徐州市市住宅区物业管理暂行办法

第一章　总则

第一条　为规范本市住宅区物业管理服务行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业合法权益，为居民提供舒适、整洁、方便、安全的居住环境，根据国家和省有关物业管理规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理活动。

城市新建住宅区和房屋建筑面积在二万平方米以上且共用设施配套齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。

第三条　市建设行政主管部门负责本市住宅区物业管理综合协调和监督指导工作。

市、县（市）、贾汪区房产行政管理部门主管本行政区域内城市住宅区物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻实施物业管理法律、法规、规章和方针、政策，制定物业管理有关措施；

（二）参与住宅区验收，指导、监督物业接管和业主委员会组建工作；

（三）审批物业管理企业资质；

（四）培训专职物业管理人员；

（五）监督、检查物业管理企业管理服务活动；

（六）负责住宅区物业管理考评工作；

（七）负责住宅区共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）筹集和使用监督工作；

（八）受理物业管理投诉案件；

（九）查处物业管理违法行为。

有关管理部门，按照各自职责做好住宅区物业管理工作。

区人民政府街道办事处应当协助有关管理部门对本辖区住宅区物业管理工作进行监督、指导和协调。

第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业相结合的原则。

第五条　物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章　业主自治管理

第六条　每个住宅区成立一个业主委员会，代表全体业主对物业实施自治管理。

业主委员会成员由业主和物业使用人代表参加的业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期三年。根据住宅区范围大小，业主委员会由五至十五人组成，组成人员为单数，设主任一名，副主任二名，委员若干名。

业主委员会应当自选举之日起十五日内，将章程和委员会名单报物业管理行政部门备案。

第七条　住宅区入住率达到百分之六十以上时，物业管理行政主管部门应当组织住宅区开发建设单位、业主和物业使用人代表，召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

业主委员会每季度召开一次全体会议，经业主委员会主任提议或由三分之一以上委员建议，可随时召开全体会议。涉及住宅区管理重大事项，应当由业主委员会三分之二委员表决通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会，经百分之十五以上业主或者业主代表提议，可随时召开大会。

第八条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行有关物业管理法律、法规、规章和政策；

（二）拟定业主委员会章程；

（三）通过招标、招聘等形式确定一个物业管理企业管理住宅区物业，依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同；

（四）审议物业管理企业年度管理计划和物业管理重大措施；

（五）审核物业管理企业使用维修基金申请；

（六）决定物业管理企业有关物业管理重大事项；

（七）根据业主、物业使用人意见和要求，对物业管理企业经营活动进行监督；

（八）主持制定业主公约，提交业主大会或业主代表大会审议通过，并督促业主和物业使用人遵守业主公约和有关规定；

（九）召集业主大会或业主代表大会，报告物业管理工作情况；

（十）协助物业管理行政主管部门、业主大会、业主代表大会和业主、物业使用人监督。

第九条　业主大会由住宅区全体业主组成；业主较多的，按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席，作出的决定，应当经半数以上业主或者业主代表通过。

第十条　业主大会和业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会成员；

（二）审议、通过业主委员会章程；

（三）审查批准业主公约；

（四）听取和审议物业管理工作报告。

（五）改变、撤销业主委员会不适当决定。

第十一条　业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。

业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报物业管理行政主管部门备案。

第三章　物业管理服务

第十二条　实行物业管理的住宅区，由物业管理企业实行专业化统一管理和综合服务。

物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有规范的名称、组织机构和固定办公场所；

（二）有与管理规模相适应的专业技术人员；

（三）有符合规定数额的注册资金；

（四）有物业管理服务制度、措施。

物业管理企业应当向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营活动。

第十三条　物业管理企业的权利：

（一）根据有关物业管理法律、法规、规章和政策，集合住宅实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定行为；

（四）选聘专营单位承担专项管理业务工作；

（五）要求业主委员会协助管理，建议有关行政管理部门对不听劝阻且违反本方法规定行为予以行政处罚；

（六）按照企业经营范围实行一业多营，以其收益补充物业管理经费；

（七）法律、法规、规章赋予的其他权利。

物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同；

（二）接受业主委员会、全体业主和物业使用人及有关部门监督；

（三）重大管理事项报请业主委员会审议通过；

（四）向业主委员会报告物业管理工作；

（五）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十四条　物业管理企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。

