珠海市“烂尾楼”整治处理办法

一、为什么要修订出台《办法》

2017年5月10日及2018年1月26日，我市先后印发施行《关于加快珠海市烂尾楼整治处理的办法》（珠规建更规〔2017〕2号）及《珠海市住房和城乡规划建设局 珠海市国土资源局关于<关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的办法>文件执行有关问题的补充通知》（珠规建更规〔2018〕2号）。这些“烂尾楼”处置政策施行期间，一批“烂尾楼”项目得以有效推进。据统计，2017年5月政策出台以来，6个“烂尾楼”正在实施拆建，54个“烂尾楼”正在开展前期工作。

珠规建更规〔2017〕2号文有效期仅至2020年5月10日，为了继续推进项目，做好政策衔接，需要开展修订工作。

二、《办法》适用于处理哪些“烂尾楼”项目

《办法》在适用范围方面，与原政策保持一致，具体体现在第三条。即，适用本《办法》的“烂尾楼”项目应当具备下列条件：

（一）土地用途为商业、办公、酒店或住宅的经营性开发项目；

（二）已取得《建筑工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设；

（三）于2011年12月31日以前已停工未续建，至本办法发布之日止主体未办理规划核实和竣工验收。

需要特别说明的是，选择按照本《办法》的“烂尾楼”项目，不得再享受其他城市更新相关政策优惠。

三、《办法》不适用于处理哪些“烂尾楼”项目

不适用本办法的“烂尾楼”情形，主要有以下三类：

（一）土地用途为工业的“烂尾楼”；

（二）经认定属闲置用地且以收回方式处置的“烂尾楼”项目；

（三）非政府组织实施或不动产权利人实施处置的“烂尾楼”项目。

对于上述三类“烂尾楼”，如符合“三旧”改造政策准入门槛，可按“三旧”改造政策予以盘活。

四、“烂尾楼”项目依据哪些原则处理

在“烂尾楼”项目处置应遵循的原则方面，《办法》与原政策保持一致，具体体现在第五条：一是政府推动、市场运作；二是依法处置、规划引导；三是分类处理、循序渐进；四是属地推进、因地制宜。

五、“烂尾楼”项目可以采取什么方式以及由谁盘活处置

在“烂尾楼”项目处置方式及实施主体上，《办法》与原政策保持一致，具体体现在第六条：由原不动产权利人申报，实施项目续建、拆除重建、综合整治；或政府通过收回或者协议收购的方式处理。

对存有多个权益主体的，原不动产权利人需要进行权益整合，形成单一主体后申报、实施。具体体现在第九条。

需由政府收回的，采取征收或协议收购等方式处理。具体体现在第十条。

六、《办法》在扶持政策方面有什么变化

“烂尾楼”项目必须按照现行规定交清原欠缴地价本金及相应的利息、滞纳金，方能进行续建、重建；在续建、重建时，原则上应延续原批准的规划设计方案，严格控制调整原规划设计方案。

在具体扶持政策方面，《办法》继续给予基准地价计价标准、规划方案调整（即增加建筑规模或改变土地用途）、土地出让年限重新计算、相应的规费补贴等支持。此外，在合宗开发、联动开发、城市基础设施配套费、保证金缴存方式等方面，《办法》补充给予了相应扶持，具体体现在第十四条、十五条、十六条、二十二条。

七、《办法》在债权债务处置方面有什么指引

在债权债务处置方面，主要依据《企业破产法》，指引“烂尾楼”项目债权债务选取以下方式之一予以依法清理，具体体现在第八条：

（一）重整；

（二）和解；

（三）破产清算。

同时，《办法》还提出，各区政府（管委会）可探索“烂尾楼”项目预重整具体实施方式，积极指引及支持配合“烂尾楼”项目债务人实施预重整后，由债权人或债务人向法院申请重整。

八、如何防范批准实施盘活的烂尾楼项目再度烂尾

从政府监管角度，《办法》提出的防范措施主要有：

第一，复工续建的，强调必须符合房屋建筑质量安全等条件，具体体现在第七条。

第二，签订监管协议并缴纳建设保证金，具体体现在第二十二条。

第三，限期办理供地及报建手续并开工建设，具体体现在第二十四条。“烂尾楼”项目的开工及竣工时限应当严格按照与国土部门签订的土地使用权出让协议执行。未按时开工，且开工延期申请未获市政府批准的，由原批准机关撤销原处置方案批复文件，取消相应的扶持政策。含住宅项目及建筑面积在10万平方米以内的其他项目，竣工时限不超过3年；建筑面积在10万平方米以上的非住宅项目，结合实际建设工程量，可适当延长竣工期限，但位于万山区的延期不得超过4年，其他区的延期不得超过2年。

