攸县物业管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《湖南省实施<物业管理条例>办法》（湖南省人民政府令第262号）、《株洲市物业管理办法》（株政办发〔2011〕13号）等相关法律、法规的规定，结合本县实际，制定本细则。

第二条 本县行政区域范围内物业管理、使用及其监督管理适用本细则。

第三条 县房产局负责全县物业管理活动的指导、监督和管理，负责对物业服务企业的经营活动进行监督、检查；负责指导及协助业主大会或业主委员会的成立和换届工作；负责业主委员会的备案工作。

县城管局负责依法查处物业管理区域内违反市政绿化、乱搭乱建、出店经营等方面的违法违规行为。

县物价局负责依法规范物业服务收费行为，依法查处物业服务企业违规收费行为。

县公安局负责物业管理区域内的公共安全管理工作；负责指导物业服务企业的安全防范工作。

县工商局负责依法查处物业管理区域内无证经营及未经依法批准发布广告的行为。

县环保局负责依法对物业管理区域内污染物排放、噪声超标等行为的查处。

县规划局负责依法查处，未经批准擅自进行新建、改建、扩建的违法违规行为。

县住建局负责依法查处在房屋装修中，违反擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反《建设工程质量管理条例》的违法违规行为。

各行政职能部门应在各自职能范围内受理业主和单位的投诉，调解物业管理纠纷，依法调查处理违法违规行为。

第四条 乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员的选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

县城区街道办事处建立物业管理服务站，负责指导和协调本辖区物业管理工作。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第五条 物业的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有《物业管理条例》规定的权利，并应当履行相应义务。

第六条 同一物业管理区域内的全体业主只能成立一个业主大会。

第七条 物业管理区域具备下列条件之一的，建设单位应当书面报告物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）要求成立业主大会并抄送县房产局：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上的；

（二）首次房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

建设单位未及时书面报告要求成立业主大会的，占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面申请。

第八条 首次业主大会应在收到成主业主大会的书面请求之日起60日之内，由乡镇人民政府（街道办事处）组织指导成立业主大会的筹备组，县房产局给予指导。

首次业主大会筹备组由业主代表和建设单位、乡镇人民政府（街道办事处）、社区居民委员会的代表组成。如业主未在规定期限内推举代表的，由乡镇人民政府（街道办事处）、社区居民委员会推举业主代表参加。筹备组成员名单确定后，七日内由乡镇人民政府（街道办事处）在物业管理区域内书面公告。筹备组成员为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）、社区居民委员会的代表担任。

第九条 业主委员会成立以后的业主大会由业主委员会召集。业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应召集业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议；

（二）发生重大紧急事件需要及时处理；

（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。

应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第十条 业主委员会不按规定召集业主大会定期会议的，乡镇人民政府（街道办事处）责令业主委员会限期召开，逾期仍不召开的，可以由物业所在地社区居民委员会在街道办事处指导和监督下组织召开。

除业主委员会、乡镇人民政府（街道办事处）和社区居委会外，其他任何单位和个人不得召开业主大会会议。

第十一条 业主委员会和乡镇人民政府（街道办事处）召开业主大会会议时，物业服务企业、业主、非业主使用人以及相关单位应当予以协助。

业主大会的会议经费由全体业主共同分摊，其中首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，县房产局负责督促落实到位。

第十二条 召开业主大会会议，应当在会议召开15日前将会议议题、时间、地点、议程以及表决事项等书面通告全体业主，并在物业管理区域内公告。

业主大会可以邀请县房产局、乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会列席业主大会，也可以邀请非业主使用人代表列席。

业主可书面委托代理人出席，物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业应当列席会议。

业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第十四条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

前款第（五）项和第（六）项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，第（六）项应报相关主管部门审批后方可实施；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。

业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告并报所在社区居委会备案，业主大会在其职责范围内依法做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十五条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会决定的事项。依照有关法律、法规和业主大会授权，履行下列职责：

（一）召集并组织业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或解除物业服务合同；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业管理费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）组织续筹专项维修资金；