物业管理委托合同应当载明下列内容：

（一）双方当事人名称、地址；

（二）物业管理区域范围；

（三）物业管理服务项目和内容；

（四）物业管理服务标准和要求；

（五）物业管理服务权限；

（六）物业管理服务费用及支付方法；

（七）物业管理服务期限；

（八）合同中止和解除条件；

（九）违约责任；

（十）当事人认为需要约定的其他事项。

物业管理企业应当自物业管理委托合同签订之日起十五日内，将物业管理委托合同报物业管理行政主管部门备案。

第十五条　物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理：

（一）符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求；

（二）在住宅房屋使用前，将住宅共用部位、公用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人；

（三）定期对住宅区进行全面巡视、检查；

（四）定期对住宅共用部位、公用设施设备进行养护，发现物业损坏或者接到包修时，按照规定时间进行维护、更新；

（五）接受业主和物业使用人委托，办理房屋开门开窗、搭建临时建筑物规划报批手续。

第十六条　住宅区房屋、设施设备管理及其维修，绿化管理，环境卫生管理，治安管理应当符合国家、省、市的规定，接受有关部门监督检查。

第十七条　物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以解除或者中止委托合同，但应提前一个月通知物业管理企业。

第十八条　物业管理企业可以接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收费用和定期维修养护等代办业务。

第十九条　物业管理企业可以为业主和物业使用人提供下列特约服务：

（一）代管房屋、代购（送）物品、代送（接）儿童、代护（送）病人、代雇（兼）保姆、代订报刊、代送邮件等；

（二）修理车辆、水电设备、家用电器等；

（三）上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、单项装修等；

（四）业主或物业使用人预约其他服务项目。

第四章 物业的使用和维护

第二十条 住宅区建设规划应当包括物业管理内容。物业管理行政主管部门应当参加住宅区竣工综合验收，签署物业管理验收意见。

第二十一条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，向住宅区业主委员会或者其委托的物业管理企业移交物业和下列资料：

（一）住宅区竣工总平面图；

（二）单集体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

（五）住宅区物业管理必需的其他资料。

第二十二条 开发建设单位应当按规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。

第二十三条 住宅区内禁止下列行为：

（一）改变房屋承重结构部位的；

（二）擅自改装、拆除房屋附属设施和改变房屋用途、外貌的；

（三）占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、自行车房（棚）、停车场等共用部位达四小时以上的；

（四）在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他场地搭建永久性建筑物、构筑物的；

（五）乱贴、乱画、乱挂的；

（六）损坏绿地、花卉树木、雕塑、小品设施、改变使用性质的；

（七）不在指定地点停放机动车和非机动车的；

（八）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的；

（九）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的；

（十）开办污染环境生产、加工企业的；

（十一）生活垃圾未按袋装化要求在规定时间、地点、方式投放的；

（十二）乱扔瓜果皮核、纸屑的；

（十三）饲养禽畜的；

（十四）利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益活动的。

第二十四条 业主和物业使用人装修房屋应当事先告知物业管理企业，遵守房屋装修及房屋安全管理有关规定。

物业管理企业应当对房屋装修活动进行指导和监督，发现违反房屋装修及房屋安全管理规定行为，应当劝阻、制止，并督促改正；对拒不改正的，及时报告给业主委员会，并提请有关行政管理部门依法处理。

第二十五条 占用、挖掘道路、场地的单位和个人，应当与物业管理企业签订协议，向市政管理部门办理审批手续，并在规定期限内恢复原状。

第二十六条 利用物业设置广告，应当在征得相关业主、物业管理企业、物业使用人同意并签订协议后，向有关行政管理部门办理审批手续。

第二十七条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

业主应当在签订住宅转让合同或者租赁合同之日起十日内，将转让或者出租住宅有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第二十八条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后一个月内，向业主委员会办理下列事项，并向物业管理行政主管部门备案：

（一）清算物业管理收费，多收部分予以退还；

（二）移交工程建设技术资料和帐册等物业档案材料；

（三）移交物业管理用房和其他财物。

第二十九条 物业维护责任，按下列规定划分：

（一）房物自用部位（不包括住宅承重结构部位）和自用设备，由业主和物业使用人负责维护；

（二）住宅共用部位和共用设施设备，由物业管理企业负责定期维护，费用从维修基金中支付，不足部分由共用物业业主和使用人分担；

（三）给排水、供电、供气等管线设施，由有关专业部门负责维护。有关专业部门委托物业管理企业维护的，由接受委托的物业管理企业负责维护，费用从其委托费用中列支；

（四）住宅在开发建设单位保修期内的，由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护，费用从委托费用中列支。

