烟台市心悦环境工程有限公司

2014年10月10日，由开发公司开发的北京市最大保障房项目之一东坝福润四季项目，提前迎来了业主入住，在一个月的交房入住期内，3500余户业主搬进了期盼已久的新居，这是集团地产开发史上和朝阳区保障房入住史上，一次性入住户数最多的项目。

从项目开工到正式交房，仅仅两年半的时间，总建筑面积35万平方米，为3500多户中低收入家庭提供了舒心房、放心房，福润四季项目以其优异的表现先后荣获2013年全国人居经典综合大奖、全国保障性住房优秀工程奖和国家绿色建筑工程称号，工程质量更是获得北京市建筑竣工长城杯。

走进福润四季，由两个中心景观构成的绿化率超过30%的园林景观，让人赏心悦目；首次在保障房项目中推行的厨余垃圾分类处理体系，标志着绿色环保的社区理念；成熟的幼儿园、娱乐健身和服务场所，让业主体验着生活的便利。

在限制居住面积、限制销售价格的两限条件下，福润四季销售价格仅每平方米9000元，而其建筑质量、园林绿化、服务配套、物业管理均达到商品房标准。

开发公司总经理史赞说：“保障房建设是我们的良心，公司秉承“品质•幸福”理念，心系业主，勇于承担社会责任，开发出比肩商品房品质的福润四季，实现了经济效益和社会效益双丰收。”

两块待开发的集团自有用地

在朝阳区东坝乡三岔河村，集团有两块地。一块地是集团自有土地，占地面积50134平方米，另一块地是投资股份公司多年前购得，面积57530平方米。

这两块地如果各自单独开发，土地利用率低，收益难达预期。如果走商品房开发，实行招拍挂，集团又难以拿到二次开发权。两块地静静地躺在那里，等待着合适的开发良机。

2010年，北京市出台政策，鼓励大型国有企业利用自有用地，进行保障房建设。开发公司抓住契机，经集团授权，向北京市和朝阳区政府申请，用这两块地建设保障性住房，朝阳区很快批准了开发公司的申请。

此时，商品房开发完全杜绝一、二级联动，但保障性住房可以通过招拍挂形式由一级开发企业拿到二级开发权。运作好一级开发，拿到二级开发权，是开发公司既定的目标。

“集团拿出优质的地块交给开发公司做限价房，在向社会做贡献的同时，一定要确保集团公司和投资股份公司的土地补偿收益。”这是开发公司领导缝会必提的一句话。

两次紧张的土地联席专家会

土地估价方法有很多种，北京市均采取成本评估法，这一方法以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据。就东坝而言，成本评估法会导致每平方米补偿达不到集团和投资股份公司的期望值。”开发公司拓展部部长陈晋说。

开发公司用了6个月时间与专业土地评估机构商讨、沟通。公司上至领导，下至业务人员，研读了大量土地估价书籍，数十次咨询专业估价人员，并多方与政府部门沟通，最终打破常规，引入另一种土地估价方法，也就是市场比较法，该方法以近期实际成交的类似地块安全为主要参考对象，再通过系数修正得出本项目地价，能较好地反映土地的潜在价值。

这是第一例在北京市引用市场比较法的项目，开发公司领导及拓展部人员一次次到政府相关部门沟通，最终使国土部门同意按照成本法80%的比重，市场法20%的比重进行评估。

2010年10月29日，东坝项目通过了市国土局第十次土地联席专家会审核，确认该土地补偿总额及两限房售价为9000元每平方米，销售价格在邻近地块是最高的价格，而补偿金额也较为合适。但是，当开发公司现场了解到年底还有最后一次地价联席会时，他们决定不能放过机会。

近一个月紧张而更深入细致的研究，通过评估土地升级，成本申报增项等各种方式进一步增大土地补偿金额。

11月26日，这是扣人心弦的一天。北京市国土局第十一次土地联席会场内，专家们激烈地争辩着。会场外，开发公司焦急地等待着消息。中午时分，当场内传来东坝项目上报的土地补偿金总额最终通过第十一次地价会审核时，陈晋眼泪刷地落了下来。

两次联席会，开发公司使土地补偿金达到了理想收益，圆满完成集团公司指定的目标。

两个一天的高效运作

地产开发的过程是钻研政策，以合理规划一步推动一步的过程。在拿到规划意见书当天，开发公司就请国土部门进场验收土地，仅用一天就完成了土地验收工作。同时兵分三路，一路申报资料，一路到国土局、审核资料和反馈问题，另一路修改各类资料，同样仅用一天，就完成了土地预审工作。两个一天，在与时间赛跑中，完成了原本需要二十天才能完成的工作。

土地确权工作是土地入市的重点，又因为土地现场的钉桩成果与原有土地证不匹配而成为难点。开发公司立即召开专题会议，要求项目部按照规划意见书的要求对地块钉桩，必须在两天内出具新的钉桩成果。

