新余市房地产开发项目建设联审和竣工验收暂行办法

第一章 总则

第一条 为了规范本市房地产开发项目建设，促使房地产开发项目整体水平提高，维护购房者的合法权益，根据有关法律、法规，结合实际，制订本办法。

第二条 本办法所指的房地产开发项目，是指按建设项目审批程序批准的，由具有资质的房地产开发企业开发组织建设的普通住宅、公寓、办公用房、商业用房及其按规划要求配置的配套设施。

第三条 凡在本市城市规划区范围内取得国有土地使用权后的房地产开发项目，在取得建设工程规划许可证之前，必须进行设计联合审批（以下简称联审）。房地产开发项目竣工后，必须进行竣工验收。

未经设计联审的房地产开发项目不得开工。未经竣工验收的房地产开发项目不得交付使用，不得办理《房屋所有权证》初始登记、《国有土地使用权证》分户登记。

第四条 新余市房产管理局负责房地产开发项目建设联审和竣工验收的牵头工作，市规划、建设、城管、国土资源、人防、消防、环保、气象等单位依照各自职责做好房地产开发项目建设联审和竣工验收工作。

第五条 参加联审的部门（以下称联审部门）和竣工验收的部门（以下称验收部门）应当在新余市行政服务中心设立窗口，受理、办理有关许可事项，送达有关文书。

第六条 建立房地产开发项目区内配套设施保证金（以下简称设施保证金）制度。设施保证金由房地产开发单位（以下称开发单位）按建筑面积每平方米50元的标准缴交，专户储存于由市城管局指定的银行，其本金及孳生的利息均属开发单位所有。

市城管局应当加强对设施保证金的监督。房地产开发项目竣工验收前，任何单位和个人不得动用设施保证金。房地产开发项目竣工验收合格后，设施保证金本息全部退还给开发单位。

第二章 联审

第七条 房地产开发项目建设联审按照“统一受理、分头审批、限时完成、集中回复”的运作方式。

第八条 开发单位应提交下列资料：

一申请报告及房地产开发企业资质证书；

二立项批文；

三《房地产开发项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》及用地红线图；

四《土地出让合同》及《土地使用权证》；

五规划方案（需附光盘）：

1、规划设计说明；

2、总平面规划图；

3、道路交通规划图；

4、工程管线规划图；

5、坐标定位尺寸图；

6、绿化规划设计图；

7、建筑设计方案；

8、有关规划设计和建筑设计规定的其它图纸；

六公共配套设施设计方案、物业管理用房设计方案、经济适用住房（廉租房）配置方案、白蚁预防合同以及室外工程管线设计图等；

七由具有相应设计资质的设计单位设计的完整的建筑初步设计方案，内容包括建筑平、立、剖面设计和概算、给排水系统、强弱电系统、消防设计、人防工程设计、管道燃气设计、市政、公建配套等；

八由具有相应设计资质的设计单位设计的完整的环境景观初步设计方案，内容包括设计说明、集中公绿内的小品、雕塑、游憩设施设计、沿城市主要道路街景设计、1:500绿化设计平面图；

九环境影响评估报告及环保部门批复意见；

十新建环境卫生设施；

（十一）由具有相应设计资质的设计单位设计的完整的防雷装置初步设计方案（含设计说明、屋面防雷平面图、接地装置平面图、接地系统图、总配电图等）；需要进行雷击风险评估的项目，还需提交由防雷专业技术机构出具的雷击风险评估报告；

（十二）按国家有关规定应提供的其他资料。

第九条 新余市行政服务中心房管局窗口（以下称受理窗口）统一受理开发单位的有关资料，受理窗口应当场对开发单位申报资料进行审查，符合条件的应当场予以受理，出具《收件通知书》，并承诺办结时限；不符合条件的应一次性明确告知开发单位所缺资料，出具《补件通知书》，并予以退件，待符合条件后予以受理。

第十条 受理窗口受理联审资料后，将相关资料分送各联审部门进行审查并签署意见。各联审部门必须在5个工作日（若开发项目涉及公示、听证，不含公示、听证时间）内提出审查意见，对没有在规定时间内提出意见，又未及时提出资料不全或材料内容不符合要求的，视为同意。