第四，采取拆除重建方式处置的，项目闲置土地认定、转让等严格按照新出让用地的有关规定予以核准。

九、对于未能自行实施或引入市场主体实施盘活的“烂尾楼”如何处置

“烂尾楼”项目主要依靠市场运作，对于未能自行实施，也未能引入市场主体实施的，政府将适当介入：

（一）第一，对于短期内难以盘活的项目，考虑到市容市貌和安全的要求，由业主委托专业单位采取安全加固措施，或实施环境绿化整治或拆除。不按要求履行的，区相关部门将按照房屋安全管理、市容环境管理相关法律法规依法处理，具体体现在第十八条。

第二，因公共利益需要、土地利用总体规划或者城市规划的调整等原因需由政府收回的，可由政府实施征收，具体体现在第十条。

第三，政府与土地使用者双方协调一致的，也可以通过解除土地使用权出让合同或达成收地协议等方式处理，具体体现在第十条。

十、项目如何报批

《办法》对各类处置方式均给予了报批指引，具体体现在第六条：

（一）申报拆建重建或涉及改变用地规划条件续建的，全部审批事项均由区级政府办理。具体程序参照拆建类城市更新项目申报审批程序有关规定，不动产权利人申报项目规划方案后，由区“烂尾楼”项目处置责任部门受理并审查；审查通过后，区“烂尾楼”项目处置责任部门编制供地方案，汇总形成处置方案，并组织材料报区政府（管委会）审批。涉及以单宗土地市场评估价补交地价款的，由区“烂尾楼”项目处置责任部门一并参照拆建类城市更新项目申报审批程序有关规定程序，履行委托评估及报批程序，报区政府（管委会）审批。

（二）申报综合整治的，区“烂尾楼”项目处置责任部门参照整治类城市更新项目申报审批程序有关规定程序，受理并审查项目不动产权利人申报的规划方案，核发审批文件。

（三）申报交由政府征收的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转区国有土地上房屋征收主管部门处理。

（四）申报交由政府收回或协议收购的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转土地储备机构处理。

（五）申报续建且不涉及改变用地规划条件的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转市自然资源分局处理。 2100433B

第一章 总 则

第一条为盘活土地资源，妥善处理我市历史遗留的“烂尾楼”问题，创建良好的市容市貌和社会环境，根据有关法律法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域范围内“烂尾楼”项目的处置工作。

下列“烂尾楼”情形不适用本办法：

（一）土地用途为工业的“烂尾楼”；

（二）经认定属闲置用地且以收回方式处置的“烂尾楼”项目；

（三）非政府组织实施或不动产权利人实施处置的“烂尾楼”项目。

第三条本办法所称“烂尾楼”项目，是指土地用途为商业、办公、酒店或住宅，已取得《建筑工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设，但于2011年12月31日以前已停工未续建，至本办法发布之日止主体未办理规划核实和竣工验收的经营性开发项目。

按照本办法第十九条规定受理申请时建设现状情况与2012年以前测绘的地形图或拍摄的遥感影像图、卫片执法检查影像图显示的项目建设状况基本一致的，可认定为项目于2011年12月31日以前已停工未续建。

第四条市“三旧”改造城市更新工作领导小组负责“烂尾楼”项目处置中重大事项的决策。

市自然资源行政主管部门负责“烂尾楼”项目处置的政策研究、项目年度计划推进落实情况的监督，以及具体项目处置的指导，协调解决项目推进工作中涉及市级部门审查、审批、监管事项。

各区政府（管委会）负责“烂尾楼”项目处置的年度计划、具体项目处置方案的审批。各区城市更新行政主管部门或区政府（管委会）指定的区职能部门（以下简称“区‘烂尾楼’项目处置责任部门”）具体负责“烂尾楼”项目基础数据摸底调查、处置的年度计划编制、“烂尾楼”项目的认定，以及处置方案的受理、组织审查和报批工作。

