淄博市住宅物业服务收费管理实施办法

文件内容

淄博市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条

为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔2011〕185号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条

本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条

市及区县价格主管部门会同同级房管主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第五条

街道办事处、镇人民政府以及社区居民委员会，具体指导、协调本辖区内物业服务管理的有关工作。

第六条

提倡开发建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第七条

住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第八条

住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及不同物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期（业主委员会成立之前，下同）物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市房管主管部门制定基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行市场调节价，具体收费标准由业主大会或全体业主与物业服务企业以合同形式约定。

第九条

普通住宅物业管理范围包括：

（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；

（二）公共租赁性住房物业管理区域；

（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；

（四）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。

第十条

业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。普通住宅前期物业服务收费实行包干制。

包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

普通住宅物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下内容：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

第十二条

物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十三条

普通住宅前期物业服务费根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

住宅物业服务等级标准按照山东省质量技术监督局发布的《物业服务规范第一部分：住宅物业》（DB37/T1997.1-2011）执行（见附件）。

第十四条

新建小区前期物业服务等级，由开发建设单位向物业所在地街道办事处、镇人民政府或社区居民委员会提出申请，在房管、价格主管部门指导下，由物业所地街道办事处、镇人民政府或社区居民委员会召集由物业服务企业、开发建设单位等参加的联席会议，依据小区规划建设情况、物业服务内容、物业服务成本等因素协商确定。

第十五条

新建小区前期物业服务、停车服务、车位租赁服务收费标准，由开发建设单位与其依法选聘的物业服务企业根据联席会议确定的物业服务等级，在政府规定的基准价及浮动幅度内以合同形式约定。开发建设单位在新建商品房销（预）售价格备案时，一并报物业所在地价格、房管主管部门备案。

第十六条

前期物业服务企业在开发建设单位与物业买受人签订购房合同时，应当按照与开发建设单位约定的物业服务等级及收费标准，与房屋买受人一并签订物业服务合同。

第十七条

已实行物业服务但尚未成立业主委员会的住宅小区，业主与物业服务企业之间因物业管理、物业服务等级标准、物业服务收费等问题发生争议的，应当由物业服务企业与全体业主协商解决。协商不成的，依据《山东省物业管理条例》规定，由物业所在地街道办事处、镇人民政府或社区居民委员会，组织由开发建设单位、前期物业服务企业、业主代表和相关单位参加的联席会议研究解决。需要调整物业服务收费标准的，经联席会议研究同意后，由物业服务企业与半数以上业主重新签订物业服务合同。

老旧小区需由业主交纳的前期物业服务费标准的确定，按前款规定程序办理；其他事项按《淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法》（淄政办发〔2011〕65号）执行。

第十八条

物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

开发建设单位与物业买受人签订的购房合同应当包含上述物业服务合同的内容

第十九条

普通住宅前期物业服务收费标准在《物业服务合同》签订后，物业服务企业应当于实施收费30日前到物业所在地价格主管部门备案并申领服务价格登记证。

第二十条

物业服务企业在向价格主管部门备案收费标准时，应当提供以下资料：

（一）收费标准备案的书面申请；

（二）营业执照；

（三）资质证书；

（四）淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案表；

（五）联席会议确定的物业服务等级意见；

（六）物业服务合同；

（七）其他相关资料。

第二十一条

价格主管部门和房管主管部门应加强对物业服务收费行为的规范和指导，促进相关各方合理约定物业服务收费。

第二十二条

业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。物业交付当月按实际交付天数交纳物业服务费。

开发建设单位向业主或物业使用人交付物业，应当依照法律法规规定和购房合同约定进行，并办理交付手续。开发建设单位交付物业时，应当具备《淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（淄政办发〔2011〕10号）规定的交付条件。综合验收不合格的，不得向业主或物业使用人收取物业服务费。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费自开发建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

第二十三条

物业服务费按房屋权属证书载明的建筑面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。办理权属证书之前的，可暂按购房合同所载明的建筑面积计收，权属证书与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务费应多退少补。

改变设计用途用于经营的住宅、车库、储藏室等物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由双方协商约定。

第二十四条

前期物业服务住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当降低，具体收费标准可在物业服务收费标准的70%以内确定，具体比例由开发建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第二十五条

