咸宁市城区商品房预售资金监管办法

第一条 为进一步规范市城区商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防范商品房交易风险，保障预售商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规的规定，结合本市城区实际，制定本办法。

第二条 本市城区范围内商品房预售资金的收取、使用和监督管理工作，适用于本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在办理房屋所有权初始登记前预先出售给购房人，并按照商品房买卖合同约定收取的购房款，具体包括首付款、预付款、住房按揭贷款等。

第四条 商品房预售所得款项应优先用于商品房项目工程建设，预售资金可按建设进度使用，但应保留一定比例的预售资金用于保证商品房竣工交付。

第五条 市房地产管理部门负责本市城区范围内商品房预售资金的监管工作，依法对商品房预售资金监管履行下列职责：

（一）组织实施商品房预售资金监管工作；

（二）受理、审核、监督预售资金的使用；

（三）受理购房人对预售资金违法使用的投诉，依法查处商品房开发企业违法使用预售资金的行为。

第六条 商品房预售资金监管专用账户的开户银行应当按照预售资金监管协议协同做好商品房预售资金的监管工作。

市人民银行、银监局、各商业银行、公积金管理中心等有关部门和单位应当依照本办法规定协同做好商品房预售资金的监管工作。

第七条 房地产开发企业所开发的商品房项目，申请办理《商品房预售许可证》时，提交的商品房预售方案应包含以下内容：

（一）在咸宁市相关商业银行开设商品房预售资金监管专用账户（一个《商品房预售许可证》范围内所有房屋只能设立一个预售资金专用监管账户）。

（二）与预售资金监管银行和市房地产管理部门共同签订明确各方的权利、义务和法律责任的《商品房预售资金监管协议书》。

第八条 有开发贷款的房地产开发项目，房地产开发企业必须保证商品房预售资金监管银行是贷款银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，房地产开发企业应保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。

当房地产开发项目有两家以上开发贷款银行时，预售资金监管银行由开发企业与银行协商后，报市房地产管理部门同意后确定。

第九条 商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

（一）当事人的名称；

（二）监管项目的名称、楼栋号；

（三）监管账户名称、账号；

（四）商品房预售资金批准使用方式；

（五）批准使用资金的使用范围；

（六）违约责任；

（七）争议解决方式。

商品房预售资金监管协议范本由市房地产管理部门会同相关部门拟定。

第十条 房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始预售后，应在售楼部醒目位置公示商品房预售资金监管银行及监管专用账户信息，在商品房买卖合同中注明监管银行及监管专用账户信息，以便管理部门和购房人监督、查询。

第十一条 房地产开发企业必须告知和协助购房人将商品房购房款全部存入商品房预售资金监管专用账户，房地产开发企业不得另设账户收取购房款或收取现金。房地产开发企业到市房地产管理部门办理商品房合同登记备案时，须提供购房人将购房款足额存入商品房预售资金监管专用账户的凭证。

属按揭贷款购房的，在办理商品房预抵押手续时，按揭贷款银行必须提供承诺将按揭贷款（不含按揭贷款银行留存的按揭贷款保证金）转入商品房预售资金监管专用账户的书面材料，房地产开发企业凭此书面材料办理商品房预抵押手续。

开发企业应当每月3日前将当月收取的商品房预售资金明细及商品房预售资金监管专用账户的资金总额与商品房预售资金监管银行对账，商品房预售资金监管银行在2日内核对后加盖业务公章，由房地产开发企业在每月6日前（节假日顺延）报送市房地产管理部门。

第十二条 商品房预售资金的使用范围，包括购置必需的建筑材料、设备，支付项目主体及配套设施建设施工进度款、法定税费、预售项目抵押贷款本息、必要的管理费用等。

第十三条 商品房预售资金实行动态监管制度，预售资金监管专用账户累计进账总额的25%为重点监管范围，非经审批，不得使用。

第十四条 房地产开发企业使用非重点监管范围内的商品房预售资金，应当每月编制用款计划（用于工程建设的用款计划必须根据施工合同编制用款计划），分别报市房地产管理部门和商品房预售资金监管银行备案。商品房预售资金监管银行根据《商品房预售资金使用备案表》办理商品房预售资金拨付手续。

