物业租赁与经营

本书根据教育部最新公布的《中等职业学校物业管理专业教学标准（试行）》为指导思想，教材编写在过程中注意以目前最新的法律法规为依据，以工作过程为导向，以学习任务为驱动，以当前先进工作经验为实例，力争利于学习者使用。

本教材第一单元介绍了租约签订前的准备工作，涉及两个学习任务；第二单元介绍了租赁合同的签订与执行，编写了三个学习任务；第三单元为物业服务企业中介服务，涉及三个学习任务；第四单元为房屋租赁市场调查与分析，包括了两个学习任务；第五单元为物业经营，包括了5个学习任务。 2100433B

作 者：郭广宝

ISBN:978-7-5331-8212-0

出版社：山东科学技术出版社

出版时间：2016.10

版次：1版1次

字数：

页数：

开本：16

1．为承租人服务的原则

物业管理企业接受开发商或其他出租人委托，从事房屋租赁业务，必须维护租赁单位或租赁人的合法权益。具体说就是利用房屋租赁合同，明确双方的权利和义务，提高为承租人服务的质量。

2．维护租赁房屋的原则

作为出租入或者委托的物业管理企业，应监督、宣传、教育承租人爱护房屋及设备，严格执行设计要求，控制房屋用途的变化。同时，搞好房屋、设施的维修与养护，延长房屋的使用寿命。

3．提高经济效益的原则

房屋租赁是一种商品交换的经济活动，出租者交出房屋使用权，就是为了换回房屋的交换价值，这不仅是为了实现房屋再生产，而且还是为了得到房屋商品的利润。因此物业管理中的租金收入．就是为了提高房管企业和个人的经济效益与收益。

4．保证租赁关系正常化的原则

租赁关系的正常，涉及千家万户的利益，也关系到社会的安定团结。因此，双方都必须严格遵守国家的有关法律和规定，坚决抵制违反法律、法规与租赁合同的行为。

5．充分发挥房屋效用的原则

房屋的物理性能是房屋的建筑结构、采光、釆暖、通风、隔音等适应各种特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋设计要求和建筑形式，按照设计要求和房屋性能来使用房屋，不要轻易改变房屋用途和结构，以免影响建筑安全和使用安全。

物业租赁合同的签订，就标志着物业租赁关系的确立。物业租赁关系一旦确立，租赁双方就必须严格按照物业租赁合同的条款履行义务，如果发生物业租赁纠纷，租赁双方可以通过正当的法律途径，向有关部门申请调解、仲裁或直接向法院提起诉讼。

需要注意的是，租赁双方要在租赁合同签订之日起30日内，到当地房地产管理部门办理登记备案手续。

物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有自己的法律特征。

(1)房屋租赁的标的物是作为特定物的房屋

物业的物理特性是空间上的永久性、稀缺性和经济上的保值增值性，它属于不动产，这是房屋区别于其他任何财产的特征。因此，出租人在供应房屋时，只能按合同中规定的标的物出借，而不可以用其他房屋来代替。当租赁合同终止时，承租人也必须按合同规定的标的物还借，而不可用其他房屋来取代。

(2)承租人只享有房屋的使用权

房屋的承租人只享有房屋的占有权和使用权。因此，不能将其所租赁的房屋擅自转租，除非已经获得出租人的同意。

(3)租赁合同必须采用书面形式

房屋租赁关系成立的标志是租赁双方已经订立书面合同。而且，只有书面合同才能明确约定当事人双方的权利和义务，才能有效地处理将来可能发生的纠纷。

(4)租赁合同必须依法登记

备案登记制度，是政府对房屋租赁实施行政管理的重要措施和手段，它不允许房屋租赁在私下交易。双方当事人应在租赁合同订立后，领取《房屋租赁证》。