第三十条 住宅区开发建设单位应当在业主委员会成立之前自行或者招聘物业管理企业进行前期物业管理。除应有业主支付的保洁、保安费用和自用部位、自用设备维护费用外，其他物业管理费用也应有开司法建设单位承担。

第五章 物业管理收费和维修基金

第三十一条 物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业管理公共服务费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法应当在收费地点公布。具体收费项目、标准、管理办法，按照物价、房产行政主管部门规定执行。

第三十二条 物业管理公共服务费用途为：

（一）物业管理企业人员工资和按规定提取的福利费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）办公费；

（六）物业管理企业固定资产折旧费；

（七）物业管理法定税费。

第三十三条 物业管理企业接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收和代办业务的，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。

第三十四条 业主和物业使用人需求的特约服务费，由业主、物业使用人与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。

第三十五条 购买、销售商品住房（包括经济适用住房）和公有住房应当按照下列规定缴纳、提取维修基金：

（一）购买商品住房者，按购房款的百分之二点五比例向售房单位缴交维修基金；

（二）购买公有住房者，按购房款的百分之二比例向售房单位缴交维修基金；

（三）出售公有住房的单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，其中七层以下公有住房（含七层）不低于售房款百分之二十，七层以上公有住房（含七层）不低于售房款百分之三十。

出售商品住房和公有住房单位收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入；销售公有住房单位从售房款中提取的维修基金，属售房单位所有。维修基金由物业管理行政主管部门代管，实行财政专户储存管理，具体管理办法由市财政部门会同物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

第三十六条 维修基金属专项基金，利息净收益专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的范围，严禁挪作他用。

第三十七条 维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核同意，物业管理行政主管部门批准后，由财政部门拨付。

维修基金不足使用时，经业主委员会同意，物业管理行政主管部门批准，经业主和物业使用人占有住宅建筑面积比例向其筹集。具体办法由市人民政府制定。

第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

因房屋拆迁或者其他原因造成维修住房灭失的，应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第六章 奖惩

第三十九条 住宅区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，对成绩突出的物业管理单位，由物业管理行政主管部门提请同级人民政府予以表彰奖励。

第四十条 物业管理企业对有下列行为之一的当事人，有权予以限期改正；造成损失的，责成其赔偿；应当给予行政处罚的，提请有关行政主管部门处罚：

（一）实施本办法第二十三条规定的禁止行为；

（二）业主和物业使用人装修房屋前未向物业管理企业报告的；

（三）占用、挖掘道路、场地的单位和个人未与物业管理企业签订协议的；

（四）利用物业设置广告未征得业主、物业管理企业、物业使用人同意的。

第四十一条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，业主和物业使用人有权向业主委员会、物业管理行政主管部门投诉；业主委员会有权予以制止并要求其限期改正，情节严重的有权解除物业管理合同；造成损失的，物业管理行政主管部门责令其赔偿损失，处以五千元以下罚款：

（一）修缮、更新房屋承重结构部位、住宅共用部位和共用设施设备不及时的；

（二）管理制度不健全的，管理混乱，使住宅区共用部位和共用设施设备遭受损失的；

（三）擅自改变物业管理用房使用性质的；

（四）不履行物业管理委托合同规定义务的。

第四十二条 物业管理企业未按本办法规定申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审批手续；逾期不补办的，由业管理行政主管部门给予警告，并处以三万元以下罚款。

第四十三条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责成其限期补提维修基金本息；逾期仍未足额提取的，处以应提未提数额每日万分之三的罚款。

第四十四条 使用和代管维修基金的单位，挪用维修基金的，由财政部门和物业管理行政主管部门追回等额维修基金，并处以三万元以下罚款。

第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务价不符的，由价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第七章 附则

第四十六条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区厂房的物业管理，参照本办法执行。

第四十七条 本办法下列用语的含义是：

（一）物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋和公用设施设备、附属场地；

（二）物业管理，是指物业管理企业按照物业管理委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、物业使用人提供的服务；

（三）业主，是指住宅区房屋所有权人；

（四）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（五）共用设施设备，是指住宅区或单幢住宅内，由业主和使用失共同使用的上下水管道貌岸然、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

