西宁市房产交易管理暂行办法

【发布单位】82705 【发布文号】宁政[1986]131号 【发布日期】1986-08-21 【生效日期】1986-08-21 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】

西宁市房产交易管理暂行办法

（一九八六年八二十一日宁政〔1986〕131号发布）

第一条根据《中华人民共和国宪法》、《国家契税条例》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定，为加强对我市房产交易的管理，保障交易双方的合法权益，特制定本办法。

第二条凡本市区范围内的城镇房屋，不论单位或个人买卖房产、对换房屋产权、继承、析产、赠与房产，必须到西宁市房产交易管理所（以下简称市交易所）办理交易手续。禁止私买私卖或利用交易进行牟利等非法活动。

第三条房产交易必须符合下列规定：

1．房屋产权归属应当清楚，并持有合法的产权证明；

2．凡经改建、扩建的房屋，产权所有者应向房产登记部门办妥房屋变更登记手续，方能办理交易手续；

3．继承人出售房屋，应先取得合法的继承权证书，方能出售。

4．买卖单位自管的公房，须由上级主管部门审查同意，并报经西宁市房管局批准，方能办理交易手续；

5．出售商品房屋，卖方须具备房屋开发和营业资格，所出售的房屋报市房管局备案，方能办理交易手续；

6．单位购买城市私有房屋，须经市房管局批准；

7．出售出租的房屋，原则上应在租期届满以后，并提前半年通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权；

8．出售共有房屋，须取得共有人同意证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权；

9．出售享受国家或单位补贴购买，建造的私有房屋，只准卖给原补贴单位或房管机关。

第四条有下列情形之一者，不能进行房产交易：

1．未经城建管理部门批准，违章自建、扩建的房屋；

2．房屋产权未经确认为合法的或产权有纠纷未予处理的；

3．落实私房政策已发还产权，而腾退问题尚未解决的；

4．房屋有抵押、典当等他项权利尚未清理的；

5．征用未拆的房屋，原房主已领取了全部补偿费或部分补偿费，而没有办理解除征用手续的；

6．已被批准列为国家建设征用地段内的房屋；

7．经市房管局或人民法院裁定限制产权转移的房屋。

第五条房产交易可由市交易所介绍，买卖双方洽商，也可由买卖双方自由商议。经市交易所审查批准，方能办理过户手续。严禁黑市经纪活动。

第六条房产交易价格：

1．凡符合第三条规定，准许交易的房屋买卖双方应本着按质论价的原则，参照《西宁市各类房屋现值定价标准》，由市交易所会同有关部门现场丈量面积，评定房屋价格；

2．私房买卖，允许买卖双方在评定价的基础上商议成交价。但成交价最高不得高于评定价的1．5倍；

3．单位自管的公房，房管部门和房屋建设开发公司经营的公房及商品房，出售价格均按批准的价格标准执行；

4．产权对换、析产、赠与房产，仍按房屋质级评定现值，作为计算税费的依据。

第七条房产交易的双方须按下列规定办理过户手续：

1．卖方应持身份证明和房屋所有权证，到市交易所申请登记，并填写“出售房屋申请表”；

2．买方应持身份证明，到市交易所申请登记，并填写“购买房屋申请表”；

3．交易双方应亲自办理房产交易手续。如本人不能经手办理时，可委托代理人办理，代理人须持有委托书和本人身份证明；

4．房产买卖，双方必须依法签订房屋买卖合同，在市交易所审查允许成交前，必要时须公告声明。

第八条房产交易、过户更名，须交纳下列税费：

1．私房买卖，由买方按成交价的6%交纳契税。同时按成交价的2．5%交纳交易管理费（买方1．5%、卖方1%）。对成交价超出评定价允许幅度的部分，须交纳5%规费（由买卖双方分摊）。

