邢台市商品房预售款监管办法

第一条 为规范商品房预售款监督管理，保障商品房交易双方当事人合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内从事房地产开发的企业，取得《商品房预售许可证》的商品房项目，其预售款收存、支出和使用，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售款，是指预售人将取得《商品房预售许可证》的商品房出售时，由承购人支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款 ）、保证金等各种款项。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称承购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称项目总投资，包括地价款、前期费用及工程建设等费用。

第四条 市房管局是商品房预售款监督管理的主管部门（以下简称监管部门）。市房地产交易登记中心是邢台市市区具体实施商品房预售款监督管理的机构（以下简称监管机构）。

第五条 商品房预售款监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至房屋初始登记之日止。

第六条 预售人取得《商品房预售许可证》后，在预售商品房前，应与预售款开户银行（以下简称开户银行）和监管机构签订《邢台市商品房预售款监管协议书》（以下简称《监管协议书》），建立商品房预售款监管专用账户（以下简称监管账户）。

第七条 建立监管账户应依照以下程序：

（一）预售人持《监管协议书》、拟预售项目工程清单、工程建设资金使用计划、工程前期付款明细等相关审批手续向监管机构提出申请；

（二）监管机构对符合条件的，在两个工作日内为其开具《建立监管账户通知书》；

（三）预售人持《建立监管账户通知书》以及开立监管账户需要的其它资料，到开户银行建立监管账户；

（四）开户银行对符合条件的应即时建立监管账户。

第八条 预售人不得违反本办法规定自行收存商品房预售款，不得向承购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管。预售人应使用开户银行统一印制的商品房预售款缴款单。

承购人持预售人开具的缴款单直接向监管账户缴款。

第九条 开户银行应将商品房预售款纳入监管账户。未开立监管账户的商业银行，不得收取商品房预售款。

承购人采取按揭贷款购买商品房的，商业银行应依据经监管机构备案的商品房买卖合同，为承购人提供按揭贷款，并将贷款直接划转监管账户。商业银行为预售人提供项目、房屋、土地等抵押贷款后，应在两日内向监管机构通报。

第十条 预售人应将《商品房预售许可证》和本办法在预售场所公开张贴。预售人与承购人应签订国家规定的商品房买卖合同，载明预售资金缴付和监管等有关内容。预售人应于合同订立之日起三十日内到监管机构进行备案。

承购人应于缴款之日起三日内，持缴款单到监管机构备案。

第十一条 商品房预售款应用于本项目工程建设。预售人申请使用资金不超过本项目总投资百分之九十的，监管机构应办理拨付手续。

第十二条 使用商品房预售款应依照以下程序：

（一）预售人应持监理单位出具的工程进度证明等资料，向监管机构提出申请；

（二）监管机构对符合条件的，应在两个工作日内出具《商品房预售款拨付通知书》；

（三）开户银行凭《商品房预售款拨付通知书》，为预售人办理预售款拨付手续。

第十三条 商品房预售项目办理初始登记后，注销监管账户。

第十四条 注销监管账户应依照以下程序：

（一）预售人向监管机构提出注销监管账户申请；

（二）监管机构对符合条件的，在三个工作日内为其开具《注销账户通知书》；

（三）开户银行凭《注销账户通知书》与预售人办理结算手续，并按规定注销其监管账户。

第十五条 预售人未将预售款缴入监管账户或采取提供虚假资料骗取商品房预售款等行为的，由监管机构责令其停止该预售项目的销售，限期改正，并公示其不良行为，记入不良信息档案。

预售人不按规定使用预售款项的，由监管部门责令其限期纠正，并可处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。

第十六条 承购人未将预售款缴付监管账户或未在规定时间内备案的，承担由此产生的经济责任。

第十七条 监理单位提供虚假施工进度证明，致使预售人超前超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，应承担相应的法律责任。