各相关职能部门按职能分工负责“烂尾楼”项目处置的具体工作。

本办法所称各区，包括横琴新区（即横琴、保税区、洪湾片区一体化发展改革新拓展区，下同）、各行政区及经济功能区。

本办法所称基础数据，包括但不限于用地情况、建设情况，和不动产产权登记、查封抵押、债权债务及其他权益情况等。

本办法所称处置方案，包括规划方案、供地方案及其他具体鼓励扶持及处置措施。

第五条“烂尾楼”项目处置应遵循以下原则:

（一）政府推动、市场运作。政府提供政策引导和扶持，运用市场手段，发挥市场主体作用，通过市场化运作解决项目问题。

（二）依法处置、规划引导。严格遵循法律法规的规定，依法依规推动整治处理工作，在维护城市规划和公共利益的前提下，给予合理规划引导和支持。

（三）分类处理、循序渐进。依据项目地区、地段、类型、功能的不同，区别处理，分类推进。重点解决位于重点地段、对城市景观影响较大的项目，其余由市场主体逐步循序消化处理。

（四）属地推进、因地制宜。处置权责充分下放给各区政府（管委会），由各区政府（管委会）负责牵头推进，客观分析项目不动产权利人诉求，结合实际情况，有针对性地制定处置措施。

第二章 一般规定

第六条根据“烂尾楼”项目的实际情况，可按照以下四种方式之一予以处置:

（一）项目续建。符合现行规划、建筑安全、生态红线管控等要求的，可对项目在不拆除原有工程的基础上进行续建。

（二）拆除重建。不符合现行规划、建筑安全或市场需求的，可以对项目进行拆除重建。

（三）综合整治。严重影响城市景观，在要求期限内仍无法盘活的，由项目不动产权利人负责进行整治或者拆除复绿。

（四）政府收回。符合收地情形的，政府依法无偿或者有偿收回土地使用权及地上建筑物。

第七条“烂尾楼”项目需要复工续建的，其不动产权利人应当对房屋建筑安全质量进行评估鉴定，符合现行规定条件的方可申请复工续建。

第八条依照《中华人民共和国企业破产法》，“烂尾楼”项目债权债务可选取以下方式之一予以依法清理：

（一）重整；

（二）和解；

（三)破产清算。

各区政府（管委会）可探索“烂尾楼”项目预重整具体实施方式，积极指引及支持配合“烂尾楼”项目债务人实施预重整后，由债权人或债务人向法院申请重整。

本办法所称“预重整”，是指“烂尾楼”项目债务人以企业名义自行聘请有资质与经验的法律顾问团队，由法律顾问团队在查清和界定债务人资产负债的基础上，召集债务人、债权人和新投资人等利益相关方谈判协商形成预重整方案。

第九条“烂尾楼”项目处置可选取以下方式之一组织实施：

（一）单一的不动产权利人自行申报及实施；

（二）不动产权利人之一整合全部房屋所有权权益及土地使用权权益后，作为单一主体自主实施；

（三）政府组织实施。

第十条因公共利益需要、土地利用总体规划或者城市规划的调整等原因需由政府收回的，可通过收回或者协议收购的方式处理。

第十一条“烂尾楼”项目在要求期限内盘活的，地价计收时按照以下方式处置:

（一）“烂尾楼”项目原已在市自然资源行政主管部门核计地价并存在欠缴地价记录的，须先交清原欠缴地价本金及相应的利息、滞纳金，方能进行续建、重建。

（二）对于出让用地，续建、重建涉及改变土地用途、增加建筑面积或土地出让年限重新起算的，原则上按办理地价核准当时的基准地价标准计收地价;经市自然资源分局批准减少原已核计地价的建筑面积部分，按原缴交地价标准扣减；配建且产权无偿移交政府的物业及设施部分，不计收地价。

（三）对于划拨用地，涉及土地使用权转让或者申请转变为出让方式的，应当经市政府批准。不改变土地用途的，按依法受理补缴地价申请时点的基准地价补交地价款;此情形以外的划拨土地使用权涉及补交地价款的，按依法受理补缴地价申请时点的土地使用权出让地价评估价格补交地价款。其中对于采用续建、拆除重建方式处置的，应当由市自然资源行政主管部门报市政府批准后，按原用途、依法受理补缴地价申请时点的基准地价完善划拨改出让手续。

