珠海市新型产业用地(M0)地价管理实施细则

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

《珠海市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

珠海市自然资源局

2020年9月25日

一、制定目的和必要性

为实现我市加快产业转型升级、推动高质量发展，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体的战略目标，我局到佛山、东莞、惠州等地调研，学习参考先进经验做法，结合我市实际，已出台了《珠海市人民政府关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（珠府〔2020〕30号）。

为进一步规范新型产业用地地价管理，根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2 号）、《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)、《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）、《珠海市人民政府关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（珠府〔2020〕30号）等文件精神，我局起草了《珠海市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》（以下简称《实施细则》）。

二、法律法规政策依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》

（二）《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2 号）

（三）《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)

（四）《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）

（五）《珠海市人民政府关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（珠府〔2020〕30号）

三、主要内容

《实施细则》共三章，分十二条。

第一章为总则部分，共三条。明确了《实施细则》的起草目的、用地出让方式、用地使用年限。

第二章为地价细则部分，共七条。主要规定了新型产业用地（M0）项目的地价计算公式、不同类型如何确定地价、地价优惠政策等。

第三章为附则部分，共两条。明确了《实施细则》的解释部门、施行时间。

四、需要注意的有关问题

（一）本《实施细则》依据《珠海市人民政府关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（珠府〔2020〕30号）制订。

（二）按《实施细则》第四条公式确定新型产业用地M0的土地出让底价的时候，应结合产权限制情况，采用普通工业地价（M1）和商务用地（B2）的价格确定出让底价。M1普通工业用地及B2商务用地市场评估价应严格遵循评估规则，采用法定的评估方法依法进行评估。

（三）《实施细则》第七条，适用于原用地为划拨或出让性质情形。其中《实施细则》第三条，已明确原建设用地为划拨或出让性质用地的剩余土地使用年限计算方式。

（四）鉴于集体用地所有权属于集体经济组织，且我们一直以无偿划拨方式办理用地手续，不涉及地价事宜。本《实施细则》不涉及集体用地地价条款。

（五）通过城市更新方式建设的新型产业用地（M0）项目，按照我市城市更新项目地价计收办法有关规定办理。

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第一条

第二条 新增新型产业用地（M0）用地面积大于等于50000平方米且计容积率建筑面积大于等于200000平方米的，需配置一定比例商务用地（B2）、配套型住宅用地（R0）的，原则上应依据城乡规划用途划分为不同宗地，单独出具宗地建设用地规划条件且单独供地。新增新型产业用地（M0）及商务用地存在需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地情况的，经市自然资源主管部门批准同意出具单宗封闭红线的建设用地规划条件前提下，可实行新型产业用地及商务用地（M0 B2）按一宗地进行市场评估和整体供地。确需配置配套型住宅用地（R0）的，必须经市人民政府批准，独立出具配套型住宅用地（R0）建设用地规划条件，单独进行市场评估和单独供地。

第三条 新增新型产业用地（M0）可以参照我市有关工业用地供应制度规定，实行弹性年期出让，也可以选择出让、租赁、先租后让或租让结合等方式供地，土地使用年限最高不得超过 40 年；新增新型产业用地（M0 B2）按一宗地整体供地的，土地出让年限为 40 年；新增配套型住宅用地（R0）土地出让年限为 70 年。

企业申请利用存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于新型产业用地（M0）项目的（非通过城市更新方式建设的），按照原建设用地剩余土地使用年限（若原建设用地为划拨用地，则其剩余土地使用年限可按（1）原建设用地用途最高年限-原建设用地已使用年限，或（2）原建设用地用途最高年限计算）确定。

第四条 新增新型产业用地（M0），土地出让底价=土地出让单价*用地面积，土地出让单价按如下公式计算：

其中，M1 为普通工业用地市场评估价的地面地价；B2 为商务用地市场评估价的楼面地价；X 为分割转让比例；R 为容积率；N 为实际出让年限。科技企业孵化器用地出让底价按上述公式计算。

第五条 新增新型产业用地（M0 B2）按一宗地整体供地的，土地出让底价应当分别评估新型产业用地（M0）、商务用地（B2）的市场价后合并计算，集体决策确定。其中，M0 部分按第四条规定评估确定市场价；商务用地（B2）部分按新增商务用地（B2）评估确定市场价。

