新疆维吾尔自治区划拨土地使用权管理规定

新疆维吾尔自治区划拨土地使用权管理规定

新政函12号

1995年3月2日自治区人民政府新政函12号文批准 1995年3月20日自治区土地管理局发布施行 新土政法字2号 根据1997年11月20日自治区人民政府新政发97号文修订

第一条 为规范划拨土地使用权的管理，保障和促进土地使用权合理流动，推进土地使用制度改革，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关法律、法规，参照国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》，结合自治区实际，制定本规定。

第二条 划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权交付给土地使用者使用的行为。依法取得划拨土地使用权的法人、其他组织和个人，是划拨土地使用权人，享有按确定用途使用划拨土地的权利和保护、合理利用划拨土地的义务。

第三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县(市)以上人民政府依审批权限批准划拨：

(一)国家机关用地和军事用地；

(二)城市基础设施用地和公益事业用地；

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

(四)法律、法规和规章规定的可以划拨土地使用权的其他用地。

第四条 转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由转让、出租、抵押方按照下列程序补办土地使用权出让手续、补交出让金：

(一)合法持有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等有效证件，向土地所在地的县(市)土地管理部门提出书面申请，填写划拨土地使用权出让手续及土地登记审批表；

(二)县(市)土地管理部门对申请进行审查，签署审查意见后，按照国家及自治区规定的征拨用地审批权限报请有批准权的人民政府批准；

(三)有批准权的人民政府审核批准后，由县(市)土地管理部门与划拨土地使用权人签订土地使用权出让合同；

(四)在出让合同签订后60日内或在出让合同约定的付款期限内，受让方应到土地所在地的县(市)土地管理部门补交或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，办理土地使用权出让注册登记手续。

第五条 转让划拨土地使用权补交出让金，按转让该宗地标定地价的20%缴纳；出租划拨土地使用权补交出让金，按标定地价的20%缴纳；抵押划拨土地使用权补交出让金，按抵押该宗地评估地价10%以下的比例缴纳。

补交或抵交土地使用权出让金确有困难的，可分期或缓期1至3年缴纳，具体办法由县(市)人民政府制定。

第六条 转让、出租、抵押划拨土地使用权的双方当事人必须根据出让合同和有关法律、法规的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同，并在补办出让登记手续后15日内，到土地所在地的县(市)土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

第七条 划拨土地使用权人变更划拨土地用途进行商业、金融、旅游等经营性建设项目的，必须补办土地使用权出让手续，并按该地标定地价10%补交土地使用权出让金。

第八条 有下列情形之一的，由原批准划拨土地使用权的人民政府收回划拨土地使用权，划拨用地自收回之日起由土地所在地的县(市)土地管理部门管理：

(一)划拨土地使用权人已经撤销、迁移、解散、破产或者其他原因停止使用土地的；

(二)未经原批准机关批准，连续两年未使用划拨土地的；

(三)经警告仍不按批准用途使用划拨土地的；

(四)因社会公共利益、实施城市规划等特殊情况需要收回的；

(五)在划拨土地上建设的公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；

(六)对划拨土地使用不充分，建筑占地系数在30%以下，造成土地闲置的。

第九条 收回划拨土地使用权的，按照下列程序办理手续：

(一)由土地所在地的县(市)土地管理部门报请原批准划拨土地的人民政府批准，于批准收回土地使用权之日起60日内在土地所涉及的范围内公告；

(二)县(市)土地管理部门书面通知划拨土地使用权人限期呈交原批准文书及建设用地许可证，办理划拨土地使用权注销登记手续，逾期不交者，宣告原批准文书无效。

第十条 被依法收回划拨土地使用权的当事人，有权向收回划拨土地使用权的机关请求补偿。被请求机关应根据国家规定办理有关补偿事宜。

第十一条 在城市规划区内，划拨土地使用权人主动退出原使用范围内闲置的划拨土地的，县(市)人民政府可从处置该土地的收益中提取30%至60%予以奖励。

划拨土地使用权人主动从商业中心迁出的，县(市)人民政府应提供安置用地，对建筑物、其他附着物给予相应补偿，并可从处置该土地的收益中提取40%至80%予以奖励。

第十二条 划拨土地使用权人在取得划拨土地使用权后两年内因正当理由不能投资开发使用的，可在期满前3个月内向县(市)土地管理部门提出延期开发申请，经县(市)土地管理部门审查后，报请原批准机关批准方可延期开发使用。

