西藏广深达工程规划设计有限公司

中国指数研究院数据显示，北上广深等一线城市上半年成交面积同比增长48%，深圳更是出现局部楼市暴涨现象。不过，专家分析，一线城市房价不太可能出现大涨。“一、限购政策没有解除；二、新房的库存量相对比较大，特别是北京和广州；三、二手房供应比较充足”

“房地产交易中心人山人海，场面不比任何一个三甲医院的排队场面来得小。”住在上海浦东新区的孙先生，5月份卖了一套住房，“生了小孩，只能换套大的”，这两个月最常跑的就是房产交易所和医院。孙先生不忘打趣，“上海人流量最大的两个地方都让我跑熟了。”

深圳，房地产市场堪称火爆。6月，一手住宅均价达到30713元/平方米，同比上涨31%.

广州和北京两地也是不遑多让，楼市销售成绩节节高。四大一线城市为何能率先回暖？这样的热度还会升级吗？

现象：晚卖几月多赚26万

近期房地产交易违约现象增多，主要是卖方觉得开价便宜了

孙先生最近忙得乐呵，二胎宝宝顺利降生，原先的住宅以满意的价格出手了。

“这套房子在中介挂牌一年多，有过几家看房的，但是报价不理想，始终没谈成。我的心里最低价位是240万元，买方最高也就出到220万元。”孙先生一年多前就购入一套价值近500万元的房子，原先打算卖掉旧房多付些首付来缓解房贷的压力。

房地产中介商对市场敏感度最高，“今年第二季度对楼市而言，可以说是‘冷冬’后的一个‘大暖春’。”中原地产的一位中介门市部负责人对记者表示。

对孙先生这样有足够流动性而等得起时间的住房改善者来说，显然成了本轮楼市回暖的受惠者。

“最终这套房子的成交价是246万元。”在楼道里清理旧家具的孙先生告诉记者，“自己一年多前买的新房是39800元/平方米，现在已经涨到48000元/平方米，估计很快就会突破50000.而旧房子卖出去的价格是35000/平方米，一年多前还不到30000元/平方米。”

“近期签了购房合同却出现违约的现象越来越多。”上述中介门市部负责人表示，“基本都是卖家看到房价快速上涨，觉得之前签订的价格太低了而要求涨价，有的干脆就不卖了，坐等着房价继续涨。20%的违约金对这些卖房者来说，与房价上涨的幅度一比较就根本算不了什么了。”

政策：几个部委松绑楼市

流动性放宽，住房营业税政策利好出台，首套房厘定方法变松，令房地产市场需求得到释放

短短几个月，上海楼市为何冷暖交替如此之快？

“其实从年初央行放松货币政策开始，我们当时就预期降息降准势必会刺激购房者中的一部分刚性需求。”上述负责人解释道，“就当前的贷款利率水平同去年年底相比较，一套300万元价格的房子，贷款的利息可以节省40000元左右。”

自2月5日央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点开始，截至6月28日，央行降准降息次数已达5次。

“货币政策这样的放松节奏在近些年来很难见。”上述负责人指出，“不过刺激房价一下子出现‘井喷’现象的还是‘3·30政策’。”

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%.

同时，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

虽然截至目前，一线城市限购政策尚未完全放开，但是在多重利好刺激下，楼市已率先复苏。

数据：一线城市回暖快

北上广深房价已进入一个常态化的上升通道，“投资者追涨杀跌心态重”

中国房地产指数系统百城价格指数发布最新的调查数据显示，2015年6月，全国100个城市新建住宅平均价格为10628元/平方米，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。在二手市场方面，2015年6月十大城市主城区二手住宅平均价格继续上涨，涨幅为2.03%，较上月扩大0.95个百分点。

相比较而言，一线城市房价的涨势更快。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，6月深圳一手住宅均价达到30713元/平方米，首次突破3万元，同比上涨31%.房价大幅上涨和愈加复杂的交易程序并未抑制购房者的热情。数据显示，今年6月一二手住宅单月合计成交23224套，同比大涨261%，仅次于2009年11月的历史高峰。

