五指山市农村宅基地管理暂行办法

五指山市农村宅基地管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为推进五指山市农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，加强农村土地节约集约利用，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及相关政策，制定本办法。

第二条 我市行政辖区范围内的农村宅基地利用和管理适用本办法。

第三条 本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括已经建造房屋的土地、已建过房屋但房屋闲置或房屋破损无法利用或已无地上附着物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。

农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

第四条 农村宅基地权利分为所有权、资格权和使用权三种形式。

本办法所称的宅基地所有权归属农民集体所有。

本办法所称的宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。

本办法所称的宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。

第五条 宅基地管理应遵循以下原则：

（一）坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损四条底线；

（二）严格按规划实行土地用途管制，不得将买卖宅基地作为管理出发点、不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件，禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目；

（三）农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户宅基地用地面积不得超过175平方米。

（四）根据五指山市总体规划要求，统筹经济社会发展、土地利用、村庄建设、环境整治，从实际出发，尊重历史、引领未来；

（五）优化居民点布局，控制建设用地规模，确保节约集约用地;

（六）尊重集体经济组织的主体地位，完善宅基地所有权、使用权、资格权三权分置制度，充分发挥村民委员会、村民小组、村民事务理事会、村民民主协商会等村民自治组织的管理作用。

第六条 农村宅基地的统筹协调和政策把控由市政府负责；市自然资源和规划局负责落实宅基地规划工作；市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作；各乡镇政府负责落实宅基地用地审批工作。发改、财政、林业、交通、水务等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；各乡镇政府应在本辖区范围内充分发挥主导作用，全面加强辖区内农村宅基地的监督管理工作。

农村宅基地及住房登记发证工作由市不动产登记中心负责。

第二章 宅基地管理

第七条 农村宅基地选址必须符合五指山市总体规划、村庄规划。集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅，应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，在原有宅基地和村内空闲地未利用完以前，除依法批准使用新增建设用地外，不得随意扩大村庄规模。

宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。新增建设用地指标应安排使用省下达给五指山市的土地利用计划指标。农民建房指标安排使用由市自然资源和规划局依据各乡镇申报宅基地占用农用地面积统筹分配，并制订年度分配计划报市政府审批后执行。市自然资源和规划局可视各乡镇申报宅基地占用农用地有关情况，统一组织农民建房批次用地报批。

第八条 宅基地建房应不断优化农村居民点布局和规模。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中，鼓励建设公寓式住宅。对入驻农民公寓和集中到规划的居民点建房的，在基础设施建设方面给予一定的资金和项目支持。

第九条 宅基地建房应依法办理规划和用地审批手续，规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改建住宅。

对集镇范围内的农民建房需求，实行集中统建或多户联建方式落实“一户一宅”。

在城镇建设扩展边界外的村庄，实行一户一宅，用地面积不得超过175平方米，并应注重建筑特色风貌管控，促进一定范围内建筑风格基本一致。

列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。

第十条农村宅基地发生权属争议的按照《海南省土地权属确定与争议处理条例》等相关法律进行处理，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第三章 宅基地审批

第十一条 宅基地实行分级审批、统一报备制度。农民建房申请使用存量建设用地的，由农村集体经济组织提出分配方案，经所在村委会审核、乡镇土地规划、农业农村部门审查后，报所在乡镇政府审批。农民建房申请使用新增建设用地的，由农村集体经济组织会同所在村委会提出分配方案，经所在乡镇政府审核、市自然资源和规划局、市农业农村局审查后，报市政府审批。新增建设用地指标在省下达给五指山市用地计划指标内安排。新增建设用地占用农用地的，由市自然资源和规划局按有关规定组织用地报批后，市政府再进行审批。

实行农村宅基地审批统一报备制度，强化对村集体宅基地管理和实施情况的监督。经审批的宅基地须报送给市自然资源和规划局、市农业农村局进行统一备案，实施一张图和专项数据库管理。

第十二条 农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：

（一）需建住宅，且没有宅基地的；

（二）已婚且已分家单独居住的；未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住的；

（三）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；

（四）迁入村集体组织落户，成为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（五）因不可抗力导致原有宅基地灭失，或因实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原有宅基地被依法征收或退还村集体，需易地建房的；

（六）法律法规规定的其他情形。

农村集体经济组织成员身份认定参照《五指山市农村集体经济组织成员身份界定指导意见》执行。

第十三条 非本村的集体经济组织成员或原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一且符合一户一宅的，经村集体同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权。

（一）外嫁女（入赘男）等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；

（二）迁出村集体户口到城镇读书的大学生，毕业后未列入机关事业编制管理且未缴交城镇居民社会养老保险的；

（三）迁出村集体户口的外出务工非财政供养的人员;