第十三条 经批准延期开发使用划拨的耕地，划拨土地使用权人应当到所在地的县(市)土地管理部门缴纳土地闲置费，延期一年的，比照该地年租金的2倍缴纳；延期两年的，比照该地年租金的4倍缴纳。

第十四条 以划拨土地使用权作为资产条件，与他人合资、合作、联建房屋、举办联营企业的，视为划拨土地使用权转让行为，行为人应当按本规定第四条、第五条补办土地使用权出让手续、补交出让金。

第十五条 违反本规定，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收非法所得，并根据情节处以非法所得50%以下罚款，罚款数额最高不得超过3万元。未按本规定办理划拨土地使用权出让、转让、出租、抵押登记的，责令限期补办登记手续，逾期不补办的，按非法转让土地处罚。擅自改变划拨土地用途的，按非法占用土地处罚。

前款规定的处罚，由土地所在地的县(市)土地管理部门决定；土地跨行政区域的，由上级土地管理部门决定。

第十六条 土地管理部门依本规定收缴的罚款、土地出让金补交、抵交款和土地闲置费，应全额上缴财政，实行专项管理。具体管理、使用办法，由自治区土地管理部门会同城建、规划、计划、财政、物价等有关部门制定，报自治区人民政府批准后实施。

第十七条 本规定实施中的具体问题由自治区土地管理部门负责解释。

第十八条 本规定自发布之日起施行。

新疆维吾尔自治区人民政府

【发布文号】新疆维吾尔自治区人民政府令第122号

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】国务院法制办公室

新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定

(2004年6月29日新疆维吾尔自治区人民政府令第122号公布 自公布之日起施行)

第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合自治区实际，制定本规定。

第二条 自治区行政区域内按国家行政建制设立的市、镇的房屋所有权人，将房屋(含民用地下室)出租给承租人居住、使用或者出租给他人从事经营活动，以及以合作方式(含房屋所有权未发生变更的联营、承包经营、入股经营以及出租柜台、橱窗等)与他人从事经营活动，均应遵守本规定。

未设建制镇的工矿区房屋租赁，可参照本规定执行。

第三条 公民、法人或者其他组织，对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋，可以依法出租。

房屋租赁应当依照自愿、平等、互利、诚实信用的原则，不得违反国家和自治区有关的法律、法规和规章的规定。

第四条 有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的;

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)不符合公安、消防、环保、卫生等部门有关规定的;

(八)已设定抵押，但未经抵押权人同意的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第五条 住宅用房的租赁，应当执行自治区和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。

公有住房应当执行当地城市人民政府规定的租金标准。私有住房的租赁，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方根据房屋面积、结构、质量、朝向、层次、地段和用途，协商议定租金和其他租赁条款。

第六条 自治区建设行政主管部门主管全区城市房屋租赁管理工作。

市(县)人民政府建设(房产)行政主管部门(以下简称房产管理部门)主管本行政区域内的城镇房屋租赁管理工作。

生产建设兵团系统负责管理房产的机构，根据市(县)以上人民政府房产管理部门的委托、授权，对行政建制市以外兵团所属房屋的租赁活动，依照本规定实施管理，接受委托授权的房产管理部门的业务指导、监督。

第七条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，明确双方权利和义务。租赁合同应当具备以下主要条款：

(一)当事人姓名或者名称及住址;

(二)房屋座落位置、面积、装修及设施状况;

(三)租赁用途;

(四)租赁期限;

(五)租金及租金交付期限;

(六)房屋修缮及保护责任;

