招标转让

尽管从原理、程序和法规依据等方面来说，企业产权招标转让与一般商品和服务采购招标具有很多相同点，但是考虑到企业产权和企业产权交易本身的复杂性，其运作过程、消耗时间、涉及当事人和法律问题等，要比一般商品和服务采购招标要复杂的多。同时，正是因为企业产权交易，特别是国有企业产权交易关系到国计民生和资产配置的重大问题，其本身有非常复杂和容易引起诸多纠纷，将招标转让这种严谨、规范和科学合理的交易制度引入产权交易中来就更加凸显其重要意义，具体表现在以下几个方面：

(一)产权交易招标转让是规范产权交易行为，防止国有资产流失的重要举措 　通过招标投标方式进行产权交易有利于反腐倡廉，铲除国有产权交易活动中滋生腐败的土壤，堵住不法分子侵吞国有资产的渠道，防止国有资产的流失。在国有产权交易活动中，不断发生行贿受贿、吃回扣、拿好处费等腐败行为，造成相当数量的国有资产流入不法分子的腰包，严重损害了国家利益，同时也败坏了党风和社会风气，损害了党和政府的形象，还严重扰乱了市场经济秩序。解决这类问题，需要从多方面采取杜绝腐败的有效措施。在国有产权交易中依法实行招标投标制度，使产权交易在公开、公平、公正的透明环境中运作，参与者多，竞争性强，规则和程序由法律规定。这对于有效消除幕后交易、"暗箱"操作等行为，从源头上抑制腐败现象，具有重要意义。招标的最大特点是公开、公平、公正和择优。招标投标的实质，就是通过市场竞争机制的作用，使先进的生产力得到充分发展，落后的生产力得以淘汰，从而有力地促进经济发展和社会进步。为了充分发挥招标投标在投资建设中的积极作用，防止私下交易和暗箱操作，《招标投标法》明确规定了强制招标制度以及公开和邀请两种招标方式，将通常在非公开状态下进行一对一谈判的议标方式排除在招标方式之外。

(二)产权交易招标转让有利于创造公平竞争的市场环境 　创造公平竞争的市场环境是我们建立社会主义市场经济体制所要实现的目标之一，创造一种公平竞争的环境，有利于促进经济的健康发展。采用招标投标方式进行交易活动的最显著特征，是将竞争机制引入了交易过程，与采用交易双方一对一直接谈判等非竞争性交易方式相比，具有明显的优越性。采用招标投标的交易方式，对于产权受让方来说，只能通过在支付能力、信誉、能否满足招标方的全部要求等方面展开竞争，取得商业机会，体现了在商机面前人人平等的原则。《招标投标法》明确规定，依法必须进行招标投标的项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干预招标投标活动。投标人享有的权利，招标人和有关行政监督部门应予尊重和保障；招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇；招标文件不得有要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。同时，为了保证招标投标活动依法进行，有关行政监督部门必须依法对招标投标活动实施监督，并查处违法行为；招标投标当事人也应当接受依法实施的监督。因此，采用招标投标方式进行产权交易，有利于维护投资方平等参与竞争的权力，有利于打破地方封锁和地方保护主义对产权交易的诸多限制，有利于促进国有资产在全国甚至全世界范围内的优化配置。