2．赠与更名，由受赠人按房屋现值价的6%交纳契税，同时按现值价的1%交纳管理费。

3．析产更名立户，按分得的房屋现值价，各自交纳1%的管理费，免交契税。

4．购买单位或房管部门出售的旧户，免交契税，只按本条第1款的规定交纳管理费。

5．个人购买全价出售或补贴出售的新建商品住宅，免交契税，免交管理费。

6．单位之间的房产买卖，免交契税，只按本条第1款的规定交纳管理费。

7．对换房屋产权，两方价值相等者免交契税，只按房屋现值价，各自交纳1%的管理费，两方价值不相等者，其超出部分，按买卖税率，由得到超出部分一方纳税。

8．单位经批准购买私房，按本条第1款规定交纳契税和管理费。

第九条处罚与奖励

1．凡违犯本办法第二条和第三条的规定，私买私卖房屋，隐匿房产交易，不办交易手续者，按应交纳税费总额的一至五倍交纳契税和管理费。否则，房屋产权监理部门不予承认产权，不发权证，国家建设征用时无偿拆除，财政、银行部门不予拨付款项或送请人民法院处理。利用房产交易进行牟利活动者，除没收其全部非法所得外，还应按非法所得总额的一至五倍处以罚款。

2．凡违反本办法第五条规定，对黑市经纪人，除没收非法所得外，还应按其非法所得总额的一至五倍处以罚款。

3．凡违反本办法第六条规定，对隐瞒成交价格者，除没收隐瞒的金额外，还应按隐瞒金额的一至五倍处以罚款。

4．利用房产交易行贿、受贿的，除没收行贿物外，还应视其情节轻重，给予双方当事人一百元到五百元的处罚，以至追究法律责任。

5．凡单位违反本办法，除对单位给予经济处罚外，还应给予法定代表人处以按单位被罚款额1～5%的罚款。个人罚款，单位不予报销。

6．对违反本办法的行为，任何人都可以检举、揭发，违法交易活动经查实处理后，可按有关规定奖励检举揭发人（奖励办法另行制定）。

第十条单位和个人购买之房产，不论当时成交价的高低多少，今后因国家建设需要拆时，产权所有者必须服从和遵守国家的征拆规定和补偿标准。

第十一条代征的契税，全部上交市财政，收取的管理费报市财政备案，用于房产交易之日起实行。

第十二条本办法由西宁市房地产管理局负责解释，市房产交易所具体实施，自公布之日起实行。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第二十四条

农村集镇房产交易可参照本办法办理交易手续。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第二十五条

本办法由云南省城乡建设委员会解释。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第二十六条

本办法自发布之日起执行。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第一条

为加强城镇房产交易管理，维护房产交易市场秩序，保障房产交易当事人的合法权益，根据国家有关法规、政策，特制定本办法。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第二条

城镇规划区范围内、独立工矿区内各种所有制房屋的买卖、租赁、有偿调换、抵押等在房产流通过程中发生的经济活动，适用本办法。

军队与地方之间的房产交易应遵守《中国人民解放军房地产管理条例》和本办法的有关规定。

涉外房产交易，除法律和政策另有规定外，均必须遵守本办法。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第三条

各级人民政府的房产管理机关是各该行政辖区内的房产交易的主管机关。为加强管理，各市、县可成立由房产管理部门牵头，有工商、土地、物价、财政、税务等部门参加的房产市场管理委员会，负责房产交易管理的领导、协调、监督工作。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第四条

市、县房产交易管理所（以下简称交易所），办理房产交易登记、监证手续，开展房产价值、价格评估；提供洽谈协议场所、交流信息、进行政策法律咨询、介绍行情等项服务；接受有关房产交易的招标、拍卖等委托代办业务，并会同有关部门查处违反本规定的房产交易活动。

土地管理部门可派人到交易所联合办公，办理房产交易中的土地使用权变更登记业务。

各有关房产交易市场的管理部门，应派人到交易所参加经常性的、具体的监督管理工作。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第五条

进行房产交易时，交易双方必须到房产所在市、县交易所进行登记，按程序办理有关手续，并交纳规定的税费。

房屋交易涉及土地使用权转让的，转让方应先与土地管理部门签定土地使用权出让合同。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第六条

房产交易程序及需办理的手续如下：

（一）双方当事人携带证件，到交易所提出登记申请、交验证件。交验的证件主要有：

1．房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋他项权证。

2．涉及土地使用权转让的须交验土地使用权证书及土地出让合同，以及缴纳出让金的证明。

3．证明当事人身份、单位的证件或法人资格证书。

4．交易所或工商行政管理部门认为应提供或交验的其它证件。

（二）证件齐备无误的，由交易所提供统一印制的房产交易合同文本，当事人按合同文本要求拟定交易合同。交易合同必须标明实际成交价格。

（三）交易所对交易合同进行监证。监证时，交易当事人应就提出的有关交易问题作出说明，并出示有关原始资料和凭证。

（四）凡用于生产经营的房屋交易合同监证后，应到房产所在地工商行政管理部门办理合同鉴证，其步骤及所需提供的资料按经济合同鉴证规定办理。

（五）房屋所有权转移的，当事人凭监证或鉴证后的合同，在一个月以内到房屋产权监理机关办理房屋权属转移手续，到土地管理部门办理土地使用权转移手续。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第七条