（七）组织业主委员换届和补选工作；

（八）完成业主大会交办的其他事项。

第十六条 业主委员会由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生。业主委员会由 5 人以上的单数组成，一般不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会应在选举产生之日起30日内向县房产局和乡镇人民政府（街道办事处）备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

业主委员会委员因委员辞职等原因缺额的，经业主委员会决定，从候补委员中递补，并在本物业管理区域内公告。

第十七条 未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的，由物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。

第十八条 业主委员会每届任期不得超过5年，业主委员会委员是否连任，具体由业主大会决定。

业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）并抄送县房产局。换届选举应当在业主委员会任期届满前3个月完成。

在业主委员会任期届满前3个月尚未完成换届选举的，物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）应当组织业主委员会换届选举。业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。

业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：

（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）不履行业主义务的；

（四）无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；

（五）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

第十九条 业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告，并通报所在乡镇人民政府（街道办事处）。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，具体由业主大会决定。

第二十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益和业主合法权益。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主；决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三章 前期物业管理

第二十一条 本办法所称前期物业管理，是指物业开始销售（预售）起至业主委员会成立，并与选聘物业服务企业签订物业服务合同之日前的物业管理活动。

前期物业服务合同应当包括下列主要内容：

（一）合同双方的基本情况；

（二）物业的基本情况；

（三）物业服务事项和服务标准；

（四）物业服务费用的标准和收取办法；

（五）建设单位、业主和物业服务企业的权利义务；

（六）物业的承接验收情况；

（七）违约责任；

（八）争议处理方式。

业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。

第二十二条 建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。向物业买受人明示，并予以说明。买受人在签订买卖合同时，应当予以书面承诺。临时管理规约不得侵害业主合法权益。临时管理规约应报县房产局审核和备案。

第二十三条 物业销售（预售）前，建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理，并与选聘具有相应资质的物业服务企业签订前期物业服务合同，提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。

选聘物业服务招投标会时，应当邀请县房产局、县价格主管部门参加，前期物业服务协议应当抄送县房产局备案。物业前期招标应由具有相应资质的中介机构组织，并在县房产局备案。

物业销售（预售）时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

第二十四条 建设单位应当在县房产局、乡镇人民政府（街道办事处）见证下，办理物业交接手续，向物业服务企业和相关专业单位分别移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）物业质量保修和物业使用说明文件；

（三）业主名册、提供购房合同、前期物业服务合同；

（四）共用设施设备清单；

（五）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（六）物管用房和社区配套用房资料；

（七）物业管理需要的其他资料。

业主委员会成立后，物业服务企业应及时向业主委员会移交上述资料。

第二十五条 建设单位应当对物业管理用房装修装饰后（最低装修标准为贴地面砖，墙面仿瓷等）交付物业服务企业。

第二十六条 建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业建设工程规划许可证载明的总建筑面积（包括地上和地下面积，其中地下车库按50%比例计算，下同）3‰至5‰的比例配置物业管理用房，最低不得少于100平方米。

（一）项目总建筑规模在5万平方米以下，按照不少于5‰的比例配置物业管理用房；

（二）项目总建筑规模在5万平方米以上10万平方米以下，按照不少于4‰的比例配置物业管理用房；

（三）项目总建筑规模在10万平方米以上，按照不少于3‰的比例配置物业管理用房；

第二十七条 物业管理用房由县房产局负责验收，其所有权属于该物业管理区域内的全体业主 ,不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。

第二十八条 业主委员会成立后，县房产局应监督落实将物业管理用房全部移交给业主委员会。

第四章 物业管理服务

第二十九条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，由物业所在地县房产局根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分,并征求物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）的意见。具体办法如下：

（一）物业管理区域以物业建设用地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

第三十条 物业服务企业必须持有物业主管部门颁发的物业服务资质证书。物业服务企业应配备相应的专业技术人员和服务人员，物业服务人员应当持证上岗。

外地物业服务企业进入本县从事物业管理活动的，应当到县房产局备案。物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质。物业服务企业取得资质后，不得降低企业的资质条件。

