住宅供给

1、缺乏弹性

与一般商品供给相比，住宅供给缺乏弹性，即通常所说的住宅供给的刚性。首先，土地的自然供给是土地天然可供人类利用的部分，它是有限的、相对稳定的，土地的自然供给没有弹性。土地的经济供给是指在自然供给基础上，经过开发后成为人类可直接用于生产、生活各种用途的土地供给。土地的经济供给有一定的弹性，但由于受自然供给的制约，其弹性是缺乏的。

总的来说，作为住宅基础的土地，其供给缺乏弹性，是刚性的。其次，由于住宅的开发建设周期长，在短期内住宅很难直接地、快速地生产出来；同时，其他用途的住宅也很难直接转换过来，这样，短期的住宅供给是一个既定的、不变的量。而从长期来看，住宅的开发生产也要受土地有限性的制约，因此，住宅供给缺乏弹性。

2、层次性

住宅的层次性是由住宅开发、建设的长期性造成的。住宅开发建设的周期比较长，在市场的一个时点(即截面上)看，存在着不同层次的住宅供给。住宅供给一般可分为三个层次：

一是现实供给层次，即已经进入流通领域，可随时销售或出租的住宅，又称住宅上市量，其主要部分是现房，也包括期房。这是住宅供给的主导和基本的层次。

二是储备供给层次，即可以进入市场但是住宅生产者出于一定考虑(如住宅开发商或销售商的市场营销手段和策略)暂时储备起来不上市的这部分住宅。需要注意的是，这种储备供给层次的住宅与通常所说的空置房不同。

三是潜在供给层次，即已经开工正在建造的或者已竣工而未交付使用的未上市住宅，以及一部分过去属于划拨或福利分配的但在未来可能进入市场的住宅。住宅的三个供给层次处于动态变化和转换过程中。

3、滞后性

住宅商品的价值量大且生产开发周期长，一般要一两年，长则数年。较长的生产周期决定了住宅供给相对于需求的变化存在着滞后性，短期内住宅供给是固定的，长期来看住宅供给缺乏弹性，跟不上需求的变化。

一方面，住宅供给的滞后性导致了住宅投资的高风险性。住宅生产者往往依据现时的住宅市场状况制订开发计划，但当房屋建成投入市场时，市场则很可能已发生变化，由此造成积压和滞销。因此，对未来宏观经济形势和住宅市场变化的预测非常重要，对住宅市场的调查以及可行性研究的要求也较高。

另一方面，住宅供给的滞后性也是引起住宅市场周期波动的重要原因。

从长期供给趋势来看，影响住宅总供给的主要因素是住宅产业政策，与产业政策相关的货币金融政策和投资体制。具体来说，住宅供给的影响因素包括了以下几个方面。

1．住宅价格

它是影响住宅供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定住宅开发企业是否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有住宅供给，高于这一水平，才有可能产生住宅供给，而且其价格与供给量之间存在着同方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，供给量随着价格的上升而增加，随着价格的下降而减少。因此，住宅供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线。

2．土地使用政策

住宅开发建设首先必须有可供开发的土地。由于房产与地产的不可分性，因此，土地是兴建房产不可缺少的投入要素。然而，由于土地资源的稀缺性，政府通常限制土地的使用，尤其是城市土地的使用。城市住宅的供给能力，在很大程度上取决于政府的土地政策。政府供应土地的多少将直接影响到城市住宅供给量。

3．税收政策和利率政策

税收是调节收益的杠杆，对住宅投资的回报率和经营的安全性有重要影响。税收一方面具有规范住宅市场交易程序、创造平等竞争的市场环境功能，同时某些税率的调整以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响投资者的收益，从而影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。

住宅由于开发所需资金量大、投资回报周期长的特点，其开发往往需要巨额资金投入，离不开银行等金融机构的资金支持。因此银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取宽松的货币政策，银行会扩大放款，市场利率下降，住宅开发成本就会低，就会刺激开发商增加住宅供给。同时利率一降低，人们的储蓄愿望随之下降，促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款的利率较低，又会刺激人们使用消费信贷的方式购房，增加住宅需求，推动住宅价格的上涨，进而引发住宅供给量的增加。如果利率提高，情况反之。