（四）经市政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期政府确定给其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的;

（五）法律法规规定的其他情形。

第十四条 宅基地为存量建设用地的，按以下程序进行审批：

（一）申请与初审。申请人向农村集体经济组织提交书面申请，包括申请人的基本情况，有无宅基地情况说明，拟选宅基地位置、面积等内容。农村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人条件进行初审，对宅基地位置进行初选，解决初选宅基地的争议和纠纷。

（二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交成员会议或成员代表会议表决，经三分之二以上成员或者成员代表同意的，应进行审批前公示，公示期不得少于5天。

（三）审核与测量。公示无异议的，报村委会审核。乡镇土地规划、农业等相关管理机构人员应审查申请人是否符合申请使用农村宅基地条件，并到实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等。

（四）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的，由乡镇自然资源和规划建设环境所、农村农业部门审查后报乡镇政府审批，批后由属地乡镇政府会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。

（五）备案与颁证。公告期满无异议的，乡镇政府应将全部审批材料报市自然资源和规划局、市农业农村局备案；申请人可持批准材料向乡镇自然资源环境和规划管理所进行报建。房子建成验收后再将所有材料报市不动产登记中心申请房地一体登记。

第十五条 宅基地为新增建设用地的，按以下程序进行审批：

（一）申请与初审、表决与公示、审核与测量三个步骤分别按本办法第十四条第一款第（一）、（二）、（三）项规定进行。

（二）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的由乡镇自然资源环境和规划管理所呈报市自然资源和规划局进行审查，符合规定条件的，市自然资源和规划局应根据年度分配计划，安排使用指标，并作出审核意见报市政府审批。审批后由属地乡镇政府会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。

（三）登记与颁证。公告期满无异议的，乡镇政府应将全部审批材料报市自然资源和规划局、市农业农村局备案；申请人可持批准材料向乡镇自然资源环境和规划管理所进行报建。房子建成验收后再将所有材料报市不动产登记中心申请房地一体登记。

第四章 宅基地有偿使用

第十六条 农村宅基地有偿使用，是指在一户多宅及其他原因造成的超标准占用宅基地等情形下，由农户向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。有偿使用农村宅基地的年限由农村集体经济组织自行决定。

第十七条 宅基地有偿使用按以下程序进行：

（一）签订《宅基地有偿使用协议书》。由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者的姓名、面积、使用年限、收费标准、收费额度、收取方式等内容并张榜公布。

（二）收取有偿使用费。有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。

（三）费用账务审核管理。有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报乡镇政府备案，并向村民公开收支明细。属地乡镇政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。

第十八条 宅基地有偿使用费按五指山市相应地区基准地价的40%进行核算（如宅基地落于两个或多个基准地价范围内，按照低的来计算），作为应缴纳有偿使用费标准。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。

拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，超标准部分宅基地及相应地上附着物不纳入补偿范围。

第十九条 对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：

（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第（二）项规定收取有偿使用费；

（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，办理175平方米宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合五指山市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织缴纳该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，有偿使用费用按本办法第十八条第一款规定的50%核算；

（三）1999年9月24日至本办法颁布实施前已建的房子(认定违法的除外)，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，办理175平方米宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合五指山市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织缴纳清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，有偿使用费用按本办法第十八条第一款规定核算。

本办法颁布实施后，仍超标准或违规占地建房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。

第二十条 宅基地有偿使用费按使用年限进行缴纳，使用年限由村集体经济组织确定，但最长不得超过70年。在未缴清全部费用之前，不得按已缴费用及其所占应缴总费用的比例分期颁发使用权证。超过规定时间不缴纳宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1‰的比例累计加收滞纳金。

拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。

第二十一条 宅基地有偿使用费要本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，全额留给村集体经济组织，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。

第五章 宅基地退出

第二十二条 宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。

宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，宅基地使用权人通过自愿协商等方式，将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。

宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。

第二十三条 原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，享受相关政策待遇。

第二十四条 退出收回的农村宅基地，农村集体经济组织可根据现行基准地价与村民协商确定，并在进行补偿后，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地再分配，其余按五指山市总体规划入市流转等方式在市域范围内统筹使用。

宅基地有偿退出的补偿费用，由农村集体经济组织依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后统筹安排使用，可从宅基地有偿使用费中列支。

第二十五条 宅基地补偿价款应在地上房屋及附着物评估价的基础上，经农村集体经济组织与宅基地使用权人协商，由成员大会或成员代表大会研究确定，或者委托有资质的评估机构评估确定。