（六）共用部位，是指一套住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位；

（七）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；

（八）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；

（九）住宅承重结构部位，是指住宅的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等。

第四十八条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。

第四十九条 本办法自公布之日起施行。

本办法施行前本市有关物业管理的规定，凡与本办法抵触的，按本办法执行。

第一章　总则

第一条　为了加强本市住宅区的物业管理，明确业主、物业管理企业的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区公共秩序，创造良好的生活环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市城市规划区（含开发区）范围内住宅区的物业管理。

第三条　本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及其相配套的公用设施、和公共场地。

本办法所称住宅区物业管理，是指对住宅区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目维护、修缮与整治。

本办法所称业主，是指住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人。

第四条　住宅区物业管理实行业主自治与物业管理企业专业服务相结合的原则。

第五条合肥市房地产管理局为本市住宅区物业管理的主管部门。合肥市物业管理办公室（以下简称市物业办）具体负责本市住宅区物业管理工作。

市容、规划、公安、工商、物价、园林、市政等部门和住宅区所在地街道办事处根据各自职责，协同做好本市住宅区物业管理工作。

第二章　业主自治管理

第六条　住宅区交付使用后，入住率达50%以上时，市物业办应会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

旧住宅区由住宅区所在地街道办事处会同市物物业办组织召开和第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

业主委员会代表住宅区全体业主依据法律、法规、规章及业主公约、业主委员会章程履行职责。一个住宅区成立一个业主委员会。

第七条　业主大会由全体业主组成。业主人数较多的住宅区，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会必须有所持投票权过半数以上的业主或者业主代表出席方能举行。

业主投票权实行住宅房屋一户一投票权；非住宅房屋每100m平方米建筑面积一投票权，100平方米以下有房屋所有权证的，每证一投票权。

第八条　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

（一）决定或者批准关于业主利益的重大事项；

（二）批准或者修改业主公约；

（三）选举或者罢免业主委员会的组成人员；

（四）批准业主委员会章程；

（五）听取和审查业主委员会的工作报告；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定。

业主大会或者业主代表大会的决定，须经出席会议的业主或者业主代表所持投票权过半数以上通过。

第九条　业主委员会由主任、副主任和委员组成，其数额为单数，但最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。

第十条　业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向市物业办办理登记：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主委员会章程。

市物业办应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作；对不符合本办法规定的不予登记。

第十一条　业主委员会对业主大会或者业主代表大会负责并报告工作，行使下列职权：

（一）召集、主持业主大会或者业主代表大会；

（二）制定业主委员会章程；

（三）审议住宅区公用设施专项费和房屋公共部位维护费的使用方案；

（四）采取公开招标方式聘请物业管理企业，并与其签订住宅区物业委托管理合同；

（五）审议物业管理企业制订的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划；

（六）监督物业管理企业对住宅区的物业管理、养护和维修工作；

（七）审议批准住宅区物业管理各项具体规定。

前款第（二）、（三）、（五）项规定的事项，必须经业主大会或者业主代表大会批准。

第十二条　业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。

业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，实行少数服从多数的原则。

第十三条　业主公约对住宅区全体业主、使用人具有约束力。业主公约包括下列内容：

（一）住宅区名称、地址、面积及户数；

（二）公共场所及公用设施状况；

（三）业主大会或者业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；

（四）业主使用其房屋以及住宅区公共场所、公用设施的权益；

（五）业主参与住宅区物业管理的权利；

（六）业主对业主委员会和物业管理企业的监督权；

（七）住宅区物业养护、维修费用和管理服务费的交纳；

（八）业主应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

业主公约示范文本由市物业办统一发放。业主大会或者业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市物业办备案。

第十四条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。

业主公约、业主委员会章程和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。否则，市物业办有权予以纠正。

第十五条　业主、使用人违反业主公约，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第三章　物业管理企业

第十六条　业主委员会成立前，按下列规定实施物业管理：

（一）开发建设单位在房屋交付使用前自行对住宅区实行管理，管理费由开发建设单位承担。

（二）从房屋交付使用之日起到业主委员会成立前，开发建设单位应委托物业管理企业对住宅区实行前期物业管理，并签订前其物业委托管理合同。

物业管理企业应和业主签订前期物业管理服务合同。

前期物业委托管理合同和前期物业管理服务合同自签订之日起20日内报市物业办备案。

第十七条　住宅区业主委员成立后，前期物业委托管理合同和前期物业管理服务的合同自行终止。业主委员会应按本办法规定，在市物业办组织下，采取公开招标方式，聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。

