阳光城（昌江）棋子湾置业有限公司

昌江拆除棋子湾沿岸200米范围内建筑

海南日报石碌1月4日电(记者刘笑非 特约记者林朱辉)为进一步落实环保督察整改，扎实开展整改工作，今天上午，昌江黎族自治县有关负责人深入棋子湾旅游度假区，督导检查中央第四环境保护督察组反馈意见整改情况。加快开展被破坏海岸带复绿工作，以及海岸带200米红线范围内的建筑拆除工作。

针对中央环保督察反馈意见中提出的“已建成的污水处理厂‘两低’、晒太阳”等突出问题，昌江有关部门实地检查了马荣港污水处理厂和昌化镇区污水处理厂，了解两家污水处理厂的污水管网系统及运营情况。据了解，自去年10月15日开始试运行以来，马荣港污水处理厂污水主要收集来自恒大、中南两处房地产项目的污水排放及处理，昌化镇区污水处理厂主要收集来自镇区及酒店饭店的排放，且自运营以来污水排放都得到百分之百处理。

昌江县委书记黄金城要求，企业要强化环保意识、承担环保责任，同时棋子湾管委会也需积极与相关部门协调，尽快疏通两座污水处理厂的纳污主管道，将棋子湾各企业项目的污水纳入污水主管道以及镇区污水纳入连通镇区污水厂的管道，发挥污水处理厂效用，保护棋子湾旅游度假区生态环境。

在新昌(中国)有限公司沿海酒店建设项目、群升海滩酒店项目、棋子湾1号酒店项目等地，在了解项目涉及环保督察反馈意见中的问题后，昌江要求企业主动配合，立即对被破坏海岸带开展复绿工作，并在拆除海岸带200米红线范围内的酒店样板房基础上，加快对民工住宿活动板房、水泥路等建筑拆除工作，已审批的项目要抓紧开工。

目前，昌江已对棋子湾1号酒店项目的临时施工围墙、群升海滩酒店项目样板房进行了拆除，同时还将对200米红线范围内的水泥路及民工住宿活动板房进行拆除，对由于污水处理设施及管网不完善，导致城市内河(湖)污染严重的保梅河、东海河进行整治。下一步，昌江还将加大对反馈问题的整改力度，确保按时按质全面完成各项整改任务。

黄金城表示，昌江要落实生态环境保护工作“党政同责”“一岗双责”制度，建立健全生态环境保护责任体系，相关部门切实履行职责、相互配合，形成推进生态环境保护工作的合力，加快推进昌江生态文明建设。

2017

面

朝

大

海

春暖花开

（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 谢敏敏 上海报道 履新阳光城（000671.SZ）近一年，朱荣斌、吴建斌这对老搭档率领全新的阳光城管理团队，交出了阳光城2017年成绩单。

2017年，阳光城实现营业收入331.6亿元，同比增长69.2%，归母净利润20.6亿元，同比增长67.6%。到2017年底，公司合并报表总资产2132.5亿元，同比增加77.1%，净资产305.7亿元，同比增加61.5%。“从总的净产值来看公司还是一家小企业，规模也不是很大，要做的事情还有很多。”阳光城执行副总裁吴建斌说。

“双斌”来到阳光城后，首要目标即再造一家千亿规模的房企。围绕这一目标，过去一年阳光城调整战略，内部出现了重重变化，在管理架构和投资方式等方面均展现了不同面貌——这家公司变得更快，将触角下沉到更多城市，并且储备了近5000亿元的货值。

规模是一方面，阳光城的当务之急还有一项工作：优化财务结构，这也是擅长财务的吴建斌主抓的工作。财务结构的优化，最终也能为规模增长提供助力。截至2017年底，阳光城经营现金流首次回正，吴建斌坦言“这是非常难得的”，但和同行相比，现阶段阳光城的净利润率、净资产负债率、净借贷比率等几项财务数据仍有较大优化空间，阳光城执行董事长朱荣斌甚至表示：“对于我们的净利率水平，我们非常不满意。这个就是历史，就是我们的改善空间。”

吴建斌透露，2018年会继续优化财务指标，一方面加大销售结转力度，另一方面有可能引进战略投资人，“花2年左右的时间让我们的资产负债率和净借贷比率得到大幅度的改善，我们都在努力做这件事。”

