住宅地产

旅游地产

跟上时代的步伐就意味着企业要根据行业变化进行转型升级，然而现实中却不乏转型方向错误而导致失败的例子。如何把握转型升级的方向至关重要。

同时，企业转型并不是意味着什么好就做什么，陈玮举例说，阿里巴巴上市以前就开始做并购，如果不去做并购，就发现不了好的技术、人才和商业模式，并购是商业公司做大做强最有力的手段之一。

依靠转型升级，在10年间将中国建筑材料集团(下称“中国建材”)营业收入由20亿元增至2570亿元的中国建材董事长宋志平说，转型升级不仅意味着技术的创新升级，还要有组织模式的转型升级，要进行大规模的并购重组。

作为企业，在实际的运行中，如何把握转型升级的方向以及如何在转型中做大做强?日前，余斌、秦虹等来自部委和研究机构的专家，以及宋志平、陈玮等实业家、投资者齐聚一堂，热议如何寻找转型升级中的商机。

旅游地产、医疗地产正替代住宅地产

余斌：宏观经济领域发生的变化为企业转型升级指出了方向。

最近这几年，居民消费支出中用于购买服务业产品的支出比例快速上升，从而使服务业成为经济增长的主要动力。所以企业在选择转型升级方向时会发现，在制造业领域陷入产能过剩和恶性竞争，同时盈利能力水平大幅度下降;但同时服务业正处在快速增长的过程中，教育、培训、医疗、养老、文化、旅游等这一系列服务业领域正在快速成长。

宋志平：现在房地产的形势不好，但中国建材今年上半年的利润和去年同期相比增长了32%。我们逆势上扬的原因就是转型升级。在我看来，传统实体经济企业转型有四条道路。

第一，将工业化和信息化融合。如中国建材现在通过信息化和智能化结合，大规模水泥生产线可以做到无人值守，所有的参数都可以自我修正和自我完善。

第二，向产业高端发展。比如淘汰落后水泥，增加水泥的附加值，每一吨可以多卖100元。

第三，由制造业向制造服务业发展。过去我们就提供石膏板，现在我们供应的不再单是水泥，而是整个建筑框架，延长了产业链，向服务行业发展。

第四，要向战略新兴产业转型。大力发展新材料、新能源，现在中国建材对碳纤维的供应量占全国80%。

秦虹：对于房地产行业而言，未来有三点变化。

一是，房地产行业高速增长期过去了。未来房地产各项指标增速很难复制过去的增长速度。

二是，以新房交易为主的时期即将过去。二手房市场正在兴起，现在二手房交易已经超过新房交易。40个重点城市中，现在二手房交易占到房屋交易的总量已经超过40%。未来，对新房需求会下降，因为二手房市场已经开始兴起，这是需要行业关注到的变化。

三是，以住宅开发为绝对开发主体的阶段也会过去。和产业升级有关的，如商务地产和旅游地产以及养生、教育、医疗地产等都会兴起。

并购是企业转型升级的重要手段

经济下滑是并购的良机

宋志平：转型升级不仅意味着技术的创新升级，还要有组织模式的转型升级，要进行大规模的并购重组。

什么时候是并购的好时机?其实就是经济下行的时候，企业普遍有压力的时候，这个时候并购起来相对容易。如果说行业都在一个高涨期，大家都在想鸡生蛋，蛋生鸡，都把价格要得很高，这时并购是非常困难的。

中国建材其实就是利用了这一点。中国建材并购水泥企业的价钱是很便宜的，这保证在之后的整合过程中有一个比较低的成本，才能赚到钱。如果并购的价格很高，可能并购到手了，但是后面却赚不到钱。

我觉得现在中国正处于结构调整期，中国目前各行各业都过剩，企业也很多、很乱，所以应该加大并购和整合的力度。并购基金在这里面要发挥很大的作用，同时大企业也要积极进行并购整合，这样实际上把经营苦难的中小企业拯救出来了。

陈玮：并购基金是促进企业并购重组的好帮手。并购基金下一步非常有机会，可以助推产业升级，企业要利用并购基金的平台。同时，中国资本市场最应该支持的就是并购，让企业市值扩大。

举个例子，在美国买奶粉，所有超市里面就两个牌子，美赞臣和雅培。而相反中国有大量的奶粉品牌，但还是难以令消费者安心。而规模化是保证品牌和产品最有竞争力的手段。

中国有4900万家中小企业，由于太小，造成资源的分散和浪费，可能产生一些管理上的不善。而美国上市公司，特别是世界500强公司，没有一家是自己干大的，全是通过并购方式，并购是现在可以做产业转型和升级最重要的手段。国务院和证监会已经开始重视这个问题，并购市场未来要远远比IPO市场大得多。

BAT(百度、阿里、腾讯)去年做了大量的并购，如果你不去做这种并购，你发现不了好的技术、人才和模式，并购是商业公司做大做强最有力的手段。

美国通过并购进行产业升级，从以往看，只有跨行业并购搞得不好，其他并购都成功了。特别是1990年到现在以互联网和生物医药为核心的并购。我们经常在世界上看到动辄几百亿美金的并购，但这种案子在中国太少了，所以中国现在大量上市公司市值都在50亿人民币以下，竞争力远远不够。

企业转型面临六大挑战，怎么破?

余斌：转型升级面临哪些问题?怎么解决?