第三十一条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起15日内将合同报县房产局备案。

第三十二条 物业服务合同期限届满前3个月，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或另行选聘并在合同期满前完成续聘或另行选聘工作。

经业主大会决定提前解除物业服务合同的，业主大会应当在作出决定后3个月内完成选聘新物业服务企业。3个月期满仍未完成选聘的，原物业服务合同继续履行，直至移交新的物业服务企业。

第三十三条 物业服务企业因经营不善或其他原因要求解除物业服务合同，应提前3个月书面告知业主委员会，并承担相应责任。业主委员会应当在被告知之日起3个月内，组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。

物业服务企业被撤销或注销资质的，由业主委员会在物业服务企业被撤销或注销资质之日起3个月内与该企业解除原物业服务合同，并组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。

第三十四条 物业服务企业在退出物业管理区域时应向业主委员会或新聘的物业服务企业移交全部物业管理档案、资料和有关财物，并按照约定的期限退出物业管理区域。

第三十五条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第七条的规定，分别实行政府指导价和市场调节价管理。

普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。

住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务、强行收费。

前期物业管理期间，住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。经业主委员会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同自然终止。

住宅公共性服务收费具体标准由业主委员会和物业服务企业在县物价局公布的指导价范围内，根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、服务要求、服务质量、服务成本、物业指数、盈利水平、物业新旧程度等因素，协商确定一个合同期内的执行标准；实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，已成立业主委员会的，由业主委员会依法、依规与物业企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费实行收费公示制度和服务价格登记制度。物业服务收费项目和标准应向全体业主公布，并在服务区域内醒目的位置进行公示。

第三十六条 物业服务费由物业服务企业按物业服务合同的约定向业主收取，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任；未按时交纳物业服务的，物业服务企业可根据相关规定收取滞纳金。

住宅公共性物业服务费按照法定产权面积收。已办理房产证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理房产证的，按购房合同标明的建筑面积计算。

物业交付使用前、物业已竣工但尚未交付使用、出租、或因建设单位原因，物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件而需整改的，物业服务费由建设单位交纳；物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知物业买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；建设单位在出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费，建设单位已向物业买受人做出减免物业服务费承诺的，由建设单位向物业服务企业支付被减免的物业服务费。

物业产权转移的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移的次月的物业服务费用，由物业受让人承担。转让双方另有约定的，从其约定；物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，否则，由物业受让人承担连带责任。

已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照全额的百分之九十交纳。经双方约定可以预收物业服务费，但最长预收期限不得超过十二个月。

第三十七条 物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营。

第五章 物业的使用和维修

第三十八条 业主应当遵守临时管理规约和管理规约。

临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：

（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

（二）物业管理用房的使用和经营；

（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；

（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；

（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；

（七）违反规约应当承担的责任。

临时管理规约和管理规约的示范文本由县房产局制订。

第三十九条 业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督。发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门收到报告后应依法及时进行处理。

业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。

业主对侵害自己合法权益的行为，可由乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会或县房产局调解，也可依法向人民法院提起诉讼。

第四十条 物业使用中禁止下列行为：

（一）擅自改变物业使用性质或将配套设施挪作他用；

（二）擅自改变房屋外立面；

（三）擅自占用物业共用部位、共用设施；

（四）擅自搭建建筑物、构筑物；

（五）占用绿地，损毁树木、绿化设施；

（六）损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地；

（七）排放有毒、有害和污染环境的物质或超出规定标准的噪音；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，并将情况报告有关部门，同时告知业主委员会。有关部门应当根据相应规定及时予以协调处理。

第四十一条 物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会征求全体业主意见后制订。因车辆行驶、停放造成的纠纷，物业服务企业应及时进行协调处理，对协调不成的及时报公安机关，公安机关应当及时予以处理。

业主和非业主（使用人）应当遵守物业管理区域车辆管理制度，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻碍消防通道。

停车场地的收费标准按价格主管部门的规定执行。

第四十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人、业主委员会和社区居委会书面同意后，按规定办理审批手续，经营收入归业主委员会管理。

第四十三条 物业的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：

（一）物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担。

（二）涉及单幢或部分物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本办法设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。