第六章 宅基地使用权流转

第二十六条 农村宅基地使用权流转，是指依法取得的农村宅基地使用权可通过转让、互换等方式在本集体经济组织内部流转。

通过无偿或有偿使用获得的宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转。宅基地使用权人转让其宅基地使用权之后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

第二十七条 农村宅基地使用权流转应同时具备以下条件

（一）宅基地使用权权属明晰；

（二）受让人、承租人必须是在本集体经济组织拥有宅基地资格权的人员；

（三）流转双方协商一致；

（四）经集体经济组织或村民委员会审核同意并报属地乡镇政府备案。

第二十八条 农村宅基地使用权转让、出租需按照成交价的10%缴交管理费给集体经济组织，转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。

第二十九条 集体经济组织审核宅基地使用权流转，应在尊重交易双方意思自治的前提下，严守本办法第五条规定的原则底线，同时制定相应措施，鼓励知识分子返乡创业，为振兴乡村旅游、发展乡镇企业创造条件。

第七章 宅基地的日常监管

第三十条 属地乡镇政府负责审查申请人的条件、基本情况、土地来源及权属、有无纠纷，指导和监管村集体经济组织实施宅基地有偿使用、有偿退出和流转，并落实宅基地巡查制度，加强农村宅基地日常管理，发现乱搭、乱盖、乱建现象要及时制止，同时上报相关的职能部门。

第三十一条 农村集体经济组织负责宅基地有偿使用费的收缴、管理，接受集体经济组织成员和相关部门的监督；负责有偿退出宅基地的回购等。

第三十二条 农村宅基地管理应遵循公开透明原则，按村民自治管理条例实施。

第八章 法律责任与附则

第三十三条 违反本办法，越权或者违反程序批准以及其他违法违规批准宅基地的，依法撤销违法批准宅基地的行为，并按有关规定对直接负责人和相关责任人给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违法批准占用的土地应当收回，有关当事人拒不归还土地的，以非法占地查处。

第三十四条 经依法申请取得宅基地使用权后，两年内未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回，如已办理过确权登记，注销其土地登记时，应当由集体经济组织按程序逐级上报市人民政府批准。

第三十五条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由职能部门依法进行查处。

第三十六条 本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第三十七条 本办法自公布之日起30日后施行，有效期3年。

《五指山市农村宅基地管理暂行办法》政策解读

一、出台政策的背景

2019年8月，经市委审定通过，印发了《五指山市统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（下称《方案》），全面部署推进农村土地制度改革试点工作。按照《方案》“制订我市改革实施方案和配套政策规定”的要求，为更好地指导全市农村土地制度改革试点工作，推进我市农村宅基地制度改革，规范化农村宅基地管理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及相关政策，结合我市实际制定本办法。

二、政策主要内容

《五指山市农村宅基地管理暂行办法》（下称《办法》）共八章三十七条，包括总则、宅基地管理、宅基地审批、宅基地有偿使用、宅基地退出、宅基地使用权流转、宅基地的日常督管理和法律责任附则八个部分。主要内容如下：

（一）总则明确了《办法》制定依据和适用范围，明确了农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。规定了宅基地所有权、资格权和使用权：宅基地所有权归农民集体所有；宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有；使用权是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。明确了农村村民一户一宅，宅基地面积不超过175平方米的原则。

明确了各部门宅基地管理的职责，市政府总体统筹协调，市资规局负责落实宅基地规划，市农业局负责宅基地改革和管理，各乡镇政府负责宅基地的审批，发改、财政、林业、交通、水务等行政主管部门按照职责协同管理，市不动产登记中心负责农村宅基地及住房登记发证。

（二）宅基地管理方面，集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅应符合村庄规划，应充分利用原有的宅基地和村庄空闲地。宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地，涉及占用基本农田和公益林地外的农用地，应办理农转用手续。农村宅基地存在争议的，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

（三）宅基地审批方面，由村民向村小组提出申请，村委会审核后报乡镇政府批准。规定了农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：1、需建住宅，且没有宅基地的；2、已婚且已分家单独居住的；未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住的；3、因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；4、迁入村集体组织落户，成为正式成员且在原籍没有宅基地的；5、因不可抗力导致原有宅基地灭失，或因实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原有宅基地被依法征收或退还村集体，需易地建房的；6、法律法规规定的其他情形。农村集体经济组织成员身份认定参照《五指山市农村集体经济组织成员身份界定指导意见》执行。非本村的集体经济组织成员或原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一且符合一户一宅的，经村集体同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权。主要有：1、外嫁女(入赘男)等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；2、迁出村集体户口到城镇读书的大学生，毕业后未列入机关事业编制管理且未缴交城镇居民社会养老保险的；3、迁出村集体户口的外出务工非财政供养的人员;4、经市政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期政府确定给其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的;5、法律法规规定的其他情形。