(三)产权交易招标转让有利于保护产权交易当事人的合法权益 　产权交易招标转让的当事人主要是招标人和投标人，其中，招标人是卖方；投标人中标后成为买方，此外，招标投标活动的当事人还包括接受委托代理产权交易招投标的产权交易机构、企业职工、会计师事务所、评估公司等中介机构等。在产权交易过程中切实保护有关当事人，特别是出让企业及其职工和投资者的合法权益是一个不容忽视的问题。在近几年的产权交易过程中确实出现了侵害有关当事人权益甚至造成国有资产流失的情况，其原因是多方面的，但一个主要的原因就在于缺乏严格的、受到法律保护的产权交易制度。而产权交易招标转让由于其法规健全、程序严谨，可以最大限度地保护各方当事人的合法权益。针对实践中存在的一些侵犯招标投标活动中当事人合法权益的主要问题，招标投标对招标投标各方当事人应当享有的基本权益作了规定。例如，招标投标法规定，依法进行的招标投标活动不受地区部门的限制，任何单位和个人不得以任何方式非法干涉招标投标活动；招标人可以自主决定委托具有法定资格的招标代理机构办理招标事宜，具备自行招标能力的招标人也可以自行办理招标事宜，任何单位和个人不得以任何方式强制招标人委托招标代理机构办理招标事宜，不得以任何方式为招标人指定招标代理机构；招标人有权依法自行组织开标、评标和定标，任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果，法人或其他组织有权自主决定是否参加投标竞争；有权与其他法人或其他组织组成联合体共同投标；任何单位和个人不得以任何方式限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标；投标人其他利害关系认为招标投标活动不符合本法规定的，有权向招标提出异议或者向有关行政部门投诉，等等。这些规定和招标实践中积累的严格信息、披露程序使有关当事人的合法权益得到最大限度的法律和制度保护。

(四)产权交易招标转让有利于提高产权交易的成功率 　在产权交易的过程中，买方卖方天然存在着信息不对称的问题，对于买方来讲，在企业资产、负债、经营状况、预期盈利能力、法律瑕疵等信息方面是需求方，也是信息占有的弱势方；对于卖方来讲，在买方的支付能力、信誉程度、解决职工安置等问题的可信程度等信息方面是需求方，也是这部分信息占有的弱势方。因此，产权交易能否成功，其重要的决定因素就是买卖双方信息交流是否充足、畅通。在传统的“一对一”谈判方式下，这种信息交流非常不足，企业产权卖方难以实现从社会吸收出资人的愿望，买方无法了解企业的真实情况，有关的信息披露制度很不完善，导致大部分情况下双方不能互相信任，从而增加了交易成本，减少了交易成功的机率。而采用招投标方式，由于其方式本身就建立在双方信息和需求必须透明公开的基础上，可以大大减少买卖双方的信息搜集和鉴别成本，从而提高交易的成功率。招标方首先要将自己的相关信息在有关媒体上进行有效披露，使投标方即投资方能够充分了解交易标的的资产、负债、经营状况、预期盈利能力、法律瑕疵等信息；而卖方通过各投标竞争者的报价和其他条件进行综合比较，可以从中选择报价高、信用好、具有良好支付能力的投资方作为中标者，与其签订产权交易合同，这显然有利于交易的达成。

产权交易招标转让要经历招标、投标、开标、评标、中标等十二个步骤，具体步骤如下：

一、接受招标委托 　(一)、招标人必须向产权交易中心提交以下资料：

1、《产权出让申报书》；

2、经办人《授权委托书》及身份证明；

3、出让企业的权属证明：产权登记证、营业执照、土地证、房产证及其他证件；

4、企业职工大会、职代会(股东会、董事会)决议；

5、改制方案及企业主管部门、政府或县政府企业改制领导小组批复文件和市长或县长办公会议纪要；

6、资产评估报告、土地评估报告及相关部门的确认意见书；

7、出让方出具的资产出让价格计算说明；

8、要求投标人具备的条件；

9、金融债务担保、抵押、质押落实情况意见书；

10、当地劳动和社会保障部门审核的《职工安置方案审核意见书》；

11、律师事务所出具的法律意见书；

12、产权交易机构要求提供的其他材料。

(二)、产权交易中心对招标方提供的材料进行审核，审核无误后与招标方签订《产权出让委托代理合同》。

二、确定招标方式和发布招标信息 　1、招标分为公开招标和邀请招标；

2、不宜公开招标的经所有者同意可以进行邀请招标；

3、根据出资人的意见确定公告范围；

4、通过报刊、信息网络等媒体发布招标公告；

5、公告时间二十个工作日以上。

三、制作招标文件 　招标人根据招标项目的特点和需要编制招标文件，包括：招标项目的基本情况、对投标人资格审查的标准、投标报价要求、和评标标准以及拟签订合同的主要条款。

