西宁市城市规划建设管理条例

第一章　总则

第一条　为了加强城市规划建设管理，保证西宁市总体规划的实施，根据国家有关法律、法规的规定，制定本条例。

第二条　在市规划区内进行建设的单位和个人，必须遵守本条例。

属于军事机密的工程建设按国家有关规定办理。

第三条　城市建设实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的方针。

第四条　市城建部门主管城市的规划、建设管理工作。区城建部门负责本区域内的城建管理工作。

第二章　建设用地管理

第五条　城市建设，必须节约使用土地，可以利用旧城改建和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。

第六条　市城建部门负责市规划区内土地的规划管理，土地管理部门负责土地的地政管理。

第七条　在市规划区内进行建设的单位和个人，必须服从城市总体规划，需要使用国有土地或者征用集体所有的土地时，须持主管部门批准的建设计划和有关文件，经市城建部门审查其用地性质、位置和范围后，由土地管理部门办理使用或征用土地手续。

第八条　经批准使用土地的单位和个人，不得任意改变土地使用性质或扩大用地面积，不得多征少用或征而不用，土地闲置不得超过二年。

第九条　建设单位和个人应在批准的用地上安排料场、运输通路或其它临时设施，确需另行增加临时用地的，须经有关部门批准。在临时用地上不得修建永久性建筑物或构筑物。

第十条　市规划区内的乡村建设用地，按照城市建设规划和有关规定办理。

第十一条　经批准的中外合资、合作经营企业和外资企业的建设用地可优先安排。

第三章　建筑管理

第十二条　任何单位和个人，在市规划区内新建、改建、扩建工程，必须持有主管部门的批准文件和有关资料，向市城建部门提出申请，并提供按照市城建部门确定的建设地点、规定的红线位置和规划要求设计的图纸，经审查签发建筑许可证后，方可施工。

第十三条　取得建筑许可证的单位和个人，必须按照市城建部门确定的建设项目位置图和设计图纸进行建设。

第十四条　任何施工单位不得承接未取得建筑许可证的建设项目的施工任务。

第十五条　施工单位必须具有与建设项目要求相适应等级的资质证书，方可承接建筑工程。

第十六条　施工单位应按批准的建设项目位置图和设计图纸施工。施工中，需要变更总体设计或单项设计时，由建设单位报请市城建部门批准。

第十七条　施工现场内的测绘标志，不得擅自移动和损坏，因施工需要移动时，须经测绘管理部门批准。

第十八条　施工中发现地下文物古迹，应暂停施工，保护现场，报请文物管理部门处理。

第十九条　工程竣工后，施工单位应编制竣工图和竣工报告，并将施工现场的临时设施、建筑材料、建筑垃圾清除后，方可提请验收。

第二十条　工程验收，由建设单位组织有关单位进行。验收后将有关资料报送市城建部门、建设银行和市城建档案馆。

第二十一条　改造城市主要街道两侧旧房时，应修建符合城市规划要求的永久性建筑。

第二十二条　在市规划区内修建各种市政公用设施，按本条例有关规定办理。

第四章　临时建筑管理

第二十三条　经城建部门批准修建的下列非永久性建筑物、构筑物和设施，属临时建筑：

（一）建筑施工的临时设施；

（二）国家建设拆迁安置的过渡性建筑；

（三）集贸市场的轻型建筑；

（四）单位围墙内自建的生产、营业等用房；

（五）可移动的服务设施。

第二十四条　单位和个人申请修建临时建筑，地点不临主要街道、建筑面积在100平方米以下的，经街道办事处或乡政府审查，由区城建部门批准发给临时建筑许可证；地点临主要街道或建筑面临在100平方米以上的，由所在区城建部门审查，并报市城建部门批准后，发给临时建筑许可证。