（三）涉及整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本办法设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。

因他人行为造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，维修、更新、改造的费用由侵权人承担；侵权人拒绝承担的，业主委员会可决定在物业维修资金垫支，相关费用向侵权人追偿。

第四十四条 物业区域内供水、供气、供热以及电力、通信、有线电视等共用设施设备经相关专业单位、建设单位按有关规定验收合格后，由相关专业单位负责接管。

建设单位应当及时将相关共用设施设备的技术资料移交给相关专业单位。

本细则施行前已建成交付的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未成立业主委员会的物业小区，由物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）负责牵头，办理移交手续。县房产局负责督促建设单位和相关企业配合移交相关资料。

第四十五条 物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合。

第六章 房屋专项维修资金

第四十六条 具有共用部位、共用设施设备的新建房屋，应当设立房屋共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称房屋维修资金），专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

公有住房出售后建立的维修资金，其缴交、管理和使用，按国家、省、县有关房改政策规定执行。

房屋维修资金和公有住房出售后建立的维修资金，均属于专项维修资金。

第四十七条 建设单位在办理房屋预售许可手续时，应到县房产局核定首期物业维修资金缴存标准。

第四十八条 房屋专项维修资金属于全体业主所有，由县房产局代为管理的方式。

第四十九条 房屋专项维修资金应当以房屋管理区域为单位设账，按房号设分户账；未划定房屋管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。

第五十条 任何机构和个人不得将房屋维修资金出借，不得将房屋维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用房屋维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

房屋专项维修资金应当建立日常查询制度，接受业主的监督。

第五十一条 下列费用不得从房屋维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（四）法律、法规、规章及国家和省、县有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第五十二条 使用房屋维修资金的，须经物业管理区域内相关专有部分占相关建筑物总面积2/3以上的业主且占相关总人数2/3以上的业主同意。

经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上的业主且占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下申请使用房屋维修资金。

第五十三条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，由物业服务企业或者相关业主提出申请，经业主委员会（没有成立业主委员会的由社区居委会代行）证明核实后，县房产局可在房屋维修资金首期交存额5%的范围内直接拨付维修费用。

第五十四条 下列资金应当转入房屋维修资金：

（一）房屋维修资金的增值收益；

（二）房屋共用部位、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

（三）共用设施设备报废后回收的残值；

（四）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

（五）其他按规定转入的资金。

第五十五条 业主分户账内房屋维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当续交房屋维修资金。续交方案由业主大会决定。

第五十六条 房屋转让时，该房屋分户账中结余的房屋维修资金随物业所有权同时转移。

因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的,业主可持相关凭证，申请退回房屋维修资金结余金额。

第七章 法律责任

第五十七条 对违反本办法的行为，依照《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》、《株洲市物业管理办法》等法律、法规和规章规定处理。

第五十八条 物业主管理相关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十九条 本细则所称交付使用，是指物业满足交付条件，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满一个月起。

第六十条 本细则自公布之日起30日后施行。

攸县发展和改革局党组书记、局长：邓小荣

攸县发展和改革局党组成员、副局长：杜军民、胡正罡、欧阳娟、刘波、谭云

本规定由中共攸县县委负责解释，其调整由中共攸县县委机构编制委员会办公室按规定程序办理。

本规定自2019年4月25日起施行。

第一章 总 则

第一条 为了进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《营口市物业管理实施细则》等有关法律、法规，结合本市

实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于我市行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。

本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市公用事业与房产局负责全市物业管理活动的监督管理工作，市物业管理办公室受其委托负责指导、协调全市物业管理工作，拟定全市物业管理规范性文件，住宅专项维修资金的管理，物业服务企业三级资质的初审，前期物业招投标，物业退出、承接工作的监督、指导，物业纠纷调处。

街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，物业纠纷调处。

城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城管综合执法等行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时作出处理，并在物业管理区域内公布负责人姓名和联系方式。

