现成空间

BIM有效实现成本控制

建筑信息模型（BuildingInformationModeling，简称BIM），是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息，具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性等特点。建筑信息模型技术的出现是CAD发展历史上的一个重要里程碑。

在建筑动态成本分析方面，BIM技术旨在基于建筑信息化模型，通过虚拟工程项目规划、设计、施工管理以及运行和维护等过程，来实现建筑全生命期信息共享，从而实现工期、成本等项目管理关键因素的优化。目前，BIM技术取得了很大进步，并已发展成为继CAD技术之后行业信息化最重要的新技术。随着BIM概念的普及，4D、5D甚至是6D的概念，也逐渐被越来越多的建筑人所了解并接受。

一、动态成本分析的概念及特点

1. 动态成本分析的概念

动态成本分析是在施工过程中，将实际成本及时统计和归集，与预算成本、合同收入进行三算对比分析，获得项目超支和盈亏情况，对于超支的成本找出原因，采取有效的成本控制措施将成本控制在计划成本内。动态成本分析在成本控制中起着重要的作用。

2. 传统动态成本分析的特点

（1）成本统计和归集的工作量大，传统的成本对比分析需要人工将合同收入、计划成本和实际成本按照成本项目进行大量的分摊与拆分，即使是通过成本管理系统对成本分摊和拆分进行智能化处理，但仍然需要人工录入大量的数据。

（2）成本分析的数据不够细化，且维度单一传统的成本对比分析，通常是按照单位工程的人工费、材料费、机械费等成本项目进行统计对比分析，清单中的人、材、机等成本信息从技术上很难与具体的构件一一对应。因此，传统成本分析的数据无法满足精细化成本分析的要求，也难以通过分析报表发现分项工程或工序的成本问题、准确发现成本超支的具体原因。

（3）缺乏过程中的成本控制，多为事后成本分析传统的成本对比分析偏重于以合同为主线的财务分析，经常是在项目结束或者是阶段性施工完成后才进行成本统计和分析工作，对过程中的成本控制帮助较小。

二、基于BIM技术的动态成本分析

基于BIM技术的动态成本分析基于5D模型快速统计合同收入、目标成本、实际成本等指标，并基于这些指标进行精细化、多维度的成本对比分析。BIM动态成本分析工作程序。从目前常见的施工企业内部的成本管控流程来看，主要以三算为主。分别是：

（1）投标阶段，基于省市定额计价计算出来的投标成本；

（2）企业中标后，根据企业定额库计算出来的目标成本；

（3）项目施工后，发生的实际成本。

BIM技术实现了将成本中的物料信息与模型构件对象进行了关联。当现场负责人决定做某一个建筑构件时，能清晰地知道完成该项工作应投入的人工、材料、机械的数量；当企业在做投标成本或者是目标成本时，是基于企业内的成本管控代码进行管理；当项目实际施工之后，施工企业向各分包或经销商支付工资或者材料费时，能够更加合理、准确地给劳务分包公司、材料供应商准确的支付工资或材料费；当设计变更不大的情况下，实际需要支付的成本，也将更接近基于BIM所做的虚拟设计、施工时的目标成本。

三、基于BIM技术的动态成本分析的优势

1. 多维度的合同收入统计，数据统计效率高

5D模型构件关联了工程合同清单，可以根据实际完成进度自动统计对应已完成模型的预算工程量，作为向业主报量的依据；根据业主批复的工程量和预算价格形成进度款，并及时录入管理软件。

2. 多维度的预算成本统计，分析过程精细化

基于BIM技术编制成本计划时，5D模型中每个构件都关联了时间、部位、预算成本等信息，实现多维度统计预算成本及精细化成本监控。

3. 多维度的实际成本统计，分析结果可视化

5D模型提供了一个真实准确的可视化工程信息集成模型，在施工过程中以统一的口径管理不同业务数据，并能够在正确的时间为不同业务管理者提供及时准确的成本信息。关联实际成本的BIM模型，可以利用多维可视化功能，系统实时统计分析，并将结果呈现。

