限房价竞地价

新闻报道

据《每日经济新闻》报道，在国土资源部3月2日召开的“保发展保红线工程2011年行动”动员部署电视电话会议上，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史表示，2011年国土资源系统要坚持房地产调控不放松。谈到保障房建设，国家土地副总督察甘藏春在会上称，要确保“三类住房”(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%，实现保障性安居工程用地应保尽保。

从价高者得向惠民生转变

据会上消息，要完善土地出让制度，积极探索“限房价、竞地价”、商品住宅配建保障房等一些做法，让土地出让从单纯的价高者得，向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。优质地块出让之前，要做好研判和评估，严防出让价格异常，特别是异常高价地。

事实上，为完成保障房建设任务，商品住宅配建保障房的做法就已在北京等个别城市推行，要求开发商在拿地时必须配建一定规模的保障房。但包括华远地产总裁任志强在内的不少业内人士称，“捆绑”出让将保障房的成本转嫁到商品房地块上，容易推高商品房地价。

会议提出，要继续清理闲置用地。房地产企业闲置用地清理力度很大，但政府原因造成闲置用地清理力度还不够，一定要强化闲置用地清理，同时打击囤地、炒地。城乡用地增减挂钩试点检查清理不走过场，发现问题坚决整改，对侵害农民权益的坚决停止。增减挂钩也好，农村土地综合整治也好，建设用地规模都应该下降、减少，耕地应该增加、质量应该提高。

甘藏春则表示，党中央、国务院审时度势，及时调整2011年宏观调控政策，与之相协调，土地调控政策也应当从保证扩大内需大量项目上马的应急状态向正常状态回归，通过实施科学调控和差别化土地供应政策，保障建设项目合理需求。

保障房用地要应保尽保

关于保证保障房建设用地，会议要求，必须坚持房地产调控不放松，并必须确保1000万套保障房的落地。各地要抓紧编制住房用地年度供地计划，保障房计划用地一定要单列，确保“三类住房”用地不低于住房建设用地供应总量的70%，实现保障性安居工程用地应保尽保。

1月26日，国务院下发了被称为新“国八条”的调控文件。2月24日，国务院又召开保障性安居工程会议，明确提出要建设1000万套保障性住房。上周，国务院总理温家宝公开表示，今后五年，我国计划新建保障性住房3600万套，并以公租房和廉租房为主。住房和城乡建设部部长姜伟新也表示，“十二五”期末，中国城镇住房保障覆盖率将达到20%以上。

同时，甘藏春还透露，2010年住房供地，特别是保障性住房用地大幅增加，全年完成住房供地188.1万亩(不含西藏和新疆生产建设兵团)，比2009年住房供地增加73.5万亩，同比增长64.1%。其中，保障性住房用地供应 37.05万亩，同比增加124.5%。在全国范围内开展房地产用地专项清理，共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。

因此，为了确保“限地价，竞房价”真正能够起到遏制高房价的政策目的，能够使民众在得到实惠的同时，还能对房屋的品质放心，因此对于这种通过“限地价，竞房价”方式获得土地的开发商，必须严把建筑质量关，并且通过在出让合同上额外增加“房屋质量额外担保”条款，或者通过提前收取房屋质量风险抵押金的方式，以避免开发商偷工减料，确保工程质量。 2100433B

北京通过确定地价，并且鼓励售价低者获得土地使用权，而且规定未来的售价只能降、不能涨的方式，客观上的确稳定了房价，但是，在商品房总体供应仍然偏少的情况下，一旦限定了开发商的售价，开发商为了保证利润，势必会在房屋建筑质量上做文章。

比如出让的地块，尽管当地的楼面价差不多是6000元每平，而最高售价限定为13600元每平，似乎给了开发商一定的利润空间，但和当地17000元每平的商品房比较，价格依然偏低。得到这块土地的开发商为了确保利润，要么通过修改规划，要么在小区配套和房屋建筑质量上做足文章，使得未来房屋质量风险陡增。

限地价竞房价政策，这种出让方式简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价“价低者得”的原则，确定最终的竞得者。

地价定好了之后，再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是竞得人。比如某地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么将来销售房屋时，即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平米！只能比它低，不能比它高。这意味着，土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象，开发商们的报价将比着向下降。