房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业双方确认后，其空置期间的物业服务费应当依据实际运行费用适当减收，具体收费标准可在物业服务收费标准的70%以内确定。

第二十六条

物业管理区域内规划用于停放汽车，且物业服务企业提供停车服务的车位使用人应当交纳停车服务费，具体收费标准由物业服务企业与车位使用人在政府指导价范围内合同约定。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

已购买车位但尚未停放车辆的，经车位使用人与物业服务企业确认后，其空置期间的停车服务费应适当降低，具体收费标准可在停车服务收费标准的70%以内确定。

第二十七条

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位，承租人应当交纳车位租赁费。具体收费标准由承租人与开发建设单位或物业服务企业在政府指导价范围内合同约定。

第二十八条

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会根据车位供求关系、秩序维护、车位租赁费价格等因素确定。业主委员会成立前，经半数以上业主同意，车位场地使用费收取标准可参照车位租赁费标准执行。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。

车位场地停车委托物业服务企业进行管理并提供停车服务的，物业服务企业可从车位场地使用费中提取一定比例的服务费用，具体比例由业主大会或半数以上业主与物业服务企业协商确定。

第二十九条

物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可按实际成本收取工本费。

第三十条

物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，停放时间超过2小时的，物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用，并报物业所在地价格主管部门备案。

第三十一条

供水、供气、供电、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第三十二条

业主或者物业使用人对其物业进行装饰装修开工前，应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。装饰装修所产生的废弃物，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。业主或物业使用人自行清运的，物业服务企业不得收费。

物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取物业装饰装修管理费、电梯使用费等其他相关费用。

第三十三条

物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务，其收费标准由双方协商约定。

第三十四

条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规和相关政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第三十五

条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第三十六条

物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第三十七条

物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十八条

政府价格主管部门对前期物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供相关资料。

第三十九条

政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第四十条

价格、房管主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格、房管主管部门予以纠正，并依法追究相关人员责任。

第四十一条

本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，物业服务合同未约定具体期限或物业服务合同已经到期的按本办法执行。

第四十二条

其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

第四十三条

各区县可结合当地实际制定具体实施办法，并报市价格、房管主管部门备案。

第四十四条

本办法自2013年月日起施行，有效期四年。《淄博市物价局、淄博市房产管理局关于印发、的通知》（淄价字〔2005〕86号）同时废止。

第一条为规范我市物业服务收费行为，维护国家、物业管理企业和业主的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国家发展和改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本实施办法(以下简称《办法》)。

第二条本实施办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条本实施办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条市、县两级政府价格主管部门会同同级房产管理部门（以下统称物业主管部门）负责本行政区域内住宅物业服务收费的日常管理和监督检查工作。

第七条住宅物业服务收费，根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

第八条普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。德城区、经济技术开发区、运河经济开发区区域内基准价及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布；各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。

第九条非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室、地下室，物业服务收费标准实行市场调节价。

独立用于居住的阁楼，物业服务费按住宅物业服务费标准收取。

第十条为业主提供代办性、特约性服务的收费实行市场调节价（政府价格主管部门另有规定除外）。

第十一条普通住宅前期物业服务实行按项目分等级收费管理，分等级收费标准包括物业服务等级标准和物业服务等级收费标准。物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定；物业服务等级收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。

德城区、经济技术开发区、运河经济开发区的普通住宅前期物业服务分等级收费基准价格，由市价格主管部门会同市物业主管部门根据住宅物业不同的服务内容、服务要求制定；县（市）的普通住宅前期物业服务分等级收费基准价格，由所在县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门在不超过市制定的普通住宅前期物业服务分等级收费基准价格及浮动幅度的范围内，结合本地实际制定。

第十二条普通住宅前期物业服务等级收费标准中的物业服务项目，根据不同服务内容分为综合管理服务，房屋管理与维修养护服务，共用设备设施运行、维修、保养，协助公共秩序维护服务，保洁服务和绿化养护服务六个项目。每个项目根据不同服务要求、设施设备配置等情况，划分为五个等级，最高为五星级。