经省行业主管部门批准成立，并经当地工商行政管理部门核发企业法人营业执照、税务部门核发税务登记证的城市建设综合开发公司，出售本单位开发建造的商品房，其交易需办理的手续，由市、县按第六条要求，本着简便的原则作出规定。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第八条

任何单位未经批准均不得从事建造、出售商品房等房产开发经营活动。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第九条

下列情况的房产交易，须报县上政府或有关部门批准。

（一）行政单位购买或租赁全民、集体所有制单位房产（商品房除外），需经同级财政部门提出意见后，报同级政府批准；事业单位需经上级主管部门批准。机关、团体、军队、企事业单位不得购买或租赁私人房产。确因情况特殊必须购买或租赁私人房产的，须报县以上政府批准。

（二）单位购买城建开发公司的商品房，应按有关规定，报经行政主管部门或计划部门批准。

（三）预售商品房（期货交易），须持规划用地许可证报房产管理部门批准。确因情况特殊，需在领取规划用地许可证之前预售商品房的，报市、县人民政府批准。

（四）个人享受优惠价格或补贴购买、建造的住宅进行买卖，按国家有关规定执行，或是按房改方案的有关规定执行。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十条

下列房产禁止交易：

（一）建房未领取建设用地规划许可证和建设用地许可证，属违法建造而尚未作出处罚结论的。

（二）无房屋所有权证，或是所有权证与所交易的房产不符，以及房屋所有权证被明令注销、吊销等原因失去权证法律效力的。

（三）涉及土地使用权转让还未取得国有土地使用权证和未签订国有土地使用权出让合同的。

（四）已依法公告拆迁，属公告拆迁范围内的。

（五）原有房产债务在当事人之间尚未解决，未达成文字协议的。

（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为停止使用或拆除的危房，或是虽未报请鉴定，但实际上已属应停止使用或拆除的危房。

（七）属落实政策发还的房屋，但房屋尚未腾退的。

（八）未按本规定第九条要求办理有关批准手续的。

（九）房产所有权有争议，尚未解决的。

（十）其它依法限制权属转移的。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十一条

房屋所有权依法转移时，该房屋使用范围内的土地使用权同时转移。同一建筑物分割交易时，各房产权利人可按房产占有相应比例的土地使用权（商品房除外）。凡属于共有房产的建筑物，其占用土地的使用权整体不可分割。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十二条

原已出租给他人使用的房产出卖时，产权人应提前三个月书面通知承租人，租约未到期，应征得承租人的同意。在同等条件下，承租人有优先购买权。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十三条

承租房产管理部门直管公房以及其它单位、个人房屋的任何单位和个人，不得将房屋转租或变相转租给其它单位和个人。如情况特殊需转租或提供给其它单位和个人使用，应事先征得出租人同意。出租人同意后的二次房产租赁也应遵守本规定。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十四条

私人房产不得以合资经营等名义变相租给任何单位，也不得以利润分成为名变相收取租金。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十五条

承租人有下列行为之一者，房屋所有人可解除租赁合同，索取赔偿。

（一）擅自将承租房屋转租、变相转租或作为资本与他人联营的。

（二）擅自改变合同规定的房屋用途，造成房屋损坏的。

（三）无故连续三个月以上不按合同规定交付租金的。

（四）利用承租房屋进行非法活动的。

（五）其它严重违反租赁合同的。

除上述原因外，出租人还可依据有关法律条款解除租赁合同。否则，出租人不得随意解除租赁合同。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十六条

任何单位和个人对房产进行拍卖、租赁招标，或是对私有房产进行价值评估，都应委托市、县交易所进行，其它任何单位和个人不得组织房产拍卖和租赁招标活动。

对属于国有资产的房产进行评估，必须符合国有资产管理部门的有关规定。