中国城市土地使用制度的改革与创新

引言 1

第1章土地制度的一般与我国城市土地制度概况 5

1.1土地制度的一般 5

1.1.1土地所有制及其发展趋势 5

1.1.2土地使用制度 7

1.1.3土地管理制度 8

1.2我国城市土地制度的概况 8

1.2.1我国城市土地的国家所有制 8

1.2.2我国城市土地使用制度的历史与改革现状 9

1.2.3现阶段城市土地使用制度改革面临的主要问题 15

1.2.4本书研究的基本框架 19

第一篇城市宏观级差地租制度的建立与实施

第2章对现实问题的思考与分析 24

2.1现有城市地租体系中的问题 24

2.1.1基准地价测算工作缺乏统一规范 24

2.1.2利益冲突造成城市出让价格水平的显著降低 26

2.2城市之间的差异比较 29

2.2.1城市宏观区位差异分析 29

2.2.2城市规模差异分析 34

2.2.3城市功能差异分析 36

2.3中央政府和地方城市政府的主体差异 38

第3章城市宏观级差地租的理论模型 41

3.1城市宏观级差地租的模型 41

3.1.1城市宏观级差地租的理论模型 41

3.1.2城市宏观级差地租模型的关键 43

3.2城市宏观级差地租的现实意义 46

3.2.1城市土地收益分配的调节作用 46

3.2.2对城市宏观用地结构的优化作用 47

第4章城市宏观级差地租制度的实施 50

4.1建立城市宏观级差地租的测算体系 50

4.1.1城市基准地价的测算 50

4.1.2城市宏观级差地租的测算 52

4.2城市宏观级差地租收取的方式与途径 53

4.2.1城市宏观级差地租的收取方式 53

4.2.2城市宏观级差地租收取的途径 54

第二篇城市土地租、税、费体系的调整与完善

第5章我国城市地租及其实现形式 58

5.1城市地租的一般 58

5.1.1城市地租：城市土地所有权在经济上的实现形式 58

5.1.2社会主义城市地租 59

5.1.3城市地租在市场价格体系中的地位与作用 61

5.2我国城市地租的三种实现形式 64

5.2.1城市土地出让金 64

5.2.2年租金 65

5.2.3土地使用权作价入股 66

第6章土地税收的一般及我国的城市土地税收 67

6.1城市土地税收的种类及一般效应分析 67

6.1.1世界各国城市土地税收的种类 67

6.1.2土地税收的功能 69

6.1.3土地税收的一般效应分析 69

6.2我国的城市土地税收 71

6.2.1我国城市土地税收的种类与功能作用 71

6.2.2我国城市土地税收的效应分析 77

第7章我国城市土地收费 82

7.1城市土地收费的一般 82

7.1.1城市土地收费的定义 82

7.1.2从收费的财政动机理解城市土地收费 83

7.2我国城市土地收费及其作用 85

7.2.1我国的城市土地收费 85

7.2.2城市土地收费的目的和作用 89

第8章城市土地租、税、费体系的改进与调整 93

8.1城市土地租、税、费体系改进与调整的目标、原则、思路 93

8.1.1城市土地租、税、费体系改进与调整的目标与原则 93

8.1.2城市土地租、税、费体系改进与调整的基本思路 94

8.2城市土地租、税、费体系改进与调整的具体措施 95

8.2.1城市地租体系的规范 95

8.2.2城市土地收费体系的改进与调整 96

8.2.3城市土地税收的规范与调整 97

第三篇城市土地市场流转机制的改革与创新

第9章城市土地供给形式的规范与改进 102

9.1城市划拨用地形式的规范 102

9.1.1现阶段城市划拨用地的两种类型 102

9.1.2“无偿使用”不等于“划拨使用” 103

9.1.3城市存量划拨用地的管理策略 103

9.2城市土地出让形式的规范 104

9.2.1现阶段出让形式存在的主要问题 104

9.2.2城市土地出让交易形式的选择 104

9.2.3城市土地协议出让价格优惠的决策标准 106

9.3城市土地年租形式的推广和规范 107

9.3.1年租制与出让制之间的差别 107

9.3.2推行年租制的现实意义 108

9.3.3现阶段年租制存在的主要问题及其解决思路 109

9.4城市土地作价入股形式的规范 109

9.4.1城市土地作价入股的现实意义 110

9.4.2目前城市土地作价入股中存在的问题 110

9.4.3对城市土地作价入股的适用范围的思考 111

9.4.4对城市土地国有股管理问题的思考 112

第10章城市土地隐形市场的防治 114

10.1城市土地隐形市场的形成 114

10.2城市土地隐形市场的防治 116

10.2.1土地隐形市场防治的基本原则 116

10.2.2土地隐形市场防治的具体措施 116

第11章城市住房用地制度的创新：房地分价、土地年租 119

11.1对房、地关系的思考 119

11.1.1土地权利的定义及其发展 119

11.1.2房产、地产及我国现行的有关规定 120

11.2我国住房供应体系中的用地形式及其价格构成 121