第六条 新增配套型住宅用地（R0）的，土地出让方式、地价评估、供地流程、批后监管和开发建设等参照二类居住用地（R2）执行，土地出让底价严格落实地价市场评估规定，集体决策确定。

第七条 企业申请利用存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于新型产业用地（M0）项目的（非通过城市更新方式建设的），按用地剩余年限新型产业用途的市场评估价扣减用地原用途剩余年限的市场评估价的差额计收土地价款（差额为负数时，不退还原缴纳的土地价款）。

第八条 新型产业用地（M0）容积率小于等于1时，按用地面积计收土地价款；容积率大于1时，按计容积率建筑面积计收土地价款。

第九条 新型产业用地（M0）可根据项目实际需求配建新能源汽车充电桩、幼儿园、中小学、社区用房、文体场地、卫生等公共服务设施，配建设施建筑面积不计入项目计容积率建筑面积，不计收土地价款，用地独宗评估时予以考虑建设成本，由企业建成后无偿移交政府，产权归政府所有。新型产业用地（M0）应合理利用地下空间、建筑物架空层建设配套设施。

第十条 通过城市更新方式建设的新型产业用地（M0）项目，按照我市城市更新项目地价计收办法有关规定办理。

第十一条 本细则由市自然资源局解释。

第十二条 本细则自公布之日起实施，有效期至2023年6月14日。

第一条

第二条 新型产业用地（M0）及房屋等建筑物或构筑物、新型产业用地配套的商业房地产、配套型住宅登记适用本细则。

第三条 申请新型产业用地（M0）项目土地使用权首次登记，应当提交下列材料：

（一)不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）土地权属来源证明材料，包括：《国有建设用地使用权出让合同》、其他方式取得新型产业用地（M0）项目用地的书面协议、建设用地规划许可证等；通过存量工业、仓储、物流用房改变用途用于新型产业用地（M0）项目的，提交相应的土地权属来源证明文件；

（四）不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

（五）土地出让金或租金缴纳凭证；

（六）依法应当纳税的，提交完税凭证；

（七）其他必要材料。

第四条 申请新型产业用地（M0）项目土地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，应当提交下列材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权证书或新型产业用地（M0）项目用地权属来源证明材料；

（四）建设工程符合规划的材料；

（五）建设工程已经竣工的材料；

（六）不动产权籍调查或者测绘成果报告；

（七）相关税费缴纳凭证；

（八）涉及地价或租金缴纳的，提交付清地价或租金的凭证；

（九）其他必要材料。

存在建筑物区分所有权的，还应提交确认建筑区划内属于政府所有的公共服务设施和属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所等的书面材料。

属于可分割转让新型产业用地（M0）项目不动产的，还应提交经属地区政府（管委会）审查确认的可分割转让不动产单元及自持年限明细表、不可分割转让不动产单元明细表。

第五条 新型产业用地（M0）项目土地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，基于供地时的约定而配建或代建的新能源汽车充电桩、幼儿园、中小学、社区用房、文体场地、卫生等公共服务设施，可由不动产登记机构直接登记为政府所有。

第六条 申请新型产业用地（M0）项目土地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权转移登记，应当提交下列材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）新型产业用地（M0）项目转让协议或其他合法的登记原因证明文件；

（四）受让人经属地政府（管委会）资格审查合格的证明文件；

（五）依法需要补交地价款的，提交土地出让（租赁）价款缴纳凭证；

（六）相关税费缴纳凭证；

（七）新型产业用地（M0）项目建筑物、构筑物分割转让涉及改变建筑物、构筑物原规划布局的，还应提交允许分割转让的规划核准文件；需要重新测量的，同时提交分割后的不动产测绘成果报告；

（八）其他必要材料。

申请新型产业用地（M0）项目土地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权首次转移登记的，还应提交新型产业用地（M0）项目投资强度或年产出比通过属地政府（管委会）验收的证明材料。

申请新型产业用地（M0）项目土地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权二次转移登记的，还应提交二次转让增值收益缴纳凭证；受让人非原开发主体或政府及其管理主体的，还应提交原开发主体、政府及其管理主体放弃优先回购权利的证明文件。