（四）宅基地有偿使用方面，主要是指一户多宅或其他原因造成超标准占用宅基地的，收取有偿使用费。有偿使用费按使用年限及相应片区基准地价40%收取，使用年限由村集体经济组织确定，但最长不超过70年。因历史原因造成的超标占用宅基地的，针对不同的情况区别对待。

（五）宅基地退出方面，分自愿有偿退出和无偿退出两种情形。宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，宅基地使用权人通过自愿协商等方式，将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。

（六）宅基地使用权流转方面，规定了依法取得的宅基地使用权可在本集体经济组织内部流转。转让年限不得超过70年，出租年限不得超过20年。原使用权人转让宅基地使用后，不能再向集体经济组织申请宅基地。

（七）宅基地的日常监管方面，将监管权限下放乡镇，充分发挥农村集体经济组织的作用，遵循公开透明原则。

（八）法律责任与附则方面，主要规定了越权或违反程序批准宅基地、取得宅基地使用利后两年内未建设房屋或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的、村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准的几种情况的惩罚措施。

三、《办法》解释部门

由五指山市自然资源和规划局负责解释本《办法》。

五指山市人民政府关于印发《五指山市农村宅基地管理暂行办法》《五指山市农村土地征收暂行办法》《五指山市集体经营性建设用地入市暂行办法》的通知

各乡、镇人民政府，市政府直属各单位：

《五指山市农村宅基地管理暂行办法》《五指山市农村土地征收暂行办法》《五指山市集体经营性建设用地入市暂行办法》已经四届市政府第103次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

五指山市人民政府

2020年6月18日

（此件主动公开）

株洲市人民政府关于印发株洲市区农村宅基地管理暂行办法的通知

各县市区人民政府，市政府各局委办、各直属机构： 现将《株洲市区农村宅基地管理暂行办法》印发给你们，请认真执行。

二○一○年二月七日

株洲市区农村宅基地管理暂行办法

第一章　总则

第一条　为维护集体土地所有者和使用者的合法权益，规范宅基地审批和管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》和《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等法律、法规、规章的有关规定，结合本市市区实际，制定本办法。

第二条　本市城市四区行政区域内农村村民宅基地管理适用本办法。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。云龙示范区及各县市可参照本办法执行。

第三条　本办法所称农村村民建房是指农村村民在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为；住房用地面积是指住房垂直投影占地面积；农村宅基地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括住房、厨房、杂屋及院落等用地。

第四条　株洲市国土资源局是本市农村宅基地管理的行政主管部门；各区国土资源分局具体负责本辖区内的农村宅基地管理。市规划局、市发改委、市农办和各区人民政府按照各自的职责协同实施本办法。

第五条　农村村民建房应坚持以下原则： （一）依据规划原则。农村村民住房用地，必须符合土地利用总体规划、城市建设规划和村庄、乡镇建设规划。 （二）节约用地原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住房用地应节约和合理利用土地，严格控制使用耕地，禁止使用基本农田。 （三）相对集中原则。农村村民建房按规划、有计划地逐步向小城镇、中心村和农村住宅小区集中。村民建房应与新农村建设、农村土地综合整治相结合。 （四）依法审批原则。农村村民建房，必须严格审查建房资格，按程序、权限审批。严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建房。

第六条　宅基地涉及占用农用地的，在批准住房用地前，应当依法办理农用地转用审批手续。由各区分批次向市国土资源局申请，经依法批准后按户逐宗批准供应住房用地。

第二章　用地申请

第七条　农村村民有下列情形之一的，可以申请住房用地： （一）因无住房或现有住房用地面积明显低于规定标准，需要新建住房或扩大住房用地面积的； （二）因国家或者集体建设、实施村庄及乡镇建设规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的； （三）因发生或防御自然灾害，需要搬迁的； （四）向中心村、乡镇或者农村住宅小区集居的。

第八条　农村村民申请住房用地有下列情形之一的，不予批准： （一）不符合土地利用总体规划、城市建设规划和村庄、乡镇建设规划的； （二）将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请住房用地的； （三）户口已迁出不在当地居住的； （四）原有住房用地面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的； （五）土地权属有争议的； （六）不符合第七条规定申请条件的； （七）其他不予批准的情形。

第九条　农村村民人均住房用地面积控制在35平方米以内,每户住房用地面积不超过120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。住房用地尽量不占或少占耕地，确需占用耕地的，应实行“占一补一”，由所在农村集体经济组织负责完成。申请建房户只有1人的，按35平方米批准农村住房用地指标，不批准单独建房；申请建房户只有2人的，按3人安排住房用地面积。