四、组建评标委员会 　1、由出让方和产权交易机构负责组织评审委员会，人数为5—9人，由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，并由评委共同推举出评委主任。专家应当在相关领域工作满五年并具有宏观经济分析能力、产业分析及管理能力，了解资本市场运作、熟悉企业改制、股份制改造和相关政策法规的人员中挑选。

2、一般招标项目采取随机抽取方式；特殊招标项目可以由招标人直接确定。

3、与招标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

4、评标委员会成员的名单在中标结果确定前保密。

五、接待投标人 　1、做好接待咨询工作；

2、审核投标人资格：(1)投标人登记；(2)投标人营业执照、资质证明、法定代表人证明和法人授权委托书、资信证明；产权交易机构要求的其他材料；

3、接收投标文件；

4、交纳保证金。

六、开标 　1、开标地点为招标文件中预先确定的地点；

2、产权交易中心邀请所有投标人代表参加；

3、检查投标文件的密封情况，当众拆封，宣读投标人投标文件(一投标人陈述时，其他投标人回避)；

有下列情况之一的投标文件无效：

(1)投标文件未按规定进行密封处理或留有标记的；

(2)投标文件未在规定的截止时间以前送达；

(3)投标文件未经法定代表人或其授权代表签字并加盖公章的，以及未经自然人或其委托代理人签字的；

(4)投标文件未按规定格式和字体打印的；

(5)意向受让方或授权代表未按规定时间参加招投标会议的；

(6)报价低于该产权转让项目出让底价的。

4、整理招标记录并存档备查。

七、评标 　1、评标由产权交易机构组织的评标委员会负责；

2、全面综合的评价投标文件的各项内容；

3、评标可采取打分评标法；

4、保证评标在严格保密情况下进行；

5、任何单位和个人不得非法干预和影响评标的过程和结果；

6、评标委员会成员对所提出的评审意见承担个人责任。

八、确定中标人 　1、招标人和产权交易机构根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人；

2、意向受让方报价均未达到底线要求的，终止招投标活动。如果只有一个受让方所报价格达到或超过底价时可确定采取协议转让方式；

3、向中标人发中标通知书同时将中标结果通知所有没有中标的投标人；

4、中标人或投标人违约须向对方和产权交易机构赔偿项目合同金额5‰至10‰的违约责任。

九、签订合同 　自中标通知书发出之日起三十日内，中标人和招标人按照招标文件和中标人的投标文件的有关条款，订立《产权转让合同》。

十、结算交割 　招标人与中标人根据《产权转让合同》进行结算交割。

十一、成交确认 　产权交易机构在招标人与中标人结算交割后对《产权转让合同》及有关交割单据等资料进行审核、鉴证、盖章，出具《产权交易成交确认书》。

十二、变更登记 　交易双方凭产权交易机构审核、鉴证的《产权转让合同》和《产权交易成交确认书》，到相关部门办理变更登记手续。

(一)涉及资产、负债规模大，标的情况复杂的；

(二)涉及职工人数多、债权债务处置复杂的；

(三)通过股权转让或增资扩股，寻找战略投资者，发展产业的；

(四)适用国有产权招投标方式的其他情形。

通过招投标进行产权交易具有很鲜明的特点：

一般意义上的招投标是通过公开采购信息，广泛招募供应商或承包商，形成卖主之间的竞争，从而取得质优价廉的货物或项目。国际上通行采用招标制的是政府采购行为。最初政府采购是指政府机构采购物品，且此物品仅供政府自用，而非用于商业性零售或用于生产性销售用货物，但随着世界经济的发展，政府采购的领域随之产生了质的变化。无论任何一国，政府已成为国家的最大买主，其所购物品已从购买笔纸、扫帚等日常办公用品延展到办公设备、防灭火设备、医疗设备、空调、客车、货物车等物资，甚至扩大到购买机器设备、发电机组、通讯系统、飞机、轮船直至卫星系统、核反应堆等技术复杂、金额巨大的产品。同时，政府还"购买服务"，如建桥筑路、安居工程、农田水利化设施、能源交通等基础设施的设计与实施等。在上述庞杂和大量的商品和服务购置过程中，政府采购除个别情况外均通过招标方式进行，取得了消除腐败、减少成本的积极作用。