第二十五条　临时建筑的修建，必须按批准的用地范围、地点、建筑面积、层数及结构进行，不得影响市容观瞻。

第二十六条　临时建筑占用期不得超过二年，期满需继续使用的，应重新报批。

自行拆除临时建筑时，须报原批准机关备案。

国家建设需要时，须在规定时间内无偿自行拆除。

第二十七条　在下列情况下，严禁修建临时建筑：

（一）城市道路、人行道、广场、公共绿地、架空线路、地下管线、地下工程等市政设施范围以内；

（二）妨碍临近建筑物日照、采光、通道和消防要求；

（三）产生污染环境的粉尘、噪音、恶臭、高频电波等；

（四）影响防洪、泄洪和排水；

（五）处滑坡、塌方、洪水淹没危险地段。

第二十八条　修建临时建筑的单位和个人，自领取临时建筑许可证之日起，按月缴纳临时建筑占用费。

临时建筑占用费由所在区城建部门按建筑面积和所在地段计收，可移动的临时设施减半计收，建筑施工的临时设施免收。

第五章　违章建筑处理

第二十九条　凡未领取建筑许可证、临时建筑许可证，或不按批准的规划要求和有关规定修建的建筑物、构筑物、各种管线等均属违章建筑。

第三十条　本条例实施以前修建的违章建筑，按西宁市当时的有关规定处理。

第三十一条　本条例实施后修建的违章建筑，应一律拆除，并处以罚款。

单位修建违章建筑的，分别处以建设单位和施工单位工程造价3－5%的一次性罚款。

个人修建违章建筑的，按工程造价分别处以居住用房3－5%、工商用房10－15%的一次性处罚。

第三十二条　买卖、租赁和转让违章建筑的，按第三十一条规定的罚款标准，对当事人分别处以二倍的罚款。

第三十三条　违章建筑的单位或个人，须按区城建部门违章建筑罚款通知单规定的期限缴纳罚款。逾期不缴者，加收滞纳金。

第六章　法律责任

第三十四条　对违反本条例的单位和个人，由土地、城建主管部门责令停止违章行为，根据情节轻重，分别给以警告、罚款、吊销建筑许可证或临时建筑许可证，限期退出侵占的土地，拆除违章建筑物、构筑物。

第三十五条　被处罚的单位和个人对处罚决定不服时，应在收到处罚决定通知之日起十日内提出申诉，由作出处罚决定的上一级主管部门裁决。对裁决仍不服时，可在收到裁决书之日起十五日内向当地人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第三十六条　拒绝、阻碍国家工作人员依本条例执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以处罚。触犯刑律的，由司法机关依法处理。

第三十七条　城建、土地管理部门的工作人员违反本条例，利用职权营私舞弊，贪污受贿，视其情节轻重，分别给予纪律处分、行政处罚，直至追究刑事责任。

第三十八条　按本条例规定收取的临时建筑占用费和罚款，上缴当地财政，用于城市建设和管理。

第七章　附则

第三十九条　西宁市人民政府根据本条例可制定实施办法。

本条例的具体应用问题由西宁市人民政府进行解释。

第四十条　本条例自1988年10月1日起施行，西宁市过去有关规定与本条例相抵触的，均按本条例执行。

《西宁市林业管理条例》2005年6月15日西宁市第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2005年9月23日青海省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准。

省人大常委会：

《西宁市物业管理条例》（以下简称条例）在提请西宁市人大常委会通过前，财经委员会提前介入，参与了调研和论证工作，对条例草案提出了修改意见和建议。条例报省人大常委会后，财经委员会就有关问题与西宁市人大常委会、政府法制办等部门交换了意见。之后，根据国务院新修改的《物业管理条例》，对条例有关规定又进行了研究，并召开专题会议，与西宁市人大常委会负责同志再次交换了意见，就有关问题达成了共识。9月17日财经委员会召开第68次会议，对条例进行了审查，认为，西宁市制定物业管理条例是必要的，对于引导物业实行物业化管理，规范物业管理活动，维护物业市场秩序，保护业主、物业服务企业的合法权益有积极作用。条例符合有关法律法规，建议本次常委会会议批准。同时，经主任会议同意，对条例提出以下修改意见和建议：

一、关于委托监督管理的问题

条例第四条第三款以委托方式授权街道办事处（乡镇人民政府）对成立业主大会、选举业主委员会等物业管理活动进行指导监督。鉴于国务院新修改的《物业管理条例》第十条的规定，已授权街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举产生业主委员会的职责。建议将该款修改为：“街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。”