四、结论

动态成本分析在成本控制中起着重要的作用。随着信息技术的发展，BIM技术将会越来越多的被用于各个领域。基于BIM技术的动态成本分析将分析对象细化到楼层、部位构件和工序等，避免出现项目整体盈利，而某个部位或工序超支的现象，有效地实现成本控制。

通缩正改善：地产销售回暖，猪价持续上扬

地产销售在政策呵护下逐步改善，当然这种改善依然是以一线城市为主导的改善，无论是地产销售的增速还是绝对值均呈现回暖。销售企稳的同时，房价也在改善，深圳是本轮房价回升中最显著也是最典型的样本，深圳房价环比持续改善，4月深圳房价环比上升1.1%。地产大周期“开始向下”的阶段是一个较宽的时间阶段，站在中短期视角，地产正在逐步回暖。

在地产价格回暖的同时，直接决定物价的另一重要因素猪价正在持续上扬。仔猪价格在1月中旬见底回升以来，价格已经接近翻倍。仔猪可以理解为猪肉产业链的生产资料，仔猪价格猛烈反弹具有先导指示意义。通缩最强烈的阶段正在过去，温和通胀慢慢起来，对经济是正面的，对政策也是正面的。

货币、财政政策的积极作为已经有一段时间，特别是货币政策，进入五月，我们认为宽松政策正在初现成效，尽管还非常温和，但经济数据正在向政策层阐明2点，一是宽松政策是必要的，如果没有宽松，经济的滑坡不可想象，目前宽松政策初现成效；二是经济仍然是脆弱的，经济有起色，积极的数据向政策提供了正向激励，即政策方向是正确的。

新订单推动汇丰PMI回升，经济低位盘整

5月汇丰PMI小幅回升至49.1，回升的主要动力来自于需求即新订单的回升，而产出连续3个月回落，企业生产意愿继续下降，表明企业的风险偏好很低，很谨慎，特别是在传统行业。新出口订单下降，外需不是太差，但对中国经济的贡献也无需多指望，短期内不是稳增长的关键力量。投入和产出价格在5月企稳反弹，预示着PPI环比将较4月积极改善，这是对宽松政策的正面激励。在短周期改善初期，政策会在此激励下进一步宽松。就业改善，在转型阶段，许多制造业实际正在服务业化，就是说制造业业态中服务业化的程度在上升，而相同产值服务业能吸收的劳动力远超制造业，这也能很好地解释现在的就业压力较小，即便是在制造业领域，反而是低端劳动力的供给在严重下降。

就经济增量而言，目前处于危而不崩阶段，经济有困难，各项数据在缓慢回落，但与此同时经济中新的力量却在不断发展生发。5月汇丰PMI作为五月第一个重要的宏观数据，实际上正在印证我们经济在二季度企稳的判断，不过必须指出，这种企稳是弱势企稳，是经济见底改善的早期，宽松政策需要继续，同时经济的小幅改善正可以给政策一个正向的激励，即当下所采取的政策是正确而有效地，需要进一步强化。

短期利率跌至低位，长端回落仍靠宽松

上周逆回购继续暂停，原因是货币市场流动性已经非常宽松，1天回购利率下降至1%，7天回购利率下降至2%，市场利率已经处于极端低位，类似的低利率要追溯到2011年3月。但是，长端收益率没有出现下降，原因仍然是三方面，一是资金仍然从固定收益转向股市，导致长端收益率上升，而流动性宽松，万亿以上规模的打新资金导致货币市场流动性异常宽松。二是经济低迷，资金借出方的风险偏好低，要求的风险溢价高。三是地方债务的供给压力。

长端收益率必须要下行，因为地方政府债务置换实际上刚刚开始，江苏省地方债务置换正在进行，中标利率仅比同期国债收益率高2.5BP。显然，这2.5BP不够弥补信用风险和流动风险的溢价，但是政府需要这样的低利率。如果单纯依靠市场的力量无法保证低利率环境，那么货币政策会采取进一步常规和非常规宽松措施。

