物业和设施管理

Property and Facilities Management

第一部分物业管理的早期介入和前期管理

第一章物业管理的早期介入

第一节住宅物业的早期介入

第二节商业物业的早期介入

第三节重大机电设备的选型

第四节营销运营

第二章物业管理模式

第一节住宅物业的管理模式

第二节高端写字楼的物业管理模式

第三节城市综合体的管理模式

第三章物业的预算管理

第一节住宅物业的预算管理

第二节写字楼物业的预算管理

第三节工业（物流）物业的预算管理

第四章物业的承接查验和装修服务

第一节物业的承接查验

第二节高端商业物业的装修服务

第五章旧城改造的物业管理服务

第一节旧城改造的物业筹备

第二节物业管理的早期介入

第三节重大经济纠纷的处理

第四节前期物业管理

第二部分物业的设施设备管理

第六章变配电系统的管理

第一节变配电系统的基础管理

第二节变配电系统的能效管理

第三节变配电系统的风险管控

第七章电梯系统管理

第一节电梯系统的基础管理

第二节电梯系统的能效管理

第三节电梯系统的风险管控

第八章中央空调系统管理

第一节中央空调系统的基础管理

第二节中央空调系统的能效管理

第三节中央空调系统的风险管控

第九章给排水系统管理

第一节给排水系统的基础管理

第二节给排水系统的能效管理

第三节给排水系统的风险管控

第三部分服务创新和绿色转型

第十章物业管理服务创新

第一节物业基础管理

第二节减员增效

第三节专业化道路

第十一章物业的绿色转型

第一节新能源与可再生能源

第二节建筑的能源审计

第三节建筑的合同能源管理

附录

附录1：深圳市绿色物业管理导则（试行）

附录2：旧城改造的部分汇报日记

附录3：作者发表的部分文章和接受杂志采访

附录4：商业培训交流案例

参考文献

《物业和设施管理》理论联系实际，内容丰富，图文并茂，可作为物业服务企业、房地产公司、相关研究机构和政府部门的参考书，还可以作为大中专院校物业管理、建筑、机电和新能源技术等专业的教材。

郭连忠，广东惠州人，深圳金龙宇资产顾问公司总经理，熟悉高端物业资产管理(别墅、写字楼、商业、工业物流、酒店旅游业等)，深圳房地产和物业管理进修学院客座教授、深圳书城培训中心物业管理专业讲师、深圳各协会低碳经济(能源管理和节能减排)授课专家；中国自动化学会(高级会员)、中国电工技术协会电气节能专委会常务理事、深圳电气节能研究会、深圳自动化学会、深圳工程师联合会等协会的专家。2012年出版专著《能源管理与低碳技术》

《物业和设施管理》广泛吸收了国内有关住宅、写字楼、商业、酒店业和城市综合体的物业管理经验和案例分析，详细研究并论述了物业管理对项目的早期介入、产品定位、营销运营、物业管理模式、设备设施运行的能效管理、机电运行风险控制以及物业管理的创新与转型，特别提出了绿色物业管理的见解和管理模式。对各种业态的物业管理有较强的指导意义，是一本现代物业管理实用性较好的参考工具书。

——朱立场 深圳市节能专家委员会理事/机电专家组副组长 深圳市宜居城市建设专家库专家 深圳市绿色建筑专家咨询委员会专家

《物业和设施管理》以设施管理和绿色物业管理为重点，论题兼及住宅物业、写字楼、商业购物、城市综合体和工业（物流）业。该书的出版将对物业管理和设施管理行业起到实际的指引作用，对房地产项目的开发和经营亦会产生一定程度的直接帮助作用。

——赵向标 物业管理高端理论专家与培训专家 广东众安康后勤集团助理总裁

作者以自身多年来在物业管理行业的造诣，根据业内现状从战略规划、具体管理措施、实例等多个层次去探讨物业管理企业项目运作、设施管理、创新管理及转型的最佳方案，相信《物业和设施管理》将成为业界新时期发展过程中的实用指南。

