住房契税

近日，达州市结合实际，出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）。《意见》中最大看点包括：公积金政策松动较大、购房享有每平方的补助、个人购买普通住房契税有优惠，全面促进房地产业发展。这是去年国家出台房地产新政以来，该市首次推出的推动房地产快速发展的政策。

看点一：坚决落实促进房地产健康发展政策

国家、省上相继出台促进房地产市场持续平稳健康发展政策后，该市迅速反应，认真抓好中央和省政府有关支持居民自住和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展政策的贯彻落实，逐条逐项进行分析梳理，密切结合达州实际，制定具体实施意见，该市制定的政策有极强的可操作性和可行性。

（一）鼓励城市房屋征收和征地拆迁以货币安置方式为主，引导被征收人和被拆迁人自主选择购买商品房。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿金额的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿金额的，对差价部分按规定征收契税。

（二）鼓励地下空间开发利用，按相关规定缴纳出让金及相关税费后，办理产权手续。

看点二：住房公积金购房六大变化

本次出台的意见，变化最大的是住房公积金购房贷款条件的放宽，为达州房地产业的发展创造了良好的外部环境。

（一）取消住房公积金购房贷款最高限额的限制：凡购买普通商品房、二手房，符合住房公积金贷款条件并能提供足额贷款抵押担保，申请住房公积金贷款的，取消贷款最高限额的限制。

（二）延长贷款期限：对临近退休、具有偿还能力且个人信用良好，能有效实施贷后管理的，可适当放宽贷款期限至退休后10年。

（三）积极扩大住房公积金使用范围：允许提取个人账户内的住房公积金支付购房首付款，装修自住住房，用于旧房安装电梯，困难家庭子女当年考取大学缴纳相关费用。开展住房公积金装修贷款、异地贷款业务。允许提取、贷款使用住房公积金为子女购买住房。

（四）降低首付款比例：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。在住房公积金放贷额度不足的情况下，实行个人住房公积金贷款转商业贷款贴息，贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

（五）优化贷款办理程序：房地产开发项目取得房屋预售许可证后，住房公积金管理机构可受理、审核和发放住房公积金个人住房贷款。房屋产权登记机构应在受理抵押登记申请之日起10个工作日内完成抵押登记手续。住房公积金管理机构应在抵押登记后5个工作日内完成贷款发放。房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房，也不得拒绝缴存职工使用住房公积金支付购房首付款。

（六）支持引导受托银行办理住房公积金贷款：支持和鼓励受托银行利用其网点、资源、技术优势，加强对住房公积金贷款政策的宣传，加快借款合同、抵押合同的办理速度，提高贷款发放效率。住房公积金管理机构要建立“以贷定存、存贷挂钩”的住房公积金资金存放制度，每季度通报一次受托银行办理住房公积金贷款情况。对办理住房公积金贷款业务积极、贷款发放金额较高的受托银行，从新增缴存和定期到期的资金中，实行奖励性存款。

看点三：多项政策惠及购房人

群众利益是最大的利益，《意见》中最多最实际的是对购房者利益的关注，给购房人送出了实实在在的实惠。

（一）凡在达州市主城区购买首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房，签订了正式网签合同并办理预告登记的，每套住房由受益财政给予购房业主80元/平方米的补助。享受住房补贴的商品住房自签订网签合同至取得《房屋所有权证》期间不得对外转让。各县（市、区）可自行制定补贴标准。

（二）鼓励农村居民购买商品住房，本人及其配偶、父母、未婚子女等直系亲属可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。

看点四：助推全市新型城镇化建设

达州是川渝鄂陕区域中心城市，具有独特的区位优势，随着成渝经济区的加快发展，达州积极加快推进城镇化进程，着力打造宜居城市。

（一）放宽商品房预售许可条件。对“投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%”的房地产项目可办理预售许可，其工程形象进度界定为：有地下车库的27米以下（不含27米）的多层建筑，主体施工形象进度达到地面一层；有地下车库的27米以上（含27米）100米以下（不含100米）的高层建筑，主体施工形象进度达到地面二层；有地下车库的100米以上（含100米）的超高层建筑，主体施工形象进度达到地面五层；无地下车库的多层建筑，主体施工形象进度达到地面三层。

（二）取消商品住房套型结构比例限制，不再执行“商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。房地产开发企业可以根据市场需求，自主确定开发的商品住房套型结构比例，满足多层次住房消费需求。暂停执行公共租赁住房作为商品住房开发项目的配建条件，暂停期内取消将配建的套数、面积、套型结构、建设标准、配套设施、违约责任等作为土地出让和规划批复的前置条件。

看点五：购普通商品房金融税收有优惠

本次出台的《意见》强化了税收和金融的作用，个人在购买普通商品房将会得到实惠。

（一）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人购买第二套住房契税按法定税率征收。

（二）金融机构向居民家庭在该市辖区内购买自住普通商品房提供利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率的贷款（不含住房公积金贷款），且贷款合同签订时间

和贷款发放时间均在2015年5月1日至2015年10月31日期间，由税收入库地财政部门按实际发放符合规定条件贷款金额的6%，对金融机构给予一次性补助。

（三）民营资本全额投资的房地产开发项目，由房地产开发企业按规定自主选择建筑施工企业，其结果报建设行政主管部门备案。

据业内有关人士分析认为，该市出台的《意见》，内容全面，指导性强，给市民带来的实惠多，对房地产健康促进作用大。《意见》有效期1年（有明确规定的除外），期满自行失效，有利于操作和执行，在达州城镇化建设和房地产业发展中将产生积极的推动作用。

（贾金戈 严开川 谢建荣）