市房管局在各联审部门签署审查意见后的5日内，将联审资料报市政府审批。

第十一条 开发项目经市政府审批后，由市房管局通知开发单位依照建设项目一站式收费的有关规定进行缴费，并依照本办法的规定缴纳设施保证金后，再由市建设局发放《建设工程施工许可证》。

第十二条 房地产开发项目的设计应根据建筑红线所确定的建设范围统一设计、统一联审，并实施一次性开发，同步交付使用。如因特殊原因确需分期建设的，应在设计联审时提出分期建设方案，相应市政公用基础设施和公共配套设施应满足使用要求。其中首期开发的建筑面积必须配置主要公共配套设施。若该项目中有拆迁安置任务的，则安置房必须安排在首期。

第十三条 已领取《商品房预售许可证》的房地产开发项目若进行转让，转让方必须将原定建设方案及其向购房户所作的各种承诺以书面形式明确告之受让方；受让方受让项目后必须按照原方案进行建设，并负责兑现转让方向购房户所作的各种承诺。

第十四条 房地产开发项目联审所提供的方案仅作为开发单位内部设计资料，不得作为商品房预（销）售时的宣传材料、示意图纸或用于商品房预（销）售合同的附件。

第十五条 房地产开发项目在通过联审之日起一年内未领取《建设工程规划许可证》，或在领取《建设工程规划许可证》之日起一年内不开工的，其原联审通过的设计方案自行失效。如需开工建设的，必须根据现行规范、规定要求，重新编制设计方案，并按规定程序报审。

第十六条 对未领取《商品房预售许可证》的房地产开发项目设计方案需要调整的，应重新按规定程序申报设计联审，通过后方可实施建设；对已领《商品房预售许可证》并已进行预售的房地产开发项目，设计方案不得调整，如开发单位私自调整设计方案，造成一切后果由开发单位承担。

第三章 验收

第十七条 房地产开发项目按联审批准的建设规模实行竣工验收，由市房管局组织实施。

房地产开发项目中的单体建筑工程质量验收，由市建设局依法实施。

第十八条 房地产开发项目验收内容包括：

一单项建筑工程质量验收；

二规划验收；

三小区市政公用设施验收：含道路与标志标识、停车场（库）、室外公共照明、环卫设施、各类公用管线（供水、供电、供气、供热、雨水、污水管线，其它管线应设专用管沟）；

四环境景观设施验收：含公园、小游园、绿地、雕塑、游憩设施等；

五落实物业管理验收：含物业管理用房、归集维修资金、物业查验与资料移交、与环卫签订的垃圾清运协议等；

六经济适用住房（含廉租房）、拆迁安置、白蚁预防落实情况验收等；

七按照国家规定需要验收的其他内容。

第十九条 房地产开发项目验收应具备下列条件:

一已取得市建设局有关单体建筑工程质量认定资料及小区内配套的供水、供气等项目的竣工验收资料；

二已取得市规划局有关规划验收的认定资料；

三已取得勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位出具的各自验收资料；

四已取得市城管局有关市政、环卫设施和绿化指标等项目的竣工验收资料；

五已取得市国土资源局有关建设用地容积率、建设用地用途的认定资料；

六已取得市房管局有关经济适用住房（含廉租房）、物业管理用房、物业维修基金归集等项目的验收资料和白蚁预防完工的证明文件；

七已取得市气象局的《防雷装置验收合格证》；

八已取得市环保、人防、消防等部门的有关认定资料；

九建设用地红线范围内所有的施工机器(具)、临时建筑物、构筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕；建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或埋入地下，达到工完、场清、地平、无垃圾；