用款计划应当附有工程监理机构出具的工程进度证明。首次用款备案后，下次用款计划还应当附有上次用款计划的执行情况说明。

第十五条 房地产开发企业因开发项目建设确需使用重点监管范围内的商品房预售资金时，应当向市房地产管理部门提供用款事项的相应证明材料。符合本办法第十二条规定的预售资金使用范围的，由市房地产管理部门在5个工作日内出具《商品房预售资金使用核准意见书》，商品房预售资金监管银行凭《商品房预售资金使用核准意见书》办理商品房预售资金拨付手续，但重点监管范围内的商品房预售资金余额不得低于累计进账总额的10%。

第十六条 房地产开发企业受监管项目经竣工验收合格，根据工程合同不拖欠工程款，办理房屋初始登记后，商品房预售资金监管专用账户只需留存累计进账总额10%的资金；受监管项目办理已售房屋80%以上分户登记后，可解除监管。

第十七条 解除商品房预售资金监管，按照下列程序办理：

（一）房地产开发企业向市房地产管理部门提交解除监管账户申请以及工程竣工验收备案材料、房屋已办理初始登记和已售房屋80%以上分户登记等材料；

（二）对审核后符合解除条件的，市房地产管理部门应当在5个工作日内出具《解除监管通知书》；

（三）预售资金监管银行凭《解除监管通知书》为房地产开发企业办理结算手续，并按规定解除监管。

第十八条 房地产开发企业有下列行为的，由市房地产管理部门责令其限期整改，整改期间市房地产管理部门关闭开发项目的商品房买卖合同网签功能，监管银行不得拨付预售资金。

（一）未按规定使用商品房预售资金的；

（二）未按规定将预售款存入商品房预售资金监管专用账户的；

（三）以收取其他款项为名变相逃避监管的。

情节严重的，市房地产管理部门可依照住建部《城市商品房预售管理办法》的规定给予行政处罚。

第十九条 预售资金监管银行违反本办法规定或商品房预售资金监管协议约定,擅自拨付监管资金的，由其上级管理部门责令其改正、追回款项。造成不良后果或损失的，依照法律规定和《协议书》的约定，承担相应的责任。

第二十条 相关单位出具虚假证明或不实资料，造成不良后果或损失的，承担相应法律与经济责任。

第二十一条 市房地产管理部门工作人员在资金监管工作有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，依法予以从严处理。

第二十二条 本办法规定的《商品房预售资金监管协议书》、《商品房预售资金使用申请表》、《商品房预售资金使用备案表》、《商品房预售资金使用核准意见书》、《解除监管通知书》，由市房地产管理部门统一监制。

第二十三条 各县（市）可参照本办法规定做好各自辖区商品房预售资金监管工作，并制定具体实施办法。

第二十四条 本办法由咸宁市房地产管理局负责解释，并可制定具体的实施细则。

第二十五条 本办法自2013年10月1日起执行。施行过程中上级国家机关有新的规定的，从其规定。

株洲市商品房预售资金监管办法第一条

为进一步规范株洲市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金用于项目建设，维护预售商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本办法。

株洲市商品房预售资金监管办法第二条

凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金的收入和支出、使用，适用于本办法。

株洲市商品房预售资金监管办法第三条

本办法所称商品房预售资金，是指预购人在所购商品房未办理初始登记前，按合同约定支付给预售人的定金、预付款、房价款、预售商品房抵押贷款、保证金等。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。

本办法所称预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。

株洲市商品房预售资金监管办法第四条

市房产管理局（以下简称“市房产局”）是房地产开发和商品房预售资金监管的主管部门，负责组织本办法的实施。

市房产局对商品房预售资金监管履行下列职责：

（一）组织实施商品房预售资金监管工作；

（二）接受预售人商品房预售资金使用监督的备案；

（三）受理预购人对商品房预售资金违法使用的投诉，依法查处商品房开发企业违法使用商品房预售资金的行为；

商品房预售所涉及的代收费用实行专户存储制度，由市房产管理局另行规定。

株洲市商品房预售资金监管办法第五条

商品房预售资金的监管采用由预售人委托担保机构向预购人提供预售资金监管责任担保书的方式实施。

预售人出售预售商品房时，须向预购人提供预售资金使用担保，担保机构为保证预购人的预售资金安全，有权对其担保的预售资金使用进行监管。

株洲市商品房预售资金监管办法第六条

房地产开发企业在商品房预售前，应当与预售资金监管商业银行和担保机构三方签订“商品房预售资金监管协议书”，明确三方的权利、义务和责任。协议书共四份，三方各执一份，一份送市房产局备案。