而产权交易招标转让恰恰相反，是通过公开产权交易出让信息，广泛招募自然人或法人投资者，形成买主之间的竞争，从而将交易标的出售给最符合招标人条件的投资者。同时产权交易招标转让比商品和服务采购的招标转让要复杂的多，这是企业产权的复杂特性决定的。

1、与一般商品和服务交易不同，企业产权交易的基础是投资者对企业盈利能力的预期。对同一个企业，不同的人、不同的投资者有着不同的价值判断，就意味着他们对企业的盈利能力有着不同的估计。与对一般商品的判断不同，当我们说一个企业的盈利能力时，我们指的是预期的盈利能力。这反映不同的投资者对企业未来的判断。一般来说，企业产权的卖方对企业价值的判断是根据现有的盈利能力，而一个想购买企业产权的投资者则对该企业的盈利能力有着更乐观的判断。这种差异来源于多种因素,其中可能包括现有企业资源的更好用途，产品更大的市场，资产更好的组合，企业制度的改造潜力等等,这些都是在预期当中存在的。

2、企业产权交易对象是企业这样一种由人组成的运转着的有机组织，而不是不同生产要素的简单堆积。一个运转着的组织、一个有机的整体意味着存在着一种资源与资源、尤其是人与人之间的合作关系，如企业内部的组织结构、企业的销售网络或企业在公众心目中的商誉等等。与之相对应的经济学或财务学术语就是资产和产权。所谓资产(Assets)，就是组成企业的个别资源，如机器、厂房、土地、专利、特许权和商誉等；所谓产权(Propertyrights)，就是企业作为一个整体的全部或部分的权利。购买资产还是购买产权，是购买一般商品还是购买企业的又一个重大区别。企业作为一个有机的整体和运转着的组织，是一个法人，它有着与自然人同等的民事权利。当我们购买一个企业的部分资产时，我们是在购买这个企业中的个别资源，与企业的权利无关；更准确地说，我们是从这个企业购买东西，而不是购买企业。这与购买这个企业的产品没有太大区别。当我们购买一个企业的产权时，我们是把企业作为一个整体来购买。我们不仅购买到了拥有企业的权利，而且购买到了企业拥有的权利，即我们获得了该企业本来就具有的法人权利。收购企业不仅可以拥有这样的权利，还可以消灭这样的权利，即取消被并购企业的法人资格，把其并入母企业。

3、企业产权交易与一般商品和服务交易不同，企业是不能标准化地批量生产出来的，没有任何两个企业是相同的。我们知道，只有存在着相当数量的相同的商品，才会形成市场中的竞争。通过竞争才会形成市场均衡价格。所谓市场均衡价格，就是经过很多人就一种商品讨价还价的结果。购买企业的交易，由于一个企业不同于另一个企业，每一个企业产权交易，都是一次独特的交易，都需要为之专门搜集信息。因而与一般商品交易相比，企业产权交易要付出更高的信息费用。

4、与一般商品和服务相比，企业产权的物理边界要模糊得多，影响“质量”的因素也复杂得多。一台电视机的物理边界是很清楚的，但一个企业的物理边界就未必如此。公司总部大楼或工厂用地的围墙显然不是一个企业的物理边界。在全国乃至全世界的销售网络、在消费者心目中的商誉，也可以看作是企业的领地。至于企业的“质量”，应是指企业的盈利能力。不仅和企业的产品结构有关，也和企业的市场营销有关；不仅和企业的技术力量有关，也和企业的组织制度有关；不仅和企业家的素质有关，也和企业中通行的习惯有关。不对这些相关的信息进行把握，就不可能正确地判断企业的质量，也就不可以作出并购企业的正确决策。

