物业管理收费

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第一篇物业最新法规选编物业管理条例物业管理企业资质管理办法物业服务收费管理办法普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)前期物业管理招标投标管理暂行办法北京市居住小区物业管理服务标准北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)最低工资规定

第二篇物业规范化管理理论与实务第一章物业与物业管理概论第二章物业管理的发展历程第三章前期物业管理第四章物业产权与物业管理第五章物业管理费的核定、收取与使用第六章物业的租赁管理第七章物业的档案管理第八章收益性物业的管理第九章公有住宅的物业管理第十章物业的风险管理与保险第十一章物业管理模式和国外物业管理评析与借鉴第十二章新世纪我国物业管理的变革与WTO对其影响附：常用物业专业术语

第三篇业主与业主管理委员会第一章业主购房第二章业主与物业管理第三章业主委员会附录一：业主公约(示范义本)附录二：管理服务合同(征求意见稿)附录三：业主大会规程

第四篇物业管理企业运作实务第一章物业管理企业的成立与组织结构第二章物业管理企业人力资源的开发与管理第三章物业管理公司的财务管理第四章物业纠纷与紧急情况的处理第五章物业管理公司企业文化的建设第六章物业经营的品牌战略

第五篇物业分项管理实务第一章物业的维修管理第二章物业管理中设备的管理第三章物业综合环境管理

第六篇商用与居住物业的管理第一章写字楼的物业管理第二章居住物业的管理第三章工业物业的经营与管理第四章其他类型的物业管理第五章物业管理信息系统

第七篇物业管理招标投标指南第一章物业管理招标投标概论第二章物业管理招标投标步骤第三章物业管理的投标

第八篇物业管理质量认证第一章国际标准化概况与ISO9000标准第二章物业管理质量体系与认证第三章物业管理体系文件的编写第四章内部质量体系审核附：国家标准IS09000

第九篇物业管理法律实务第一章物业管理立法第二章物业相邻关系的法律制度第三章物业管理法律责任第四章物业管理相关法律知识

第十篇物业管理纠纷依据及案例解析第一章物业管理中易出现的问题及处理方式第二章物业典型案例分析第三章物业纠纷法律依据第十一篇物业管理文书表格范例

第一条（目的和依据）

为加强对本市商品住宅物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护国家利益和物业管理单位、房屋所有人的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，依据《中华人民共和国价格管理条例》和国家计划委员会、建设部关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及国家与本市的有关法律法规和规定，特制定本暂行办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对本市商品住宅以及物业管理区域范围内的非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。

前款所指的商品住宅是指在本市范围内个人和单位购买的内销商品住宅和外销商品住宅。

公有住房和已向个人出售的公有住宅（含平价房、解困房、安居工程），不适用本暂行办法。

第三条（主管部门）

市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。

区、县物价局（委）是本辖区物业管理服务收费的主管机关，业务上受市物价局的领导。

第四条（价格形式）

物业管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服务收费和为公众代办性质的服务收费实行政府指导价。

物业管理单位为房屋所有人或使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准者外，其服务收费实行经营者定价。

外销商品住宅、非居住用房的服务收费由物业管理单位与业主管委会代表协商确定，协商不成的，由房屋所在地物价部门裁定。

第五条（定价程序）

实行政府指导价的物业管理服务收费标准，由各区县物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度，征求物业管理行政主管部门意见后，发布中准价及浮动幅度，物业管理单位与业主管委会在规定的幅度内协商确定具体收费标准，填列备案表，报所在区、县物价局（委）备案。业主管委会未成立的，由物业管理单位在规定的幅度内确定具体收费标准并报所在区、县物价局（委）审核。

实行经营者定价的物业管理收费项目和标准由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定，并填列备案表，向所在地物价部门备案。

第六条（收费原则）

物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人经济承受能力相适应的原则，并按照物业档次和服务标准实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。

第七条（物业管理服务收费用语含义）

收费用语在本办法中的含义：

（一）公共性的服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用。

（二）公众代办性质（不包括安装申请代办）的服务费是指为房屋所有人、使用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等费用。

（三）特约服务是为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等。

（四）装修保证金是指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理部门预交的抵押金，应在签订装修合约后收取。