地方债置换首单落地。江苏省地方债发行优于预期，3、5、7、10年期中标利率分别为2.94%、3.12%、3.41%、3.41%，仅较前五日同期限国债收益率均值高出2.5BP以内，利率水平低于预期，认购倍数在1.6倍以上。此批江苏省地方债发行522亿，其中置换308亿，新增214亿元。由于地方债风险权重20%，而国债风险权重为0%，因此地方债定价中基本没有考虑风险权重，表明中央信用全面体现在地方债务置换中，商业银行有更多兴趣承接，对地方债务置换的供给冲击不必担忧。而货币政策的全面放松，以及央行介入地方债务置换进程，整体的流动性宽松的关键是保证地方债务置换以低成本进行，我们认为市场上的无风险收益率将进一步下行。

不必因美国核心CPI而看好加息，继续看多商品

4月美国核心CPI1.8%，虽然这个数据不高，但一和-0.2%的CPI一对比，投资者立刻认为物价企稳，美联储加息预期提升。不过，我们认为提升加息预期操之过急。事实上，美国总体的物价水平还是很低，远远不够加息，CPI-0.2%，PPI-4.2%，如果不是就业还可以，这样的物价水平绝对是通缩，应该要QE的。导致CPI和PPI低迷的最根本原因是油价，美国能源价格增速一路走低，难以支撑起通胀。因此，这样的低通胀下，核心通胀企稳说明不了什么问题。

上周大宗商品普遍下跌，金价下跌1.8%，铜价下跌3.7%，钢价下跌0.8%。欧元的暴跌，美元指数反弹强劲，这些都是欧央行加快QE节奏使然，而只有欧央行加快QE才能企稳经济、制造通胀，在这些结果出现之前去修正这些预期，只会使通缩时间延长，美联储愈发尴尬。当然，把油价推升上去是另外一回事，如果推上去，那么通胀也能回来，美联储也能顺理成章加息。不过，油价过低，中国提升原油储备的动作就会加强，传闻的沙特拒绝中国买油就说明此事。好吧，这是一个利益均沾的时代，美国相对实力就是在下降，中国至少在边际上有更多利益可以获得。在美国加息、其他国家宽松、通胀这不可能三角之间，我们判断这段时间，美国加息这一点会走弱，其他两个点会加强，对于商品而言我们坚定看好。

一周政策回顾：

5月17日国务院办公厅印发《关于城市公立医院综合改革试点的指导意见》，部署深化城市公立医院综合改革，进一步探索并尽快形成可复制可推广的改革路径。

5月18日李克强总理签批，国务院批转发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，今年是全面深化改革的关键之年，经济体制改革任务更加艰巨。要按照党中央、国务院决策部署和全面深化改革总目标，主动适应和引领经济发展新常态，紧紧围绕当前经济社会发展中存在的问题，以政府自身革命带动重要领域改革，着力抓好已出台改革方案的落地实施，抓紧推出一批激活市场、释放活力、有利于稳增长保就业增效益的改革新举措，使改革新红利转化为发展新动力。

5月19日国务院印发《中国制造2025》，部署全面推进实施制造强国战略。这是我国实施制造强国战略第一个十年的行动纲领。制造业是国民经济的主体，是科技创新的主战场，是立国之本、兴国之器、强国之基。当前，全球制造业发展格局和我国经济发展环境发生重大变化，必须紧紧抓住当前难得的战略机遇，突出创新驱动，优化政策环境，发挥制度优势，实现中国制造向中国创造转变，中国速度向中国质量转变，中国产品向中国品牌转变。

5月19日全国就业创业工作电视电话会议在京召开。中共中央政治局常委、国务院总理李克强作出重要批示，批示指出：就业是民生之本，就业稳则心定、家宁、国安。近年来，各地区各部门积极作为，在经济下行压力加大的情况下实现了就业的持续增加，成绩来之不易。当前，我国经济发展进入新常态，处于动能转换“衔接期”，确保就业稳定面临新的机遇和挑战。

5月19日中华人民共和国政府和巴西联邦共和国政府在巴西利亚发表联合声明。两国领导人重申将为工业(航空、食品加工、机械设备，汽车和高科技产品)、能源(油气、电力、可再生能源)、基础设施(铁路、港口、水运)、矿业、农牧业、服务业等领域合作提供更大便利，以继续推动双边贸易和投资的稳定增长和多元化发展。两国领导人签署了《中华人民共和国政府与巴西联邦共和国政府2015年至2021年共同行动计划》。该计划根据两国关系在双多边领域的新发展，对合作与对话的战略目的和工作目标进行了更新，同《中华人民共和国政府和巴西联邦共和国政府十年合作规划》互为补充。