二、关于相关行政管理部门的问题

条例第四条第四款对相关部门的表述过于笼统，在实际物业监督管理中易出现缺位现象，为进一步明确在物业管理活动中主要行政职能部门的监督管理职责，建议以列举式的形式对主要部门进行表述，以增强相关部门的责任感。建议将该款修改为：“建设、规划、电力、水务、广播、通信、环卫、园林、公安、物价等行政管理部门按各自职责实施本条例。”

三、关于物业区域划分的问题

国务院《物业管理条例》授权物业管理区域的划分办法由各省、自治区、直辖市制定。但是，我省目前尚未出台《青海省物业管理条例》，还未制定物业区域划分办法。西宁市人大常委会与省建设厅进行了函商，同时财经委员会也与省建设厅进行协商。此后，财经委员会召开会议征求了省法制办、省建设厅的意见，并向省政府法制办发函征求意见，复函同意《西宁市物业管理条例》中划分物业区域所规定的内容。

四、关于召开首次业主大会、选举业主委员会的问题

条例第十条第三款将物业管理区域内房屋入住率达到50%，召开首次业主大会会议，成立业主委员会，作为成立业主委员会的唯一条件，不符合西宁市的实际情况，表述上不够准确，排除了符合召开首次业主大会会议，成立业主委员会其他条件。根据国务院物业管理条例和借鉴外省的做法，建议将该款修改为：“有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。”；将第四款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

五、关于业主委员会委员人数确定的问题

条例第十四条第一款规定：“业主委员会委员由委员3人以上单数组成”。在履行职责时容易产生弊端，为充分发扬民主，经委员会研究，对业主委员会成员人数进行修改是必要的。建议修改为：“业主委员会的成员至少由5人以上单数组成”。

六、关于物业服务重大事件报告制度的问题

制定具体规定是政府采取重大事件应急预案的一部分，是政府具体的行政工作事项，在条例中不宜授权制定具体规定，建议删去“具体规定由市物业主管部门会同有关部门另行制定”的内容。

七、具体修改意见

（一）根据《物权法》第八十一条第一款规定，建议将条例第三条“物业管理实行业主自主管理，与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。”修改为：“物业管理实行业主自主管理,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。”

（二）根据国务院物业管理条例规定，业主投票权数的确定方法，不列为大会议事规则的内容，建议删去第十五条“业主投票权数的确定方法”的内容。同时删去第十六条第三款的内容。管理规约，是指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用的内容不属于管理规约所规范的内容，应是议事规则的内容，建议将条例第十五条第三项删去。

（三）根据国务院修改后的物业管理条例，建议将第十七条第一款“业主大会应当履行下列职责”修改为：“下列事项由业主共同决定”；将第二项“选举、更换业主委员会委员，业主委员会的工作”修改为：“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”；将第四项“专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施”修改为：“筹集和使用专项维修资金”；将第五项“制定、修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度”修改为：“改建和重建建筑物及其附属设施”；将第十一项“法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责”修改为：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

（四）第十八条第二款规定的“业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表”表述不准确，缺乏可操作性。建议修改为：“物业区域内业主较多的，业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。”

（五）根据国务院修改后的物业管理条例，建议将第二十条第一款修改为：“业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”；增加“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的内容作为第二款；在第二款中增加：“并将相关内容告知居民委员会，并听取居民委员会的建议。”的内容。

（六）建议将第二十一条第四项修改为：“监督管理规约的实施，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”。

（七）根据国务院新修改的《物业管理条例》，建议在条例中增加一条，作为第三十条，即：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”后面条款的顺序号顺延。

（八）建议将第三十一条“建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务”修改为“提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务”。

（九）建议删去第三十六条第四项的内容。

（十）建议删去第四十八条第一款中“装修监督”一词，并删去该条第二款的内容。

（十一）建议删去第四十八条第二款的内容。

（十二）建议删去第五十六条第一款的内容。

（十三）建议该条例自2008年1月1日起实行

条例由原来的六十二条修改为六十三条。此外，还对条例个别文字表述作了必要的修改。

以上报告连同修改对照稿，请一并审议。

第四十三条 本条例应用中的具体问题由西宁市人民政府负责解释。

第四十四条 本条例自1998年8月1日起施行，1988年7月2日青海省第七届人民代表大会常务委员会第三次会议批准的《西宁市城市规划建设管理条例》同时废止。