（四）项目停工前有超批准面积等违法建设的，经市自然资源分局审核并出具意见，允许在满足房屋结构安全、消防安全和规划要求的前提下予以保留的，由区城市管理综合执法行政主管部门对建设用地上违法违规建设行为处罚后，按办理地价核准当时的基准地价标准补交地价，完善相关手续。否则，应予以拆除。

第十二条经批准盘活的“烂尾楼”项目，项目不动产权利人应当重新与市自然资源分局签订土地使用权变更或补充协议，在协议中约定土地出让年限。土地出让年限按土地使用权变更或补充协议签订之日重新起算。

第十三条“烂尾楼”项目原则上应延续原批准的规划设计方案，严格控制调整原规划设计方案。

原规划设计方案已不符合现行规划规范或公共利益的，须按现行控制性详细规划要求重新编制规划设计方案。涉及增加建筑规模或改变土地用途的，修编后的规划设计方案须通过“四评估”（即公共服务设施评估、交通影响评价、城市景观风貌及历史文化保护评估、经济评估）进行合理研判。涉及增加住宅功能的，无需配建公租房。

用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，须按照规定在规划研究阶段一并开展土壤污染状况调查。住宅用地、公共管理与公共服务用地之间相互变更的，原则上不需要进行调查，但公共管理与公共服务用地中环卫设施、污水处理设施用地变更为住宅用地的除外。

第十四条“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗，整体规划及开发建设。用地合宗应具备下列条件：

（一）拟合宗用地毗邻；

（二）涉及出让用地建设项目的，拟合宗用地的“烂尾楼”项目与出让用地建设项目土地使用权人相同；

（三）涉及城市更新项目的，拟合宗用地的“烂尾楼”项目土地使用权人与城市更新项目实施主体一致；

（四）拟合宗用地的土地用途相同或兼容。

本条前款涉及项目间建筑指标转移覆盖的，应按照转移覆盖前所属项目适用的地价计收相关规定处理。

本条所述用地合宗事项，应纳入处置方案一并报区政府（管委会）审批，涉及城市更新项目的，应纳入供地方案一并报批。

第十五条“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目联动开发建设，建筑指标由高规划容积率用地向低规划容积率用地转移覆盖。联动开发建设应具备下列条件：

（一）拟联动开发建设用地位于同一控制性详细规划编制单元范围内；

（二）涉及出让用地建设项目的，拟联动开发建设的“烂尾楼”项目与出让用地建设项目土地使用权人相同；

（三）涉及城市更新项目的，拟联动开发建设的“烂尾楼”项目土地使用权人与城市更新项目实施主体一致；

（四）承接建筑指标的用地具有与转移的建筑指标相应土地用途相同或兼容的土地用途；

（五）建筑指标转移前及转移后，项目规划设计均应符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》相关规定，“烂尾楼”项目原规划设计方案不符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》相关规定的除外。

本条前款所述建筑指标转移覆盖，其地价应按照转移覆盖前所属项目适用的地价计收相关规定处理，并按照单宗土地市场评估价等值、对应土地用途不变的标准予以置换。

本条所述项目联动开发建设事项，应纳入处置方案一并报区政府（管委会）审批，涉及城市更新项目的，应纳入供地方案一并报批。

第十六条“烂尾楼”项目涉及提高容积率的，新增建筑规模须缴纳城市基础设施配套费；不涉及提高容积率的，不再缴纳城市基础设施配套费。

本条前款所述新增建筑规模，按照变更后《建设工程规划许可证》与原《建设工程规划许可证》登记的项目总建筑规模差额核算。

第十七条各区政府（管委会）可设定相应的规费补贴等奖励措施，根据项目处理具体情况、处理效率等予以扶持。

第十八条“烂尾楼”项目对公共安全构成潜在危害或对市容环境造成影响的，其不动产权利人应委托专业单位采取安全加固措施、实施环境绿化整治或拆除复绿。

“烂尾楼”项目不动产权利人不按要求履行时，按照以下情形分类处置：

（一）存有房屋安全隐患的，区住房城乡建设行政主管部门应按照房屋安全管理相关法律法规依法处理；

（二）不符合城市容貌标准的，区城市管理和综合执法部门应按照市容环境管理相关法律法规依法处理。

第三章 申报审批程序

第十九条区“烂尾楼”项目处置责任部门通知“烂尾楼”项目不动产权利人，在优惠政策限期内按照本办法第六条规定选择处置措施进行申报，并受理其申请。

第二十条受理申请后，区“烂尾楼”项目处置责任部门牵头相关部门开展基础数据调查，经认定符合“烂尾楼”项目的，应向申请人核发认定核准文件，并按照本办法第二十一条规定组织开展处置工作。

