足缴存职工回户籍地购房需求。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州公积金管理中心）

（三）创新工作机制，适当放开受托银行贷款业务，实施住房公积金贴息贷款，最大限度满足职工购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州公积金管理中心）

四、实施用地计划管控，优化开发用地供应

（一）按照“压缩总量、盘活存量、减少增量”的原则，适当调整土地使用布局，科学合理安排用地供应计划，严格控制房地产用地。城镇规划区内的房屋拆迁安置，严格执行《州人民政府办公室关于印发黔西南州城镇规划区内集体土地及房屋补偿安置暂行办法的通知》（州府办发〔2011〕142号）精神，严禁划地安置。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州国土资源局、州城规局、州住建局）

（二）国土资源管理部门要根据城镇化进程、商品房销售等因素综合评估，科学预测土地需求，调整年度供应计划，加强房地产开发用地计划管控，实现供地、住房发展、住房需求基本平衡。城市人口在30万以上、商品房库存量超过10000套的，城市人口在10-30万、商品房库存超过3000套的，城市人口在10万以下、商品房库存超过2000套的县（市、试验区），暂停商品房用地供应。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州国土资源局、州城规局、州住建局）

（三）各县（市、试验区）政府（管委会）要根据本地商品房库存情况，合理调控土地供应结构和投放数量。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的县（市、试验区），要暂停商业办公用地供应。非住宅库存去化周期超过36个月的县（市、试验区），在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，允许未开发的非住宅商品房项目用地整体或部分转型，房地产企业可向原批准供地的县级政府申请土地用途、规划条件变更，经批准后，用于其他产业项目或符合市场需求项目用途的开发建设。其中，2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。商业办公用地转型为商品住宅用地的，应以政府批准改变土地用途的时间为基准日，根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范（试行）》评估新、旧用途土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与最近一年该县（市、试验区）相同土地级别公开出让最高成交价孰高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定，并以二者差价拟定应补交的土地价款。上述结果经当地政府土地管理部门研究同意，并公示无异议后，补签土地出让合同，补缴土地出让金（若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还差价）。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州国土资源局、州城规局、州住建局）

五、推进房地产业转型升级，刺激消费新需求

（一）推进房地产供给侧改革，发展跨界产业，将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、众创空间和旅游、养老、文化地产，并享受上级有关政策优惠。鼓励开发建设和购买绿色建筑住宅及精装修商品房项目，具体奖励办法由各县（市、试验区）政府（管委会）根据实际制定。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州发改委、州工信委、州民政局、州财政局、州国土资源局、州城规局、州住建局、州商粮局、州文体广电局、州旅发委、州国税局、州地税局）

（二）以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。取消过时的限制性措施，最大限度促进商品房销售。鼓励开发企业将空置的商品住房改售为租，发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。通过创造新供给，提高供给质量，扩大消费新需求。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州公安局、州财政局、州住建局、州工商局、州国税局、州地税局、州银监局、人民银行黔西南中心支行）

六、完善工作协调机制，共同防控市场风险

（一）建立政府、房企、银行、承建商共同参与的风险处置合作协调机制，明确风险项目评判标准，排查风险项目清单。对已排查出的风险项目要按照“分类处置”原则，一盘一策，引导品牌好、实力强的房地产企业“接盘”，采取兼并重组等手段，促进风险项目建成销售。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州住建局、州政府金融办）

（二）积极搭建购房服务平台，引导房地产企业、中介机构发布库存房源信息，促进购房者与在售项目对接，并结合实际组织“团购”。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州住建局）

（三）人民银行黔西南州中心支行要对国家房地产金融政策落实情况进行监督检查，确保政策落实到位。州内各金融银行要积极协调其上级主管部门，在国家宏观政策指导下，结合房地产项目实际，组织贷款资金，缩短贷款审批时限，给以房地产企业最大限度的支持。（责任单位：州政府金融办、州银监局、人行黔西南州中心支行）

（四）税务部门要认真贯彻落实国家当前有关房地产税收优惠政策，依法能免则免，能减则减，能缓则缓。（责任单位：州财政局、州国税局、州地税局）

（五）各县（市、试验区）政府（管委会）承担化解房地产库存、稳定房地产市场的主体责任。州级建立化解房地产库存、稳定房地产市场部门联席会议制度，在州政府领导下，由州住建局主要负责人担任联席会议召集人，成员由州发改、教育、工信、公安、民政、财政、人社、国土、规划、商粮、统计、工商、质监、扶贫、金融、移民、公积金、国税、地税、银监、人行等部门负责人组成，定期召开会议，协调解决问题。各县（市、试验区）政府（管委会）要相应建立化解房地产库存、稳定房地产市场工作联席会议制度，加强对去库存工作的组织协调和落实。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州住建局、州联席会议成员单位）