5、企业产权具有复杂的权利和义务。当购买一个企业的产权时，就意味着我们继承了该企业的现有的权利和义务，这些权利和义务对企业产权的定价有着重要的影响。一个权利会使企业产权升值，一个义务会使之贬值。但一个经营中的企业所附带的权利和义务，是一般的商品不可比拟的，以至不是一下子能够弄清楚的。从股东到债权人，从政府到消费者，从社区到供应商，甚至离开企业多年的退休职工、一次未了结的交通事故，都有可能存在着明示的或隐含的权利义务关系。尤其是各级政府的法规与政策，都可能对企业的权利义务有所增减。这些法规政策、这些权利义务关系也许是收购企业并不熟悉的。掌握这类信息，又大大增加了交易活动的成本。

一、招标人的资格问题 　产权交易招标转让的主体问题,具体说就是谁有权决定出让企业产权,谁有资格作为企业产权招标人的问题。关于这个问题,理论界和实践中一致认为,产权交易的主体，应该是所有者而不是经营者。因为产权交易活动，应该是所有者主体之间的市场交易行为。从理论上分析，所有者和经营者的利益是不一致的,如果在交易过程中完全撇开所有者，不给所有者以决策权，所有者的权利则很难保证，并有可能最终导致被剥夺。将产权交易的决策权界定给所有者，不仅所有者的权利得以保证，而且因为所有者为了追求资本增值和资本收益最大化，必须选择合适的经营者并确保经营者的应有权利，因而两者的合法权益都可以得到保证。据此，产权交易的主体应该是所有者而不是经营者。交易的具体运作可以是经营者，但交易的决策权一定要交给所有者。

特别是对于国有企业,辩证地把握住这一点非常重要。一方面国有企业产权交易直接涉及到国有资产的保值增值和国有企业职工的安置等重大问题。在国有产权交易招标转让的实践中，一定要首先得到政府管理部门的有关批文才能进一步开展交易活动。在最近几年的企业产权流动和重组过程中，出现了大量的企业经营者自己决定出让企业产权而导致国有资产流失的现象，其原因就在于在产权交易主体的问题上的认识模糊不清。另一方面，强调国有产权交易招标转让的主体应该是所有者，并不是一味依赖于政府的推动或政策安排。因为企业产权交易是一种市场行为，虽然政府在企业产权交易中的决策作用不可忽视，但是政府部门只能在是否交易的层面上发挥决定性作用，而不能由政府决定价格、买方和交易方式等，这些问题的解决应该由市场机制发挥作用。

二、出让标的的信息披露问题 　企业产权招标转让过程中，出让产权标的的信息披露是否完善直接影响投资者的投资意愿，因此，要搞好企业产权招标转让，完善信息披露制度至关重要。一般来讲，招标投标法已经就有关程序、方式等作了严格的规定，因此，需要着重说明的是对外披露信息的内容，主要包括以下几个方面：

(一)企业的资产状况。所谓资产，就是组成企业的个别资源，如机器、厂房、土地使用权、专利、特许权和商誉等。可以说，企业的资产状况是企业产权价值高低的主要指标，也是投资者对企业未来盈利能力进行预测的重要依据。因此，在制作招标文件的过程中首先要对企业近三年来经过审计和评估的资产状况进行详细的披露。

(二)企业的负债状况。由于企业产权交易是一种权利和义务对称的交易过程，因此承接了企业资产就要相应接受企业的负债，特别是要承接企业的银行贷款的还本付息义务。因此在制作招标文件的过程中要对企业经过审计和评估的负债状况进行详细的披露。对于国有企业，对负债真实状况的披露要求更加严格，主要是因为国有企业的负债率一般都比较高。高负债率的直接后果就是企业的债务负担沉重，使国有企业的平均利润率水平远低于同期银行存款利率。这样的情况下，如果放松了对国有企业负债状况的披露，首先是有可能损害银行的利益，造成国有资产流失；其次有可能损害投资者的利益，造成投资者以较高的价格却买到了大量的需要在将来的经营中支付的负债。