第十条　有旧宅基地的农村村民申请新建住宅的，必须退出旧宅基地。在用地申请时，建房户应向所在村委会或村级集体经济组织按耕地开垦费标准缴纳旧宅基地退出保证金，并与所在村委会或村级集体经济组织签订旧宅基地退出合同，确保按期拆除旧房。建房户交出旧宅基地后，保证金予以退还。

第十一条　农村村民拥有安置房的视为拥有一处宅基地，不再批准使用新的宅基地。

第三章　用地审批

第十二条　符合申请住房用地条件的村民，应当向村民委员会或村级集体经济组织提出申请，并提交身份证、户口簿等材料。村民委员会或村级集体经济组织应当及时组织召开会议，进行建房资格初审。经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后，村民委员会或村级集体经济组织报乡镇人民政府（办事处）。乡镇人民政府（办事处）应组织乡镇规划所、国土资源中心所实地踏勘，进行建房资格审查，资格审查结果在本村、组张榜公示，公示期限为5日。公示内容包括：申请人姓名、年龄、家庭成员、户籍所在地等。

第十三条　公示期满无异议的，由乡镇规划所及国土资源中心所报区规划分局和国土资源分局审查、审批，并提交以下材料： （一）宅基地申请审批表； （二）申请人的户口簿及家庭成员的身份证复印件； （三）农民建房资格审查表； （四）拟划定的住房用地宗地图； （五）村民会议结果情况和公示结果的书面材料、说明； （六）其它需要提交的资料。

第十四条　土地利用总体规划确定的中心城区建设用地规模范围外（以下简称“圈外”）及个人建房严控区范围外的住房用地申请经乡镇国土资源中心所及规划所分别报区规划分局、国土资源分局审批。市规划局核发《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》；区国土资源分局核发《个人建房用地批准书》，报市国土资源局备案。土地利用总体规划确定的中心城区建设用地规模范围内（以下简称“圈内”）及个人建房严控区范围内不审批除危房改造外的重建、改建住宅和零星新建住宅。确需建房的，应安排在规划确定的农村村民住宅小区内。住房用地申请经乡镇规划所及国土资源中心所审核后，分别由区规划分局审批，报市规划局核发《建设规划用地许可证》或《乡村建设规划许可证》；区国土资源分局审核，报市国土资源局核发《个人建房用地批准书》。住房用地经审批后，由乡镇人民政府、乡镇规划所及国土资源中心所联合张榜公布审批结果，共同实施放线。

第十五条　农村村民依法取得的原有住房需要改建，符合土地利用总体规划、城市建设规划和村庄、乡镇建设规划的，经乡镇规划所及国土资源中心所分别报区规划分局、国土资源分局审核后，由市规划局核发《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，区国土资源分局核发《个人建房用地批准书》并报市国土资源局备案。

第十六条　农村村民住宅小区（含安置房）建设用地，由村民委员会或者负责拆迁安置的项目业主单位根据建房户数量和实际用地需求提出申请，经乡镇人民政府（办事处）同意后，由乡镇规划所及国土资源中心所分别报区规划分局、国土资源分局审查，报市规划局和市国土资源局依法批准后，核发《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地批准书》。有下列情形之一的，应当统一规划建设农村村民住宅小区： （一）农村村民因国家、集体建设需要拆迁安置的； （二）城乡建设用地增减挂钩项目拆旧区需要拆迁安置的; （三）农村土地整治（含“城中村”综合整治）需要拆迁安置的。 申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料： （一）住宅小区建设用地申请； （二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意并经市规划局审批的农村住宅小区修建详细规划；（三）规划建房户户数和每户的用地面积安排说明；（四）其他需要提交的材料。

第十七条　乡镇人民政府（办事处）应在自收到村民委员会或村级集体经济组织村民申请建房合格资料之日起15日内完成资料审查并由国土资源中心所及规划所报区国土资源分局、规划分局审批；区规划分局、国土资源分局应在10日内完成审核、审批。需要由市规划局、市国土资源局审批的，市规划局、市国土资源局应在自收到资料之日起10日内完成审批（需上报省政府和国务院审批的除外）。

第四章　宅基地有偿使用和流转

第十八条　农村村民可以申请宅基地有偿使用。

第十九条　建立集体建设用地基准地价体系，农村村民可以通过评估显化宅基地资产。

第二十条　“圈外”及个人建房严控区范围外依法取得的农村宅基地使用权有下列情形的在农村村民之间可以流转： （一）农村村民已进城购买商品房不再使用该处宅基地的； （二）农村村民退出原承包土地并不再使用该处宅基地的； （三）农村村民户口已迁出不再使用该处宅基地的； （四）在农村土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩项目区域内根据规划和相关规定可以流转的。

