珠海市城市物业管理有限公司

珠海市物业管理条例目录

(2007年9月14日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年11月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准)

第一章　总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导，促进物业管理的专业化、市场化、规范化。

第四条 物业管理行政主管部门负责物业管理活动的指导、监督、管理工作。

规划、城市管理行政执法、物价、环保、公安、工商等部门在各自职责范围内，做好物业管理有关工作。

第五条 街道办事处、镇人民政府以及居民委员会协助物业管理行政主管部门做好物业管理活动的监督、管理工作，协调物业管理与社区建设的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业相互之间的物业管理纠纷。

市、区人民政府应当向居民委员会拨付适当经费，保障其正常开展与物业管理相关的工作。

第六条 本市建立市、区、街道办事处或者镇人民政府物业管理联席会议制度，协调解决物业管理有关问题。

第七条 市物业服务行业协会应当做好物业服务企业的行业自律，维护物业服务企业合法权益，协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作。

提倡物业服务企业加入物业服务行业协会。

第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理与服务。

第九条 提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;提倡通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。

第二章　业主、业主大会、业主委员会

第十条 业主应当按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规，依法行使权利，履行义务。

第十一条 业主依法设立业主大会，选举业主委员会，实行业主自治和自律。

一个物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十二条 区物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会的指导、监督和管理。

珠海市物业管理条例管理原则

第十三条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：

(一)新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定;

(三)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域;

(四)已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

尚未划定或者需要调整物业管理区域的，区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处或者镇人民政府，考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，划定或者调整物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。

第十四条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以按照本条例规定，召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：

(一)房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之五十以上;

(二)首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上。

第十五条 建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起三十日内将有关情况书面报告街道办事处或者镇人民政府，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办事处或者镇人民政府提交业主名单和联系方式。

第十六条 经交付使用建筑面积的全体业主户数的百分之二十以上书面同意，业主可以采用书面方式向街道办事处或者镇人民政府提出召开首次业主大会的要求。

街道办事处或者镇人民政府应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实，符合业主大会成立条件的，应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。

珠海市物业管理条例行使职权

(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业服务企业，审议批准物业管理服务合同，监督合同履行;

(四)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)听取和审查业主委员会的工作报告;

(七)决定物业管理的其他重大事项。

第十八条 业主大会成立后，业主大会会议按照业主大会议事规则的规定定期召开。遇有下列情形的，业主委员会也应当及时组织召开业主大会会议：

(一)持有百分之二十以上投票权数业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则规定的其他情形。

发生上述应当召开业主大会会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾期仍不组织召开的，由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开。

第十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主可以委托代理人出席业主大会。

第二十条 业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主填写书面意见后，由业主代表在业主大会投票时代为提交。

第二十一条 业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会，听取其物业管理意见。

非业主使用人可以接受业主委托，行使业主权利。

第二十二条 业主在业主大会会议上的投票权分为两类：第一类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算，每一平方米为一投票权，不足一平方米的，按照四舍五入计算;第二类根据业主人数计算，一个独立的产权单位拥有一个业主投票权。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。

投票权的确认以房地产权证登记的权属人以及建筑面积为准;尚未办理房地产权证的，以房地产登记部门备案的房屋买卖合同登记的购买人以及建筑面积为准。业主大会需查验相关房地产权资料的，应当出具所在地居民委员会的证明，房地产登记部门应当予以配合。

建设单位有未出售物业的，以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售的房屋建筑面积后的剩余面积。

第二十三条 业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第二十四条 投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。公告期限届满，业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。

文件原文

珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

（珠海市人民政府令第28号）

第一条　为规范我市城区住宅小区物业管理服务收费，维护物业管理公司及业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《珠海市住宅小区物业管理条例》，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市城区范围内具有物业管理主管部门核准的资质、经工商行政管理机关登记注册领取营业执照的物业管理公司，对住宅小区物业提供社会化、专业化服务而收取的物业管理服务收费。

本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理公司接受业主的委托，对其物业、绿化、卫生、道路交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用。

本办法所称城区，是指香洲区行政区域范围。

第三条　香洲区价格主管部门是本市城区物业管理服务收费的主管部门。香洲区价格主管部门应当会同香洲区物业管理部门加强对本市城区物业管理服务收费的监督和管理。

第四条　物业管理服务收费应当遵循合理、公开及业主的承受能力相适应的原则。

鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争，防止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条　物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。

（一）已成立业主委员会的。物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定。

（二）物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务收费由物业管理公司在政府指导价标准上下20%的幅度内提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。

由于住宅小区规模小、物业管理经营成本高等特殊原因，无法执行政府指导价标准的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定；仍不能确定的，物业管理服务收费标准，由物业管理公司提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。