4．市场需求

供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。在市场调节的体制下，住宅的供给还受需求力度以及需求结构的支配。如果需求量大，必定会促使开发商进行住宅开发，从而增加住宅供给量。相反，如果需求量小，住宅供给量增加的速度必定会比较小。

5．住宅开发商的投资预期

住宅商品大多由住宅开发商提供，作为市场供应主体的住宅开发商对未来预期的好坏显然会影响住宅市场供给。住宅开发商对未来的预期是多方面的，主要包括：经济发展形势、利率水平、通货膨胀状况、住宅价格水平、住宅需求状况、国家有关税收政策等。由于住宅开发的周期比较长，住宅供给在一定程度上有滞后性，因而开发商对市场的投资预期对于能否增加住宅供给量显得至关重要。另外，经济形势、政府支持、建筑技术等因素，也都影响着城市住宅的供给量。2100433B

1、存量供给

存量供给即令住宅存量在数量上得到增长。它与住宅生产相关，是一种为人熟知的、显性的供给方式。

2、流量供给

流量供给即令住宅服务流量在质量上或数量上得到提高。它与住宅改进和住宅维护相关，是一种不太容易为人察觉的、隐性的供给方式。

一方面，从住宅供给的概念上进行划分，住宅供给的方式主要包括住宅生产、住宅改进和住宅维护。住宅生产是指通过新建、改建或扩建等手段，令住宅存量得以增加的过程。住宅改进是指通过对住宅进行结构和平面的改造、场地的整治、环境的美化、设备的添置以及室内外装饰装修标准的提高等手段，令住宅服务流量得以增加的过程。住宅维护是指通过对住宅进行不涉及平面与结构改变的简单修缮、设备更换和环境清理等方法，令住宅服务流量得以持续的过程。

另一方面，从住宅供给市场的角度来看，城市住宅供给的方式，取决于不同的土地制度与住房政策。目前世界上城市住宅供给的方式可分为以下4种。

(1)基本由市场调节型。

(2)基本由国家分配型。

(3)政府干预下的市场调节补充型。

(4)市场调节与国家分配并行的混合型。

住宅产品供给的几种形式：一是毛坯房，地面与墙面水泥裸露，厨卫预留管道接口；二是部分装修半成品房，墙面与地面已完成粉刷，厨卫基本具备使用功能；三是菜单式装修房，这是借鉴发达国家“用户参与设计”装修理念，由开发商或建设单位提供装修样板房供选择，满足购房者一定的个性需求；四是一次精装修成品房，开发商提供统一装修，购房者没有选择余地；五是全配置式成品房，指的是开发商提供的经过统一装修且配置全部家电等日用生活品的住宅。

事实上，传统的毛坯房已包括了对住宅框架主体的初步装修，比如门窗安装、墙面粉刷等，可这并不能满足户主的使用与审美需求。用户常常自己组织二次装修，这就必定要除去已有的装修，造成资源的极大浪费与环境污染。

住房消费结构与供给结构之间存在着相互制约、相互促进的关系。一般来说，住房市场的消费需求结构制约供给结构，供给结构必须与消费需求结构相适应；而住房供给结构是否合理，也会制约消费结构的实现程度。只有当二者互相适应时才能顺利实现住宅市场的结构平衡。

根据上述一般原理，设置衡量住宅供给结构与消费结构合理度标准。

(一)住房供给的档次结构合理度标准

1.住房的品质档次结构要与居民的收入结构相适应。居民的收入是区分为不同层次的，收入的层次性决定了住房消费需求的层次性，从而要求住房的供给结构中的品质档次结构也要与此相适应。一般情况下，高收入户总是极少数，相应高档次住房不宜建设过多；中高和中等收入户占多数，相应普通商品住房应多建；中低收入户也占相当比重，相应要建设适合这类群体购买的经济适用型住房；至于低收入和最低收入户也是少数，主要供应政府提供财政补贴的廉租屋。对于一时买不起商品房的，则提倡租房入住，大力发展租赁市场。

2.每套住房的面积结构要与居民家庭的支付能力和实际需要相适应。在当前经济发展状况下，根据居民的收入水平和支付能力，每套住房面积结构的合理度为，150平方米建筑面积的大户型住宅宜少建；适量建设100平方米左右建筑面积的住宅；多建100平方米以下建筑面积的中户型住宅，鼓励建设符合中低收入家庭支付能力的70至90平方米建筑面积的小户型住宅。