每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上下浮动不超过20%幅度内，确定具体收费标准。

物业服务收费标准为选取的各物业服务项目、服务等级对应收费标准的总和。

第十三条普通住宅物业服务成本包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。

第十四条实行政府指导价的普通住宅前期物业，建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本《实施办法》和当地价格主管部门、物业主管部门公布的《普通住宅前期物业服务分等级收费基准价格》拟定收费标准，在发布招标公告前将拟定的收费标准报价格主管部门审核，具体收费标准在不超过审核的收费标准范围内通过竞标产生。建设单位在拟定物业服务收费标准时，其中综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的保洁服务项目和协助公共秩序维护服务项目等级。

第十五条建设单位在招投标之前向价格主管部门申请住宅前期物业服务收费标准时，应当提供以下资料复印件并加盖单位公章，同时报物业主管部门。

（一）经规划部门批准的建设工程规划许可证；

（二）建筑工程施工许可证；

（三）住宅小区总平面图；

（四）申请物业服务项目、服务等级标准的书面申请；

（五）成本测算资料；

（六）共用设施设备配备（包括排水系统、公共照明、消防系统、避雷系统、弱电系统、供水系统、升降系统、水景（动力）系统等）情况说明；

（七）其它需要报送的资料。

经审查符合要求的，价格主管部门会同物业主管部门，核定住宅前期物业服务收费标准，并出具书面意见。建设单位根据核定的物业服务收费标准，按规定选聘物业服务企业。建设单位与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》后，将《前期物业服务合同》报价格主管部门和物业主管部门备案。

第十六条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化环境未达到购房合同约定标准的，物业服务费应适当减免，减免比例不低于20%，具体减免比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十七条业主大会成立后的普通住宅物业服务收费，由业主大会或全体业主与物业服务企业根据物业服务的特点和服务要求合同约定，并报物业所在地的价格主管部门和物业主管部门备案。

第十八条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

房屋交付后空置一年以上，业主可向物业服务企业提出申请，经双方确认，一年后的物业服务费按实际执行标准的80%交纳。合同另有约定的，从其约定。

第十九条物业服务费按法定房屋产权面积计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计收；未办理《房屋所有权证》的，可暂按购房合同载明的建筑面积计收，《房屋所有权证》与购房合同载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务收费应当多退少补。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

独立专有车库，需要按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费，其服务费按同等级不带电梯普通住宅物业服务费标准执行。

第二十条车位租赁费实行政府指导价，德城区、经济技术开发区、运河经济开发区区域内基准价及浮动幅度，由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准；各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

第二十一条物业管理区域内业主共用车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。收费标准由物业服务企业与车位使用人在停车服务费指导标准范围内约定，并报物业所在地的价格主管部门和物业主管部门备案。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

己购买车位但未停放车辆的，停车服务费按实际执行标准的80%收取，并在物业服务合同中约定。

第二十二条普通住宅前期物业服务费、停车服务费按照《山东省服务价格登记证管理办法》（鲁价综发[2013]54号），实行服务价格登记证管理。物业服务企业应当于实施收费30日前申领《服务价格登记证》。在德城区、经济技术开发区、运河经济开发区提供物业服务的企业到市价格主管部门申领；在各县（市）提供物业服务的企业到所到县（市）价格主管部门申领。

第二十三条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。未成立业主大会的车位场地使用费实行政府指导价。德城区、经济技术开发区、运河经济开发区区域内由市价格主管部门会同级物业主管部门确定；各县（市）区域内由各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门确定。成立业主大会的，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。

停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，业主大会成立前，物业服务企业可按不超过20%的比例提取停车服务费；业主大会成立后，具体比例由业主大会与物业服务企业确定。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，具体使用办法由业主大会决定，可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。

第二十四条住宅物业管理区域出入口实行门禁智能化管理或电梯实行电梯卡管理的，应当为每户业主或物业使用人免费配置3张门禁卡或电梯卡；车辆实行出入证管理的，应当为每辆车免费配置1张出入证。因增加、遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以据实收取工本费。

第二十五条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用，收费标准经业主大会同意，报物业所在地价格主管部门备案。业主大会未成立的，报物业所在地价格主管部门核定。