第七条 办理新型产业用地（M0）项目不动产登记，应当严格按照权属来源证明材料在不动产登记簿及颁发的不动产权证书上如实记载以下内容：

（一）土地用途：工业用地（新型产业用地M0）；

（二）是否可分割；

（三）自持年限；

（四）建筑物按用途记载属于新型产业用地（M0）项目产业用房、新型产业用地（M0）项目生活服务设施用房（宿舍）、新型产业用地（M0）项目配套型住宅、新型产业用地（M0）项目公共服务设施等；

（五)“可分割转让的产业用房、生活服务设施用房只能转让（含二次转让）给新型产业用地（M0）所属产业的产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业”或“配套型住宅只能转让（含二次转让）给已入驻新型产业用地（M0）项目的工业企业或生产服务企业”。

第八条 不动产登记机构可根据不动产登记簿的记载向申请人核发电子不动产登记证书证明。电子不动产登记证书证明与纸质不动产登记证书证明具有同等法律效力。

第九条 申请人直接以自持存量工业、仓储、物流用房改建、扩建用于新型产业用地（M0）项目的，改建、扩建完成后，按变更登记办理。

申请人直接以自持存量工业、仓储、物流用房拆建用于新型产业用地（M0）项目的，建成后，按首次登记办理。

第十条 新型产业用地配套建设的地下停车场为项目服务设施，与项目地上建筑物为一个整体，可以单独整体办理产权登记，但不得单独办理抵押登记和转移登记。

第十一条 《珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法（试行）》施行前已供应的新型产业用地（M0）项目、科技企业孵化器用地项目不适用本细则，仍按原有规定办理不动产登记。

通过城市更新方式建设的新型产业用地（M0）项目，优先适用我市城市更新管理办法相关规定。

（M0）项目不动产权属来源证明材料对达产验收有特别规定的，从其规定。

第十二条 本《细则》由市不动产登记中心负责解释，自2020年 10月1日起实施，有效期至2023年10月1日。

一、背景说明

根据珠海市九届市政府第70次常务会议工作部署和2020年5月23日市政府发布的《关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法（试行）的通知》要求，市工业和信息化局编制出台了《珠海市新型产业用地（M0）项目达产验收实施指引》（以下简称《指引》）。

二、政策依据

《关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法（试行）的通知》

三、主要内容

《指引》总共三章12条，包括总则、达产验收要求与流程、附则等三个章节。具体内容如下：

第一章“总则”，含3项条款，第一条阐述《指引》制定依据；第二条提出各区应牵头成立新型产业用地项目监督小组负责新型产业用地达产验收工作；第三条明确新型产业用地项目达产验收结果将作为新型产业用地项目开发主体自持部分产业用房和配套用房办理不动产权证书，以及项目可分割转让部分的产业用房申请不动产转移登记等的重要依据。

第二章“达产验收要求与流程”，含6项条款，第四条提出新型产业用地项目达产验收采取“事前明确验收标准，事后对标验收”的方式开展；第五条明确新型产业用地项目可实行分期建成投产项目；第六条介绍新型产业用地项目验收类型按照验收阶段分为建成投产验收和运营期满验收；第七条明确新型产业用地项目归纳四个验收程序，分别为“提出申请”、“材料审查”、“现场验收”和“验收意见出具”；第八条明确新型产业用地（M0）项目的达产验收指标标准，包含但不限于“投资强度”、“年产出比”、“财政贡献”和“分割转让比例”等；第九条提出新型产业用地（M0）项目在规定时间内未通过验收，责令整改期限1年。

第三章“附则”，含3项条款，第十条明确项目达产验收之前，项目开发主体股权不得变更，自持不动产权不得转让；第十一条提出新型产业用地（M0）项目（全部或分期）逾期未通过达产验收的视情况分别给予处置方式；第十二条介绍《指引》解释部门和实施有效期限。

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第一章 总 则

第一条

第二条 由各区（经济功能区）按照《办法》要求牵头成立的（各区）新型产业用地（M0）项目监督小组，负责对新型产业用地（M0）项目的实施情况进行指导、监督、检查及达产验收。项目监督小组办公室设在各区（经济功能区），负责监督小组日常工作。

第三条 新型产业用地（M0）项目达产验收结果，将作为新型产业用地（M0）项目开发主体自持部分产业用房和配套用房办理不动产权证书，以及项目可分割转让部分的产业用房申请不动产转移登记等的重要依据。