监管机构应建立监理单位诚信档案，对有前款行为的监理单位，公示其不良行为。

第十八条 商业银行违反本办法第九条规定的，造成工程无法竣工等后果的，商业银行应承担相应法律和经济责任。属开户银行的，还应由监管部门注销在该银行开立的监管账户。

第十九条 银监部门应加强对商业银行的监管，保证商品房预售款的安全。

第二十条 监管部门和监管机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法依纪予以处理。

第二十一条 本办法有效期五年。自2014年10月1日起至2019年9月30日止。

邢台市人民政府令

〔2014〕第5号

《邢台市商品房预售款监管办法》已经市政府同意，现予以公布，自2014年10月1日起施行。

市 长 孟祥伟

2014年9月7日

成都市商品房预售款（专用账户）监管协议书

甲方（房地产开发企业）：

营业执照或组织机构代码证号：

乙方（监管银行）：分行/支行

营业执照或组织机构代码证号：

为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《成都市商品房预售款监管办法》的规定，经甲、乙方协商，现就商品房预售款监管事宜议定如下：

一、监管银行选定

甲方本次申请预售楼栋所在项目抵押情况（含土地及在建工程抵押）：

□有抵押□无抵押

抵押类型：□土地抵押□在建工程抵押

抵押权人：

抵押权人是否为本次申请预售楼栋的预售款监管银行：□是□否

（项目唯一抵押权人不作为本次申请预售楼栋的预售款监管银行的，应出具书面的情况说明；项目存在多个抵押权人时，甲方有权选择其中一个抵押权人作为预售款监管银行，其他抵押权人不需出具书面说明。）

乙方应按照《成都市商品房预售款监管办法》的规定，就甲方开发建设的商品房预售项目预售款的入账、支付等进行监管，履行相应监管职责。

二、监管项目基本情况

项目坐落：

（应填写公安机关地址证明编排的地址，公安机关未出具明确地址证明的，可填写项目规划许可或施工许可证记载的地址。）

土地使用权证书号：

建设工程规划许可证号：

监理单位：；联系人及联系电话：

监管范围：栋号；总层数：（其中地上：层；地下：）

（监管楼栋号应填写公安机关地址证明编排的楼栋号，公安机关未出具明确的楼栋号证明的，可填写项目规划许可总平图标注的楼栋号。非独幢项目本次监管范围不含地下室的地下可填写0层。）

竣工日期：

工程建设资金总额（人民币）：（万元）

（工程建设资金总额指项目工程建设各分项费用之和，应以该项费用在各实际使用时点上的用量为准，可结合项目工程预算清册（应涵括建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用）进行核定。如以招、投标方式确定工程建设方或施工方，还应结合投标、中标通知书。）

三、监管账户

1、甲方在乙方开设商品房预售款监管账户，监管项目的所有预售款应进入监管账户。

（监管账户的开户银行与在本协议上签章的银行不一致时，在本协议上签章的银行应出具书面材料说明预售款监管日常工作的具体实施责任主体。）

2、双方确认本协议约定的监管账户是预售款监管项目的唯一专用存款账户，并非基本存款账户、一般存款账户或临时存款账户。

预售账户名称：；账号：。

四、监管资金总额

乙方根据甲方项目工程预算清册核定所监管项目工程建设资金总额，可参照报建方案成本执行。

因《成都市商品房预售款监管办法》采用分期前置拨付款项模式，为确保末期工程建设，实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

监管项目预售过程中因规划、重大设计变更、设备更型或其他法定情形导致甲方需调整监管资金总额的，应按照《成都市商品房预售款监管办法》的规定变更监管协议。

五、监管款项申请及拨付

（一）甲方申请使用商品房预售款时，应当向乙方提交下列资料：

1、商品房预售款使用申请表；

2、该项目的监理单位出具的相关证明；

3、监管银行要求提供的其他必要材料。

（二）乙方应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对符合监管协议用款条件的，应当自审核通过之日起3个工作日内支付。