一周数据扫描：

价格：上周农产品(24.89,-0.17,-0.68%)、菜篮子产品批发价格指数小幅上升，大豆期货价格持续下降，玉米期货价格小幅震荡。布伦特油价与上周基本持平；铜期货价格下降，铝期货价格持续下降；黄金价格持续下降。煤炭价格下降。

流动性：上周央行公开市场连续第五周空窗操作，无逆回购到期。R007(2.480,0.00,0.00%)下降至1.97%，当前资金面继续保持宽松状态。

汇率：上周美元指数上升至95.41，美元兑人民币即期汇率有所下降，NDF12个月价下降。

经济指标：上周地产销售面积同比上升39%，环比上升8.27%，一线城市商品房成交面积同比上升106.35%，环比上升31.82%；二三线城市成交面积环比上升2.72%。

韩雪砚：LTW室内设计咨询有限公司 设计师

室内装修中，设计师的能动性究竟有多大？对装修的成本控制有多大的影响力？LTW室内设计咨询有限公司设计师韩雪砚认为，设计师的成本意识主要体现在其对材料的珍惜程度上。

记者：房地产市场住宅、写字楼、酒店室内精装修设计风格主要包括哪几种？每种风格体现的主要设计手法或要素有哪些？ 

韩雪砚：我觉得就现在的室内设计而言，风格划分不太明显，不像前几年传统家装时期，大家一提室内装修就是“欧式装修”。其实真正的欧式装修手法是由真正具备工匠精神的艺术家手工做的装修面层，进入工业化社会之后，特别是在我国，人们的这种“欧式”追求是盲目的，饰面的复杂造型都是由机器生产出来，材料也由石头变成石膏，这种风格基本已经不复存在了。

大师密斯·凡得罗说过“少即多”，所以真正的风格是“零风格”，如果想要有一点性格体现，可以在零风格的基础上增加一些元素，像我的老师连志明倡导的“轻东方”风格。“轻东方”是在“新中式”的基础上做一定的减法处理，很具时代意义，这种风格低调、不奢侈，又具备一定的个性，轻东方包括哪些要素？这种用语言传达很无力，比如对一把明式太师椅重新再设计，至少得有一个物件或一张照片才能解释清楚。

记者：随着社会的进步，住宅产品交房标准发展趋势逐步转向精装修交房标准，从设计角度讲，根据产品类别，您认为豪华、高端、中等、低或普通精装修标准的户内建面单方造价分别为多少元/㎡？包括哪些内容？其中卫浴洁具、橱柜、家电等项目各占多少比例？

韩雪砚：低端的精装修光硬装大约是1500元/平米，包含软装后大约在三四千左右。豪华装修的价格就没谱了，我朋友做过一个项目，一户400多平米，装修费约 1个亿，富豪之间互相攀比的心态催生的奢侈品，装修费用基本没谱。如果是高产阶级（社会精英阶层）能接受的精装修费用大约在10000元/平米。

不管是高中低端的精装修，硬装都包括墙壁、固定灯具、门窗、厨柜、家电以及一些名牌的固定家具，而软装则是一个不计成本的买卖。硬软装成本占比大约为：厨柜占10%，卫浴占7%，家电约10%，其他硬装（石材、地板、面砖、型门、固定家具、射灯等）约占60%。

记者：如何通过硬装和软装的合理设计来实现项目品质、效果以及成本的最佳结合？

韩雪砚：书面上怎么传达这种效果我不太清楚，但实际工作中几乎每次都要跟甲方探讨这种问题，每个甲方都要找到设计效果和投资的平衡点，每个项目都是这样，一旦设计过头了，甲方也会把你拉回来，总的来说，还需要视项目而定，视甲方而定。作为设计师，肯定是愿意多牺牲成本来保证效果，但并不是每个项目都可以花10000元/平米的代价进行设计。

