异产毗连房屋

第一条　为加强城镇异产毗连房屋的管理，维护房屋所有人、使用人的合法权益，明确管理、修缮责任，保障房屋的正常使用，根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》、《江苏省城镇房地产管理暂行办法》及国家有关法规，结合我市具体情况，制定本实施细则。

第二条　本细则适用于本市市区和县（市）建制镇范围内的一切异产毗连房屋。

本细则所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同产权所有人所共有的房屋。

第三条　苏州市房地产管理局负责全市城镇异产毗连房屋管理工作，县（市）、区房地产管理局（处）负责本辖区的城镇异产毗连房屋管理工作。

第四条　异产毗连房屋的所有人应按照市、县（市）房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利，承担相应的义务。

第五条　所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防、环境保护和文物保护等部门的各项要求，并按照有利使用、方便生活、团结互助、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。

第六条　所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、晒台、屋顶、楼梯道、走廊、通道、厨房、客厅、厕所以及院落、天井、公用场地、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位应妥善处理排水、通行、采光等方面的毗连关系，不得损害他方利益。

由于历史原因造成，必须通过他方所有人房屋的有关部位才能进入另一方所有人房屋的，他方所有人不得阻碍进出，其进出部位房屋的维修由双方共同承担。

第七条　异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

第八条　一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人一致同意，并签订书面协议。

第九条　异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：

（一）共有房屋主体结构（包括基础、柱、梁、墙等）的修缮，凡钢混、砖混结构房屋，由所有人按份额比例分担；凡砖木、简易结构房屋，由涉及损坏部位的房屋所有人按面积比例分担。

（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），由相邻两侧房屋所有人均担；借墙房屋的墙体修缮时，墙体房屋所有人承担墙体拆砌加固费，借墙的房屋所有人承担墙体单面粉刷费，涉及楼面、屋盖修理各自承担，或按双方协议办理。墙体所有权不变。

（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位（包括楼平面的挑出部位如阳台、挑沿、雨篷等），由所在层房屋所有人负责；搁栅、梁、板等结构构件所涉及的部位，由毗连上下层房屋所有人均担。

（四）屋盖的修缮：

（1）不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。

（2）可上人屋盖（包括各类晒台、屋面和周边的栏杆、女儿墙等护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层或某层若干户使用，由使用层或使用层的若干户房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。

（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：

（1）各层、各户共用楼梯间，由使用其楼梯间的各层、各户房屋所有人按份额比例分担。

（2）为某些层、某些户所专用的楼梯，由其使用该楼梯的专用层或专用户的房屋所有人按份额比例分担。

（六）房屋共有、共用部位装饰的整修、检修或油漆，由房屋所有人按份额比例分担。

（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮：

（1）电梯、暖气、共用天线、消防器材、化粪池、积粪池、自来水管、污水管、垃圾道等的修缮（包括疏通、更换），由共有、共用房屋所有人按份额比例分担。

（2）水箱、蓄水池、水塔、水泵的清洗和修缮，由其使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由该毗连房屋的其它各层的房屋所有人按份额比例分担。

（3）共有、共用电照的翻换电线、增加容量、增装电表、更新配件等，由受益的房屋所有人按份额比例分担。

（八）房屋拆除，其拆卸支付或拆迁残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。

第十条　异产毗连房屋的自然损坏，应当及时修缮，房屋所有人不得借故拖延或拒绝；否则造成损失的，责任人应负责赔偿。

因异产毗连房屋的修缮，而影响损坏相邻房屋的，修缮方应负责恢复原样或赔偿损失。

第十一条　异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责赔偿。

第十二条　异产毗连房屋的一方所有人或几方所有人、使用人有造成房屋危险行为时，他方有权采取必要措施，防止危险的发生；如造成损失，责任方应负责赔偿。

第十三条　异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，造成妨碍或侵害他方权益的，应停止侵害，排除妨碍，并赔偿由此而造成的损失。

第十四条　异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷时，可向房屋所在地房地产仲裁机构申请仲裁，或向房地产行政主管部门申请调处，也可以直接向房屋所在地人民法院起诉。

第十五条　异产毗连房屋经当地房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有人必须按有关管理规定及时治理。

第十六条　异产毗连住宅楼（三层及三层以上）的共有部位及共用设施由所在地房管部门实行统一管理和维修。维修项目包括：

（一）上水管防冻包扎、水箱冲洗和零件维修；

（二）上下水管阻塞维修；

（三）总电表至各分户表线路维修；

（四）楼梯间和共有走道的扶梯、门窗维修及油漆保养；

（五）楼梯间粉刷和共有走道地坪修补；

（六）垃圾箱修换；

（七）其他小修项目。

共有部位及共用设备维修所发生的费用，由市、县（市）房地产管理部门按建筑面积进行测算，经协商确定后，由房屋所有人（单位）支付。

第十七条　异产毗连住宅楼的室内维修养护及专项较大维修项目，如门窗油漆、屋面修漏（或更换屋面面层）、外墙铲粉、墙体裂缝加固，钢筋混凝土柱、梁、板加固修理、修换落水管道、拆换上下水管、拆换电线、电表水表增容，化粪池清运等，房屋所有人（单位）可委托房管部门代办，按实结算，或者商定其他结算办法。