——黄任超 深圳物业管理评优专家 深圳市金阳成物业管理有限公司总经理2100433B

《物业设备管理(第2版)》是全国高职高专物业管理类专业系列教材之一。主要介绍物业设备技术及物业设备管理的内容，包括物业设备的基础知识，给排水系统，供热、供燃气、通风与空调系统，电气系统，以及在物业设备管理工作中涉及的维修管理和运行管理，并讲述相应的管理制度和维护方法。

《物业设备管理(第2版)》取材新颖，内容丰富，实用性强，既可作为全国高职高专物业管理类专业教材，又可以为从事相关行业如房地产业和工程设计、施工、运行、管理方面的人员阅读，还可作为物业管理人员的培训教材。

《物业管理物业设施管理专业通用系列教材：物业管理招投标实务》系统介绍了物业管理招投标的基础知识、基本要求与操作程序，重点介绍了物业管理招标的程序、招标文件的编写与标底编制、投标文件的制作与投标报价等相关理论与实务。作者在写作《物业管理物业设施管理专业通用系列教材：物业管理招投标实务》的过程中，注重物业管理招投标理论的系统性与实践的可操作性，目的是将物业管理招投标领域系统的理论知识、规范的操作程序与标书的编制方法和技巧等介绍给学生及其他读者，以使他们全面而准确地了解和掌握物业管理招投标领域的基础知识、基本要求与操作方式。　《物业管理物业设施管理专业通用系列教材：物业管理招投标实务》既可作为物业管理、物业设施管理、房地产开发与经营、工程管理、酒店管理专业的专科（高职、高专、电大）教材及相关人员的培训用书，也可作为相关专业本科简易教材和中专学生的提高性读物。 2100433B