记者：是否碰到过那种不计代价、不计成本的甲方，随便您怎么设计都行？

韩雪砚：目前还没有，这种甲方必须是真正的土豪，既土又豪，他们装修自己的家才会不计成本，一般的甲方都会控制造价。在造价有限的情况下，为了保证设计效果，我会寻找名贵品牌产品的替代品。

记者：精装修项目的设计优化体现在哪些方面？有哪些具体的方式方法？对成本的影响分析？

韩雪砚：首先，每一个建筑本身都存在一些空间布局上的不合理，因为建筑师对人的起居并不像室内设计师了解得这么透彻，或者他们没有时间去研发，在这个寸土寸金的时代，室内设计师会把平面布局规划得更合理，最大化地利用每一寸空间，对人在建筑里的关系会进行全面考量，因此整个方案会显得更好用。

记者：如何从项目空间布局和细节设计方面体现成本意识？

韩雪砚：设计师的成本意识主要体现在对材料的珍惜程度上。比如壁纸，要对花，花纹越大的壁纸对花时就得浪费越多，如果设计师经常选用这种花纹的壁纸，可以认为他的成本意识就不高，但为了完成项目，也无可厚非。还有石材，成板是1.22米*2.44米的板材，如果设计师动不动给出700毫米或1.3米的规格，这就意味着严重的浪费，而换成300毫米、600毫米或800毫米的都可以循环利用。

记者：在设计方面，通过哪些手段和方法在保证设计效果的前提下可节约成本？

韩雪砚：寻找替代品，贵的用不起就用便宜的。

记者：如何减少设计变更产生的成本？

韩雪砚：这个恐怕很难避免，关键看变更多大。做设计的人最讨厌修改方案，真的要改一般也都是因为甲方的原因，而且设计变更实际上不能带来很大的收入，反而增加了工作量，设计变更基本是现场施工的行为，设计师对这方面的成本几乎无能为力。

记者：目前精装修行业有哪些新的理念？未来会在哪些方面发展？

韩雪砚：在室内设计领域，新的理念几乎每半年就会变更一次，首先房地产行业波动巨大，其次设计人员理念的更新换代也非常快。前几年很流行邱德光的设计理念，邱德光是当今世界推手级的室内设计大师，整个设计圈都推崇他的设计手法——美国帝国大厦式的设计风格，但没两年就冷下去了，现在较为流行的是戴坤推崇的美式和鞠斌推崇的新中式，以及我的老师推崇的轻东方。这些风格现在来看都很好，估计没几年也就过时了。

要说未来两年的发展趋势估计仍然会以轻东方、新中式为主，因为中国越来越强，外国人想了解中国的欲望也越来越强，以前他们不屑于了解中国，这几年情况逐渐好转。国内人们的审美也开始发生转变，原来崇尚复杂多花的欧式风格的人也会回过头来看咱们自己的东西。

记者：请您谈谈新技术新材料在精装修工程中有哪些应用与推广？

韩雪砚：新技术在家装上没有太大的体现，水电木瓦油这几方面都没有太大的改进，除非有什么革新性的新技术诞生，比如有一种新的技术能完全替代木工，目前这样的新技术还没有出现。3D打印的灯具、雕塑、家具等在家装中有所应用，但直接用3D打印技术进行家装还没出现。

新材料中的超薄石材、环氧树脂板等在家装中得到了较为广泛的应用，比如1mm的超薄石材用于柜门装饰，3mm的超薄石材用于桌面装饰等。

记者：精装修项目中硬装设计与软装设计如何搭配才能充分体现室内设计效果和风格？其造价标准控制在多少比例范围内较为合理？

韩雪砚：这又是一个用语言很难描述的问题，我简单地说一下规则吧。作为设计常识，首先颜色要一致，壁纸、墙面的木饰面、餐厅顶面的涂料等硬装和窗帘、床单、沙发包布面料、沙发腰枕等软装的颜色要统一，这是视觉传达的基本原则，不能随意挑战。尽管有些大师也会把空间搭配得五颜六色，却又让人看着很舒服，这需要非常强的功底以及多年的实战经验，不是一般人敢轻易尝试的。

对于造价标准，平常人家能接受的造价大概在3000元/平米左右，硬软装比例为2:3。