影响建筑市场因素

影响建筑市场因素是一定时期内构成建筑商品供求量大小的原因和要素。影响建筑市场的因素很多，主要有： (1)计划期内国家用于固定资产投资的额度。固定资产投资规模扩大，建筑商品需求量就增大，建筑生产也随之扩大; 反之，就下降。(2)原有建筑产品的利用状况。国民经济各部门生产规模扩大，除增加对建筑产品需求外，还取决于原有的建筑产品的利用程度。即原有的厂房设备等利用率提高越快，对建筑产品需求量就越小; 反之，就越大。(3)扩大再生产方式的变化。一定时期内国民经济各部门所需增加的生产能力，既可采取外延方式实现，也可采用内涵方式实现，即可以通过技术改造的方式，也可以通过新建、扩建、改造的方式。扩大再生产方式以哪种方式为主，对建筑市场供求量产生直接影响。(4)人口及其构成变化。

人口数量和构成上的变化，对建筑商品，尤其是建筑住宅商品发生重大影响。它制约着建筑商品的供求关系和服务类型。(5)城乡人民的消费构成。建筑商品一般均属耐用商品(例如住宅)，人民消费构成比例及其变化，必然引起建筑市场的供求变化。(6)同建筑有关的产品产量的增减。例如建筑材料生产的数量和规格品种的多少，就直接制约建筑生产的规模和速度，进而影响建筑市场的需求。(7)科学技术进步。科学上的发明和技术上的突破及其在生产上的推广应用，会激起用户新的需求。如建筑新技术、新工艺、新材料的兴起，必然使建筑生产的数量、质量、工期、造价发生变化，进而极大地影响着市场的供求。(8)流通渠道的状况。建筑产品及其产前产后产业的产品，流通渠道畅通还是阻滞，也影响建筑市场发生变化。 2100433B

不论是就一定时期内的需求，还是就需求的变动来说，其影响因素都是非常复杂的。大体说来，可归纳为以下几种：需求价格(以P表示)；利率(以i表示)；其他相关商品或劳务的价格(以Ps表示)；购买者的货币收入水平(以M表示)；消费者的偏好(以T表示)；政府的政策(以r表示)；消费者的预期(以E表示)；广告推销；等等。

上述诸种影响需求的因素与需求之间的关系可以用函数形式表示。如以Qd表示需求量，则需求函数为：Qd=f(P，Ps，i，M，T，r，E，…)

1．需求价格

需求价格是指在一定时期内，买主对一定量的产品或服务愿意支付的最高价格。需求价格由一定量的产品或服务对买主的边际效用所决定的。市场上能够提供的产品或服务的数量越多，买主的边际效用越低，需求价格也越低。需求价格是影响建筑产品或服务需求量最重要的因素。

当我们主要考察需求与需求价格之间的关系时，其他因素可视作既定，则需求函数可表述为：

Qd=f(P)

这就是一般的需求函数形式。根据这一函数，我们还可以用表格和几何图形表示需求与价格之间的关系并分别得出需求表和需求曲线。例如：某个城市居民对住房的需求状况是：当每平方米的价格是4000元时他愿意购买70平方米；价格为3500元时，他愿意购买80平方米；价格为3000元时，他的需求量为90平方米；价格为2500元时，他的需求量为100平方米；价格为2000元时，他的需求量为120平方米等等。他对住房的需求状况用表1或图1来表示。在一般情况下，市场商品价格和需要量的变化关系呈曲线关系。图2—2说明，在其他因素不变的条件下，需求量与商品或劳务的价格按反方向变化，即价格上涨，需求量减少；价格下降，需求量增加。这就是通常所说的需求规律。

显而易见，这一规律是与人们的日常生活经验相需求价格户吻合的。经济学家们认为，价格波动所以会引起需求量的反方向变动，基于两个原因：其一，收入效应。即价格的变动意味着人们货币收入的变动，从而导致支付能力的变动。例如，住房价格降低而其他商品价格维持不变时，人们的实际收入事实上会得以提高，从而需求量会增加。其二，替代效应。即某商品价格发生升降时，假定其他商品或劳务价格不变，人们就会在该商品与其他商品之间进行替代。