(三)国有企业的职工安置问题。一般来讲，职工作为劳动力这一生产要素的承担者，他们的安置已经成为国有企业并购中的焦点，甚至成为国有企业产权交易的价格基础。因此需要在招标文件中进行详细披露。国有企业的职工安置问题之所以非常重要，甚至成为产权交易谈判焦点的原因主要在于：一是我国的劳动力供给远远大于需求，就业压力沉重；二是国有企业职工也存在“无效资产”问题。富余人员的安置问题已成为企业的沉重负担之一。三是原有的劳动就业制度、保险制度和离、退休制度，使劳动者的市场化就业步履维艰，职工待业和失业的社会负面影响特别大。鉴于以上因素，出让方在交易过程中迫切要求受让方全部接收被并购企业的职工。所以，买方承诺接收多少职工往往代替企业产权交易价格成为最重要的事情，职工安置的多少成为另一种形式的价格。并且大多是在买方答应接收职工的同时，卖方承诺降低产权价格或干脆无偿转让。这在有关法规中也有体现。如在《关于企业兼并的暂行办法》和《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》中都有相应的规定。并且为鼓励企业多接收富余职工，我国税法也规定对安置包括国有企业富余人员在内的城镇待业人员达到一定比例的企业，可在三年内减征或免征所得税。职工安置因此在很大程度上替代产权价格成为国有企业的交易价格，招标方对此项内容的要求也成为非常关键的披露内容，很多时候甚至具有决定性的意义。

三、投标人的资格审查问题 　企业产权交易公开招标中的另一个重要环节是投标人的资格审查。在商品和服务采购招标中，一般有两种做法：一种是资格预查，另一种是资格后审。国际招标中通常采用资格后审办法，即通过招标通告发布，投标单位购买招标文件直接参加投标，开标后进行资格审查，此办法适用于规模较大的工程项目。目前国内公开招标大多采用资格预审的办法进行资格审查，即通过发布资格预审通告，对投标报名单位在开标前进行资格审查，以确定具备资格的投标单位参加投标。考虑到企业产权交易的复杂性，企业产权招标转让一般要采用资格预查的方式，具体有以下要求：

(一)投标人登记并提交资料。首先，投标人必须登记企业或自然人的名称(姓名)、住所、联系电话等。并提交有关材料，具体包括：投标人的营业执照、资质证明(或个人身份证明)；法定代表人证明和法人授权委托书；投标人的资信证明等。另外，凡境外法人，境内外商投资企业和外商控股的合资企业参加投标或共同投标的，还须出示省级以上财政部门有关批件。上述信息是判断投标人是否具有支付能力和良好信誉的基础材料，

(二)受托产权交易机构对报名投标人的有关材料的真实性进行审核。产权交易机构根据投标人提供的相关材料，与工商、税务和银行系统等有关单位取得联系，对其真实性进行严格的审查。从实践中看，确实存在部分投标报名单位或个人为了能够通过资审，不惜牺牲企业或个人的信誉弄虚作假，伪造假证明等蒙混过关，这种现象值得注意。

(三)受托产权交易机构将经过审查确定其信息真实可靠、符合招标人要求的企业和个人确定为合格投标人。

四、评标委员会的相关问题 　评标委员会在产权交易招标转让中的作用是非常关键的，可以说只有评标委员会组建和运行地规范有序，才能保证招标过程的公开和透明，也才能保证招标结果的公正性。具体涉及以下几个方面：

首先是评标委员会的组建问题。评标委员会应在招标过程中尽早建立，原则上是一开始发放招标文件时就要建立，使委员会成员能熟悉招标的性质并为完成以后的评标任务做一些基础工作。评标委员会的专家成员应当从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门所提供的名单中或产权交易机构专家库中选择。对于要招标的一般项目来说，专家将以抽签方式随机选择，而对于要招标的特殊项目来说，专家由招标人直接选择。而且，应聘参加评标委员会的独立专家应满足下列资质标准：