第十八条　出售给个人的异产毗连住宅，其共有部位和共用设备的维修办法，在国家有关文件另有规定之前，按本细则执行。

第十九条　未设镇建制的工矿区可参照本细则执行。

第二十条　本细则自一九九一年一月一日起施行。

第一章　总则

第一条　为加强房屋的产权产籍管理，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条　市、县（市）城市规划区范围内国有土地上各类房屋的产权产籍管理，均适用本办法。

本办法所称房屋产权，是指房屋的所有权。

本办法所称房屋产籍，是指房屋的产权档案、与房屋产籍相关的地籍图纸以及帐册，表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。

第三条　市、县（市）、贾汪区房地产管理局（以下称房屋权属管理机构）是房屋产权产籍管理的主管部门。徐州市房地产管理局下设的产权监理处具体负责本市房屋产权产籍的管理工作。

第四条　房屋权籍管理机构对房屋产权产籍管理具有下列职责：

（一）组织实施房屋产权总登记，发放《房屋所有权证》，并定期进行验证；

（二）办理房屋产权初始登记发证，转移登记鉴证、变更登记换证、注销登记的产权审核和设定他项权利的登记工作；

（三）调解房屋权属纠纷；

（四）查处违反房屋产权产籍管理的违法行为。

第二章　产权管理

第五条　房屋的产权与该房屋占用范围内合法取得的土地使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外、不得分离。

第六条　房屋产权转移时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转移。

共有房屋的产权，除确实难以分割的外，允许分割；共有房产所占用的土地使用权不能分割的，应当维持土地的共同使用权。

房屋产权设定抵押等他项权利时，应含有房屋占用范围内的土地使用权，土地使用权的抵押，依土地管理法律、法规执行。

第七条　在依法取得土地使用权的土地上建成的房屋，应当凭土地使用权证，向市、县（市）、贾汪区房产管理部门申请登记，并领取房屋所有权证。房产转让或者因其他原因变更时，应当向同级房产管理部门申请房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

第八条　房屋有下列情况之一的，除依法继承或者人民法院判决的外，禁止产权转移或设定他项权利：

（一）在城市改造建设规划实施拆迁冻结范围内的；

（二）因国家建设需要确定出让的，征、拨用地范围内的；

（三）其他依法禁止转移、变更的。

本条规定除第三项外，禁止期限不得超过一年。

第九条　本市房屋产权管理实行房屋所有权登记发证制度和房屋所有权验证制度。

第十条　房屋产权的取得、转移、变更、终止和他项权利的设定，均应依法向房屋权籍管理机构申请登记，经审查确认后，发给房屋产权证或其他有关证明。

第十一条　任何单位和个人不得拒绝进行房屋产权登记；严禁弄虚作假或伪造有关证明、文件等方式骗取房屋产权登记。

第十二条　房屋权籍管理机构可以根据房屋产权产籍管理工作的需要，组织实施本行政区域内房屋产权总登记或者验证。

凡被列入房屋产权总登记或者验证范围内的房屋产权人，均应按照规定办理核准登记和验证手续。

第十三条　房屋产权人应按规定的期限提出登记申请，未经房屋权籍管理机构的批准，不得逾期登记。

第十四条　房屋产权有下列情形之一的，房屋权属管理机构可以根据申请作出批准延期登记的决定，并制作决定书发送申请人：

（一）产权有争议，尚未解决的；

（二）因特殊原因确实不能如期提交证件的；

（三）产权人暂时不在本地或下落不明尚未确定代管人的；

（四）法律、法规规定应当延期登记的其他事由。

第十五条　前条所列除第四项外，其延期登记的期限不得超过一年，延期登记事由消失后一个月内，应当申请登记。

第十六条　房屋产权有下列情形之一的，房屋权籍管理机构可以作出暂缓登记的决定，并制作决定书发送申请人：

（一）发现申请人所申报的产权有争议尚未解决的；

（二）涉及违法用地、违法建筑等事项未经处理或正在处理之中的；

（三）受理申请后发现申请文件需要补正或充实的；

（四）法律、法规规定应当暂缓登记的其他事由。

第十七条　房屋产权有下列情形之一的，房屋权籍管理机构可以作出撤销或变更全部或部分已核准登记事项的决定，并制作决定书发送当事人：

（一）有确凿证据证明当事人对房屋产权不拥有合法权利的；

（二）当事人在申请登记时虚报、瞒报或伪造有关证明、证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；

（三）房屋权籍管理机构测绘丈量，确认界址、计算面积、产权审查或核准登记事项有误的；

（四）人民法院判决、裁定或正式通知应由房屋权籍管理机构撤销或变更的；

（五）其他依法应予撤销或变更的事项。

第十八条　房屋产权证件灭失，应及时向房屋权籍管理机构报失，并登报声明作废。

申请补发时，由房屋权籍管理机构作出补发公告，在房屋所在地张贴后，经六个月无异议的，可以补发，并在新颁发的房屋产权证件上注明“补发”字样和注记原发证件号码。

房屋产权证件破损，可以申请换领新证。

第十九条　房屋权籍管理机构颁发的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》是房屋产权的合法凭证。房屋的产权人、权利人凭证相应地享有对房屋占用、使用、收益和处分的权利，凭证管理房屋。