短平快

朱荣斌就任后，阳光城于去年下半年组建战略管理部门，首要工作即进行战略调整，形成了“五圆”发展模型，要求充分保障人才、土储、资金三个要素，整合运营管控体系，做到人等地、地等钱、钱催人。

在这一战略调整下，阳光城的管理架构和投资方式均有明显变化。

2017年阳光城新增包括天津、山东、河北、海南、新疆、贵州、重庆、云南、粤东、南粤、辽宁、安徽、甘肃等13个区域，到年底已经形成30个区域公司，全国布局基本完成。朱荣斌对经济观察网透露，目前布局的省份基本差不多，阳光城计划在现有大区域中“裂变”出更多新区域，未来预计会形成多达50个区域公司。

在阳光城的现有区域中，福州、浙江、陕甘三大区域规模最大，2017年销售均超过百亿，朱荣斌预计这些大区域今年销售有望超过200亿元。对于大区域，阳光城主张通过组织的变革来推动区域生长，因此提出了“区域集团化”概念，集团实施分权，对这些大区域给予充分授权，因此其内部成立了适合区域集团化发展的平台，处理好区域和集团之间的授权以及管理问题。

“小的区域还是一个城市公司，大的区域已经是一个平台。”朱荣斌还透露，区域之间发展现状参差不齐，现阶段规模小的区域居多，对这些小区域集团则采取 “帮扶”策略。

某种程度而言，阳光城还在经历转型的剧痛。对此，朱荣斌坦言：“去年我来公司以后，董事会给了我授权，我的权力很大，大到我受不了，所以我第二部工作就是分权。区域的权力是越来越多了，但某些业务上，区域感觉有的时候很难通过，是因为我们的管控要求更高了。所以前线同事反映很痛苦，压力很大，在加强管控的转变过程中，这种剧痛肯定是有的。”

另外一个明显的变化来自于投资方式。为了提高周转，去年阳光城迅速获取了大量短平快土地，年报数据显示，阳光城2017年获取项目120宗，其中收并购项目52个，新增建筑面积2022万平方米，新增权益货值1407亿元。在2017年的最后两个月，阳光城基本上达到了2天拿一块地的效果，完成了48宗土地收购和招拍挂的确权。

“去年我们掀起了一个投资拿地的小高潮。”朱荣斌说。经过一年的扩大土储，截至2017年底阳光城累计总土地储备达3796万平方米，累计总货值4911亿元。

这背后，是阳光城拿地战略的转变。此前阳光城负责拿地的部门为战略投资中心，朱荣斌在去年将其改革为投资管理中心，投资管理中心的职能是负责投资风控、管理和评审，具体的投资拿地动作则交由各个区域公司，“投资管理中心不再是一个运动员队伍，而是裁判队伍。每个区域又成立了很多覆盖自己区域的团队，对新区域我们提出了必须在限定时间要求项目落地的任务。这样在全国30个区域有相当多的上百个团队铺天盖地去拿地，四处寻找机会。”朱荣斌说。

2018年，高速发展中的阳光城在土地市场的脚步将更快。2017年阳光城整体土地开支650亿元，朱荣斌对经济观察网透露，今年计划耗费1000亿元拿地支出，其中百分之七八十仍然为短平快项目，但他也强调：“现在确实资金收紧，我能不能投到这么多，难度还是蛮大。”

在具体城市选择上，今年阳光城会重点关注城市带，包括长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝经济带，以及中西部的西安、郑州、武汉等城市。

“我最关心的是现金流”

2017年，阳光城经营性净现金流历史上首次回正，从2016年的-25.8亿元，提升到2017年底的88.2亿元；加权平均融资成本为7.08%，较2016年降低1.34个百分点。

外界普遍关注阳光城的负债指标，2017年公司资产负债率为85.66%，较2016年同比上升1.38%；净资产负债率为252%，比2016年同期下降14%，远高于多数同行。

阳光城首席财务官陈霓表示，净资产负债率较高的原因之一是阳光城处于高速发展阶段，企业本身基数小，在快速成长过程中，资本项下的增速规模赶不上销售项下增速规模带来的影响。