第二十一条　已获批准的、符合第二十条规定的宅基地流转条件的村民建房用地指标可以进行流转。持有村民建房用地指标需要建房的，可以在规划确定的住宅小区内购地建房。宅基地和村民建房用地指标流转的办理程序依照《株洲市集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则》的规定办理。

第二十二条　建立宅基地退出补偿机制。在政府实施土地整治、“城中村”综合整治、城乡建设用地增减挂钩等项目范围内，项目实施单位对农村村民自愿退出宅基地的，给予补偿： （一）农村村民按规定一户一宅，将多余的宅基地退出的，地上附着物按照株洲市集体土地房屋拆迁的征购标准给予补偿； （二）农村村民拆旧建新进入农村住宅小区并退出原有宅基地的，在农村住宅小区内无偿提供住房用地，地上附着物按照株洲市集体土地房屋拆迁的征收标准给予补偿； （三）农村村民进城购房，退出原承包土地及原宅基地的，地上附着物按照株洲市集体土地房屋拆迁的征购标准给予补偿并参照被征农民社会保险标准给付保险金纳入社会统筹； （四）农村村民采取宅基地换房方式自愿退出宅基地，由项目实施单位统一兴建公寓式安置房。拟换房的村民向村委会提出换房申请，村委会制定村民宅基地换房办法提交村民代表大会或村民大会通过。村委会与村民签订宅基地换房协议，村委会再与项目实施单位签订本村村民宅基地换房总体协议。

第五章　确权登记

第二十三条　严格依照法律、法规、规章和政策规定，确定农村宅基地使用权： （一）1982年2月，国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积确定农村宅基地使用权。 （二）1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过湖南省规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定农村宅基地使用权。 （三）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施起至1998年12月31日止，农村村民建房占用的宅基地，超过湖南省规定标准的，按照实际批准面积确权登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行登记。 （四）依法批准建设使用的住房用地，可以确定农村宅基地使用权。 （五）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其农村宅基地使用权，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体经济组织收回。 （六）依法批准流转取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。 （七）依法继承房屋取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。 （八）符合申请宅基地条件的农村村民，经村民委员会或农村集体经济组织全体成员讨论同意后，购买本村或村集体经济组织内部他人多余房屋的，可以确定农村宅基地使用权。

第二十四条　有下列情形的不能确定农村宅基地使用权： （一）农村村民一户拥有一处宅基地以外的宅基地（除继承外）； （二）城镇居民私自在农村购买和违法建造住宅的; （三）未经批准擅自流转宅基地的； （四）原宅基地房屋坍塌或房屋拆除后没有批准重建或批准后两年未建设的。

第二十五条　批准新建、改建、扩建农村村民住房和依法批准流转的宅基地，应当自房屋竣工验收合格和批准流转之日起30日内依法向市土地登记机关申请办理土地初始登记或者变更登记手续，领取土地使用权证书。持土地使用权证书、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》等相关资料向市房产登记机关申请房屋产权登记手续，领取房屋所有权证书。

第二十六条　符合下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地机关，可以收回宅基地使用权及办理原宅基地使用权注销登记： （一）为进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地； （二）为实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地； （三）农村村民一户一宅之外多余的宅基地； （四）未按照批准的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）； （五）农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村“五保户”腾出的宅基地。 由于前款第（一）项、第（二）项和第（三）项规定的原因收回宅基地使用权的，农村集体经济组织应当对地上附着物给予补偿。

第六章　法律责任

第二十七条　农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

第二十八条　违反本办法规定，非法批准农村村民住房用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十九条　违反有关规定，非法向申请住宅建设用地的农村村民收取费用的，上级行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

第三十条　实施农村宅基地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

第一章总则

第一条为规范和加强英德市农村宅基地审批管理，正确引导农村村民集约节约用地、依法用地，促进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》《土地登记办法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)等法律、法规和有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称农村宅基地(以下简称宅基地)，是指本市行政区域内农村村民依法取得农村集体建设用地使用权，用于建造住宅及其附属设施的农村集体土地。

第三条宅基地属于农民集体所有，依法享有集体土地所有权的农村集体经济组织是集体土地所有权人。

村民依法取得的宅基地使用权受法律保护。

第四条农村村民建造住宅，应依法取得宅基地使用权，禁止非法占地建设，禁止非法转让宅基地。

第五条农村村民建造住宅使用宅基地的选址，必须符合城乡规划、土地利用总体规划和镇、村建设规划。在公路两侧建筑，应严禁在相关法律、法规规定的控制区范围内建住宅。

第六条审批宅基地应坚持以下原则：

(一)合理、集约利用土地，切实保护耕地;