第四条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

第六条 物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、配套设施设备、小区建设等因素予以确定。

市物业管理办公室在征求街道办事处（乡镇人民政府)、社区居民委员会、房地产开发主管部门等单位的意见后进行物业管理区域划分登记，并告知开发建设单位，同时呈报市公用事业与房产局备案。开发建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第七条 一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。

物业管理区域内，已交付专有部分面积达到总建筑面积50%（含50%）以上时，建设单位应当在30日内书面报告市物业管理办公室和街道办事处（乡镇人民政府），同时报送下列资料：

（一）物业管理区域划分意见书；

（二）建筑物面积清册、业主名册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）交付使用共用设施设备证明；

（五）物业服务用房配备证明；

（六）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。

第八条 符合成立业主大会条件，并有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在30日内指导成立业主大会筹备组：

（一）开发建设单位申请；

（二）市物业管理办公室指定；

（三）业主申请。

筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、开发建设单位和业主代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定代表担任。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。

第九条 业主大会筹备组应当在组成之日起30日内，召开业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。

开发建设单位承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十条 业主大会决定以下有关共有和共同管理权利的重大事项：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业的服务；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）利用共用部分从事经营性活动；

（九）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十一条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向市物业管理办公室和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续：

（一）筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

第十三条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。

第十四条 业主委员会委员实行任期制，委员任期、议事方式、表决程序、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第十五条 未选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足委员总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民委员会代行业主委员会职责。

第十六条 实行物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市物业管理办公室、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会换届过程中出现的违规问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

第三章 前期物业管理

第十七条 开发建设单位和选聘物业服务企业的单位应当以招标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。市物业管理办公室应组织成立物业招投标领导小组，负责规范物业管理招投标活动。

开发建设单位与业主签订的购房合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，明示收费标准和服务标准。

第十八条 多层住宅总建筑面积少于2万平方米，单栋高层住宅总建筑面积少于1万平方米，多层高层混合住宅总建筑面积少于2万平方米或投标人少于3人的新建物业项目，经市物业管理办公室批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

经济适用房、动迁安置房、廉租房的物业管理由市政府指定物业服务企业负责。

第十九条 房地产开发建设单位在办理（预）销售许可手续前，必须提供新建住宅小区配套建设及基础设施物业管理方案等相关资料，报市物业管理办公室备案。

房地产开发建设单位在办理小区综合验收手续时，应按《盖州市房地产开发小区竣工综合验收管理办法》的规定提交相关文件，并按文件规定的程序，在盖州市物业管理办公室取得竣工综合验收备案证明。

开发建设单位在办理物业交接验收手续时，应当向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内，持移交协议和资料明细到市物业管理办公室备案。

第二十条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准。物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第二十一条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施应依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，与主体工程同时设计、同时施工、同时验收，并出具验收报告。

第二十二条 物业管理用房应按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置，且最低不得少于80平方米。开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂, 建筑面积最低不得少于15平方米。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

第二十三条 按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、停放汽车或自行车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)的产权归属，由开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第二十四条 前期物业管理期间，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险的，应当将相关情况在物业管理区域内显著位置公示，接受有关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业是否购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险，由业主大会决定。

第四章 物业管理服务

第二十五条 住宅类物业收费实行政府指导价，非住宅类物业收费实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市价格主管部门应当会同市物业管理办公室，根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

物业收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第二十六条 物业服务费可以采取包干制或酬金制等形式。实行包干制收费的物业服务企业不得以物业服务费收缴率低等理由减少服务内容或者降低物业服务标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关服务等理由拒付物业服务费。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准、物业服务费收支情况进行公示。

第二十七条 物业服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。

前款所称入住是指物业买受人收到书面入住通知并办理完结相应手续。入住人收到入住通知（包括媒体）后在规定期限内未办理相应手续的，视为入住。

第二十八条 物业服务企业应当依据物业管理服务合同提供服务，管理房屋共用部位、共用设施设备，达到使用方便、安全、环境整洁、绿化达标、公共秩序良好。

第二十九条 实行物业服务合同履约保证金制度。物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同时，应将1年物业服务费总额的10%（按合同约定的物业服务费标准计算）作为物业服务合同履约保证金，预存在业主委员会的帐户或市物业管理办公室的账户上（代管），或以价值不少于10万元的房屋作为抵押，到市物业管理办公室进行备案。物业服务企业不交纳物业履约金的，业主委员会可不与其签订物业服务合同。

