住宅商品化

编者案：作为住房制度改革的亲历者、部分相关制度和文件的执笔者，包宗华至今未曾停止过对于当前房地产市场和我国基本住房制度的思考和总结。2014年，包宗华曾发表论文，提出坚决摒弃走住房商品化老路，尽快走上推行现代住房制度正路，同时建议加大保障房建设量防止继续增加商品房库存量。借当前大众热议“去库存”之机，其《去库存和今后的房改路》试图分析我国房改走弯路和出现严重住房库存的原因，并对今后的房改路提出了建议。现本刊加以编辑，分上、下两部分予以连载，以飨读者。

一、对“住房商品化”的误解与“去库存”的关系

西方国家进入资本主义社会以后，长期实行的是住房商品化制度。其基本理念是，住房是一种商品，应由市场自发调节；住房是一种生活用品，应由居民自行解决。这种制度是一种政府不管广大居民住房问题的制度。这一制度的要害是，广大中低收入者的经济实力弱，他们中的许多人如果得不到政府的住房福利支持，很难解决好住房问题。因此，西方国家进入资本主义社会以后一个较长时期社会经济和城市化加快发展的历史，也是住房问题不断突显的历史。到了19世纪，住房问题己经发展成为严重的社会问题。恩格斯在19世纪70年代发表的文章中，把它定性为“住房灾难”，并抨击资产阶级政府不去关心和解决广大居民的住房问题。在社会各界反复批评政府的强大动力推动下，西方国家的政府人士和专家经过较长时间的研讨，终于在进入20世纪后，陆续地在许多国家取得了以下共识：住房问题，是生活问题，是经济问题，还是重要的社会问题。如果一个人没有解决好住房问题，就不可能有完整的幸福，就不可能安心地从事学习和工作。如果一个国家没有解决好住房问题的人多了，就会影响这个国家的社会安定和发展。因此，住房是一种福利性、社会性很强的特殊商品。此前多年来对它推行住房商品化制度，正是不断涌现许多住房问题直至“住房灾难”的主要原因。要彻底解决这一问题，必须改革这一旧制度。于是，从20世纪初开始，许多国家陆续通过房改，摒弃了住房商品化制度，推行一种政府介入、以适度的住房福利为主并以较小比重的商品房相结合的新制度。因为各国推行的新制度大同小异，后来人们把这些新制度统称为现代住房制度。其中最为完善的是住房分类供应制度。由于现代住房制度以解决好中低收入者的住房问题为重点，能够有针对性地消除旧制度存在的主要问题，因而推行现代住房制度的国家，大多能在不太长的时间里，实现了人人享有适当住房的大目标。

在我国房改初期，对国外住房制度的变迁了解不多，因而在我国1988年颁发的第一个房改文件中，确定了我国房改的目标是住房商品化，从而使我国的房改一开始就错误地走上了西方国家摒弃的住房商品化老路。（注：邓小平同志作风严谨，他在1980年关于住房问题的讲话，主要依据几个推行现代住房制度国家的资料，讲的也是有关现代住房制度的办法。而当年我们不知道世界上许多国家已经改行现代住房制度，因而把“讲话”误解为小平同志要求我们走住房商品化道路。当年我就是一个住房商品化的积极拥护者，其后我国房改进程中下出的几个大昏招，我也是积极拥护者或参与者。）现在看来，如果当年我国的房改不决定走住房商品化老路，可能就不会发生现在的去库存问题，因而把它列为本文的第一章。

二、走老路的胜出与“去库存”的直接关系

在上世纪90年代，有些同仁开始接触国外的现代住房制度，认为它是一个很合理的制度，应该在我国推行。因而在1998年颁发的房改23号文件中，写入了两种截然不同的主张：一是要以住房商品化为房改的指导思想；二是要推行住房分类供应制度。把两种主张都写入了文件，使得各地推行哪一种主张都有法律依据（注：我曾是这个文件送审稿起草小组成员兼执笔人，当时对两种主张的截然不同毫无认识。）

由于在长期房改进程中的反复宣传，住房商品化已经深入人心，而当年我们对现代住房制度的认识还处于启蒙阶段，特别是对现代住房制度是以住房商品化制度为改革对象这个最有说服力的情况毫不知情。城市政府建设保障房要出地、出钱和花较多的力量去管理；而建设商品房，城市政府既不需要出多少力量去管，却能从中获取数量巨大的土地出让金和税费，这就使得许多城市政府很自然地站在“喜商厌保”的立场上。因此，在两种主张的竞争中，走住房商品化老路的主张占据绝对优势地位而胜出。据2000年至2007年的统计，年平均建设保障房不到全国建房总量的5%，而商品房建设量却占95%以上。它明确无误地证明，我国走上了住房商品化的老路。从此，我国的房改也就走上了一条大弯路。

与此同时我们还下出一个大昏招，就是把当时住着城市60%居民的公房（当年的公房是具有保障属性的住房）全部出售变成私房。由于23号文已经作出推行住房分类供应制度的决定，如果当时有个明白人提出一个变通建议，即：出售公房的工作方法和售价不变，但要把出售公房改为出售保障房，但要出售则按保障房管理办法由政府或主管单位回购。这样做，出售公房之后我国城市的保障房覆盖率就能达到60%。遗憾的是，当年我们却把全部公房出售变成私房，然后从零开始去建设保障房。

前些年推行住房商品化的主要成绩是，住房建设规模以世所罕见的速度迅猛增长，连续好几年都在国内生产总值增长率中贡献了2至3个百分点。住房建设规模以世所罕见的速度迅猛发展，并能维持十几年时间，主要有以下原因：一是此前我国城镇居民普遍地住在小套型而且比较简陋的住房中，房改后可以自由购买商品房，只要是经济承受能力稍強的居民，都会千方百计地攒钱去购买套型更大条件更好的商品房，从而形成了巨大的购房能力；二是房价以惊人速度连年高涨，形成了高额利润的巨大驱动力，导致四面八方的资金向住房建设倾斜；三是银行负利率和住房高额利润产生的综合推动作用，购买价格连年高涨的住房则可以获得高额利润，住房投机投资泛滥；四是土地财政的驱动作用，2000年开始，国务院进行了几次调整，把四大共享税都改成中央政府得大头，由于城市政府的财政收入锐减，不得不在增加土地收入上狠下功夫；近些年许多城市政府的财政收入中，来自土地的要占总额的40~50%，城市政府要保证不断地从土地多收钱，必须大力支持房价不断高涨和住房建设规模的不断扩大。以上种种，就是前些年大量建设高价大套型住宅仍然“畅销”的主要原因。

走住房商品化道路出现的问题，前些年的认识是，我国政府在宏观调控文件中指出的：房价上涨过快、房价过高、大套型住宅过多、建设规模过大以及住房投资和投机泛滥等突出问题。近些年我们学习马克思和恩格斯的有关论述，进一步认识到，走住房商品化老路潜伏着两大危险。一是，潜伏着受高额利润驱动，各方资金向其倾斜，盲目扩大生产规模，造成住房库存严重积压的危险。问题特别严重加上政府调控无力的还会爆发经济危机（注：1929年及其此前爆发的多次经济危机，政府调控无力是一条重要原因）。二是，潜伏着解决不好广大中中、中下居民和农民工的住房问题，产生严重社会问题，爆发“住房灾难”的危险。目前，第一个危险经习近平总书记及时指出，业届已充分地认识。它使我们清醒地认识到：长年走住房商品化老路并一直维持高额利润，正是造成住房库存严重问题的直接原因。