“另外，对于一个上市公司来说，想在收入水平上有所增加，一般是来自两个指标，一是利润，一是实收资本。当下利润都是两三年前的销售业绩在当下的体现，但现在负债表上呈现的负债是当下借的每一分钱，两者之间存在一个错配时间。再一个，我们的实收资本会有一个天然限制，因为阳光城作为一个A股上市公司，在增资扩股方面不可能像港股那么任性，像之前我们看到有一些表现还是不错的港股，他们在引进了投资伙伴之后就债权迅速转换为股权，可以非常快速地把这个指标优化了。但是A股上市公司在这个指标上，我们想要增加每一分钱都必须受到监管部门的审批限制和要求。所以我不能说谁对我们有股权投资意愿，我们就可以吸纳为股东，就可以把资本项下资本增厚。” 陈霓进一步解释说。

陈霓透露，吴建斌上任后对阳光城整体财务管理提出非常高的要求，希望尽快实现负债率指标优化，“2017年的时候，我们也做了一些动作，比如说我们会引进一些权益性工具，通过长期权益性的债务，用长期的钱支持高周转项目，通过这方面也可以对我的权益项下有一定的优化。同时我们也在考虑通过例如股票换资产的方式，一方面增加我们的土地储备，另一方面也增加我们的股本金。另外我们还要回归到自己的业绩本原，就是一定要高周转，快速实现利润转化。未来两三年的利润体现到今天的资本项下的时候，就会呈现出更加健康的财务数据。”

2017年阳光城的净利润率为6.22%，这项数字低于较多同行。对此，阳光城方面表示，这是阶段性指标，随着后期结算的产品更优化，会持续改善。据悉，为了提高净利率，目前阳光城内部要求新获取项目净利润率不得低于8%，甚至有些特殊区域的项目净利率不得低于10%到12%。

吴建斌则强调，阳光城在大力推动的成本管控工作，也会陆续反映到未来几年上市公司的利润中，对利润率的提高有所助益。

为了加强成本管控，2017年9月，“双斌”曾经的中海老同事、原世茂副总裁阚乃桂被挖到阳光城，阚乃桂尤其擅长成本管理、设计管理。阚乃桂现任阳光城执行副总裁，他表示，去年阳光城推出锋刃计划，第一轮降成本19.2亿元，到今年第一季度完成了第二轮降成本20.7亿元。

朱荣斌则透露，规模之外，阳光城今年看重的指标包括负债率，内部划定了负债率红线；回款率，和董事会签订了“回款率不得低于80%”的“军令状”；三收三支，要求以收定支，收大于支，先收后支，“我最关心的还是现金流，因为公司在高速发展，负债率可以高一点，有好的地我不怕，可以借钱买，只要它是好的资产，但是关键是现金流不能断，要保证我的钱够用。”

提速、兼顾中长期

去年，阳光城通过快速拿地和快速去化，资产项以及负债项都不断增加，吴建斌表示，为了扩大规模，阳光城还会保持这样的高速度。

但朱荣斌认为，阳光城目前整个周转速度依然是慢的，过去阳光城很多项目的开发周期长达30多个月，经过一年的调整后缩短到20多个月，但这一速度在行业中依然不高，“当然我们也有项目实现了快速开盘，在厦门、福州、上海、郑州等，最近也有个在南宁的项目实现了3个月开盘，但是每个城市千差万别，比如我们在广州挖坑就要挖一年。”

如朱荣斌所言，阳光城下一步还是要提速。

在阳光城提速的过程中，“双赢机制”的作用不可小觑。阳光城的“双赢”制度可谓碧桂园双享制度的升级版，中高层和关键岗位强制跟投，且设置了一定的投资门槛，基层员工自愿跟投，集团配资最高达1:7。

据吴建斌透露，目前已有39个项目实现双赢机制全覆盖，股东年化资金回报率为40%，到今年一季度，加上新增的项目，预计会覆盖100多个项目。“现在很多区域，基本从买土地开始，就想着如何实现双赢，如果没办法实现，这样的项目我们就要放弃。”吴建斌说。

提速之外，朱荣斌也强调，阳光城不能天天吃“快餐”。对于阳光城而言，最困难的时期已经过去，因此要拿出一部分资金投资未来，即投资中长期产业和项目。

在中长期投资安排中，产业地产是阳光城的突破口。据悉，阳光城已经成立了集团产业研究中心和产城融合项目推进部门，协同集团各个产业板块，“最近两周内，将有一个产业教育小镇落地，这是我们第一个教育小镇项目，接下来会有更多关于健康、文旅、科技等产业小镇项目落地，大部分项目处于签约阶段，还需要一段时间的推进，如时尚小镇、童装小镇、电影小镇等。”