（五）修缮基金是指用于新建住宅保修期满后，房屋共用部位和共用设备的养护、维修和更新的费用。

第八条（公共性服务收费标准的计算和收取）

物业管理公共性服务收费的费用由以下部分构成：

（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）楼内公用设施维修及保养费；

（三）绿化管理费；

（四）清洁卫生费；

（五）保安费；

（六）办公费；

（七）物业管理单位固定资产折旧费；

（八）法定税费。

本条第（二）项至第（六）项费用支出是指工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

第九条（物业管理服务费分摊）

物业管理的公共服务费应按物业管理范围内各业主（住户）所占房屋建筑面积或按户分摊。

第十条（代办服务费收取）

房屋所有人、使用人委托物业管理单位代缴的，可适当收取代办服务费，不委托不得收费。公用事业（包括煤气、电话）的安装申请代办，每项收费不超过100元。

公用事业、环卫、治安等部门委托物业管理单位收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋所有人或使用人收取。

第十一条（装修保证金收取）

物业管理单位可向物业产权人收取装修保证金每户1000元－1500元，住户装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金应如数退还。

第十二条（内销商品房房屋修缮基金筹集）

内销商品住宅均应建立房屋修缮基金并按下列规定筹集：

（一）房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。

（二）购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。

（三）开发单位自用或出租的房屋，应根据自用、出租房屋的建筑面积按本款第（一）、第（二）项规定缴纳。

以上所称的成本价均为当时房改年度出售的公有住房的成本价。

第十三条（房屋修缮基金管理）

房屋修缮基金在签订房屋买卖合同时缴纳，以业主管委会名义存入金融机构，按不低于城乡居民存款利率计息。

房屋修缮基金由业主管委会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。

房屋修缮基金不足时，由业主管委会委托物业管理单位向房屋所有人计收。

业主管委会成立前，房屋修缮基金由区、县房管局存入银行。业主管委会成立后，移交管委会管理。

第十四条（高层住宅和水泵运行费收取）

高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间、按实结算，单独列账，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。

第十五条（物业收费合同签订）

物业管理单位必须与房屋所有人签订物业管理收费合同。

经物价部门同意的或由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。

房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。

第十六条（物业收费行为规范）

物业管理单位收费应遵循下列规定：

（一）物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布。

（二）物业管理单位不得收取与自身管理或服务无关的前期开发费用，房地产开发商应在商品房销售时，向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目和标准。

（三）物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预期收费不得超过6个月。

（四）物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，接受业主管理委员会和房屋所有人的监督。

依法成立的业主管委会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理的收费项目和标准，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交费用。

第十七条（纠纷处理）

物业管理单位与房屋所有人之间发生收费争议，业主管委会应予协调，协调不成的，由物价部门裁定。

第十八条（物业收费的禁止行为）

物业管理单位向实施物业管理区域范围内的房屋所有人或使用人收取公共性服务费用的，其他部门和单位不得再行重征收性质和内容相同的费项。

第十九条（法律责任）

凡有下列违反本办法行为之一者，物价检查机关依照国家有关规定予以处罚。

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其它违反本办法的行为。

第二十条（解释权）

本暂行办法由市物价局负责解释。

第二十一条（施行日期）

本暂行办法自96年6月10日起施行。本暂行规定施行前发布的有关规定与本暂行办法有抵触的，以本暂行办法为准。

上海市物价局

上海市房地产管理局

一九九六年五月十五日

文件原文

珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

（珠海市人民政府令第28号）

第一条　为规范我市城区住宅小区物业管理服务收费，维护物业管理公司及业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《珠海市住宅小区物业管理条例》，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市城区范围内具有物业管理主管部门核准的资质、经工商行政管理机关登记注册领取营业执照的物业管理公司，对住宅小区物业提供社会化、专业化服务而收取的物业管理服务收费。

本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理公司接受业主的委托，对其物业、绿化、卫生、道路交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用。

本办法所称城区，是指香洲区行政区域范围。

第三条　香洲区价格主管部门是本市城区物业管理服务收费的主管部门。香洲区价格主管部门应当会同香洲区物业管理部门加强对本市城区物业管理服务收费的监督和管理。

第四条　物业管理服务收费应当遵循合理、公开及业主的承受能力相适应的原则。

鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争，防止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条　物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。

（一）已成立业主委员会的。物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定。

（二）物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务收费由物业管理公司在政府指导价标准上下20%的幅度内提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。

由于住宅小区规模小、物业管理经营成本高等特殊原因，无法执行政府指导价标准的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定；仍不能确定的，物业管理服务收费标准，由物业管理公司提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。

第六条　本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下：

（一）多层住宅（7层及以下）。

一级：每平方米0.55元；

二级：每平方米0.45元；

三级；每平方米0.40元；

四级：每平方米0.35元。

（二）高层住宅（8层及以上有电梯）

一级：每平方米1.20元：

二级：每平方米1.00元：

三级：每平方米0.90元；

四级：每平方米0.80元：

五级：每平方米0.70元。

不带电梯的高层住宅物业管理服务收费标准按多层住宅的标准执行。

高层住宅中不使用电梯的底层住户物业管理服务收费按高层住宅标准的80%收取，不分摊公共电梯的电费。

第七条　住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的200%收取。商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的300%收取。