上例分析只考虑了需求影响因素中的价格因素，而忽略了其他因素。当这些因素假定不变时，价格与消费者需求量之间的需求状况是既定的。但如果其中任一个发生变化时，与其相应的消费者的需求量就会跟着变化，从而引起需求状况的变化。仍以住房为例，近年来，我国城乡居民的收入有所变化，反映在住房的需求上，从原先要个卧室，讲求居住面积发展到要求成套设施，设施标准也要提高。这说明，如果消费者的收入增加，嗜好增加，替代商品的价格提高，互补商品(如住房和家具)的价格下降，预期未来的收入增加以及商品的价格上涨，同原来的需求状况相比较，消费者对这一种商品在同一价格下相应的需求量比原先增加，反之则减少。

这里要强调的是，考察任何一种商品市场价格的确定，必须作总体的研究，把全体消费者的个别需求扩展成对该商品的市场需求。个别消费者的需求是形成不了市场需求的。

2．利率

利率对于建筑市场需求量的影响是十分巨大的，这主要是由于建造建筑产品的资金有很大一部分来自于金融市场。利率的提高，一方面造成了建筑产品成本的增加，从而导致开发企业投资收益的下降；另一方面也抑止了建筑产品的市场需求。例如，按揭利率的提高，一般老百姓不敢借钱买房子。

3．其他产品或服务的价格

其他产品或服务，有些是替代产品，有些是互补产品。替代产品就是可以提供相同效用的产品，而互补产品是连带在一起使用的产品。建筑业提供的产品中有许多是替代品，例如木门窗和钢门窗是替代产品，木门窗价格的提高会导致钢门窗需求量的增加；建筑业提供的产品中也有一些属于互补品，例如住宅和家具属于互补产品，住宅价格的下降，会导致购买住宅的人增多，进而购买家具进行装修的人也会增多，从而扩大了家具的需求量。

4．收入

建筑市场的有效需求取决于支付能力，而支付能力又依赖于收入。经济学中商品分为正常商品和劣质商品。收人对这两类商品的需求量的影响是不同的。它们的关系如图2所示。

对于正常商品，当收入增加时，需求量也增加；但是对于劣等商品，当收入开始增加时，劣等商品的需求量逐渐增加，当收入继续增加到某一水平后，需求量却开始减少。

需求量不仅同社会整体收入水平有关，而且还与各不同阶层的收入分布有关。经济学中常用洛伦兹曲线和基尼系数衡量社会收入分布情况。图3为洛伦兹曲线。横坐标表示不同收入阶层人口在全国总人口中所占的比例的累计值；纵坐标表示不同收入阶层收入在全国总收人中所占的比例的累计值。

图中对角线表示社会收入平均，贫富差距最小。曲率越大的曲线表示社会收人越不平均，贫富差距越大。洛伦兹曲线与平等线所围的面积，与平等线、横坐标、纵坐标所围的三角形面积之比，称为基尼系数。基尼系数越小，社会越平均，贫富差距越小。

收入不平均，贫富差距大的社会，有效需求往往来自于少数一部分人。而收入越平均，贫富差距小的社会，有支付能力的人也越多，有效需求也越大。因而政府通过相应的经济政策，调整社会收入的分布可以扩大需求量。

5．人口

需求量一般与人口成正比。人口的数量、分布、构成、年龄、收入、受教育程度等都影响者建筑市场的需求量。

6．兴趣和偏好

个人的兴趣和偏好影响到对各种不同风格、类型的建筑产品的需求量。而个人的兴趣和偏好又往往受到广告等各种宣传和促销手段的影响。因而建筑企业可以通过建立自己的品牌形象，并且运用各种宣传促销手段来吸引某一类型的人群的注意，从而提高其建筑产品的需求量。

7．政府政策

政府政策对建筑市场需求量的影响，一方面是由于政府是建筑市场交易规则的制定者和监督者，其政策的好坏直接影响到建筑市场的兴衰；另一方面政府也是建筑市场上最大的买家，政府采购订单的大小，直接影响到建筑市场的需求量。

8．预期

对建筑产品价格变化的预期会影响到需求量。一般而言，预期价格上涨会导致需求量的增加，而预期价格下降会导致需求量的下降。这一点在住宅市场中可以找到很好的佐证。2100433B

房价受各种因素的影响而发生变动，要掌握房价的运动规律，必须弄清影响房价的因素。

根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。

一、经济因素

影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。

二、社会因素

影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房价水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房价水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房价的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房价上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房价下降。

三、行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。

四、房地产内在因素和周边环境因素

这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房价受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。