第六条　本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下：

（一）多层住宅（7层及以下）。

一级：每平方米0.55元；

二级：每平方米0.45元；

三级；每平方米0.40元；

四级：每平方米0.35元。

（二）高层住宅（8层及以上有电梯）

一级：每平方米1.20元：

二级：每平方米1.00元：

三级：每平方米0.90元；

四级：每平方米0.80元：

五级：每平方米0.70元。

不带电梯的高层住宅物业管理服务收费标准按多层住宅的标准执行。

高层住宅中不使用电梯的底层住户物业管理服务收费按高层住宅标准的80%收取，不分摊公共电梯的电费。

第七条　住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的200%收取。商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的300%收取。

住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定，如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的，物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定。

空置物业的物业管理服务收费按住宅标准的50%收取。

高尚住宅区、别墅区的物业管理服务收费标准依据业主的要求和物业管理服务的内空、质量和深度，按优质优价的原则确定。

第八条　物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。

住宅小区的机动车停放服务收费必须经香洲区价格主管部门批准后方可收取。并作为物业管理服务费的收入。住宅小区机动车停放服务收费办法由市政府另行制定。

第九条　市价格主管部门可以根据市场物价的变动情况对物业管理服务收费政府指导价的标准作适当调整，报市政府批准后向社会公布。

第十条　根据物业管理公司的物业管理服务内容、质量、深度，物业管理服务收费可在政府指导价标准基础上浮动。

获得全国城市物业管理优秀示范的物业。物业管理服务收费可在政府指导价标准的基础上上浮不超过15%。获得全国城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过5%。

物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。

第十一条　香洲区物业管理主管部门会同香洲区价格主管部门根据《住宅小区物业分级参考标准》对住宅小区物业进行定级。

第十二条　对物业管理公司实行资质管理制度。从事物业管理的公司必须向香洲区物业管理主管部门申领《珠海市物业管理资质证韦》。并在工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照后才能经营物业管理服务业务。

第十三条　物业管理服务收费实行许可证制度。物业管理公司必须向香洲区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定制定《物业管理服务收费公示牌》。

《广东省经营服务性收费许可证》实行年审制度。

第十四条　未成立业主委员会的住宅小区物业管理公司申报或调整收费的程序；

由物业管理公司向香洲区价格主管部门提出申请，填写《物业管理服务收费申请表》，并提交下列资料：

（一）《珠海市物业管理资质证书》；

（二）营业执照；

（三）小区楼宇总平面图：

（四）小区定级证明。

第十五条　物业管理公司在《物业管理委托合同》约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。

第十六条　物业管理公司已接受委托实施物业管理并己收取服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用。

第十七条　业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交费；逾期不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的。可累积记账，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。

第十八条　业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》期满，或者物业管理公司违反《物业管理委托合同》规定的，业主委员会可以按照合同约定解聘物业管理公司，重新聘用物业管理公司。

第十九条　业主与物业管理公司之间发生的物业管理服务收费纠纷，由香洲区价格主管部门和香洲区物业管理主管部门负责调解。

第二十条　物业管理公司违反本办法的，由香洲区价格主管部门根据法律、法规的有关规定处理。

第二十一条　本市城区范围以外的住宅小区物业管理服务收费可参照本办法执行。

第二十二条　本办法自2001年2月1日起执行。市政府过去颁发的有关物业管理收费的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。

附：

《住宅小区物业分级参考标准》

一、多层住宅：

一级：

1、小区布局合理，设计档次高、质量好，整体环境优美舒适，绿地覆盖率达到30%以上，有较大规模的园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施先进，保障及时、有效。

3、有住户活动会所、有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所和商业等生活服务设施，并能经常开展各种文体活动。

4、实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

1、小区内绿地覆盖率达到25%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙并、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

三级：

1、小区内绿地覆盖率达到20%以上，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施完好。水、电、消防设施齐全有效。

3、有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

四级：

1、小区内绿化维护正常。

2．公共配套设施完整。符合设计要求，能有效为小区服务。

3、保安人员24小时值班，保持小区安全。

4、环境清洁卫生。公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

二、高层住宅（商住楼）

一级：

1．小区（或大楼）布局合理，设计档次高、质量好，用料上乘，环境优美舒适。绿地覆盖率达到30%以上，有园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进，保障有效。

3、有良好的住户活动会所和先进完善的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动，商业等生活服务设施配套适用、方便。

4、全封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统。保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

1、小区内绿地覆盖率达到25%以上，园林绿化修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展各种文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，区内秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6．使用中、高档电梯。

7、有先进、完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。

三级：

1、小区内绿地覆盖率达到20%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电消防设施保障有效。

3．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、使用中、高档电梯。

7．有较完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。

四级：

1、有电梯，小区内绿地覆盖率达到10%以上或有盆花，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施完好。电梯和供水、供电．消防设施齐全、运作正常，服务良好。

3．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

五级：

1、小区内绿地管理较好。

2、有公共活动场。

3、公共配套设施完好，电梯、供水、供电、消防设施齐全、有效。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5．公共场地环境保持清洁，下水道、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。