十建设用地四周界限与建设用地外相连的道路、人行道、河道、围墙等设施建设，应当符合规划设计要求，并满足业主生活和通行条件；

（十一）已完成国家规定的其他应当进行验收的事项。

开发单位申请办理项目竣工验收手续时，应当向受理窗口报送前款规定的有关资料。市房管局应当在收到相关资料后10个工作日内组织验收。

第二十条 申请分期验收的，经同意后可实行分期验收，待项目全部完成后再进行项目总体验收。

第二十一条 市房管局负责接待和处理验收投诉。接到投诉后，组织与投诉内容相关的部门进行处理，各相关部门不得拒绝或拖延。

第二十二条 开发单位必须将竣工验收备案作为房地产开发项目交付使用的必备条件在商品房屋销(预)售合同中予以注明。

开发单位在各新闻媒体发布的商品房屋销(预)售广告，必须标注“新余市房管局忠告购房者：房地产开发项目必须通过竣工验收后，方可交付使用和办理《房屋所有权证》、分户《国有土地使用权证》”的字样。

第四章 责任

第二十三条 房地产开发项目的建筑质量达不到国家标准的，不予验收，由市建设局责令整改，整改仍然达不到国家标准的，责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除。

第二十四条 房地产开发项目有下列情形之一的，不予验收，由市城管执法局予以处罚，并责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除：

一未批先建或少批多建或违反规划红线建设的；

二未经法定程序调整规划，擅自插建、扩建（含加高）的；

三建设用地改变容积率或改变批准用途的；

四其他违法建筑。

第二十五条 房地产开发项目配套设施有下列情形之一的，不予验收，由相关验收部门责令限期完善，逾期不完善的，由市城管局动用设施保证金予以完善：

一市政、环卫等公用设施达不到设审要求的；

二公园、小游园、绿地、雕塑、游憩设施环境景观等设施达不到设审要求的；

三物业管理用房达不到设审要求的；

四其他配套设施达不到设审要求的。

第二十六条 联审部门和验收部门有关工作人员在房地产开发项目联审和验收活动中玩忽职守、徇私舞弊、索拿卡要的，对有关责任人予以行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第二十七条 本办法自2007年10月1日起施行。

第一条为规范建设项目并联审批工作,提高审批效率,优化投资环境,根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规、规章的规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法所称建设项目并联审批,是指建设项目从立项到工程竣工验收过程中,需要两个以上部门实施的具有关联性的行政审批事项,按关联性整合设置为若干审批阶段,对阶段内的行政审批事项,实行由市行政服务中心建设项目并联审批综合窗口(以下称综合窗口)统一受理接件、按照职能分工由牵头部门与其他相关审批部门(以下称并联审批部门)同步审批、分别在承诺时间内作出审批决定并由综合窗口统一送达的审批方式。

第三条市级审批权限内建设项目并联审批,适用本办法。抢险救灾、应急工程、单建式人民防空工程、临时性建筑工程、文物修缮和保养工程等有特殊规定的从其规定。

第四条市行政服务中心在市行政审批制度改革领导小组领导下具体承担本市建设项目并联审批工作的组织协调工作;各相关部门按照法定职责承担指导、服务、审批及本办法规定的其它义务。

第五条建设项目并联审批坚持依法行政、转变职能、公开透明、高效便民的原则。行政审批部门应当优化审批流程、精简审批环节、缩短审批时限,实行大厅运行办结。

第六条建设项目行政审批程序整合为立项(核准、备案)审批、用地审批、建设工程规划许可审批、施工许可(开工报告)审批、工程质量竣工验收备案5个阶段。

立项(核准、备案)审批阶段牵头部门为市发改委,用地审批阶段牵头部门为市国土局,建设工程规划许可审批阶段牵头部门为市规划局,施工许可(开工报告)审批阶段和工程竣工验收备案阶段牵头部门按职责分工分别为市住建委或市发改委。

立项(核准、备案)审批等5个阶段并联审批实施细则和流程,由牵头部门会同并联审批部门制定,商市行政服务中心确定,经市政府批准后发布实施。

第七条立项(核准、备案)审批阶段,并联审批立项(核准、备案)、选址意见书、环境影响评价、用地审核、文物保护单位保护范围和建设控制地带内建设项目审核、市级文物保护单位原址保护措施核准、建设工程招标项目核准等行政审批事项,市规划局、市国土局、市环保局、市文广新局等为并联审批部门。