第一个是劳动力成本的过快上涨。很多企业家反映过去10年中，劳动力成本平均每年上涨10%，超出很多企业的承受能力。解决的方法是通过大规模的设备更新改造，提高设备的自动化水平，减少工人，降低劳动力成本。

第二个是资金成本过高的问题。融资难、融资贵，资金成本快速上涨超出企业承受能力。解决办法在于落实十八届三中全会决定所提出的大力发展民间资本主导的中小型银行。

第三个是土地成本过高的问题。十八届三中全会的决定提出，集体土地，集体建设性用地可以跟国有土地一样同等优势，同权同价，我认为在一定程度上可以降低企业的土地成本。

第四个是流通成本偏高的问题。可通过电子商务替代原来的渠道，降低成本。

第五个是知识产权保护成本过高的问题。现在很多人反映不创新是等死，但把大量精力投入到创新，知识产权却缺乏应有的保护，或者保护的成本很高，那就是找死。所以十八届三中全会决定提出，要探索建立知识产权法院，来解决这个问题。

第六个是准入成本依然很高的问题。一些企业家反映凡是政府让我们去干的事情都赚不到钱，凡是我们认为能够赚到钱的地方政府都不让我们去。解决方法是把国家禁止和限制的领域列成清单，公告社会。凡是清单里没有的，各类企业可以依法平等进入。

绿地集团董事长、总裁 张玉良

Q：对2015年或者未来更长一段时间，你如何判断房地产行业的风险和机遇?

张玉良：关于房地产行业的未来，现在还是要细分来看，从总体和分区域来看情况是不一样的。从整个行业看，我认为会在平稳中发展。中国处在城镇化周期，经济发展还有一定增长速度，还是一个比较好的产业发展阶段。

若要简单去看住宅产业，高峰期基本上已经过去。最近国务院发展研究中心也讲这个观点，从经济高速增长减速为中速，住宅再实现高速上涨已不可能，但是产业地产的增长还在继续。

从区域成长性来看，像北京、上海这些一线城市，继前段时间市场普遍下滑以后，现在又在稳步往上走。就像一些国际一线城市如纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼，城市已经那么繁荣但还在继续发展，房地产还在持续成长。

所以绝对不能简单认为房地产市场一旦整体高峰期结束，所有地区市场都没有了。房地产市场区域间、产品间差异很大，我认为在中国房地产还是有很大的空间，只是区域表现有差异，商业地产可能好一些，这是我对行业的基本判断。

从企业角度看，则会进一步加速分化，有竞争力的企业和竞争能力弱的企业差距越来越大，未来几年房地产和前十年的房地产相比会呈现更大变化。

Q：你如何看待规模和质量的关系，对于未来的房地产市场，如何去把握机会?

张玉良：房地产这个行业正在集聚，企业的集聚度也日益提升。房地产的开发，简单做规模是不现实的，也不实际。不是说要做规模就有规模的，但要强大的话一定是有规模的。大企业一定是有一定的规模，但不是简单的“追求规模”。我赞同郁亮不追求规模的说法，但是大企业一定是有规模的，没有规模不可能成为国际大企业。

绿地从来没想要去追求规模，但是要做大，就是要有规模。关于规模带来的负担，要看资金投在哪里，如果投在三四线城市，是负担，如果投在一线城市，那就是巨大的财富。有足够储备，那就是成长的潜力。前三年香港上市公司的股价主要看储备土地，现在主要是看储备在哪里的土地。

绿地集团董事长、总裁 张玉良

“2015年我国房地产市场仍然会稳健发展。当前和今后一段时期，房地产业发展面临外部环境的三大挑战，分别来自高增长红利缩减、房地产行业转型调整和外部商业模式剧变。”绿地集团董事长、总裁张玉良表示。

Q：对2015年或者未来更长一段时间，你如何判断房地产行业的风险和机遇?

张玉良：关于房地产行业的未来，现在还是要细分来看，从总体和分区域来看情况是不一样的。从整个行业看，我认为会在平稳中发展。中国处在城镇化周期，经济发展还有一定增长速度，还是一个比较好的产业发展阶段。

若要简单去看住宅产业，高峰期基本上已经过去。最近国务院发展研究中心也讲这个观点，从经济高速增长减速为中速，住宅再实现高速上涨已不可能，但是产业地产的增长还在继续。

从区域成长性来看，像北京、上海这些一线城市，继前段时间市场普遍下滑以后，现在又在稳步往上走。就像一些国际一线城市如纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼，城市已经那么繁荣但还在继续发展，房地产还在持续成长。

所以绝对不能简单认为房地产市场一旦整体高峰期结束，所有地区市场都没有了。房地产市场区域间、产品间差异很大，我认为在中国房地产还是有很大的空间，只是区域表现有差异，商业地产可能好一些，这是我对行业的基本判断。

从企业角度看，则会进一步加速分化，有竞争力的企业和竞争能力弱的企业差距越来越大，未来几年房地产和前十年的房地产相比会呈现更大变化。

Q：你如何看待规模和质量的关系，对于未来的房地产市场，如何去把握机会?

张玉良：房地产这个行业正在集聚，企业的集聚度也日益提升。房地产的开发，简单做规模是不现实的，也不实际。不是说要做规模就有规模的，但要强大的话一定是有规模的。大企业一定是有一定的规模，但不是简单的“追求规模”。我赞同郁亮不追求规模的说法，但是大企业一定是有规模的，没有规模不可能成为国际大企业。

绿地从来没想要去追求规模，但是要做大，就是要有规模。关于规模带来的负担，要看资金投在哪里，如果投在三四线城市，是负担，如果投在一线城市，那就是巨大的财富。有足够储备，那就是成长的潜力。前三年香港上市公司的股价主要看储备土地，现在主要是看储备在哪里的土地。