住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定，如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的，物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定。

空置物业的物业管理服务收费按住宅标准的50%收取。

高尚住宅区、别墅区的物业管理服务收费标准依据业主的要求和物业管理服务的内空、质量和深度，按优质优价的原则确定。

第八条　物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。

住宅小区的机动车停放服务收费必须经香洲区价格主管部门批准后方可收取。并作为物业管理服务费的收入。住宅小区机动车停放服务收费办法由市政府另行制定。

第九条　市价格主管部门可以根据市场物价的变动情况对物业管理服务收费政府指导价的标准作适当调整，报市政府批准后向社会公布。

第十条　根据物业管理公司的物业管理服务内容、质量、深度，物业管理服务收费可在政府指导价标准基础上浮动。

获得全国城市物业管理优秀示范的物业。物业管理服务收费可在政府指导价标准的基础上上浮不超过15%。获得全国城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过5%。

物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。

第十一条　香洲区物业管理主管部门会同香洲区价格主管部门根据《住宅小区物业分级参考标准》对住宅小区物业进行定级。

第十二条　对物业管理公司实行资质管理制度。从事物业管理的公司必须向香洲区物业管理主管部门申领《珠海市物业管理资质证韦》。并在工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照后才能经营物业管理服务业务。

第十三条　物业管理服务收费实行许可证制度。物业管理公司必须向香洲区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定制定《物业管理服务收费公示牌》。

《广东省经营服务性收费许可证》实行年审制度。

第十四条　未成立业主委员会的住宅小区物业管理公司申报或调整收费的程序；

由物业管理公司向香洲区价格主管部门提出申请，填写《物业管理服务收费申请表》，并提交下列资料：

（一）《珠海市物业管理资质证书》；

（二）营业执照；

（三）小区楼宇总平面图：

（四）小区定级证明。

第十五条　物业管理公司在《物业管理委托合同》约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。

第十六条　物业管理公司已接受委托实施物业管理并己收取服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用。

第十七条　业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交费；逾期不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的。可累积记账，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。

第十八条　业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》期满，或者物业管理公司违反《物业管理委托合同》规定的，业主委员会可以按照合同约定解聘物业管理公司，重新聘用物业管理公司。

第十九条　业主与物业管理公司之间发生的物业管理服务收费纠纷，由香洲区价格主管部门和香洲区物业管理主管部门负责调解。

第二十条　物业管理公司违反本办法的，由香洲区价格主管部门根据法律、法规的有关规定处理。

第二十一条　本市城区范围以外的住宅小区物业管理服务收费可参照本办法执行。

第二十二条　本办法自2001年2月1日起执行。市政府过去颁发的有关物业管理收费的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。

附：

《住宅小区物业分级参考标准》

一、多层住宅：

一级：

1、小区布局合理，设计档次高、质量好，整体环境优美舒适，绿地覆盖率达到30%以上，有较大规模的园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施先进，保障及时、有效。

3、有住户活动会所、有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所和商业等生活服务设施，并能经常开展各种文体活动。

4、实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

1、小区内绿地覆盖率达到25%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙并、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

三级：

1、小区内绿地覆盖率达到20%以上，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施完好。水、电、消防设施齐全有效。

3、有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

四级：

1、小区内绿化维护正常。

2．公共配套设施完整。符合设计要求，能有效为小区服务。

3、保安人员24小时值班，保持小区安全。

4、环境清洁卫生。公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

二、高层住宅（商住楼）

一级：

1．小区（或大楼）布局合理，设计档次高、质量好，用料上乘，环境优美舒适。绿地覆盖率达到30%以上，有园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进，保障有效。

3、有良好的住户活动会所和先进完善的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动，商业等生活服务设施配套适用、方便。

4、全封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统。保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

1、小区内绿地覆盖率达到25%以上，园林绿化修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展各种文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，区内秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6．使用中、高档电梯。

7、有先进、完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。

三级：

1、小区内绿地覆盖率达到20%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电消防设施保障有效。

3．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、使用中、高档电梯。

7．有较完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。

四级：

1、有电梯，小区内绿地覆盖率达到10%以上或有盆花，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施完好。电梯和供水、供电．消防设施齐全、运作正常，服务良好。

3．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

五级：

1、小区内绿地管理较好。

2、有公共活动场。

3、公共配套设施完好，电梯、供水、供电、消防设施齐全、有效。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5．公共场地环境保持清洁，下水道、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。