用地审批阶段,并联审批土地划拨或者出让审核、建设用地批准书、建设用地规划许可等行政审批事项,市规划局为并联审批部门。建设工程规划许可审批阶段,并联审批建设工程规划许可、新建民用建筑修建防空地下室审批、市管河道管理范围内工程建设方案审核、建设工程项目绿化设计方案审验(附属绿化工程设计方案)、抗震设防要求确定等行政审批事项,市人防办、市水利局、市住建委、市地震局等为并联审批部门。

施工许可(开工报告)审批阶段,并联审批施工许可(开工报告)、建筑工程合同备案、防雷装置设计审核、消防设计审查等行政审批事项,市气象局、市公安消防支队等为并联审批部门。

工程竣工验收备案阶段,并联审批工程竣工验收备案、防雷验收、建设项目环保设施验收核准、建设工程项目绿化设计方案审验(附属绿化工程竣工验收)、建设工程消防验收、人防工程竣工验收等行政审批事项,市气象局、市环保局、市住建委、市公安消防支队、市人防办等为并联审批部门。

第八条建设项目并联审批实行牵头单位负责制。

市行政服务中心负责建设项目并联审批的全程组织、协调;负责设立建设项目并联审批综合窗口并选派工作人员;收集、分析并联审批遇到的问题,与相关部门共同分析研究,提出解决问题的意见和建议,及时向市人民政府报告。

牵头部门负责制定各自牵头阶段并联审批实施细则和流程,并按政务公开要求统一向社会公布;主持召开牵头阶段联合会审会议;在承诺审批时限内作出行政审批决定,并督促并联审批部门在承诺时限内作出行政审批决定;协调解决并联审批工作中出现的问题。

并联审批部门负责向牵头部门提供本部门行政审批的相关内容;参与制定并联审批实施细则和流程;参加市行政服务中心或牵头部门组织的联合会审会议;在承诺时限内作出审批决定。

第九条建设项目并联审批实行“一门受理、抄告相关、联审会办、限时办结”的运行机制,具体按照下列程序进行:

(一)申请人向综合窗口提交申请材料,由综合窗口负责登记。符合条件的,及时受理并向申请人出具书面受理凭证和接收材料清单;申请材料不齐全或者不符合相关要求的,应当一次性告知申请人需补正的材料和内容。

(二)综合窗口受理后应当即时将申请材料转送牵头部门和并联审批部门设在市行政服务中心的窗口(以下称部门窗口)。

(三)牵头部门和并联审批部门窗口接到综合窗口转送的申请材料后,应当按规定同步开展审批工作。

(四)牵头部门和并联审批部门窗口应当自申请受理之日起,在承诺审批时限内完成审核、核查工作;经审核予以批准的事项,牵头部门和并联审批部门窗口将审批决定或者证件统一送达综合窗口,由综合窗口将审批决定或者证件送达申请人;经审核不予批准的事项,应当依法作出不予批准的书面决定,说明理由,并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

申请人在领取审批决定或者证件时,一并对审批部门进行审批满意度评价。

第十条实行建设项目报批辅导机制。报批辅导应由各审批阶段的牵头部门和并联审批部门共同实施。各部门窗口根据建设项目的特性、审批要求,或者申请人的要求,主动向项目单位提供与审批事项、审批条件、审批标准等相关的报批辅导,必要时进行联合指导,帮助项目单位修改、完善申请材料。

第十一条联合会审会议由市行政服务中心协调组织,牵头部门主持,并联审批部门参加。牵头部门和并联审批部门应指派具有审批权限的专人参加联合会审会议。

第十二条建立技术审查与行政审批分离机制。在建设项目审批过程中,涉及的项目规划设计方案、初步设计、施工图设计、绿化设计方案、环境影响评价、人防、消防和防雷等技术审查,可提前进行,尽早发现问题,在报批前将问题进行消化,也可与行政审批同步进行。技术审查时限不计入行政审批期限。