Contents 

前言

第一部分课程认知1

单元1什么是物业设备设施管理3

教学目标3

引导案例3

11认知物业设备设施管理5

111什么是物业设施设备管理5

112物业设备设施管理的目标5

113我国物业设施设备管理的

发展6

114物业设备设施管理的基础

理论8

12物业设备设施管理的内容10

121物业设备设施基础资料的

管理10

122物业设备设施的运行管理12

123物业设备设施的维护管理14

124更新改造管理15

125备品、配件及材料管理16

126固定资产(设备)管理16

13物业设备设施管理的组织

设计17

131物业设备设施管理机构的

设置17

132物业设备设施管理岗位

职责19

133物业设备设施管理制度21

134培养高素质的设备管理团队23

14物业设备设施的风险管理23

141什么是物业设备设施管理

风险23

142物业设备设施风险管理的

实施24

143物业设备设施突发事件管理28

知识小结30

强化练习30

技能实训32

第二部分给水排水系统33

单元2建筑室内给水35

教学目标35

引导案例36

21室内给水系统36

211室内给水系统的分类36

212室内给水系统的组成37

213常用的室内给水方式38

22给水系统管材、管件及管道

连接41

221给水系统管材41

222给水管件45

223给水管道的连接技术46

224室内给水管道的布置与敷设47

225给水管道的验收49

23给水系统附件及设施设备49

231给水常用附件49

232水表51

233加压与调节设备52

24给水系统的管理54

241给水系统的管理制度及内容55

242给水系统的运行及维护管理56

243给水系统常见故障及处理

措施58

244室内给水设备设施突发事

件管理59

知识小结61

强化练习61

技能实训63

单元3建筑排水64

教学目标64

引导案例65

31室内排水系统65

311室内排水系统的分类与组成65

312室内排水管道系统类型67

313排水系统常用管材及选择69

314排水系统常用设备71

315室内排水体制75

316室内排水管道的布置与敷设76

32屋面雨水排水系统77

321外排水系统77

322内排水系统78

323混合排水系统80

324重力流雨水排水系统80

325压力流雨水排水系统81

33建筑中水系统81

331中水原水及供水水质81

332中水系统的分类82

333中水系统的组成83

334中水处理83

335中水系统的管理84

34排水系统的维护与管理84

341排水系统的管理范围和管理

要求85

342排水系统的管理及维护85

343室内排水系统常见故障及处

理措施86

344排水系统突发事件管理87

知识小结88

强化练习88

技能实训90

单元4小区给排水及热水、饮水

供应92

教学目标92

引导案例92

41小区给水、排水系统93

411小区给水系统93

412小区排水系统95

42小区水景工程和游泳池

系统97

421小区水景工程97

422小区游泳池100

43室内热水及直饮水供应

系统102

431热水供应系统的分类及

组成102

432热水的加热方式103

433太阳能热水供应系统104

434饮用水供应系统105

44小区给排水的维护与管理106

441小区给排水系统的管理

内容106

442小区给水、排水系统的

维护107

443小区给排水系统的故障与

处理107

444小区给排水系统风险及突

发事件管理108

知识小结109

强化练习109

技能实训111

第三部分供暖、供燃气、通风与

空调、建筑消防113单元5供暖及燃气供应系统115

教学目标115

51建筑供暖系统概述115

511供暖系统的组成116

512供暖系统的工作原理116

513供暖系统的分类116

52热水供暖及蒸汽供暖117

521热水供暖系统的不同作用

方式117

522热水供暖系统的形式118

523高层建筑热水供暖系统的

形式121

524蒸汽供暖系统122

53辐射供暖和热风供暖123

531辐射供暖123

532热风供暖系统127

54供暖系统设备设施及管道128

541热源和散热设备128

542辅助设备135

543小区热力站137

544供暖系统管道及其敷设138

545管道及设备设施的保温139

55供暖系统的运行及维护

管理140

551供暖系统的维护与管理140

552供暖系统的运行管理142

553供暖系统的常见故障与

处理143

56燃气供应系统144

561燃气的种类144

562燃气的供应方式144

563室内燃气系统的组成145

564燃气供应系统的维护与管理148

565燃气停气及泄露的应急处理150

知识小结151

强化练习152

技能实训153

单元6通风与空调系统154

教学目标154

引导案例154

61通风系统155

611通风系统的分类155

612通风系统的常用设备与管道157

62空调系统162

621空气环境的基本衡量参数163

622空调系统的分类164

623空调系统的组成165

63空调系统常用设备167

631空气处理设备167

632风机盘管、诱导器及组合式

空调机172

633空气输送和分配设备174

634消声和减震设备174

635局部空调系统176

64空调系统冷热源及水系统177

641空调冷热源177

642空调制冷机组178

643中央空调水系统181

65空调与通风系统的管理、

运行及维护183

651空调、通风系统的管理、

运行及维护183

652空调系统常用设备的维护

保养185

653空调系统的节能管理192

知识小结193

强化练习193

技能实训195

单元7建筑消防系统196

教学目标196

引导案例196