两天后，钉桩成果完成条例规划意见书，与国土地籍测绘数据库也完全一致，意味着调整后的地块北侧相邻地块变成了集团身份，不需要原来相邻的中央级单位来进行指界，同时将数据库中西侧、北侧的桩点空隙调整到代征道路。

在两限房开发没有经验可循的不利情况下，开发公司勇于打破常规，完成了众多难以实现的任务，顺利拿到了土地确认权，为项目上市争取到了宝贵的时间。

在集团公司和投资股份公司的支持下，开发公司顺利完成了两块生地的一级开发，土地确权后，在2011年，经过半年多的三通一平工作，整合在一起的一块熟地具备了上市条件。

两个人的感人故事

为了取得东坝项目的二级开发权，开发公司又投入到工作量巨大的投标工作之中。项目上市后，招拍挂的投标公示期缩短了一半，只有10天，因为采取邀标方式，需要同时进行三套投标文件的编制，这是公司历史上第一次面临如此时间紧、任务重的投标工作。

项目相关人员在这10天里，吃住在办公室，昼夜连着转。高强度的连续工作，不少人累倒了、病倒了，依然带病忘我的工作。陈晋因为过度劳累，偏头痛犯了，他不声张，痛了就吃两片止疼药，坚守在岗位。拓展部科员段卫红的孩子面临小升初的关键时期，她顾不上孩子，所有精力都用在投标工作中，深夜回到家看见没人照顾的孩子睡在沙发上，她掉下了眼泪。

2011年7月，开发公司以绝对优势，通过招拍挂从国土局拿到了中标通知书，顺利实现了东坝项目一、二级联动开发，敲开了集团内部自有用地盘活的大门。

重新规划后的东坝项目总建筑规模达到343383平方米，住宅部分由22栋塔板结合的楼组成，完善的小区配套规划有3520平方米的幼儿园、2000平方米的室内文体活动中心、900平方米的托老所、200平方米的老年活动站、240平方米的社区卫生服务站和200平方米的邮政所。

两限房的限制

“福润四季项目是两限房，就是面积限制在90平方米以下，而这个项目的销售价格已经限制在每平方米9000元，同地区商品房价格已经接近30000元，二级开发想赚钱非常困难。”东坝地块在二级开发中定名为福润四季，36岁的刘文泽担任项目经理，56岁的刘兴隆任党支部书记，两个人带领项目班子在2011年底开始建设这个集团历史上最大的保障房项目。

福润四季面向的是朝阳区限价房轮候家庭，朝阳区所属40多个街道正在向政府申请经济适用房、廉租房和公租房的低收入家庭，经过资格审定可以申请福润四季。

政府和百姓都对这个当时最大的保障房项目投入了极大关注，而限面积和限价格的政策又给了开发公司巨大的压力。

面对压力，开发公司经理史赞提出福润四季是民生工程，必须打造成“环境优美、质量一流、业主满意、政府放心”的精品工程，在为社会和谐稳定做贡献的基础上，尽力为企业争取效益。

两个方向要效益

公司测算过数次，每次测算，福润四季都是亏损的。如何在建设精品工程的同时，实现良好的经济效益呢？

开发公司经过研究决定，调整规划设计，确立了向地上和地下要效益的思路。

向地上要效益，指的是在保持原有住宅面积的同时，增加商业面积，新设计增加了25000平方米的可售商业，取名为金粒街。

金粒街配套商业，不仅美化了福润四季，提升了项目档次，还为业主提供了方便的商业服务。仅此一项，福润四季就一举扭转原本会亏损的局面，为企业赢得了可观的收益。

向地下要效益，是在地下一层建设可售车位，在地下二层建设可售的储藏室。

但是这两项规划调整，需要突破原有建筑物30米高的规划指标，必须征求周边单位的意见。项目北侧，是国管局下属的老年活动中心，对方要求临街建筑不得超过15米，北侧不能有出入口。项目南侧邻近东坝郊野公园，是空军杆子区，对方认为新规划的60米高度，挡住了发射信号。

公司多次与两家单位和政府相关部门沟通，动之以情，言之以理，最终以低代价，取得了两家单位的认可，也得到了政府的批准。

调整后的规划，22栋住宅楼以21层为主，楼高60米，绿化率达到30%，两块集中绿化地超过5000平方米。金粒街和地下可售面积获得批准，为项目实现良好的经济效益打下了坚实的基础。

为了降低成本，项目团队想尽了一切办法。精确计算地下车位的柱子间距，保证两根柱子间刚好可以停三辆车；精准测算楼间距，使楼号之间距离合适，既美观大方，又经济适用；在工程建设中，尽量减少二次设计，减少设计环节，节省建设费用。精细化管理，使项目建设中的成本变动不超过4%，低于行业领先的5%的标准。