物业服务合同履约保证金的使用、管理办法由市物业行政主管部门另行规定。

第三十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同期限一般不少于2年。物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方提前解除合同。

第三十一条 物业服务合同对物业服务企业和全体业主均具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报市物业管理办公室备案。

第三十二条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当在市物业管理办公室的指导下，按照下列规定做好交接工作：

（一）在合同期满3个月前提出不再续约或提前解除合同的一方应当将不再续约、解约原因、退出时间以书面形式告知另一方，就退出事宜进行协商，以书面形式在物业管理区域内公告15天，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会，同时报送所在市物业管理办公室备案，填写《物业服务企业退出项目管理情况登记表》；

（二）在新的物业服务企业进入之前，原物业服务企业应当继续按照合同约定做好物业服务，业主应当按时交纳物业服务费至合同终止日或经双方确定的实际服务终止日；

（三）在解除合同1个月前，物业服务企业应当公布物业服务费的收支状况，并将预收的费用退还给业主；

（四）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，按照规定，与业主委员会办理移交事宜，未成立业主委员会的，在市物业管理办公室的监督指导下，可暂时向社区居民委员会办理移交事宜，新物业企业接管后，移交给新的物业服务企业；

（五）市物业管理办公室应当积极协助业主委员会选聘新物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主委员会与新的物业企业签订《物业管理服务合同》；

（六）发生物业服务企业非正常退出情况时，街道办事处（乡镇人民政府）、社区或开发建设单位应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业。

第三十三条 车辆在物业管理区域内共用部位的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，由业主大会与物业服务企业协商确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

公安机关要指导业主大会和物业服务企业在不影响行人和车辆通行，不影响消防安全的前提下，在物业管理区域内划定停车泊位。物业管理区域内无法提供足够停车泊位的，业主委员会或者物业企业可以向市城管综合执法部门和公安机关申请，在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时、夜间机动车停车场。

第三十四条 物业服务企业在物业管理区域内对小区进行服务、用于办公用水享受民用价格。

第三十五条 市物业管理办公室应当建立物业投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。

第三十六条 建立物业服务企业信用信息管理制度。市物业管理办公室负责对全市物业服务企业信用信息的管理。市物业管理办公室负责本辖区内物业服务企业的诚信考核、监管工作。

外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市物业管理办公室办理登记备案。

第五章 物业的使用与维护

第三十七条 业主、物业使用人自用部位、自用设施设备，物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备，公用专业部门管理范围内共用设施设备的界定：

（一）业主、物业使用人自用部位、自用设施设备

1、自用部位：户门以内门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚、阳台及业主独立使用的露台等；

2、自用设施设备：户门以内自用的除上水立杠之外的供水管线、阀门（含“三通”）、下水管线器材、卫生洁具、暖气管片、地热管线器材、有线电视终端盒到室内线路部分等。

（二）物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备

1、房屋共用部位：指一栋住宅楼中业主、物业使用人共有的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、梁、板、柱）、屋顶、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面、屋面防水等。

2、共用设施：住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窨井、非营利性的休闲广场和健身器械等。

3、共用设备：住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置；非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用专业部门管理范围内共用设施设备的维护与管理

1、住宅楼除业主自用供水管线之外的供水管线、泵房等供水设施设备自住宅区综合验收合格之日起，由供水单位负责维修、更新、改造。

2、住宅楼内共用供暖管线、截门及外网供暖管线、热力小室、换热站、锅炉房等由供暖单位负责维修、更新、改造。

3、气嘴前煤气线路（含气嘴）、计量表具等由供气单位负责维修、更新、改造。

第三十八条 住宅小区内禁止下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）擅自改变物业规划用途；

（三）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（四）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（六）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（七）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（八）违反规定饲养家禽、宠物；