（三）有下列情况之一的，乙方不予核准使用预售款：

1、无正当理由超出用款计划额度的；

2、实际用途、收款单位与申请不符的；

3、已拨用款未按规定使用的；

4、开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的；

5、未按主管部门的要求进行整改或履行处罚的；

6、其它违反本办法规定使用预售款的。

（四）其他约定

六、甲方权利、义务

（一）甲方与乙方签订本协议前，应当制作以下资料，并经工程监理单位盖章确认后报送乙方：

1、监管项目（按预售许可楼栋）工程形象进度表；

2、监管项目工程预算清册（明确工程建设资金总额）；

3、监管项目各阶段（按楼层）的资金使用计划；

4、监管银行要求的其他必要材料。

（二）确保预售款及时全额入账

确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户；现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户。

（三）根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向乙方申请使用预售款；在项目取得《工程竣工验收备案表》之前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用，不得挪作他用。

（四）接受主管部门的监督、检查。

七、乙方权利、义务

（一）建立商品房预售款收缴、支出台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案；配合主管部门对商品房预售款的监督检查，报送相关信息、数据和资料。

（二）根据甲方用款申请，决定是否予以拨付使用预售款；对甲方违反本协议的约定或违反《成都市商品房预售款监管办法》规定，未及时将预售款存入监管账户或未按要求违规使用预售款的，乙方可以将情况予以通报主管部门。

（三）甲乙双方协商一致变更监管账户时，与甲方签订变更、终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户。

（四）如因乙方违反本协议约定及《成都市商品房预售款监管办法》的规定，因此给甲方使用预售款过程中造成损失的，乙方应承担相应的责任。

乙方应于每月日前向甲方提供一式二份的预售款监管账户对账单。

八、超额支取

监管账户实行封闭管理。存入预售款监管账户的款项总额超过监管资金总额的，甲方可按一般账户管理程序支取超过部分资金，用于其它用途。

开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应金额的监管款项，并按照资金使用计划予以调用。

九、监管账户注销

项目竣工后，甲方凭《工程竣工验收备案表》及注销申请等资料向乙方申请办理监管账户销户手续，符合销户条件的，甲方应在3个工作日内与乙方办理结算手续，注销账户。对不符合条件的，应当书面说明理由。

十、其他约定：

十一、本协议自签订之日起生效，一式肆份，甲、乙双方各两份。

甲方：（签章）　乙方：（签章）

法定代表人：（签章）负责人：（签章）

年月日　年月日

成都市城乡房产管理局关于印发《成都市商品房预售款监管办法》的通知

成房发〔2015〕135号

各区（市）县房产管理局，成都高新区规划建设局，局机关处（室），局属有关单位：

《成都市商品房预售款监管办法》已经2015年6月24日第9次局长办公会审议通过，现予印发，请遵照执行。

特此通知。

成都市城乡房产管理局

2015年10月9日

成都市商品房预售款监管办法

第一条（目的依据）

为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，结合成都市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本市行政区域内的商品房预售款监管，适用本办法。

第三条（预售款定义）

本办法所称的商品房预售款是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

第四条（监管机构）

本市商品房预售款监管采用开发企业选择、银行自愿双方协议监管的模式，与开发企业订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构。

第五条（主管部门）

成都市城乡房产管理局负责制定本市商品房预售款监管的管理规则，并依据本办法规定负责本市中心城区（含五城区、高新区）商品房预售款监管的指导、督促。

其他区（市）县房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促。

第六条（监管银行的选择与确定）

开发企业在选择监管银行时，应首先选择预售项目开发贷款银行。如预售项目存在多家开发贷款银行，应选择其中一家作为监管行。开发贷款银行因自身原因不担任预售款监管行，应出具书面的情况说明。