71建筑消防系统概述197

711建筑火灾的成因及特点197

712建筑消防系统的组成198

72室内消火栓给水系统199

721室内消火栓给水系统的

组成199

722室内消火栓系统给水方式201

723消火栓给水系统的布置

要求202

73自动喷水灭火系统203

731自动喷水灭火系统的类型

及特点203

732自动喷水灭火系统的主要

组件206

74其他常用灭火系统210

741干粉灭火系统210

742二氧化碳灭火系统211

743卤代烷灭火系统211

744泡沫灭火系统212

745移动式灭火器213

75建筑火灾的防火、排烟213

751火灾烟气的控制方式213

752通风和空调系统的防火与

排烟216

753防火排烟主要设备及部件217

76消防系统其他设施设备218

761消防电梯218

762防火门218

763应急照明219

764火灾监控系统设施设备219

765消防控制中心220

766消防电源及传输导线220

77消防系统的管理与维护221

771消防管理的基本制度221

772消防设备管理的内容221

773消火栓灭火系统的管理与

维护222

774自动喷水灭火系统的管理

与维护222

775消防自动报警与联动系统的

管理与维护223

776防排烟系统的管理与维护225

777应急照明、疏散指示系统的

管理与维护225

778其他常用灭火系统的管理与

维护226

知识小结228

强化练习229

技能实训230

第四部分建筑供配电、照明及

安全用电、电梯231单元8建筑供配电系统233

教学目标233

引导案例233

81电工基本知识234

811电路的基本概念234

812常用的基本定律234

813正弦交流电路235

82建筑供配电系统概述236

821电力系统和电力网236

822低压配电方式239

823高层建筑供电239

83变配电室240

831低压配电柜、箱240

832社区变配电所241

84建筑供配电系统的维护与

管理241

841供配电系统管理范围的

界定241

842供配电系统的维护与管理242

知识小结242

强化练习243

技能实训244

单元9电气照明系统245

教学目标245

引导案例245

91照明基础知识245

911照明的概念246

912照明的分类246

913照明的质量248

92常用电光源、灯具及其

选择249

921常用电光源及其选用249

922灯具253

923灯罩255

93照明供电系统256

931照明供电系统的组成256

932照明供电线路的布置256

933室内照明线路的敷设257

934电气照明常见故障与维护258

知识小结260

强化练习260

技能实训261

单元10电气安全技术262

教学目标262

引导案例262

101安全用电262

1011常见的人体触电方式263

1012电流对人体的伤害264

1013安全用电措施265

1014触电急救266

102电气设备保护措施267

1021接地保护267

1022接零保护267

1023漏电保护268

1024常用的低压配电系统保护

装置268

103建筑防雷273

1031雷电的形成及危害273

1032民用建筑防雷分类274

1033建筑物常用防雷装置274

1034建筑物防雷装置的安装276

1035防雷设施的维护276

知识小结277

强化练习277

技能实训278

单元11电梯279

教学目标279

引导案例279

111电梯280

1111电梯的种类280

1112电梯的构造及功能280

112自动扶梯286

1121自动扶梯的构造287

1122自动扶梯的主要性能参数290

1123自动扶梯的工作过程291

113电梯的管理291

1131电梯投入使用前的工作291

1132电梯的管理制度291

1133电梯的使用管理293

1134电梯的日常检查和维修

保养294

1135电梯安全及突发事件管理298

知识小结302

强化练习302

技能实训304

第五部分建筑弱电及智能化

系统305单元12建筑弱电系统307

教学目标307

引导案例307

121广播音响及有线电视

系统308

1211广播音响系统308

1212有线电视系统310

122火灾自动报警系统314

1221火灾自动报警系统的组成314

1222火灾自动报警系统的分类

与应用316

1223火灾探测器317

1224消防联动控制318

123安全防范系统319

1231出入口控制系统320

1232闭路电视监控系统321

1233电子巡更系统323

1234停车场管理系统324

1235周界防范系统326

1236楼宇对讲系统327

124电话通信与宽带网络

系统328

1241电话通信系统328

1242宽带网络329

125建筑弱电系统管理与

维护333

1251广播系统的管理与维护333

1252火灾自动报警系统的管理

与维护334

1253安防自动化系统的管理与

维护335

1254通信网络系统的管理与

维护336

知识小结337

强化练习338

技能实训339

单元13建筑智能化系统340

教学目标340

引导案例340

131建筑智能化系统简介341

1311智能建筑的概念341

1312建筑智能化系统的组成341

132住宅小区智能化系统344

1321小区智能化系统的组成

及功能344

1322家庭智能化系统的组成346

1323小区物业管理信息系统348

1324小区通信网络系统350

133智能化物业管理350

1331智能化物业管理的特点和

要求350

1332物业智能化设备运行管理352

1333物业智能化设备维护管理353

1334智能化物业的节能管理354

知识小结356

强化练习356

技能实训357

参考文献358