11.2.1我国城市住房供应体系 121

11.2.2社会保障住房体系的用地形式及其价格构成 122

11.2.3城市商品房的用地形式及价格构成 123

11.2.4现阶段城市住房交易中的有关规定 124

11.3出让制对住房市场的影响分析 124

11.3.1出让制对房地产市场的影响 124

11.3.2出让制对商品房价格的影响分析 125

11.3.3住房“隐形市场”中土地隐形收入分析 125

11.4流通体制创新：房地分价、土地年租 126

11.4.1房地分价、土地年租 126

11.4.2“房地分价、土地年租”的市场作用分析 127

11.4.3具体操作方法和实施措施 128

11.5方案示例 131

11.5.1实际案例：出让条件下的商品房开发销售 131

11.5.2改进方案：“房地分价、土地年租” 132

第12章政府对土地市场的指导和干预 133

12.1土地预期的市场影响和城市土地信息系统的建设 133

12.1.1城市土地预期的市场影响分析 133

12.1.2建立指导性的城市土地信息系统 136

12.2建立城市政府土地储备系统 138

12.2.1经验借鉴：国外土地储备制度的发展情况 139

12.2.2我国城市土地储备制度的发展现状 142

12.2.3国内关于城市土地储备制度的探讨 143

12.2.4当前我国城市土地储备制度运行中存在的问题 146

12.2.5对城市土地储备制度的重新认识 147

12.2.6城市政府收购土地的定义及其范围 148

12.2.7城市政府土地储备的定义及储备原则 149

12.2.8城市土地储备系统运行模式的选择 150

12.2.9政府土地储备系统的资金来源 150

参考文献 152

后记 157

本书是对中国城市土地有偿使用制度的研究，是在现有理论和实践的基础上，针对现有制度体系中的一些不足，提出一些新的理论和方法，对改革我国不合理的土地使用制度及提高城市土地资源配置效率，具有重要的参考价值。本书主要适合研究人员和政府工作人员阅读，具有科学性和很强的操作性。

城镇国有土地使用制度。我国现行的城镇国有土地使用制度是经过近年来的改革，将过去无偿、无限期、无流动（土地使用权的转让）的单一行政划拨体制，转变为有偿、有限期使用，可以依法进行土地使用权交易的有偿使用与行政划拨方式并存的土地使用制度。土地行政划拨制度是将原国有土地经过划拨给各企事业单位或个人使用，或将集体土地通过征用转变为国家所有，再将土地使用权划拨给国家企事业单位使用的制度；而土地有偿使用制度是在不改变土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在其使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可在土地使用权到期前的一年内提出申请，经批准，期限可延长，同时按当时市场状况补交地价。

农村集体土地使用制度。自1978年党的十一届三中全会以后，我国农村经济逐步改革，普遍实行了家庭联产承包责任制，即把集体所有的土地等生产资料承包给农民以户为单位独立经营，自负盈亏。除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农民个人。这种家庭联产承包制度，实际上是把土地的使用权与所有权在一定程度上分离开来，这在消除平均主义、体现按劳分配原则、调动农民生产积极性方面，发挥了巨大的作用，促进了农业生产的迅速发展。

农村集体建设用地的使用制度，基本参照城镇国有土地的划拨管理方式进行行政管理，涉及到权属变更的需要进行权属变更审批和登记以及对原有土地使用者的必要的经济补偿。

是在一定土地所有制度下，人们使用土地的程序、手段、方式的规定。是人们在使用土地上所形成的经济关系。它涉及土地所有者与土地使用者之间的关系，涉及双方的经济关系。它涉及土地所有者与土地使用者之间的关系，涉及双方的权利、义务以及国家对土地使用的管理。土地使用权则是土地使用制度在法律上的表现。在每一种土地所有制的条件下，都存在着相应的土地使用制及其具体表现形式，土地所有制总是力求通过恰当的土地使用制使自己得到实现、巩固和发展。就所有权与使用权两者之间的关系而言，土地使用制度可大致分为所有权与使用权相结合及所有者与使用权相分离两大类。在土地使用权与所有权分离备件下的土地使用制，可大体分为无偿使用制和有偿使用制两大类别。就土地所有者与土地使用者之间的经济利益关系而言，土地使用权可分为土地所有者与土地使用者双方的根本利益是对立和一致的两大类。相邻土地使用制是土地使用制中的一个特殊组成部分。它是发生在土地相邻的权属单位间的土地使用关系，主要包括：通行、用水和排水、环境保护、管线设置、防险和采光等。归纳起来为两大类，一是允许邻人合理使用，二是拒绝或制止邻人的不合理使用土地。

第一章中国城市土地收购储备制度建立的背景分析

第一节城市土地收购储备制度建立是深化土地使用制度改革的必然结果

第二节城市土地收购储备制度建立实践效果与问题分析

第二章国际经验对中国城市土地收购储备制度建立与完善的启示

第一节海外土地征购制度建