株洲市商品房预售资金监管办法第七条

预售人应当在商业银行开立商品房预售资金专用账户，委托开户银行成为预售资金监管银行。一个预售项目原则上只能设立一个预售资金专用账户，多个预售项目原则上应分别设立商品房预售资金专用账户。专用账户设立后，房地产开发企业申请变更开户银行的，应与新开户银行及监管机构重新签订监管协议，将原监管账户的结余资金转入新开户银行，原监管协议终止，同时向市房产局备案。

株洲市商品房预售资金监管办法第八条

房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，须提交《商品房预售资金监管协议书》。

市房产局应在预售许可证上载明商品房预售资金专用账户信息。

株洲市商品房预售资金监管办法第九条

商品房预售资金担保按照下列程序办理：

(一)预购人持商品房买卖合同直接到设立商品房预售资金专用账户的银行交付商品房预售资金。购房人向银行、信用社或公积金管理中心申请购房贷款的，发放贷款单位应当按借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售资金专用账户；

(二)预购人凭银行出具的商品房预售资金交款凭证到担保机构办理商品房预售资金使用责任担保合同；

(三)商品房买卖合同签订后30日内，预售人需凭银行出具的预购人付款凭证以及商品房预售资金使用责任保证合同到市房产局办理预售商品房买卖合同登记备案手续或预告登记。

预售人在售房时必须向预购人书面告知上述办理程序。

株洲市商品房预售资金监管办法第十条

预售人使用预售资金，应当提前3天向担保机构报送用款计划及下列相关材料，对资料齐全、符合要求的应在1个工作日内作出预售资金使用的核准意见。银行根据担保机构意见从商品房预售资金专用账户予以拨付：

（一）用于支付税款的，由银行凭征税通知单直接拨付；

（二）用于偿还在建工程贷款的，预售人应当提交下列文件：

1.贷款银行出具的还款通知书、已支取贷款金额的证明；

2.施工监理单位出具的已完成工程量的证明。

（三）用于支付设计、监理单位以及其他行政事业性收费的，应提供合同书或缴费通知；

（四）用于支付购买建筑材料、设备或施工单位工程款的，应提供委托施工合同、工程造价预算和监理单位出具的预售项目进度证明等；

（五）用于支付与预售项目相关的其它费用，预售人应提交监管人认为需要提供的证明材料。

株洲市商品房预售资金监管办法第十一条

担保机构应按照《商品房预售资金监管协议书》对商品房建设项目进行现场勘查，对施工进度、先期拨付的预售资金使用情况进行评估，按月与预售人和银行核对商品房预售资金专用账户账目，并将商品房预售资金专用账户的收支、使用和结余情况于每月15日前报市房产局备案。

株洲市商品房预售资金监管办法第十二条

有下列情况之一的，《商品房预售资金监管协议书》终止执行：

（一）预售项目的楼盘已经办理初始登记，且商品房预售资金使用责任保证合同全部履行的，相关代收资金已存储到位；

（二）出现协议约定应当终止履行的情形的。

株洲市商品房预售资金监管办法第十三条

预售人向担保机构提供担保机构认可的全额反担保的，可以免除监管，但担保与反担保双方应向市房产局提供相关证明文件。

株洲市商品房预售资金监管办法第十四条

担保机构应有相关的会计师从业人员，对涉嫌违规付款的进行审计,并将审计结果抄报市房产局。审计期一般不超过5个工作日。审计期间,预售人不得以预售资金用于付款。

株洲市商品房预售资金监管办法第十五条

为使预售人正常开展业务，预售人可以向担保机构申请一定额度的资金，作为备用金，以支付经常性、小款开支。其额度不得超过已收预售款的10%。备用金只许用于预售项目的建设投资。需要补充备用金时，预售人向担保机构申请并提供已发生的备用金用途证明。

