学校容积率计算

学校容积率怎么算，一般小学不超过1.0，中学不超过1.5，中师、幼师不超过0.7。

1．学校主要教学用房的外墙距铁路不应小于300M，距城市干道不应小于80m。

2．中学服务半径≯1000M，小学服务半径≯500M。校门不宜开向机动车流量≥300的马路。

3．学校容积率小学≯0.8，中学≯0.9，中幼师≯0.7。

4．运动场地小学≮2.3M2/人，中学≮3.3M2/人，运动场地的长轴宜南北向布置。

5．绿地小学≮0.5M2/人，中学≮1.0M2/人，中幼师≮2.0M2/人。

6．南向普通教室日照宜为2小时。

7．两排教室长边相对时间距≮25M，长边与运动场地的间距≮25M。

8．课桌排距：小学850（合班800），中学900（合班850），纵向走道宽度550（合班900），课桌与墙净距120（合班靠墙纵走道550）。第一排课桌距黑板2000（合班2500）。

9．最后一排课桌后沿到黑板距离：小学不宜大于8000；中学8500；合班18000。

10．实化学验室宜设在一层；其窗不宜为西或西南向布置。试验室内应设置一个事故急救冲洗龙头。

11．室内活动场窗台高度不宜低于2100mm。

12．运动场中心距教学楼内最近厕所超过90m时，可设室外厕所，其面积按学生总人数的15%计。

13．小学教学楼不应超过四层。中学教学楼不应超过五层。

14．小学教室净高3.1m；中学教室、实验室3.4m；合班教室3.6米；辅助用房3.1m；办公室2.8m。

15．教室实验室的窗台高度不宜低于800，并不宜高于1000。教室实验室窗间墙宽度不应大于1200。

16．教学楼走道宽度：内廊2100；外廊1800；办公1500；内楼梯栏杆高度900，外廊栏杆1100。

17．教室安全出口的门洞宽度不应小于1000，合班教室1500。

18．学校所有房间采光系数最低值除厕浴走廊楼梯为0.5%外，其他均为1.5%。玻地比，除厕所淋浴为1/10外，其他全为1/6。2100433B

简单介绍学校容积率计算公式，以及对学校容积率的要求。其中一般小学不超过1.0，中学不超过1.5，中师、幼师不超过0.7。

关于容积率

内容:项目容积率与利润推算方法模块

一,最适容积率

最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.

一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.

3,最适容积率的确定

明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少

回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢 在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.

以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下:

假设一个小区中的住宅是均匀分布的,设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:

容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1

其中,D=3*N*1.7 12----------------公式2

X=A/B--------------------------公式3

把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下:

容积率=X*N/(0.42N 1)

N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.

在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.

得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.

X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2

建筑层数N

1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845

2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.217391

3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667

4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.298507

5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581

6 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828

4,实例项目分析

受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.

我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.

(见下表)

楼型 容积率 售价 单方综合成本 总利润(万元) 成本利润率

双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%

联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%

低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%

多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%

但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍 然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.

如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.2100433B

建筑面积一般按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定计算；存在以下特殊情况。

1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8 米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。

2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。

3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，封闭阳台均按全面积计入容积率。

4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。

5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

6、根据有关规定，容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。

但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，

容积率=（厂区建筑面积 构筑物面积）/厂区占地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。

“容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比。

下面就用一个简单的方式来给大家讲解。

在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。

总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8

总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1

总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5

在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。

容积率超过5就不建议购买了。

具体的计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）和当地相关部门的文件计算，以下举例北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔2006〕851号,2006年7月10日)

一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米 2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2 2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米 2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2 2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的3倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米 2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2 2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。

五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。

七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

九、本规则规定的数值均含本数。

十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。

十一、本规则自发布之日起执行。