(二)有利于实施村镇规划，改善村容村貌，提高农民生活居住环境质量;

(三)尽量使用原有旧宅基地，不占或者少占耕地。

第七条农村建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地、荒坡地和废弃地，严格控制占用农用地建造住宅，不得占用基本农田建造住宅。

村民建造住宅使用农用地或者未利用地的，集体土地所有权人应当依法办理农用地转用或者未利用地审批手续。涉及占用农用地的，还应当办理变更或者解除土地承包合同手续。

村民建造住宅确需占用耕地的，要按照“占一补一”的原则，由申请人负责耕地占补平衡。

第八条城市规划区内的农村村民建造住宅应当符合城市总体规划，城市规划区内的村庄原则上不再安排单宗分散的宅基地。城市规划区外的农村村民建造住宅应当符合镇、村规划。

第九条市有关部门办理宅基地审核和建筑规划、施工等手续，要严格按规定收费，严禁违规收取其他任何费用。

第十条市国土资源局负责本辖区内农村宅基地的审批管理工作。规划、建设等部门和各镇人民政府、英城街道办事处、村（社区）、村民小组按照职责分工，负责宅基地管理的有关工作。

第二章审批限额和申请条件

第十一条农村村民一户只能拥有一处宅基地使用权。新批准宅基地面积按如下标准执行：城市郊区、镇规划区内的每户80平方米以下，镇规划区外的每户150以下平方米。

第十二条村民申请宅基地的，应当为宅基地所在地农村集体成员，并应当符合下列条件之一：

(一)家庭成员分户后确实没有宅基地的;

(二)外来人口落户，成为本村集体成员，没有宅基地的；

(三)农村宅基地因自然灾害、征地、村庄或集镇公益事业建设等原因丧失或者不能使用，户内没有宅基地，需新建住宅的;

(四)因实施村庄建设规划或者旧村改造需要调整搬迁的。

(五)法律、法规和政策规定的其他情形。

农村村民原有的宅基地面积低于本办法规定标准60%的，可以按照前款规定申请新的宅基地，但应当将原有的宅基地交回集体。

第十三条村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

(一)不符合本《办法》第八条规定条件的；

(二)不符合土地利用总体规划、城乡规划和镇、村建设规划的；

(三)土地权属有争议的；

(四)出卖、出租、赠与他人或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

(五)现有的宅基地面积已经达到规定标准的；

(六)现有的宅基地能够满足家庭成员分户需要或一户多宅的；

(七)现有住宅影响城乡规划实施，需要拆迁新建，但村民拒不拆除原住宅的；

(八)宅基地拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置后再申请宅基地的；

(九)法律、法规或者政策规定的其他情形。

第三章审批程序和权限

第十四条农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请。

第十五条对村民申请宅基地，集体土地所有权人或村民小组、村（社区）应当按照以下程序办理：

(一)集体讨论。召开村民会议或者村民代表会议讨论决定。

(二)张榜公布。公布的内容包括户主名单、安排宅基地理由、用地位置、面积、地类和四至等，公布期限为10日。

(三)上报审批。公布期满无异议的，上报村（社区）。村（社区）审核后，提交以下材料，上报镇(街道)国土资源管理所（分局）：

1、村民申请宅基地的申请书；

2、申请人现有宅基地情况，包括现有宅基地宗数、位置、面积等;

3、拟安排宅基地的位置、面积、地类和四至等;

4、村民会议或者村民代表会议讨论记录和公布情况的书面材料;

5、其它需要提交的资料。

第十六条镇(街道)国土资源管理所（分局）收到上报的材料后，10个工作日内，会同规划等部门进行实地勘查丈量面积、确定四至范围、绘制宗地草图，组织相邻利害关系人现场指界。镇（街道）国土资源所（分局）核对申请用地是否符合土地利用总体规划及土地权属、地类等情况，并将初审意见报镇人民政府、英城街道办事处审核。

各镇人民政府、英城街道办事处5个工作日内完成审核工作，并由镇(街道)国土资源管理所（分局）上报市国土资源主管部门审核。报件包括：

（一）村民申请宅基地的申请书；

（二）《农村村民建房使用土地申请呈批表》；

（三）身份证复印件、户口本复印件；

（四）村民会议或村民代表会议讨论记录；

（五）在村集体公布情况的书面说明以及公示照片；

（六）属于建新交旧的，村民与村集体签订的建新交旧协议书；

（七）村民小组、村（社区）对申请人家庭成员基本情况、现有宅基地情况、是否符合用地申请的书面审核材料；

（八）标明申请人拟发放宅基地的位置、面积、四至尺寸的示意图等；

（九）镇（街道）土地资源所（分局）初审意见；

（十）镇人民政府、英城街道办事处审核意见。

第十七条市国土资源局8个工作日内完成审核工作，并上报市人民政府审批，因不可抗力等原因造成工作时间内无法完成的，经批准后可适当延长审核时间。

第十八条集体土地所有权人应当自收到宅基地批准文件之日起10日内张榜公布。村民自领取宅基地批准文件之日起30日内，应当向镇(街道)国土资源所（分局）申请办理集体土地使用权登记。市人民政府土地发证办公室负责颁发《集体土地使用权证》。