(一)在有关专业领域必须具有至少八年工作经历和高级职称或者相当的专业水平；

(二)必须具有优秀的学术素质并在其专业上有专家的声誉；

(三)必须对招标投标原则、实践、程序、法律和规定具有经过证明的学识和经验；

(四)必须是一个刚强正直的人，能够认真、公正、真诚执行其职责，没有畏惧或偏袒。

而下列类型的人则没有资格参加评标委员会：

(一)任何受雇于任何投标人或投标人下属机构或代表并与其有合同关系的或以任何方式有业务联系的人以及这样的人的亲属、业务合伙人；

(二)任何与招标结果有任何直接或间接个人利益的人；

(三)任何因在招标、评标以及其他有关的过程中不诚实或者营私舞弊正受处分的人或有任何刑事犯罪的人。

另外，招标人与评标委员会成员之间应缔结一个有约束力的协议。协议应规定每个成员的职责，应包括下列内容：

(一)保守作为委员会服务的结果而接触的关于投标书细节、评标情况以及其他关于招标和投标过程信息的秘密或维护招标人或招标代理机构的利益；

(二)利用这样的一切信息纯粹是为了执行评标的职责；

(三)在招标过程中不与招标结果有直接或间接利益的人有任何接触；

(四)避免任何会妨碍公正履行评标职责的财务或其它利益冲突。

其次是评标委员会的规范运做问题。招标人应采取必要措施确保使评标以保密的方式进行。评标委员会成员的的名字在做出中标决定之前也应该严格保密。任何单位和个人不得干涉或影响评标程序和结果。如果国务院对要招标的特殊项目的评标有专门的规定，应遵守之。评标委员会成员应客观而公正地执行其职责、遵守职业道德并对其评价负责。他们不得与任何投标人进行任何私下接触或接受投标人任何贵重物品或其他好处。评标委员会成员和参与评标的工作人员不得透露任何关于评标和比标、推荐中标候选人的信息以及关于评标的任何其他信息。

同时，为了使评标委员会能有效而充分地履行其职责，该委员会的成员必须尽早行动，为完成摆在面前的任务作好准备。这些包括：

(一)认真研究所发的招标文件，以彻底了解招标的范围和性质；

(二)完成与招标有关的基本信息和数据表；

(三)对照在评标过程中所需要的基本规定检查招标文件；

(四)参与某些招标活动诸如招标会、现场参观以及公开开标会，以进一步加深他们对招标的理解；

(五)编制一些在评标时要用的重要要求表，包括：规定的投标保证形式和金额；要求的投标有效期；可以接受的最长合同履行期或完成期；

(六)评标委员会所进行的检查和其他准备工作发现在招标文件中有任何缺陷或者在清晰和准确方面有任何需要改进的地方，应马上通报招标人或招标代理机构，以便能在招标文件中所规定的交标截止日期前至少15天发出招标文件附件。

最后是对投标文件进行评价并决定中标人和签定合同。评标委员会视需要应经常举行会议，以商议其成员们所发现的问题并尽快作出结论和提出建议。评标委员会必须有作出其独立判断的自由，而不受招标人或招标代理机构的干涉，如果有的话，最好能一致通过结论和建议，即使达不成一致，也要以简单多数通过。评标委员会准备一份全面的书面评标报告，为评标过程和评标结果提供一个明晰、准确而全面的记录。这些由下列内容组成：

(一)基本信息和数据表；

(二)评标委员会的成员；

(三)包括出席开标会登记表在内的开标记录；

(四)所收到的投标文件与其标价表；

(五)符合要求的投标人一览表；

(六表明评价标准或要素一览表；

(七)最终价格比较一览表；

(八)对评过的标的排队；

(九)所推荐的投标人与在签合同之前要处理的事宜。

评标报告应由评标委员会全体成员签字。任何不同意该报告结论和建议的委员可以要求随该报告提交一份说明，阐述其他少数人的意见和理由。评标委员会的作用以提交其报告和建议而结束，而委员会便随之解散。所有的官方文件，其中包括评标委员会曾使用或在评标过程中制作的各种形式的视、听和其它电子的以及计算机记录应迅速归还招标人。根据评标委员会所提交的书面报告，招标人将从评标委员会所推荐的候选者中确定中标的投标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标的投标人。