任何单位、个人不得涂改、伪造、倒卖房屋产权证件。

第三章　产籍管理

第二十条　房屋产权产籍档案由房屋权籍管理机构统一管理。

第二十一条　房屋权籍管理机构根据档案记载内容所提供、出具或者认证的房地产权图籍、资料和证明，具有与房屋产权合法凭证同等的法律效力。

第二十二条　房屋产权产籍档案应当依照房地丘（地）号建立，以产权人为宗立卷。宗内文件的排列，可以按照产权的变化时间为序，并且根据房屋产权的取得、转移、变更、终止和他项权利的设定等权利状态的变化情况及时加以调整和补充。

第二十三条　房屋产权产籍档案管理人员应忠于职守，严格按照档案管理法规和制度妥善保管房屋产籍档案。发现丢失或者损毁的，应及时采取产权调查、实地补绘等补救措施。

第二十四条　房屋的测量，由房屋权籍管理机构组织具备资格的专业队伍依照规范要求实施勘丈，绘制图表和房地产平面图，准确反映房屋及其占用范围内土地使用的自然状况。

被测量房屋单位和个人不得故意刁难和妨碍测绘人员履行工作职责。测绘人员不得弄虚作假，违反测绘规定。

第四章　罚则

第二十五条　单位和个人有下列情形之一的，由市、县（市）、贾汪区房屋产权产籍管理机构按下列规定处罚：

（一）无正当理由，未经批准，逾期申请房屋产权登记的，按登记收费标准的一至五倍处以罚款；

（二）违反房屋产权禁止转移和设定权利的规定，擅自转移房屋产权和设定他项权利的，责令限期改正，没收其非法所得。逾期不改正的，可以处五百元以上二千元以下罚款；

（三）未按规定申请办理房屋产权登记的，其发生房屋产权的取得、转移、变更、终止和他项权利的设定等行为的，宣布该项行为无效，责令其限期补办登记手续，追缴应纳税费并处应登记房屋价值百分之一以下的罚款；

（四）对责令限期办理登记手续，逾期仍未进行房屋产权登记的，处以应登记房屋价值百分之一至百分之五的罚款；

（五）对虚报、瞒报房屋产权情况，或者伪造有关证件、文件、证明等欺骗方式获准房屋产权登记的，撤销其房屋产权证件，视情节处以登记房屋价值百分之一至百分之五的罚款；

（六）对涂改、伪造、倒卖、非法发放房屋产权证件的单位和个人，责令其停止非法行为，收缴其证件，没收违法所得，并处以一千元至五千元的罚款。

第二十六条　新建房屋和转让房产不办理土地使用权登记、变更手续的，由市、县（市）贾汪区土地管理部门依法查处。

第二十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起诉讼或复议，逾期不起诉，不申请复议，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十八条　房屋产权产籍管理人员应尽心尽责，忠于职守；对徇私舞弊，滥用职权的，由其所在单位给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章　附则

第二十九条　本办法由徐州市房地产管理局负责解释。

第三十条　本办法自发布之日起施行。

湖南省城市房屋产权产籍管理条例第二十四条

房屋产权产籍管理部门应当建立健全房产档案和房产测绘的管理制度，加强对房屋产籍的管理。

湖南省城市房屋产权产籍管理条例第二十五条

城市房屋的测量应当准确反映房屋的自然状况，绘制的图表应当符合规范要求。

湖南省城市房屋产权产籍管理条例第二十六条

房屋产权登记和房产平面图测绘等工作完成后，房屋产权产籍管理部门应当按照档案管理的规定，将房屋的图纸、帐册、表卡等资料收集齐全、整理归档，并根据房屋产权的取得、转移、变更、终止和他项权利的变化，及时对房屋产籍档案进行调整和补充。

湖南省城市房屋产权产籍管理条例第二十七条

房屋产籍资料与颁发的房屋产权证书上记载的有关内容应当一致。对房屋产籍资料的记载有异议的，房屋产权产籍管理部门应当核查房屋原始凭证，并以房屋原始凭证为准。

房屋产籍资料的记载或者更改，必须加盖房屋产权产籍管理部门的核对章和登记工作人员的印章。

房屋产籍资料应当由专业人员管理，永久保存，不得遗失和损毁。

湖南省城市房屋产权产籍管理条例第二十八条

房屋产籍资料的查阅和利用应当凭有效证件。查阅、利用房屋产籍资料，不得涂改和毁坏。

湖南省城市房屋产权产籍管理条例第二十九条

房屋产权产籍管理部门应当建立产权产籍统计报表制度，及时向上级主管部门和同级人民政府及其有关部门报送有关统计资料。