参与商品房预售款监管的银行应当具备在本市（含五城区、高新区以及下属区市（县））从事金融业务的资格，履行本办法规定的预售款监管职责，配合主管部门的监督、检查。

第七条（预售款管理方式）

商品房预售款应当全部存入监管银行对商品房项目预售款监管设置的专用账户（以下简称预售款专用账户），确保优先用于项目工程建设，保证专款专用。

第八条（预售款监管协议）

开发企业在办理商品房预售许可前，应当与选定的预售款监管银行签订监管协议，监管协议应当包含主管部门公示的推荐文本内容。

监管范围应当按照预售许可规模（最小为一幢），遵循一个预售许可对应一个预售款专用账户的原则，同一项目同一家监管银行的可以共用一个监管账户。

第九条 （开发企业职责）

开发企业应当履行下列职责：

（一）开发企业与商业银行签订监管协议前，应当制作以下资料，并经工程监理单位盖章确认后报送监管银行：

1.监管项目（按预售许可楼栋）工程形象进度表；

2.监管项目工程预算清册（明确工程建设资金总额）；

3.监管项目各阶段（按楼层）的资金使用计划；

4.监管银行要求的其他必要材料。

（二）确保预售款及时全额入账

确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户；现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户；

（三）根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向监管银行申请使用预售款；

（四）接受主管部门的监督、检查。

第十条（预售款监管银行职责）

预售款监管银行应当履行下列职责：

（一）设立预售款专用账户；

（二）按监管协议约定的监管标的（预售楼栋）建立商品房预售款收支台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案；

（三）根据建设项目分期、分幢、分项工程预算清册、资金使用计划和工程形象进度，审核商品房预售款使用申请，决定是否予以拨付使用；

（四）变更监管账户的，与开发企业签订变更、终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户；

（五）配合主管部门对商品房预售款的监督检查，报送相关信息、数据和资料。通过房产金融服务平台提取监管标的销售备案情况与监管账户的金额进行核对，并将异动情况及时反馈主管部门。

第十一条（监理单位职责）

监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、技术规范实施监理，对拨付款项的实际支付情况承担监督责任，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。监理单位对工程建设资金使用计划和出具的相关证明材料真实性、合法性、有效性承担法律责任。

第十二条（监管信息公示）

预售款监管协议纳入商品房预售方案，应当在销售现场公示。

开发企业、监理单位和监管银行执行监管协议的情况记入信用档案，并由主管部门在公众信息网上公示。

第十三条（预售款监管额度和超额款项使用）

因预售款采用分期前置拨付模式，为确保末期工程建设，预售款实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

在监理单位确认保证工程建设工程资金使用的前提下，预售款专用账户中的商品房预售款超出监管总额时，开发企业可向监管银行申请调用超出监管总额部分。

第十四条（预售款专用账户注销）

商品房建设项目竣工验收备案后，开发企业可向监管银行申请注销预售款专用账户。符合注销条件的，双方办理结算和监管账户注销事宜。

第十五条（不予使用预售款的情形）

有下列情况之一的，开发企业不得申请使用、监管银行不得拨付预售款：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）实际用途、收款单位与申请不符的；

（三）已拨用款未按规定使用的；

（四）开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的；

（五）开发企业将预售款直接截留或转入其他账户的；

（六）未按主管部门的要求实施整改的。

第十六条（开发企业的法律责任）

开发企业不按规定缴存、使用预售款以及利用其他账户替代预售款专用账户的，由市、县房产行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定对违法行为予以行政处罚。

第十七条（监管银行的法律责任）

监管银行未履行监管协议约定职责，除承担相应法律责任外，由主管部门予以公示不得再在本市从事商品房预售款监管事宜，并将有关情况抄送银行业主管部门。

第十八条（监理单位的法律责任）

监理单位未按照法律、法规以及有关技术标准、技术规范出具工程建设资金使用计划和相关证明材料的，除承担相应法律责任外，主管部门将公示该监理单位违反规定情况，并抄送建设行政主管部门。

第十九条（适用期限）

本办法自2015年11月1日起施行，有效期五年。

附件：《成都市商品房预售款专用账户监管协议书》推荐文本