另外还要注意受托产权交易机构的自律问题。受托产权交易机构，其本身就带有实施监督招标的作用。产权交易机构接受招标人委托进行招标活动，不仅仅是维护招标人的利益，同时也要站在公正的立场上，维护投标方的合法权益，并接受公众监督。由于产权交易机构具有对招标业务的专职性，对招标业务的熟练程度较高，把握有关政策的原则性较强，保证项目得以进入良性发展的步骤，从而取得良好的经济效益和社会效益。而招标人通过委托产权交易机构实施招标，更是表明了心地坦荡、拒绝私下交易、暗箱操作，决定公开置于公众监督的心迹。正因为如此，产权交易机构应首先做到自尊自律，严格按照正规的程序操作，尽可能不要因这样或那样的原因而简化、影响正常程序，正有如偷工减料的工程质量，这样做的结果不外乎自毁信誉、自砸饭碗。粗劣变味的招标，其危害在于不仅起不到招标本质上应达到的为国家、为企业创造良好效益的目的，相反，它不仅没有维护招标公正、公平、廉洁的信誉和形象，反倒为一些损害国家利益的行为披上了一层合法的外衣，进而起到保护伞的作用。诚然做到不偏不倚绝对地公平、公正，是非常困难的，这一点给产权交易机构提出了更高的要求：既要充分考虑招标人合情合理的倾向性意见，又要不违背招标的"三公"原则。2100433B

（一）办事程序

由转让双方当事人提出书面申请—利用股受理审查是否符合转让条件—现场勘测—地价评估—填写转让申请审批表—利用股审核—报局批准—签定国有土地使用权转让合同。

（二）转让土地报件

1、用地申请

2、土地使用证（原件）

3、原出让合同，批复文件（涉及招、拍、挂的提供成交确认书）

4、双方转让协议

5、如改变规划的提供规划部门意见

6、土地评估报告

7、双方营业执照复印件、法人代表复印件、法人证书复印件

（三）承诺时限

15个工作日

（四）收费标准

不收费

（五）政策依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理办法》

2、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》

3、《国土资源部招拍挂出让国有建设用地使用权规定》

4、《国土资源部招拍挂出让国有建设用地使用权规范》

5、《河南省城镇国有土地使用权出让转让管理规定》

6、《中华人民共和国土地管理法》

7、《划拨用地目录》

8、《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让管理规定》

一、转让方须报材料

1、原土地证或土地证明材料

2、原土地出让合同

3、上缴税务局的土地增值税证明材料

4、土地评估报告

5、图件资料

6、土地转让专项审计报告

7、营业税上缴证明材料

二、受让方须报材料

1、项目批复原件

2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等

3、上缴财局契税证明

4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料

三、双方共同提供的资料

1、土地转让申请

2、土地使用权转让合同

四、如改变土地用途，由受让方重新评估，补交差额部分的出让金，契税并办理相关手续

什么是房屋期权转让"para" label-module="para">

投资型或投机型的房屋期权转让，就是俗称的“炒楼花”。

房屋期权转让屋期权转让风险

案例分析：有朋友买了一套房子，现在还没有交房，因为某些原因她不想再供这套房了。现在我想把这个房子接下来，是否有风险"para" label-module="para">

专家：你这种情况属于房屋期权转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，房屋期权转让是非法的，这种转让房产的方式也是被禁止的。而且从现实操作的角度而言，这种方式对于买卖双方特别是买方也存在着很大的风险。

首先，签订的合同协议具有不合法性。买卖双方签订的买卖合同，因为违反了上述法律条款是无效的，不受到法律的保护。

其次，有可能存在卖方加价的情况。因为买卖双方从签订合同到房屋竣工交付有一个时间差，在这段时间内，如果房屋价格出现上扬，卖方有可能会改变主意要求加价。在这种情况下，因为购房合同自身不受到法律的保护，因此买方有可能不得不接受这种加价，使自身利益受到侵害。

最后，办理产权证比较麻烦。如果初始登记的是卖方的名字，那么买方在变更的时候，必须要经过卖方的配合，程序手续会比较麻烦。