第十八条　物业管理企业接受委托从事物业管理应当与业主委员会签订物业委托管理合同。物业管理企业应在物业委托管理合同签订之日起20日内，将物业委托管理合同报市物业办备案。

物业委托管理合同应当载明下列主要内容：

（一）业主委员会和物业管理企业的名称、依据；

（二）物业管理区域和管理项目；

（三）物业管理服务的内容和标准；

（四）物业管理服务的费用；

（五）物业管理服务的期限；

（六）违约责任；

（七）合同终止和解除的约定；

（八）争议解决的方式；

（九）当事人双方约定的其他事项。

物业委托管理合同的示范文本由市物业办统一发放。

第十九条　物业管理企业必须申请领取《物业管理资质等级证书》，并持有《营业执照》，方可从事物业管理业务。

第二十条　物业管理企业应当保持住宅区房屋和公用设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要示实施物业管理：

（一）按照国家、省和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅区公用设施及房屋公共部位使用、维护的方法、要求、注意事项书面告知业主、使用人；

（三）对物业管理区域进行经常性的巡视、检查，定对住宅区公用设施及房屋公共部位进行养护；

（四）住宅区公用设施及房屋公共部位损坏时，应立即采取保护措施，并按照物业委托管理合同的约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；

（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目；

（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议；

（九）对违反本办法或者业主公约的行为，应当立即劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

（十）按照物业委托管理合同约定，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

第二十一条　物业管理的权利：

（一）拟定住宅区各项具体管理规定；

（二）根据住宅区物业委托管理合同和有关规定对住宅区实施物业管理，收取管理服务费；

（三）有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）要求业主委员会协助实施物业管理；

（五）开展多种经营活动和有偿服务。

第二十二条　物业管理企业应当在物业委托管理合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报市物业办备案：

（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；

（三）移交有关房屋、场地和财物。

第四章　物业使用

第二十三条　业主、使用人应当遵循有利于物业使用安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、环境卫生、环境保护等相邻关系。

第二十四条　住宅区禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）占用、损坏住宅区公用设施及房屋公共部位；

（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地违法搭建建筑物、构筑物；

（四）堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品；

（五）侵占绿地、毁坏绿化；

（六）乱设摊点；

（七）乱倒垃圾、杂物，乱泼污水；

（八）在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂、乱画；

（九）不按规定停放自行车和机动车辆；

（十）排放有毒、有害物质或者发出超过标准的噪声；

（十一）法律、法规禁止的其他行为；

第二十五条　业主可或者使用人装饰、装修房屋，应当事先告知物业管理企业，物业理企业应当将装饰、装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并对装饰、装修活动进行指导和监督。

第二十六条住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，并报物业管理企业备案。

住宅区内按规划建设的公用设施不得改变使用性质。

第二十七条　任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地、绿地，因物业维修或者公共利益需要临时占用的，应当征得业主委员会或物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状。

第二十八条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续。

第二十九条　业主转让或者出租房屋时，应依法向市房地产管理部门办理转让和租赁登记备案手续。

房屋转让合同或者房屋租赁合同自签订之日起10日内，当事人应当将房屋转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第三十条　迁入住宅区的业主、使用人，必须凭《房屋所有权证》或者房屋租赁合同到物业管理企业填写登记卡，签订业主公约，办理入住手续。

新建住宅区，开发建设单位应派员与物业管理企业联合办公，并在业主、使用人办理有关物业管理手续后移交钥匙。本办法实施前未实行物业管理的住宅区，在实行物业管理后由业主、使用人到物业管理企业补办登记签约手续。

第五章　物业维护

第三十一条　住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应到市物业办申报，向业主委员会办理移交手续。开发建设单位向业主委员会办理移交手续时，应签订移交合同，并提供下列住宅区工程建设资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单位建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他有关资料。

开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区内按规划建设的幼儿园、农贸市场、活动中心、自行车库、值班房、停车场（库）等配套公用设施。

第三十二条　住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内自用部位、自用设备由业主负责维修；

（二）住宅区内公用设施和房屋公共部位由物业管理企业负责维护、维修和更新。

房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主维修的，业主应及时维修；拒不维修的由业主委员会委托物业管理企业维修，费用由业主承担。