两位全国保障性工程劳动竞赛优秀建设者

为了保证建设质量，开发公司在开工之始，就贯彻落实中国海员建设工会、北京市总工会和集团公司工会关于开展保障性安居工程建设劳动竞赛的精神，分结构施工、装修施工和交房入住三个阶段开展劳动竞赛。

结合劳动竞赛，借势政府相关部门监督工程质量，借势城建一、八、十六和道桥公司保证工程质量，借势业主监督打造精品工程。项目部利用一切可以利用的机会，形成政府、上级单位、业主、施工企业和项目团队齐抓共管的局面。

项目团队总结出从基础管理到精巧管理的8 点经验，通过激励管理，让劳动竞赛落到实处；通过温情管理，形成和谐向上的良好氛围；通过暗示管理，打造干净整洁的施工环境；将各类合同交底整合为一，理顺管理流程；以标杆带动，全面提升项目的品质。

因为在全国保障性安居工程劳动竞赛中的出色表现，全国总工会和北京市总工会多次到福润四季召开现场会。人民日报、北京电视台等众多媒体也聚焦项目，称赞福润四季是中国保障性安居工程建设的典范。

在2013年劳动竞赛第一阶段总结表彰大会上，史赞和刘文泽获得了全国保障性安居工程建设劳动竞赛优秀建设者称号，刘文泽荣获全国五一劳动奖章，开发公司荣获全国五一劳动奖状。

2013年6月，福润四季35万平方米保障性住房全面封顶，工程获得北京市结构“长城杯”；2014年8月，项目提前竣工，获得了北京市竣工“长城杯”。

2014年10月12日，在福润四季迎来业主入住的日子，全国总工会海员建设工会副主席姚久强和北京市总工会建筑工会主席宋丽静再次来到福润四季，对第三阶段劳动竞赛进行指导验收。姚久强说：“福润四季项目把劳动竞赛贯穿于整个开发建设的全过程，充分反映了北京城建的务实作风和企业文化的深刻精髓，履行国企的社会职责已经渗进到企业管理的全过程。”

两个双零的突出表现

35万平方米，22栋住宅楼、22栋配套楼同时开工，同时竣工，同时入住，福润四季项目创造了许多的奇迹。

2012年7月才开始动工，同年10月就实现住宅销售，并在三个月之内完成销售20多亿的合同额；2014年5月24日，实现金粒街开盘销售，5个月就实现商业销售任务过半。在营销方面，福润四季成绩不凡。

2012年10月，3000多户通过摇号获得选房和签约机会的业主，扶老携幼来到朝阳区体育中心。开发公司经过了十几次预演的摇选签团队在两个多月的时间内，接待了一万多人。因为人多，他们昼夜无休；因为时间长，他们劳累不堪，就连打印机都打坏了四台；又因为服务水平高，整个选房、签约过程，在朝阳区历史上首次实现“零失误、零投诉。”

朝阳区房管局在两个多月里，全程对选房、签约过程进行了录像，他们决定要把福润四季的选房签约双零经验做为样板，让所有朝阳区保障房安居工程来观看和学习。

为了打造美好环境，福润四季项目在北京市保障房建设中，首次使用了厨余垃圾分类处理体系，小区东南角1000多平方米的全封闭地下垃圾处理站，杜绝了垃圾处理中的异味；厨余垃圾在分类后，会通过专业的设备，化成如化肥一样的干燥粉末，实现了生活垃圾零排放。

数万平方米的绿地，以两个中心景观轴精心构筑，30%的绿化率，银杏等高贵树种的引入，打造出比肩商品住宅小区的生态环境。

网络平台与工程开工同时启动，福润四季官方微博经过两年多的维护，已经有10643位粉丝，也就是说所以业主全部成为粉丝，时时刻刻通过网络关注着项目的成长。福润四季网络论坛平台和手机客户端也建立起来，与业主及时互动，为业主营造出网络家园的温暖，培养出业主小区主人的情感。通过网络联系，组织的一次次感恩业主活动，请业主来到工程现场，让业主监督工程质量的同时，开发者的心与业主的心紧紧相连。

2014年10月10日，北京市最大规模的保障房项目福润四季完成了近三年的开发历程，打开大门迎接3500多户业主的入住。业主进入服务大厅，从接待到资料存档九个环节，只需要二十分钟就可以拿到新房的钥匙。业主任丽荣一家四口拿到了钥匙，她高兴地说：“我们一家挤住在原来的小房子里，从2010年开始申请两限房，今天终于收到新房了。”

2014年11月5日17点，当福润四季最后一位业主办理完入住手续后，持续一个月的入住工作落下帷幕，完美实现双零目标，即零失误、零投诉。

在一级开发确保集团和投资股份公司的土地收益后，开发公司秉承“诚实守信、协作共赢、卓越进取、忠诚奉献”的理念，把福润四季项目从微利运作到经济效益优良，把朝阳区标杆做到了北京市保障房开发的标杆，实现了社会效益和经济效益双丰收。