第二章 达产验收要求与流程

第四条 新型产业用地（M0）项目达产验收，采取“事前明确验收标准，事后对标验收”的方式进行，验收标准主要根据项目《土地出让合同》和《珠海市新型产业用地项目履约监管协议》等相关内容确定。

第五条 按照《珠海市新型产业用地项目履约监管协议》约定，新型产业用地（M0）项目实行分期建成投产的，可申请进行分期达产验收。采取分期建成投产的项目，则按当期实际开发面积计算投资强度、年产出比（产出强度）和财政贡献指标。

第六条 验收类型

新型产业用地（M0）项目验收类型按照验收阶段分为建成投产验收和运营期满验收共2种。

（一）建成投产验收。新型产业项目建成投产后，如按约定当期投资强度或年产出比（产出强度）通过验收的，允许可分割转让部分的产业用房申请不动产转移登记。

（二）运营期满验收。新型产业用地（M0）项目全部或分期竣工且运营满5年，项目开发主体方应向监督小组申请整体或当期期满验收。如果验收中仅财政贡献指标未达标，允许开发主体按《珠海市新型产业用地项目履约监管协议》期限内的财政贡献指标补足差额（计算公式：每年补缴额=约定的年度财政贡献—年度实际上缴财政贡献），补足差额后，视为通过验收。通过验收的，由监督小组出具达产验收意见书，作为开发主体自持部分产业用房和配套用房不动产权证书办理等的重要依据。

第七条 验收流程

（一）提出申请。项目开发主体按验收类型向属地监督小组提出验收申请，提供申请报告及相关证明材料，具体内容包括但不限于项目的投产时间、投资强度、年产出比（产出强度）、财政贡献、分割转让比例等约定和实际完成情况，并提供第三方机构的专项审计报告。

（二）材料审查。监督小组办公室对项目开发主体递交的申请材料进行初步复核，形成项目复核意见，并根据工作分工将有关达产指标情况发各部门核实，各部门核实意见以书面方式反馈监督小组。

（三）现场验收。属地监督小组办公室组织监督小组各成员单位和第三方专业机构组成项目验收工作组，对通过初步复核的项目，以项目现场会议听取达产情况汇报、项目现场勘验等方式开展项目现场验收，并形成项目现场验收报告。

（四）验收意见出具。监督小组根据项目验收类型、项目复核意见、各部门的达产指标核实意见以及项目现场验收报告，出具验收意见。

第八条 验收指标标准

项目验收时，监督小组对照《土地出让合同》、《珠海市新型产业用地项目履约监管协议》等约定内容及相关指标，对项目开发主体承诺的履约情况进行验收。同一项目采取分期建设的，则按当期实际开发面积计算验收指标。具体验收标准包括但不限于：

（一）投资强度：不低于项目开发主体承诺指标。

（二）年产出比（产出强度）：不低于项目开发主体承诺指标。

（三）财政贡献：不低于项目开发主体承诺指标。

（四）分割转让比例：不高于项目开发主体承诺指标。

第九条 整改期限

在《珠海市新型产业用地项目履约监管协议》预定的时间内，项目未通过验收的，由属地区（经济功能区）责令开发主体限期整改，整改期限不超过1年，项目整改完成后，再提交达产复验申请。

整改期内未提出达产验收申请或提出申请未能通过达产验收的项目，视为逾期未通过达产验收项目，应按《珠海市新型产业用地项目履约监管协议》具体要求以及本指引第十条进行处置。

第三章 附 则

第十条 项目达产验收之前，项目开发主体股权不得变更，自持不动产权不得转让。

第十一条 新型产业用地（M0）项目（全部或分期）逾期未通过达产验收的，在执行《珠海市新型产业用地项目履约监管协议》有关违约责任外，视情况分别给予以下处置方式：

（一）停止剩余未分割转让部分进行分割转让和不动产权证书办理。

（二）列入失信“黑名单”不得再次申请或联合申请开发新型产业用地（M0）项目等惩罚措施。

（三）开发主体（其母公司或控股公司）在珠海直接开发或联合开发的所有新型产业用地（M0）项目，有一个验收不达标的，5年内不得在珠海申请或联合申请开发新型产业用地（M0）项目。

第十二条 本实施指引由市工业和信息化局负责解释和修订，自2020年10月28日起实施，有效期至2023年6月14日。