第三十三条　住宅区市政道路及路灯、水、电、煤气、通讯、有线电视的养护和维修，由市政、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位负责、费用由养护维修单位承担。

第三十四条　住宅区非市政道路及路灯、沟渠、池、井、绿地、娱乐场所、停车场、自行车库（棚）等公用设施由物业管理企业统一负责管理、养护、维修和更新。

第三十五条　物业管理企业负责区内的交通车辆管理，并接受公安交通部门的指导。进入住宅区的车辆必须经物业管理企业同意，交按规定路线和地点行驶、停放。

第三十六条　住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，由物业管理企业或其选聘清洁公司、保安公司等专营公司承担，费用从住宅区管理服务费中支付。

第三十七条　住宅区的树木、花草、绿地、园林小品、绿化设施、围墙、环卫设施等的日常管理和维护，由物业管理企业在专门管理部门的指导下负责实施。

第三十八条　在住宅区内集贸市场经营者，必须服从物业管理企业的管理，按指定的场所摆摊设点。

第六章　物业管理费用及专用房屋

第三十九条　开发建设单位在移交住宅区时，应按住宅区建设总投的0.6%-1%的比例一次性缴纳住宅区公用设施专项费。

新建住宅区的开发建设单位应在领取建筑工程规划许可证前，按照住宅区总建筑面积4元/平方米的标准向市物业办预缴公用设施专项费。

1995年7月1日至本办法实施前竣工的住宅区，由市物业办会同开发建设单位对住宅区公用设施专项费进行测算后，下达住宅区公用设施专项费缴款通知书，开发建设单位必须在缴纳通知书规定的期限内缴纳。

第四十条　住宅区房屋公共部位维护费，由业主出资建立，公共部位维护费按下列渠道收取：

（一）开发建设单位在出售房屋时按建筑面积向购房者代收，具体标准为：单位购房10元/平方米，私人购房5元/平方米。开发建设单位售房时未按规定代收公共部位维护费，则该部分费用由开发建设单位承担。

旧住宅区比照上述标准执行。

（二）由业主按建筑面积0.05元/平方米.月标准向业主委员会缴纳。

第四十一条　住宅区公用设施专项费用市物业办设专帐管理，业主委员会向市物业办申请使用。住宅区公共设施专项费专项用于住宅区公用设施的养护、维修与更新。

住宅区房屋公共部位维护费用由业主委员会设立专帐管理，专项用于房屋本体公共部位、公用设施的养护、维修与更新，不得挪作他用。

第四十二条　住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或使用人收取。

物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则，具体标准由市物价部门会同市物业办根据物业管理提供的服务项目核定。

物业管理服务收费主要用于住宅区公用设施和房屋公共部位中修及中修以下工程项目的日常维护、服务管理和业主委员会必要的办公经费开支。

物业管理企业应持物价部门的有效批文，并持《经营性服务收费许可证》方可收费，不得擅自扩大住宅区管理服务费民收费范围和提高收费标准。

第四十三条　政府视财政每年适当安排一部分城市建设维护资金，用于补1995年7月1日前已交付使用的住宅区道路、排水、环卫设施、绿化等公用设施的维修管理。该项费用由市物业办作为专项资金专户存储，统一使用。

第四十四条　开发建设单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会提供住宅区物业管理用房：

（一）房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应提供70平方米建筑面积的物业管理用房。

（二）房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积。

其中，业主委员会办公用房为15平方米～25平方米建筑面积，其它的为物业管理企业办公用房。

物业管理用房产权归国家所有，由市物业办负责权属申报登记。

第四十五条　开发建设单位移交住宅区时，应按住宅区房屋总建筑面积2‰-5‰的标准以建造成本价向业主委员会提供商业用房，产权属业主委员会，费用从住宅区公用设施专项费中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。

前款规定的商业用房和住宅区内其它有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业委托管理合同经营，经营收入用于住宅区的日常管理和维护。

第四十六条　业主委员会和物业管理企业应将住宅区经费的收支情况定期公布，接受业主、使用人及有关部门的监督。

第七章　法律责任

第四十七条　业主、使用人违反本办法，未按期交纳住宅区各项物业管理费的，市物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按日加收应缴纳费用2‰的滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。

第四十八条　物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令其赔偿或者采取补救措施；情节严重的，由市物业管理主管部门处以1000元-10000元的罚款，并按规定降低或者注销其物业管理资质。