第十三条建立建设项目模拟审批机制。对项目前期策划到位、规划选址明确、主体相对确定而要素条件尚不具备(如控规调整、项目用地指标或者政策处理、资金安排暂时不到位)的项目可以进行模拟审批,由特定主体或者项目业主提出申请,审批部门窗口按现行审批要求对提交的申请资料进行实质性审查或者核查,先出具模拟审批意见,并在条件具备时将模拟审批转化为正式审批。同一并联审批阶段,一项审批需要同阶段其他审批结果作为审批前置条件、其他审批的承诺办结时限长于或者同于该项审批的承诺办结时限的,参照前款规定实行模拟审批。

第十四条建立联合踏勘、联合审图机制。需要现场踏勘、勘验和审图的,由牵头部门窗口会同并联审批部门窗口和综合窗口共同组织安排,并根据各自职责由部门分别出具现场勘察、勘验报告或者结论。

第十五条建立征询意见机制。根据需要,在并联审批过程中,牵头部门、并联审批部门可以就审批事项征询或者听取其他相关部门的意见。但不应增加审批环节和审批时限,不应交由申请人征询相关部门的意见。

第十六条行政审批部门应当增强服务意识,建立健全服务机制,主动与申请人沟通,提供优质服务,严格按照各项承诺时限完成审批任务。建设项目涉及的已改变行政审批为行政服务和行政监管的事项不列入并联审批范围,相关部门应当对建设项目并联审批事项提供同步服务。

第十七条按照“四位一体”服务监督体系建设要求,市电子监察中心、市行政服务中心应当加强对并联审批项目落实情况的监督检查,建立督办台账,对已受理的审批事项办理进度和联合会审会议议定事项落实情况,进行跟踪督办,并予以通报。

第十八条建设项目并联审批工作开展情况纳入行政审批制度改革考核奖惩评价机制。并联审批中不履行或者不正确履行职责的;未按联审会议要求办理或应该并联审批而未进行并联审批的项目;无故缺席联合会审会议或者参加联合会审会议不发表意见,以及超过承诺时限未做出行政审批决定的,由监察机关按照有关规定,对责任单位和责任人追究责任。

第十九条县(市、区)应当按照本办法规定的机制、程序等制定本县(市、区)审批权限内的建设项目并联审批实施办法。

第二十条本办法自2014年7月1日起试行。

在《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发[2015]42号）提出了“对实施方案进行联审”的概念。在2016年年初的《政府和社会资本合作法（征求意见稿）》中，也再次提到针对实施方案的联审机制，虽然《政府和社会资本合作法》仅是征求意见稿，不具有实质的效力，但总归是能够看出我国政府对于PPP模式下的联审机制的重视。

2016年8月10日发改委颁布的《国家发展改革委关于切实做好传统基础设施领域政府和社会资本合作有关工作的通知》（发改投资[2016]1744号）中，对PPP项目的联审也有所提及：“积极推行多评合一、统一评审的工作模式，提高审核效率。各地发展改革部门要会同相关部门建立PPP项目联审机制，积极引入第三方评估机构，从项目建设的必要性、合规性、规划衔接性、PPP模式适用性、财务可负担性以及价格和收费的合理性等方面，对项目进行综合评估。”

PPP涉及到的政府部门众多，环节众多，利益相关方众多，因此，一个PPP项目的顺利实施，离不开相关政府部门的参与和配合。联审考虑的内容包括项目建设的必要性及合规性、PPP模式的适用性、财政承受能力以及价格的合理性等方面。

在财政部第三批PPP示范项目的评审中，财政部联合20个部委对收到的申报项目进行了审查，在后续的专家推荐、集中评审等工作中，要求相关部委要全程参与、严格把关，确保示范项目的优质性和引领性。某种意义上，这也与PPP联审制度的内在逻辑有共同之处。

我国多地政府出台了相关的规定，要求PPP项目需要执行联审制度，并且已有多个项目已经按照联审程序完成了前期审批手续，PPP联审制度已逐渐成型。但是，联审制度应该建立在操作程序规范统一的基础之上，它没有实质上解决PPP操作程序及部门分工的问题。 2100433B