第十九条宅基地经依法批准后，村民应当按规定向规划、建设等主管部门办理规划、施工等报建手续后才能进行建设，并自批准之日起2年内应当动工建设。因特殊原因，经市国土资源主管部门同意后可适当延期，但延期最长不能超过1年。

第四章流转与退出

第二十条　符合一户一宅基地申请条件的村民，经市人民政府同意，可以购买本村内其他村民的房屋，并取得相应的宅基地使用权。

严禁城镇居民购买农村宅基地。

第二十一条下列宅基地的使用权，经村民会议或者村民代表会议讨论同意，由集体土地所有权人按程序收回，并经市人民政府批准，注销其集体建设用地使用证或者撤销有关批准文件：

（一）为实施镇村规划进行旧村改造、农村公共设施或者公益事业建设需要调整的;

（二）不按照批准用途使用的；

（三）自依法批准建房之日起满2年未动工或经批准延期期满仍未动工的；

（四）新批宅基地时向集体土地所有权人承诺建新拆旧的，新建房屋竣工后3个月内不拆除旧房的原宅基地；

（五）房屋坍塌或拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

（六）不符合“一户一宅”规定或非本村村民继承所得的宅基地因房屋坍塌或拆除的；

（七）有其他原因应予收回的。

第二十二条　宅基地使用权被依法收回的，当事人应当及时办理注销手续。

第二十三条鼓励农村村民腾退一户一宅之外的宅基地，农村集体经济组织集体土地所有权人可通过有偿方式回收历史原因形成的一户两宅或一户多宅所占用的宅基地。

第二十四条农村低收入困难户、住房改造补助户、扶贫募捐款援建户等受资助方式建房的，属于建新拆旧的，村民需完成拆除旧房，退回原宅基地后，方可拨付补助资金；村民建新房后拒不拆除旧房的，取消其资金补助资格；属于政府建设的，村民需完成拆除旧房，退回原宅基地后，方可将新房交付给村民。

第五章监督管理

第二十五条农村集体经济组织负责建新拆旧工作的实施，镇人民政府、英城街道办事处实行监管。村集体经济组织成员存在未按承诺建新拆旧，未退出原宅基地的，不再受理该村集体经济组织成员新批宅基地的申请。

第二十六条各镇人民政府、英城街道办事处和市有关职能部门要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部农村宅基地的监督管理。严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

第二十七条土地行政主管部门应当将农村宅基地的登记条件、申请和办理程序向社会公开，并向社会公开举报、投诉电话，接受社会监督。

第二十八条任何单位和个人都有权对非法占用农村土地建设住宅的行为向土地行政主管部门举报、投诉，土地行政主管部门收到举报材料，应当依照《土地违法案件查处办法》办理。

第六章法律责任

第二十九条村民新建住宅后必须退出旧宅基地。要采取签订合同等措施，确保村民新建房屋竣工后3个月内拆除旧房，交出原宅基地。如村民不按期拆除旧房交出原宅基地，有关部门注销其集体建设用地使用证或者撤销有关批准文件，新建房屋属违法建筑，所占土地按违法用地论处。

第三十条违反本办法规定，越权或者违反程序批准以及其他违法违规批准宅基地的，依法撤销违法批准宅基地的相关批文和证件，并对直接责任人和相关责任人给予党纪政纪处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。违法批准占用的土地应当收回。超过批准用地面积或者擅自变更位置建造住宅的，按非法占用土地论处。

第三十一条经依法批准的宅基地，自批准之日起2年以上未动工建设、随意改变用途或者擅自交换的，经市人民政府批准，由集体经济组织无偿收回集体土地使用权，依法注销《集体土地使用证》。

第三十二条村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由国土资源主管部门责令其退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复原状;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十三条村民取得宅基地使用证后，未按规定办理规划、施工等报建手续进行建设的，依照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定处理。

第七章附则

第三十四条　本办法适用于英德市符合规定条件的农村村民新建住宅的宅基地审批。对农村村民原有的宅基地，按照有关规定进行清理和规范。

第三十五条本办法由市国土资源局负责解释。

第三十六条　本办法自2013年11月29日起实施。