第四十九条　违反本办法第十九规定，未取得物业管理资质证书，擅自承揽物业管理业务的，由市物业管理主管部门责令其限期改正；逾期未改正的，处以2000元-20000元的罚款，并责令其停止对住宅区的物业管理。

第五十条　违反本办法第二十四、二十五、二十六条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。

第五十一条　违反本办法第三十九规定的，开发建设单位未按期缴纳住宅区公用设施专项费的，由市物业管理主管部门责令其限期履行，并按日加收应缴纳住宅区公用设施专项费2‰的滞纳金；逾期不履行的，可申请人民法院强制执行。

第五十二条　违反本办法第四十十条第四款规定的，由市物价部门按照相关法律、法规的规定给予处罚。

第五十三条　当事人对行政处罚决定不服的，可按照《中华人民共和国诉讼法》、《行政复议条例》的有关规定申请复议或提起诉讼。当事人逾期不申请复议、不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第五十四条　物业管理主管部门或者有关行政主管部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门给予主要负责人和直接责任人行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

第五十五条　开发建设单位应当按照国家、省、市规定的保修期限和保修范围，承担房屋的质量责任和保修责任。

第五十六条　1995年7月1日到本办法实施前已交付使用的住宅区，必须按照本办法实行物业管理；1995年7月1日前已交付使用的旧住宅区，应当根据本办法逐步实行物业管理。

第五十七条　非住宅区，高层楼宇，政府机关、企事业单位和社会团体自建的住宅区均参照本办法执行。

单位住宅区由所属单位会同物业办组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

第五十八条　本办法具体应用中的问题由合肥市房地产管理局负责解释。

第五十九条　本办法自1998年10月1日起施行。市政府1995年6月12日发布的《合肥市城市住宅小区管理办法》同时废止。

【所属类别】地方法规

【文件来源】

无锡市住宅区物业管理暂行办法

(1996年6月25日无锡市人民政府令第26号)

第一条　为加强棚户区改造回迁住宅区，以下简称棚改住宅区的物业管理，根据《吉林市物业管理条例》（以下简称《条例》）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市城市建成区和工业集中区内的棚改住宅区物业管理活动适用本办法。

第三条　市物业管理行政主管部门负责棚改住宅区物业管理活动的监督、指导工作。

各区人民政府负责本辖区内棚改住宅区的物业管理活动的组织领导工作。其主要职责是：

（一）组织召开首次业主大会；

（二）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用；

（三）负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理；

（四）负责受理维修资金使用核准有关申报工作；

（五）负责受理前期物业管理招投标备案申报和协议选聘物业管理企业备案工作；

（六）受理物业管理投诉；

（七）其他物业管理职责。

其下设的物业管理办公室负责日常工作。

街道办事处、乡镇人民政府，负责组织实施自治管理和弃管棚改住宅区管理工作。

第四条　棚改住宅区的物业管理实行政府扶持、专业管理、自治管理相结合的原则。

第五条　一个棚改住宅区应以规划宗地红线图为准，一般划分为一个物业管理区域。

管理区域内的商品住宅和回迁住宅实行物业共管。

第六条　棚改住宅区的业主入住率达到该物业管理区域内房屋总建筑面积（或总套数）50%以上时，区物业管理办公室应当及时组织召开首次业主大会会议，并按有关规定程序确定管理方式。

第七条　棚改住宅区召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第八条　业主大会会议通过的业主公约对物业管理区域内的全体业主、非业主使用人具有约束力。

业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。

第九条　业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，应当按照《条例》的有关规定履行职责。业主委员会不履行职责，区物业管理办公室责令限期改正后仍未改正的，经20%以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

第十条　棚改住宅区的建设单位应按下列标准提供物业管理和社区管理用房：

（一）棚改住宅区住户在1000户（含本数）以下的，按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四标准提供物业管理用房。业主回迁后可并入其他社区的，划入其他社区管理。无法划入其他社区的，应提供300平方米面积的社区管理用房。

（二）棚改住宅区住户在1000户至3000户（含本数）的，应同时提供物业管理和社区管理用房，一般不低于500平方米，不高于600平方米。物业管理用房和社区管理用房可以合并使用。其中社区管理用房面积不低于300平方米。