（九）违反规定摆摊设点，占道经营；

（十）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（十一）占用消防通道、挤占消防设施；

（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

（十三）占用电力线路走廊和公共配电间；

（十四）法律、法规、业主管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报，业主委员会、物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正，同时向市有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到业主委员会、物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，应当遵守管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便，给相邻关系人造成损失的，责任人应当给予补偿。利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。多层住宅，小高层（12层以下）住宅安装太阳能需规划设计，预留埋点、管线通道、排列有序，无碍城市观瞻。

第四十条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并到物业服务企业进行登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议，并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。

房屋装修人在住宅室内装饰装修过程中违反有关规定的，开发建设单位、物业服务企业发现时应予以制止，对不听劝阻的，应及时上报市综合执法部门，任何开发建设单位、物业服务企业均无权对相关业主进行处罚。

第四十一条　开发建设单位交纳的房地产开发项目资本金按开发项目建筑面积每平方米10元的标准预留建筑质量保证金。因开发建设单位责任造成的物业维修，如开发建设单位不履行维修责任，由物业服务企业、业主委员会联合申请，经市物业管理办公室审查同意后组织维修，维修费用从建筑质量保证金中扣除。

物业保修期过后，经市物业管理办公室查验共用部位、共用设施设备无质量问题的，建筑质量保证金予以退还。

第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位、回迁安置部门在办理小区业主入户手续时，应告知业主及时交存住宅专项维修资金。未交纳维修资金的，开发建设单位、回迁安置部门不得办理房屋入户手续。

第四十三条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用情况应当定期向业主公布。

第四十四条 未建立专项维修资金或专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自建筑面积比例承担。

第四十五条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）电梯故障危及人身安全的；

（二）楼体单侧外立面五分之一以上已经脱落或有脱落危险的；

（三）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

应急使用专项维修资金的具体办法由市物业管理办公室会同相关部门制定。

第四十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。人为造成的维修责任，由责任人承担。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应事先通知业主委员会、物业服务企业，事后应当及时恢复原状，业主委员会、物业企业应当积极支持配合。

第四十八条 物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并向业主公布收益情况。扣除管理成本后的经营收益，归业主所有，由业主大会决定其用途。

利用部分业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归该部分业主所有；利用全体业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归全体业主共有。

第六章 旧住宅小区管理

第四十九条 旧住宅小区是指1998年以前开发建设或房屋及附属设施设备规划、建设标准低，使用时间较长，不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。

市物业管理办公室负责制定全市旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划及年度计划，对配套设施设备不全和设施设备严重损坏的住宅小区，有计划地实施综合改造，所需资金由市财政承担。市公用事业行政管理部门负责组织实施。

第五十条 旧住宅小区实施综合改造前，应由辖区街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。

第五十一条 建立旧住宅小区管理长效机制。凡未实施专业化物业管理的旧住宅小区，按照属地管理的原则，强化基层管理职能，构建以市政府为主导，街道办事处组织实施，物业管理部门指导，专业化服务与社区自治相结合的管理模式。

基础设施不健全，低收入人群集中的旧住宅小区，应以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本内容，实行以社区服务中心为管理主体，低收费的基本服务。

第五十二条 各级政府应指导、扶持社区居委会的物业管理工作。劳动保障部门应结合实施扩大再就业工程和完善社会保障体系工程，给予优惠政策；各相关专业设施管理部门要按照责任分工，做好旧小区内的供电、供水、供暖、供气、通讯等基础设施的管理与服务。

第七章 法律责任

第五十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十四条 开发建设单位违反规定，有下列行为之一的，由市政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；

（二）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款；

（三）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十五条 物业服务企业违反规定，有下列行为之一的，由市政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；

（三）擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；

（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款；

（五）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；

（六）以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；

（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十六条 违反规定挪用住宅专项维修资金的，由市政府物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

第八章 附 则

第五十八条　办公楼、商场、医院等非住宅物业的管理，参照本细则执行。

第五十九条 本细则自发布之日起施行。盖州市人民政府于2003年10月28日发布的《关于印发盖州市城市住宅区物业管理办法的通知》（盖政发[2003]27号）同时废止。