3.住房的区域分布结构要与相应的基础设施配套条件相适应。随着城市中心地区土地使用的日趋饱和，住房供应的分布区域必然向市郊转移，目前大城市中居住郊区化的趋势已日益呈现出来。因此，交通、道路、给排水、供气、供电、通信、商铺、学校等配套设施也必须相应跟上，使之成为适宜居住地区。

(二)住房供给的价位结构合理度标准

1.住房供应的价位结构要与购房者的可承受能力相适应。即根据各类家庭的实际可支配收入，能购买相应价格档次的住房。一般来说，高价位住房不宜建设过多，关键是要把中等及中等偏下收入家庭买得起的相应价位住宅，作为主力房型，政府支持开发商建设房价相对较低的经济适用住房。

2.中低价位住房的供应量与中低收入群体以及旧区改造中动迁居民的需要量相适应。实践已经证明，多数动迁居民收入较低，能够承受的是中低价位住房，因此要视房源供应情况来确定旧区改造的规模和速度。如果房源不足，则要采取两方面措施求得平衡：一是加快中低价位住房建设，增加供应量；二是放慢旧区改造速度，减缓引致性需求。

3.住房价格的涨幅要与居民收入增长的幅度相适应。从长期来看住房价格呈现出上涨趋势，为要使供给的价位结构与需求结构相适应，必须把房价的涨幅控制在地区人均GDP增幅和居民可支配收入的增幅以下，例如居民的可支配收入增长10%，最理想的房价涨幅宜控制在5%左右，最高不得超过8%。

(三)住房供给结构超前性的合理度标准

住房消费需求结构是个动态概念，必然随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，因此，住房供给结构也要适应住房消费结构的升级和演进而具有一定的超前性，国外经验数据一般要超前20年左右。衡量这种超前度的标准大体可定为：

1.住房供给结构的超前度要与居民收入结构的演进度相适应。居民收入随经济发展而普遍增加，收入结构中的高、中、低收入划分线也会相应发生变化，总的趋势是收入结构高级化升级，并呈橄榄形状态，两头小，中间大，中产阶层扩大，由此住房消费结构也随之升级。与收入结构高级化相适应，住房供给结构也要有适度的超前性，高价位、中高价位住房增加，中低价位住房逐步减少。

2.住房供应的品质结构、面积结构的超前度要与住房消费需求的发展方向相适应。随着社会发展，住房消费结构向着宽敞型、舒适型、享受型方向发展。与之相适应，住房供给的综合品质也会提高，高档房、中高档房的比重会有较大提高，而中低档次住房则会相应减少，比重下降。因此，目前的中低档次、中低价位商品住宅的建设和供应也要掌握一定的度，以免日后过于落后。

3.住房供给的区域结构的超前度要与居住郊区化发展相适应。由于城市中心区的有限性和城市郊区的宜住性，居住区向交通干道沿线的市郊扩散是必然趋势。适应这种趋势，要提前进行规划，加快建设市郊的快速交通干道和相应的基础设施，营造便捷的交通和良好的配套条件，为居住消费郊区化提供完备的服务。

以上论述偏重于定性的研究，具体实施时还要结合每一地区或城市的实际情况，进一步量化。

人力资源供给的来源主要包括两部分：一是组织外部的人力资源供给来源；二是组织内部的人力资源供给来源。

1．组织外部的人力资源供给来源

组织外部的人力资源供给来源，实际上是社会供给来源，既包括一个国家的宏观的人力资源供给来源，也包括一个地区范围内的中观的人力资源供给来源。

2．组织内部的人力资源供给来源

组织内部的人力资源供给来源，是指组织对现有人力资源的有效使用和开发，主要包括对现有工作人员的年龄分布、离退休情况、岗位结构、人员配置、考核晋升、人员流动以及培训开发等方面。在一个企业中，任何员工都会受到两种力量的作用：一是受到企业外部各种吸引力所产生的“拉力”作用；另一种是受到企业内部各种因素所形成的“推力”作用。

对人力资源供给来源的分析不仅要分析当前的情况，更重要的是要分析未来的变化情况，以便作出正确的决策。