（三）棚改住宅区住户在3000户以上的，按有关规定并考虑实际需要分别配置物业管理和社区管理用房。

社区管理用房由市民政部门统一办理产权登记并负责管理。

第十一条　物业管理用房属于全体业主共有，在区物业管理办公室监督管理下，由物业管理企业或管理单位使用，并自行维修。

物业管理用房未经业主大会同意，不得擅自改变用途。

第十二条　棚改住宅区的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标或批准协议方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。

建设单位应按《条例》的有关规定持有关备案资料和其他资料办理《商品房预售许可证》。

第十三条　被选聘的物业管理企业在签订前期物业服务合同至棚改住宅区业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：

（一）组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况；

（二）按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议；

（三）做好业主入住手续的办理。

第十四条　物业管理区域具备下列条件，建设单位在区物业管理办公室监督下，与选聘的物业管理企业进行物业承接：

（一）建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求；

（二）竣工验收合格，且验收资料齐全；

（三）有符合规定的物业管理用房和社区管理用房；

（四）共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格；

（五）建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。

第十五条　物业承接时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建设单位代收的物业专项维修资金的明细资料；

（五）法律、法规规定的其他资料。

第十六条　下列情形发生时，前期物业服务合同终止：

（一）业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效；

（二）业主委员会或社区居民委员会制定的自治管理公约生效。

第十七条　在前期物业管理期间，棚改住宅区回迁业主的物业服务费用由建设单位承担。

第十八条　业主大会成立后，选聘物业管理企业实施物业管理的，应当按照《条例》的有关规定执行。

同等条件下，业主大会可以优先选聘前期物业管理企业。

第十九条　业主大会成立后，实行业主自治管理的，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的组织、监督下，履行下列管理职责：

（一）组织小区（含楼道）环境卫生清扫保洁工作；

（二）维护小区环境秩序；

（三）负责小区绿化养护；

（四）负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修；

（五）负责接待业主报修，受理业主投诉；

（六）对存在安全隐患的物业，及时向有关部门报告；

（七）负责小区管理服务费用的收缴、管理、使用。

业主委员会履行本条第（一）项职责时，也可以委托所在地环境卫生服务单位负责，费用按环境卫生部门规定的标准直接向业主收取。

第二十条　棚改住宅区具备业主大会成立条件，暂时无法成立业主大会的，在街道办事处（乡镇人民政府）的组织下，所在地的社区居民委员会应当在60日内，按本办法第十九条的规定，履行自治管理职责。

第二十一条　实施自治管理的棚改住宅区的业主委员会或社区居民委员会，应当制定小区自治管理公约。

自治管理公约应当对管理事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金使用、物业管理用房的使用、违约责任等内容作出约定。

第二十二条　业主应当按照物业服务合同和自治管理公约的约定，按时缴纳物业服务费用。

物业服务费用收支情况每半年应当向全体业主公布一次，接受业主和街道办事处（乡镇人民政府）的监督。

第二十三条　实施自治管理的，业主委员会或社区居民委员会向业主收取的物业服务费用，实行专户存储。

回迁业主的物业服务费用按建筑面积每平方米每月不低于0.30元的标准缴纳。

第二十四条　实施自治管理的棚改住宅区中，从事保洁、绿化等物业服务岗位，可作为公益性岗位，由区劳动和社会保障部门根据居民户数、绿地面积、清扫保洁面积、保安责任区面积等，核定公益岗位人数，由业主委员会或社区居民委员会聘请符合公益性岗位条件的下岗失业人员，按再就业有关政策办理。

第二十五条　棚改住宅区的业主须按《吉林市物业专项维修资金管理办法》的规定缴纳物业专项维修资金。

维修资金专项用于物业共用部位、公用设施设备保修期满后，日常维修养护以外的大中修、更新改造，不得挪作他用。

第二十六条　违反本办法的，由市物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反第七条规定，建设单位不承担首次业主大会会议费用的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处5000元至30000元罚款；

（二）违反第十条规定，建设单位不按照规定配置物业管理和社区管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处500000元以下的罚款；

（三）违反第十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处100000元以下的罚款；

（四）违反第十五条规定，建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处10000元至100000元的罚款；

（五）违反第十七条规定，在前期物业管理期间，建设单位不承担棚改住宅区回迁业主的物业服务费用的，责令限期改正，逾期仍未改正的，可以并处5000元至30000元罚款；

（六）违反第二十五条第二款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，可吊销资质证书。

第二十七条　本办法由吉林市房地产管理局组织实施。

第二十八条　本办法自2006年8月20日起施行。