第二十六条供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取一定的报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十七条业主或者物业使用人装饰装修房屋的，装修前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，装修保证金的数额和用途在住宅装饰装修服务协议中约定。装饰装修结束后，经物业服务企业验收合格的，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。对房屋结构造成破坏的，其损坏情况，由政府房屋安全鉴定主管部门界定。除法律法规规定外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。

业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

装修期间对装修施工人员实行出入证管理的，不得收取任何费用。

第二十八条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十九条物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第三十一条物业服务企业应当定期在物业管理区域内显著位置公告共有部分收益的收支帐目。

第三十二条政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第三十三条政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《山东省服务价格管理办法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；

（五）不申领或不按规定程序申领《服务价格登记证》的；

（六）不按规定实行明码标价的；

（七）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十四条价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业收费管理办法》及本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第三十五条本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

第三十六条其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

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泰安市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规及相关政策规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定，制定全市住宅物业服务收费政策，负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

各县（市、区）价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

第八条通过协议选聘的物业服务企业，应在开发建设单位预销售物业前，按照政府指导价的有关规定拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级和收费标准。通过招标方式选聘物业服务企业，应在招标过程中明确所提供的物业服务等级和收费标准。所确定的服务等级和收费标准等内容，均应详细载入前期物业服务合同。

第九条普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。泰山区、岱岳区、泰安高新区、泰山景区区域内基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布；各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价由双方合同约定。

第十条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价。

普通住宅前期物业服务等级标准、停车服务标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。

第十一条普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。

第十二条普通住宅物业服务合同应当约定以下内容：物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同期限未满, 业主委员会与物业服务企业另行签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

物业服务企业应当自与业主委员会或建设单位签订物业服务合同之日起十五日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同、物业服务成本等相关资料向市、县（市、区）价格主管部门备案。

第十三条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

第十四条物业服务收费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。

普通住宅小区内改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室、地下室，物业服务收费标准实行市场调节价。

普通住宅小区内承担义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非营利性医疗卫生机构等物业服务收费标准执行本住宅小区普通住宅物业服务费标准。

物业服务费应当与水、电、暖、数字电视、燃（煤）气、垃圾处理费等代收费用分开收取。

第十五条因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照收费标准的80%收取，并在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十六条房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的80%交纳，合同另有约定的从其约定。

第十七条住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。

利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行商业经营，应当征得相关业主或业主委员会同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。

第十八条车位租赁费实行政府指导价，由市、县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价及浮动幅度，报同级政府批准后执行。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。

第十九条物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。

独立专有车库，按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

车位未停放车辆空置半年以上的，经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后，停车服务费按照收费标准的80%收取。

第二十条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定，所收费用归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。

停车场地的保洁、秩序维护、购买公共责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例按30%执行。

第二十一条业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行合同约定。

第二十二条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停放的，物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用。

第二十三条住宅小区对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以按照每证（卡）最高不超过80元的标准收取工本费；对业主或物业使用人实行电子门禁系统管理的，应当至少为每户业主或物业使用人免费配置3张门禁卡，因增加、遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以按照每证（卡）最高不超过30元的标准收取工本费。除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等其他任何费用。

第二十四条电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业服务企业应当单独立账、专款专用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。

电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费。

第二十五条供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十六条业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。自行清运的，不得收费。在业主装修完毕后，经物业服务企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起60日内退还业主。

物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

装修期间对装修施工人员实行出入证管理的，不得收取任何费用。

第二十七条安装并使用中央空调和集中式太阳能的普通住宅小区，其运行费用物业服务企业应单独列账，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第二十八条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十九条物业服务企业应当在小区门口等物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第三十条物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第三十一条物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十二条物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务，其收费标准由双方协商约定。

第三十三条政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，报送相关资料。

第三十四条政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十五条本办法实施前已签订物业服务合同，合同约定期限的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本办法规定执行。

第三十六条其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

第三十七条本办法自2013年3月1日起施行，有效期至年 月 日。泰安市物价局、建设局《关于印发<泰安市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》（泰价费发[2001]48号）同时废止 。

日照市人民政府办公室文件

日政办发〔2013〕5号

日照市人民政府办公室关于印发日照市住宅物业服务收费管理实施办法的通知

各区县人民政府、管委，市政府各部门、单位，国家、省属驻日照各单位：

《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

日照市人民政府办公室

2013年1月16日