株洲市商品房预售资金监管办法第十六

条银行和担保机构因为不履行监管责任或监管不力给预购人造成经济损失的，应当承担赔偿责任。

株洲市商品房预售资金监管办法第十七条

担保机构提供担保服务，按国家有关规定收取担保费，担保费可以计入工程成本。

株洲市商品房预售资金监管办法第十八条

监管机构应当建立商品房预售资金监管信息系统，与房地产开发企业、商业银行联网，将预售资金专用账户及其资金进出情况纳入统一管理。商品房预售资金监管信息系统与商品房预售合同备案系统相衔接。

株洲市商品房预售资金监管办法第十九条

房地产开发企业不按规定使用商品房预售资金的，由市房产局责令限期改正，暂停商品房预售，并可依照《城市商品房预售管理办法》有关规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

株洲市商品房预售资金监管办法第二十条

监管机构的工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等行为的，视其情节轻重，由所在单位依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

第二十一条本办法自发布之日起执行，由市房产局负责解释。

株洲市商品房预售资金监管办法有关文件

株洲市人民政府办公室文件

株政办发〔2008〕1号

株洲市商品房预售资金监管办法有关通知

株洲市人民政府办公室关于印发《株洲市商品房预售资金监管办法》的通知

各县市区人民政府，市政府各局委办、各直属机构：

《株洲市商品房预售资金监管办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○○八年二月二十五日

荆州市中心城区商品房预售资金监管办法第一章 总 则

第一条 为维护房地产交易秩序,规范商品房预售资金的监督管理,维护商品房交易双方合法权益,防范交易风险,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、建设部《城市商品房预售管理办法》及国务院、省政府的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡本市中心城区范围内(含经济开发区)申请预售许可的商品房、经济适用住房项目,其预售资金收存与使用的监督管理(以下称预售资金监管),适用本办法。

第三条 预售资金的监督管理遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则;实行政府监控和银行专户管理相结合的监管方式。

第四条 市房产行政主管部门(以下称监管部门)负责全市预售资金监管工作的管理与指导;下设的房产信息和交易资金监管中心(以下称监管机构)具体负责中心城区预售资金监管的日常工作。

受监管部门委托从事预售资金监管相关业务的商业银行是预售资金监管的专户银行(以下称专户银行),具体承办预售资金监管专户的管理工作。

第五条 监管部门应与专户银行签订预售资金监管合作协议,明确双方的权利和法律责任,并建立统一的房地产交易资金网络监管系统,实现有关信息的即时传递与数据交换,对预售资金进行即时全程监管。

专户银行应当按照监管规定和有关内部管理制度配合做好相关工作。

荆州市中心城区商品房预售资金监管办法第二章 一般规定

第六条 本办法所称商品房预售资金(以下称预售资金),是指房地产开发企业将其开发的商品房(经济适用住房)在竣工验收备案前出售,由购房人按预售合同约定支付的定金、预付款、房价款(含按揭贷款)、保证金等。

第七条 预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户(以下称监管专户),并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

商品房预售资金监管期限,一般自项目核发商品房预售许可证开始,至项目完成初始登记后止。

第八条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前,必须在指定的监管专户内,以预售项目为单位开立监管分户账(以下称监管账户),并与监管部门、专户银行签订《商品房预售资金监管协议》。

一个预售许可证对应一个预售资金监管账户。

项目预售过程中,原则上不得变更监管账户;确因建设项目需要变更的,经监管部门确认后,方可变更。变更后应重新签订监管协议,将原监管账户的结余资金转入新监管账户,原监管协议终止。

第九条 房地产开发企业签订《商品房预售资金监管协议》时,应当提供以下资料:

(一)监管项目工程预算清册(预算书);

(二)监管项目的工程形象进度表;

(三)监管项目各阶段资金使用计划(用款计划);

(四)监管部门要求的其他资料。

项目工程预算清册应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用概算;

建设工程形象进度表应以2层为进度周期;

项目用款计划应按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

房地产开发企业应当按项目用款计划分次申请用款。

监管部门应依据项目立项批复和房地产开发企业申报的项目工程预算,参照本市建设项目综合造价以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度。

完成初始登记节点前,监管账户内的资金不得低于项目工程预算清册总额的10%。

第十一条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时,须提交《商品房预售资金监管协议书》。预售许可证上应载明商品房预售资金监管账户信息。

