温州合富膜结构工程有限公司

地产行业的并购重组浪潮已经开始蔓延至产业链的细分领域。5月10日，保利地产发布公告，透露在5月7日与合富辉煌集团控股有限公司签署《合作重组协议》，融合各自旗下的一手及二手物业代理业务。

合富辉煌认为，与保利地产通过合作分工，共同导入优质资源，可以提高合富中国核心竞争力，有助于将合富中国打造成为中国房地产代理服务行业的领军企业。保利地产对此则有更高的期望，“对标的不仅仅是国内前列的代理公司，更是全球几大行，除了一手房二手房，以后可能也要发展顾问、商业等更为全面的业务。”保利地产一位内部人士表示，未来地产行业的发展逻辑将发生改变并影响到上下游产业，公司旗下的代理行业必须同步进行业务的超前部署。

保利地产将此次重组视为公司房地产相关业务市场化的一个体现，伴随着公司战略从内生化到市场化的转变，其他业务板块也存在开放合作的可能。

强强联合做大代理业务

在公告中，保利地产表示，公司与合富辉煌同意融合旗下保利地产投资顾问有限公司（以下简称“保利顾问”）与合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司（以下简称“合富中国”）各自经营的一手及二手物业代理业务。

保利顾问、合富中国将分别进行重组。双方以净资产评估价值扣除预分红后的净值作为交易对价，以保利顾问100%股权对合富中国进行增资，增资完成后，合富香港持有合富中国56.1%股权，保利地产持有合富中国43.9%股权。为加强双方合作，在上述增资完成后，合富辉煌将向保利地产或指定全资子公司配发及发行3600万股普通股，发行价为港币4.20元/股。

重组后，保利顾问共拥有4家下属公司（合称“保利顾问集团”），合富中国共拥有95家下属公司（合称“合富中国集团”）。保利地产与合富辉煌将在重组后的保利顾问集团、合富中国集团层面进行一手及二手物业代理业务的全面合作。同时合富中国在保利地产实际控制的物业发展项目中，享有优先的房地产代理权。

公告显示，合富中国集团截至2018年1月31日的估值为21.5亿港元，保利顾问集团同期的估值则为16.8亿港元。

据记者了解，早在今年1月份，保利便已和合富辉煌签订了《业务合作框架协议》，并约定在2018年5月31日或之前签署正式合作协议。虽然目前看来双方合作都在计划之中，但是据接近保利地产的知情人士透露，保利之前已经接触了不下10个有意向合作的代理公司，其中有几家已经到了准签约阶段。

“合富辉煌保利合营后，一方面保利是坐拥千万业主的开发商，连续六次蝉联广州销冠，本身在获得业主租售需求以及联系业主上都有极大的便利。合富辉煌可以通过与龙头大佬保利的合作‘深耕’存量房楼盘。另一方面保利可以借助合富辉煌成熟的二手房中介经验，开拓存量房买卖租赁市场。”一位合富辉煌内部员工在“知乎”上解答网友提问时如此表示。

合富辉煌认为，与保利地产进行房地产代理业务合并可以进一步发展并扩大其在中国一手房及二手房代理服务业务。5月10日，受此消息影响，合富辉煌的股价大涨9.3%。

3000亿后的市场化路径

2017年，保利地产实现签约销售金额3092亿元，同比大增47.2%，是其在2012年跨入千亿台阶后的最高增速。提速的背后可以看到保利从内生式增长向市场化拓展的路径转变，持续的对外并购整合成为其保持行业第一梯队位置的重要手段。

2017年，该公司通过并购等合作方式累计获取项目81个，新增建筑面积2190万平方米，达到总土地拓展面积的48%。报告期内，保利与中国航空工业集团有限公司地产业务的整合基本完成，公司通过分批的方式在广州、南京、成都等15个城市累计收购20个项目、新增规划容积率面积910万平方米。与此同时，保利地产以现金方式收购保利（香港）控股有限公司50%股权的方案也获得股东大会高票通过，其未来将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合，进一步扩大业务区域。

保利这种开放的态度目前已不仅仅局限在房地产开发领域，旗下各专业公司从2018年开始也逐渐向外部敞开怀抱。“合作本身就是公司发展的一种常态，所有的业务，只要有合理性，都可能合作。”保利地产内部人士如此认为。

在2017年的年报中，保利提及在坚定房地产主业战略定位基础上，要强化专业板块自身发展能力，与主业形成业务协同和互补，通过不断加大专业板块的业务规模，逐渐提升专业板块在公司总体收入中的贡献度。物业、租赁、代理、商业、建筑、产业与消费金融等业务，在产业升级、消费升级趋势中要明确战略定位，加大市场化拓展力度，形成集群优势。

据记者了解，保利推动专业板块市场化的方式有多种，根据合作对象业务能力的强弱决定股权比例和运营模式，强强联合的话则倾向于双方组建一个更独立的公司来操作具体业务，正如此次与合富辉煌的合作。

“从目前来看，代理这个板块已经率先实现突破，通过与合富辉煌的重组，保利形成了集群优势。”在保利内部人士看来，未来的合富中国有机会挑战更靠前的行业位置。

“除了一二手房业务之外，运营长租公寓也将会是合营公司的业务新方向。3·30新政以后，去年至今出让成交地块大部分都由开发商自持，在这个时代趋势下，开发商运营和管理长租公寓成为必须。”合富辉煌内部人士猜测。