值得注意的是，上海接连出现“日光盘”。有分析认为，7、8月上海楼市将出现“反季节”态势，走出一个相对陡峭的向上曲线。

库存量相对少，去库存化周期较短，是一线城市领涨的动力所在。

“即使是在楼市普遍降温、房价下跌的时候，北上广深一线城市的房价也基本保持‘雷打不动’的状态，顶多就是不涨了，很少真的降价。一旦楼市出现回暖，一线城市的反应往往最强烈。”上述负责人表示。

业内相关人士指出，上海的房价已进入一个常态化的上升通道，北广深的房价未来将延续上涨态势。

“投资者追涨杀跌心态重。”上述负责人表示，“除非政府调整政策，不然当前这种楼市持续回暖的势头仍会继续。”

北上广深新房二手房价格下跌

然而，在楼市迎来久违的调整之下，多地限购松绑也让市场变数大增。

业内人士认为，在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求。

对于一线城市的调整压力，近期有消息称，住建部正在观察研究，但不会发文明确限购退出。对此，住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，一线城市可能会由于市场下沉态势而做出市场调整，但不会太多。而且一线城市的限购政策不会轻易放开。

64个城市房价环比下降

根据国家统计局发布的数据，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。

另外，一线城市的房价也出现全面下跌，楼市全面降温开始。新建商品住宅价格指数，北上广深四个城市的环比数据分别下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%。二手房方面，环比下调最高的为广州，环比跌幅达1.1%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，7月份，由于市场预期依然不明，购房者不少选择观望，房价环比继续下降。

“现阶段的价格下调，是市场供求关系调整的正常现象。一线城市房价降幅并不明显，现在市场处在观望期，多空双方僵持阶段。” 王珏林向上证报记者表示。

面对国家统计局的数据，一些投资客和炒房客却不以为然，而是做好准备虎视眈眈，记者多方采访感觉到，仅从北京8月份楼市的表现来看，其第四季度就有望出现复苏反弹。

上周末北京楼市分外热闹，特别是 “日光盘”再现江湖，而且是一下子12个楼盘入市其中4个楼盘同现“日光”。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，经过了7月份二手房市场逐步复苏、新房成交量逐步企稳之后，8月上旬北京住宅市场成交量在自住房集中网签和二手房稳步复苏的带动下，基本上延续了成交量的复苏势头。

“告别绝对短缺的三、四线城市房地产市场，可能将会迎接长期萧条。而一、二线市场的问题并非需求，而是价格，在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。” 中原地产首席分析师张大伟说。

一线城市不会轻易松绑

与楼市正在发生的变化同时，楼市松绑限购乃至松绑限贷的声音此起彼落。仅从北京楼市的变化也可以看出，面对虎视眈眈的投资客和炒房客，一线城市的调控政策一旦松动，后果难以预料。正是基于这种判断，权威的房地产专家表示，一线城市可能会由于市场下沉态势而做出市场调整，但不会太多。而且一线城市的限购政策是不会轻易放开的。

回顾楼市松绑的脉络，时至8月中旬已经到了习以为常的地步。据悉，8月16日，哈尔滨宣布全面取消限购。至此，我国46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。

更有甚者大胆预计，面对全国楼市库存不断升温，各地楼市不断增加的压力，今年42个城市将全部调整限购政策，言下之意，只有北京、上海、广州、深圳这4个城市可能会继续坚守。近期北上广深也有市场调整，有消息透露，住建部正在观察研究，但不会发文表示限购退出。

对此，万科总裁郁亮也表示，在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善。

正是出于“房地产依赖症”的分析，一些投资客和炒房客已经准备抄底楼市，再次出手。

“我已经看好一套北京西边的房子，目前价格每平方米不到1万元，比去年高点时低了3000多元，我准备投资出手了。”一位陈先生向记者说。而据记者了解，有这种想法的投资客不在少数。

“北京、上海等一线城市非常特殊，大家都想在这里买房，所以不能轻易放松调控。”王珏林说。

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