荆州市中心城区商品房预售资金监管办法第三章 监督管理

第十二条 房地产开发企业预售商品房时,应当在商品房预售合同中注明商品房预售资金监管账户信息,并告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户。

房地产开发企业不得直接收存预售资金。

第十三条 购房人应按商品房买卖合同约定的时间,将商品房预售定金或房价款直接存入商品房预售合同载明的监管账户,并凭银行出具的收款凭证,向房地产开发企业换领交款票据。

申请购房贷款的,购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至相应的预售资金监管账户。

房地产开发企业在申请使用商品房预售资金时应当向监管机构提交以下材料:

(一)商品房预售资金拨付申请表;

(二)监理单位出具的工程建设进度需求证明;

(三)承建施工单位出具的工程用款需求证明;

(四)项目设备购置合同;

(五)各类配套工程建设合同清单或相关凭证;

(六)其他工程建设费用证明材料。

首次拨款后,每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的票据凭证复印件。

使用商品房预售资金支付法定税费的,按实际发生额申请支付。

监管账户内的预售资金超出监管部门核定的重点监管额度部分,房地产开发企业可以凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管部门申请将超出部分转出,用于支付设计、管理或营销等费用。

第十六条 监管机构应根据监管项目工程形象进度和各阶段资金使用计划,在受理之日起2个工作日内完成对申请使用商品房预售资金的审核。对符合使用条件的,出具《商品房预售资金拨付通知书》;对不符合条件的,出具《商品房预售资金不予拨付通知书》。

房地产开发企业认为资金监管机构不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的,可以向监管部门提请复核;对复核结果有异议的,可依法申请行政复议。

第十七条 有下列情况之一,不予办理新建商品房预售资金用款手续:

(一)已拨付款项未专款专用;

(二)房地产开发企业申请超出用款额度和范围;

(三)收款单位、用途等内容与合同约定不符;

(四)资金账户余额不足的;

(五)提交资料不实不全的。

第十八条 专户银行应在收到《商品房预售资金拨付通知书》1个工作日内,将核准使用的资金及时拨付给使用单位。

第十九条 专户银行应当在每月5日前将商品房预售资金监管账户上一个月的收支情况反馈给资金监管部门和房地产开发企业。

第二十条 预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的,房地产开发企业可以向资金监管机构提交退房退款申请书,经核实后,资金监管机构应当在2个工作日内通知专户银行办结退款手续。

第二十一条 预售项目完成初始登记的,监管机构应当于3个工作日内通知监管银行,终止对监管账户资金的监管。

第二十二条 监管部门应当定期对商品房预售资金的收支情况进行核查,确保专款专存,专款专用,并建立企业信用档案,有违规行为的,在网上向社会公示。

任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

有关部门对预售资金监管账户进行冻结和扣划的,专户银行有义务证明预售资金及监管账户的性质,并应及时书面告知监管部门。

荆州市中心城区商品房预售资金监管办法第四章 法律责任

第二十三条 房地产开发企业有下列行为的,由市房产管理部门责令其限期整改,整改期间不得申请拨付预售资金。

(一)未按规定使用商品房预售资金的;

(二)未按规定将预售款存入商品房预售资金监管账户的;

(三) 以收取其他款项为名变相逃避监管的。

情节严重或拒不改正的,停止该商品房项目预售和备案。

第二十四条 专户银行未按本办法规定或违反商品房预售资金监管协议约定,擅自拨付、挪用商品房预售监管资金的,由其上级管理部门责令其改正、追回款项、先行赔付,造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任;资金监管部门应按照协议约定及时注销在专户银行开立的监管专户,并不得与该行再行签订资金监管协议。

第二十五条 工程监理和相关单位出具虚假证明或不实资料,造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任。

第二十六条 商品房预售资金监管相关管理部门、机构的工作人员,应当认真履行职责,不得玩忽职守、徇私舞弊。

违反本条前款规定的,由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分;情节严重的,依法予以从严处理。

荆州市中心城区商品房预售资金监管办法第五章 附 则

第二十七条 本办法有效期3年,自公布之日起施行。市资金监管部门依据本办法制定商品房预售资金监管实施细则。

第二十八条 各县(市)商品房预售资金监督管理,参照本办法执行。