第二十一条申报拆建重建或涉及改变用地规划条件续建的，区“烂尾楼”项目处置责任部门参照拆建类城市更新项目申报审批程序有关规定程序，受理并审查项目不动产权利人申报的规划方案，编制供地方案，汇总形成处置方案，并组织材料报区政府（管委会）审批。涉及以单宗土地市场评估价补交地价款的，由区“烂尾楼”项目处置责任部门一并参照拆建类城市更新项目申报审批程序有关规定程序，履行委托评估及报批程序，报区政府（管委会）审批。

申报综合整治的，区“烂尾楼”项目处置责任部门参照整治类城市更新项目申报审批程序有关规定程序，受理并审查项目不动产权利人申报的规划方案，核发审批文件。

申报交由政府征收的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转区国有土地上房屋征收主管部门处理。

申报交由政府收回或协议收购的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转土地储备机构处理。

申报续建且不涉及改变用地规划条件的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转市自然资源分局处理。

第四章 实施及监管

第二十二条在处置方案的批复文件印发之日起15日内，区“烂尾楼”项目处置责任部门应与“烂尾楼”项目不动产权利人签订“烂尾楼”项目处置监管协议，明确工程进度要求，并约定履约保证金核算、缴存及返还方式。

履约保证金缴存数额按照以下方式核算，并依据工程形象进度分期予以返还:

（一）建设工程造价在1亿元以下（含）的部分，履约保证金按该部分资金的60%缴存。

（二）建设工程造价在1亿元以上2亿元以下（含）的部分，履约保证金按该部分资金的40%缴存。

（三）建设工程造价在2亿元以上的部分，履约保证金按该部分资金的30%缴存。

履约保证金可以金融机构出具的不可撤销保函的方式缴存，其具体返还规则由各区政府（管委会）另行研究制定。

本办法所称建设工程造价，以有相应资质机构出具的工程预算书为准。

第二十三条项目不动产权利人应按政府部门关于处置方案的批复文件执行，按法定程序开展相关报建手续。

需要续建或者拆除重建的，在处置方案的批复文件印发之日起180日内，市自然资源分局应与项目不动产权利人签订土地使用权变更或补充协议。

第二十四条“烂尾楼”项目的开工、竣工时限应当严格按照与市自然资源分局签订的土地使用权出让变更或补充协议执行，原则上应在签订土地使用权出让变更或补充协议之日起1年内开工；竣工时限以土地使用权出让变更或补充协议约定开工之日起算不得超过3年；建筑面积在10万平方米以上（含）且土地用途不含住宅的，结合实际建设工程量，可适当延长竣工期限，且位于万山区的延期不得超过4年，其他区的延期不得超过2年。

未按时开工，且开工延期申请未获市政府批准的，市自然资源分局应及时函告区“烂尾楼”项目处置责任部门，由区“烂尾楼”项目处置责任部门报原批准机关撤销原处置方案批复文件，取消相应的扶持政策。

第二十五条采取拆除重建方式处置的，项目闲置土地认定、转让等应按照新出让用地的有关规定予以核准。

第二十六条“烂尾楼”项目按照处置方案批复文件缴交的土地出让收入，按照土地使用权出让变更或补充协议签订时市财政体制土地出让收入分成比例分成。各区应对该项收入进行专账核算，作为保障开展组织实施城市更新的工作经费及城市更新涉及政府投资项目的建设使用。

第五章 附 则

第二十七条本办法由市自然资源局负责解释。执行过程中遇到特殊情况或有未及情形的，由市自然资源局收集后提请市政府研究决定。

第二十八条本办法自 2020年7月7日起实施，有效期至2025年7月6日。2018年1月26日印发的《珠海市住房和城乡规划建设局 珠海市国土资源局关于<关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见>文件执行有关问题的补充通知》（珠规建更规〔2018〕2号）同时废止。