（六）各有关部门要增强服务意识，提高服务质量，缩短流程，减少环节，提高效益，加快解决我州房地产库存问题，推动全州房地产业健康稳定发展。（责任单位：州住建局、州联席会议成员单位）

（七）各级各有关部门要加大商品房预售资金监管力度，落实商品房预售资金监管制度，完善监管方式，提高开发资金的流动性。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州住建局）

（八）强化调度督查，实行月调度月通报、季督查季通报制度。对工作滞后的县（市、试验区）进行通报批评；对工作严重滞后，造成不良影响的县（市、试验区）提请州委、州政府进行约谈和问责。（责任单位：州委州政府督查室、州住建局）

（九）各县（市、试验区）要全面摸清存量底数，建立存量房台账，按照“市场倒逼、企业主体、地方组织”的原则，由县（市、试验区）政府（管委会）根据实际情况，采取“一县一策，一区一策、一盘一策”策略，制定更具有针对性的政策措施，全力化解房地产库存，促进房地产业健康持续发展。（责任单位：各县〔市〕人民政府、义龙试验区管委会，州住建局）

  黔西南州人民政府

    2016年3月31日

凉山州高度重视房地产业发展，制定下发《关于促进凉山州房地产业平稳健康发展的通知》，促进房地产业平稳健康发展，上半年完成房地产开发投资19.9亿元，同比增长138.9%。

强化规划引领作用。制定和实施住房建设规划，合理引导新建住房结构比例，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房，从今年起,新建住宅必须纳入住宅小区规划。

优化住房套型结构。取消商品住房套型结构比例限制（90/70规定），放开户型限制，房地产开发企业根据市场需求确定住房户型，满足合理的自住和改善性住房需求。

推行货币化安置。加大棚户区改造货币化安置力度，今年起经济较为发达的安宁河谷地区货币化安置的比例达到40%以上，到2020年达到与全国同步水平。加大旧城改造力度，积极推进住房保障和供应体系改革，停止机关行政企事业单位自建住房和经济适用房，推进公共租赁住房租赁补贴制度，加大货币补贴的比例。

推进住宅产业化。推广装配集成建筑、钢结构等建筑体系和建筑节能与结构一体化技术，推进成品住宅建设，对房地产开发企业减、免、缓缴城市基础设施配套费。力争5年内，全州新建商品住房中成品住宅开发建设比例达到60%以上。

加大公积金放贷力度。加大对房地产建设项目的信贷支持，落实个人住房贷款差别化信贷政策，采取提高贷款额度、降低贷款条件、降低首付款比例等，促进住房消费。西昌市自住房贷款最高额度提高到60万元，在商业银行办理的住房贷款可转为住房公积金贷款。

凉山州积极采取措施，加快推进房地产业平稳健康发展。

一是严格落实房地产市场“去行政化”工作要求。取消对限购、限价、房屋套型比例限制等行政化干预，充分发挥市场作用。

二是提高住房公积金使用效率。采取降低贷款条件、降低首付款比例、降低中间费用、提高贷款额度、扩大提取范围等措施，促进住房消费，2014年，发放住房贷款6亿元，提取住房公积金5.87亿元。一季度，新增缴存2.7亿元，发放贷款0.88亿元，提取使用3.1亿元，同比分别增长8.2%、17.8%、3.5%。

三是推行信贷支持政策。积极落实扶持政策，鼓励和引导金融机构支持房地产业发展，鼓励金融机构合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求；制定优惠政策，出台了《关于提高住房公积金使用效率的通知》《凉山州职工提取住房公积金支付房租实施办法》。

四是积极推行危旧房棚户区改造货币化安置。抓紧制定出台危旧房棚户区改造货币化安置政策措施，在经济条件相对较好的安宁河谷地区积极推行货币化安置，并逐步在全州推广，力争尽快达到与全国、全省同步的货币化安置水平。通过货币化安置方式，积极引导房地产开发企业参与危旧房棚户区改造，鼓励群众进入房地产市场，满足群众多元化需求，有效消化存量商品住房。一季度，凉山州房地产完成投资7.82亿元，同比增长72.4%；商品房销售面积3.16万平方米，同比增长87%。