(七)变更和解除合同的条件;

(八)违约责任;

(九)当事人约定的其他条款。

第八条 房屋租赁期限届满，承租人需要继续租赁的，应当在租赁期满前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

第九条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的同户籍家庭成员可以继续承租，并办理更名手续。

第十条 房屋租赁当事人可以委托他人代为出租或者承租房屋。受委托人应当持有授权委托书。

第十一条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或者全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意。

转租期间，原租赁合同变更、解除的，转租合同也随之变更、解除。

第十二条 房屋租赁双方当事人应当在租赁合同签订后三十日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件以及市(县)以上人民政府规定的其他文件，向房屋所在地的市(县)人民政府房产管理部门办理登记备案手续。

租赁合同期满、解除或者终止，出租人应当向原登记机关办理注销手续;出租人未办理注销手续的，视为继续租赁的行为，法律、法规另有规定的，从其规定。

房屋转租合同的登记备案，依照本条第一款的规定办理。

第十三条 出租共有房屋或者出租委托代管房屋的，办理登记备案手续应当提交其他共有人同意出租的证明或者委托代管人授权出租的证明。

第十四条 房屋租赁登记备案符合本规定第十二条、第十三条规定的，由市(县)人民政府房产管理部门或者委托的机构发给《房屋租赁证》。

第十五条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。

第十六条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有平等权利，并承担相应的义务。

出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋的，应当先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

第十七条 出租人可以按照合同约定向承租人收取租赁保证金。保证金数额及保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。

第十八条 出租的住宅用房自然损坏或者合同约定出租人负有修缮义务的，出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任。

租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

第十九条 租赁期间，承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或者增添。确需变动的，必须征得出租人同意，并签订书面合同。

因承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。

第二十条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋：

(一)将承租的房屋擅自转租的;

(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或者擅自调换使用的;

(三)将承租的房屋擅自拆改或者改变用途的;

(四)拖欠租金累计六个月以上的;

(五)无正当理由闲置公有住宅用房六个月以上的;

(六)利用承租房屋进行违法活动的;

(七)故意损坏承租房屋的;

(八)法律、法规规定可以收回的其他情形。

第二十一条 出租人出卖出租的房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。

第二十二条 房屋共有人或者原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权。

第二十三条 房屋出租人应当依法纳税，并依照国家和自治区的规定向房产管理部门交纳租赁管理费。

第二十四条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家。土地收益的上交办法，依照国家和自治区的有关规定执行。

第二十五条 违反本规定第二十四条，房屋出租人无正当理由不按期纳税的，由市(县)人民政府地方税务行政部门依法予以处理;无正当理由不按期交纳租赁管理费的，由市(县)人民政府房产管理部门予以警告，并可以按每日5‰计收滞纳金。

第二十六条 对拒绝、阻挠房屋租赁管理工作人员依法履行职务，违反《治安管理处罚条例》规定的，由公安机关依法处理。情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在机关给予行政处分;情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十八条 本规定适用中的具体问题，由自治区建设行政主管部门解释。

第二十九条 本规定自批准发布之日起施行。

1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条第一款：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税，划拨土地使用权没有使用年限的限制。

1992年3月8日国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

1994年7月5日《城市房地产管理法》第二十三条：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

划拨土地使用权公益目的

划拨土地使用权只适用于公益事业或国家重点工程项目。对此《城市房地产管理法》第23条明确只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：（1）；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。从上述规定来看，在制度设计上，我国已经将划拨土地使用权定位在公益事业和国家重点工程建设上。

划拨土地使用权行政行为性

《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”

划拨土地使用权无偿性

划拨土地使用权直接由政府的批准行为产生，在交纳征用补偿安置费后即可取得土地使用权，不需要向国家交纳出让金和签订任何合同。只是需要进行登记以确定土地使用权的范围并表明取得划拨土地使用权。

划拨土地使用权无期限性

《城市房地产管理法》第22条规定，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”土地使用权是有期限的，住房用地70年，到期后有偿使用。