物业管理公司

物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。

按存在形式划分

物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。

按服务范围划分

物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务；后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。

按企业所有制性质划分

物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。

按管理层次划分

物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。

随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。

按企业资质划分

一二三级物业管理公司

物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理与维修，对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

产权人与使用人的构成

产权人和使用人的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类：一是法人团体，二是私人用户。

1、法人团体

法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物业的业主，是指物业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业，事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者，该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。

2、私人用户

住宅、写字楼、公共商业房产等物业，其产权或使用权有相当一部分属个人所有，特别是住宅，私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的，就户籍而言，有当地人、外地人和外国人；就身份而言，有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等；就收入水平而言，有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人，只要他们是物业的产权人或使用人，他们就是该物业的私人用户，并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。

业主管理委员会与业主大会

根据国家建设部第33号令第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称‘管委会’）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。

一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开一次，特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。

业主大会的主要任务是：①选举管委会；②监督管委会的工作；③听取和审查管委会的工作报告；④听取业主的意见和建议；⑤研究解决管委会不适当的决定；⑥讨论其他需要研究的问题。

业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。

管委会的权利包括：①制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利；②决定选聘或续聘物业管理公司；③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。

管委会的义务包括：①根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；②协助物业管理公司落实各项管理工作；③接受业主和使用人的监督；④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。

物业管理公司与管委会的关系

管委会和物业管理公司都是物业管理的机构，前者是决策人、委托人和检查监督人，后者是经营人、受托人、执行管理人。两者在地位上是一种平等关系，是市场双向选择的合同契约关系。在法律上，管委会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由；在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理的关系，而是互不干扰内部运作的合作工作关系。

物业管理公司特点

物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业是住房制度改革深化的产物，是房屋挂了与社区综合服务合二为一的一种新模式提供各种，它主要以提供各种服务获取经济效益。经过二十多年的发展，我国物业管理行业不断发展壮大，其管理的物业类型越来越复杂，业务经营的范围越来越广泛，物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，中国的物业管理市场日趋成熟。

事实上，物业管理行业作为新兴行业，由于国家和地方制定的相关法律法规有待健全，行业行为有失规范，加之作为微利行业，行业中成熟的模式和经验较少，不同类型物业提供借鉴的经验不足，使物业管理在经营过程中面临诸多风险，许多物业管理公司经营活动如履薄冰，生存发展步履艰难，特别是新组建的物业管理企业，往往经营规模小、经济实力不强、缺少风险因素识别能力以及抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险和危险性本领较弱。2100433B

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由管理转变为“业主”服务。

内容简介

《物业管理公司财务管理》以现代企业财务管理的理论和实践为依托，以物业管理公司资金运动的特征为主线，紧密结合最新的物业管理政策法规规定，吸收物业管理公司财务管理过程中的基本经验，对物业管理公司财务管理的基本知识，物业管理公司的资金筹措、资金运用、收人与盈余管理的方法和技巧作了重点阐述，对物业管理公司的财务预算、财务分析以及公司清算等内容作了详细的介绍，全书内容循序渐进，体现了物业管理公司资金管理的全过程。《物业管理公司财务管理》可作为高等专科学校物业管理专业教材，亦可作为物业管理从业人员培训用书，还可供广大从事物业管理财务工作的财会人员学习参考，以开阔理财思路，提高理财技巧。同时，也可供关心物业管理公司经营的广大业主等社会公众阅读。2100433B

第一章　物业管理公司概述

第一节　物业管理公司概述

第二节　物业管理公司的组建

第三节　物业管理公司的组织机构

第四节　物业管理公司的业务内容

第五节　物业管理公司与其它相关部门的关系

第六节　物业管理公司的公共关系管理

第二章　物业管理公司人事管理

第一节　概　述

第二节　岗位职责

第三节　人事管理制度

第四节　人事规划

第五节　员工招聘

第六节　员工培训

第七节　员工工作的考核评价

第八节　物业管理者的培养

第九节　物业管理现代化与人才培养

第十节　劳动人事管理范例分析

第三章　物业管理公司的财务管理

第一节　物业管理公司财务管理概述

第二节　物业管理公司的财务制度

第三节　物业管理财务分析

第四节　物业管理财务预算

第五节　物业管理公司资金的筹措

第六节　物业管理公司融资

第七节　流动资产管理

第八节　物业管理公司的资金结算

第九节　物业管理会计报表

第四章　物业管理公司中介服务

第一节　概　述

第二节　物业管理中介员工的内部管理

第三节　销　售

第四节　租　赁

第五节　商品房登记

第六节　公　证

第七节　代理保险

第五章　物业管理公司管理运作机制范例

范例一　××小区业主管理委员会章程

范例二　业主公约（示范文本）

吉林亚泰物业管理有限公司成立于1994年9月28日，是中国物业管理协会理事单位，国家一级资质物业管理企业，隶属于吉林亚泰（集团）股份有限公司。公司注册资本800万元，现管理面积约120万平方米，供暖面积约200万平方米，目前共有13个管理项目，涵盖了住宅小区、商务大厦、办公大厦等不同类型的物业。公司现有在册员工1008人，管理人员196人，管理人员持证上岗率达到100%以上，基层技术岗位操作人员持证上岗率达到100%。

公司全面贯彻“服务心贴心，情谊长久远”的服务理念，在基础管理、房屋管理、共用设备设施管理、公共秩序安全管理、清洁绿化管理等方面形成了“学习 工作”、“环境 文化”的管理模式。公司在1999年9月顺利通过了ISO9002质量管理体系认证，2002年8月份完成了换版认证，2001年8月通过了ISO14001环境管理体系认证，成为吉林省首家推行双体系标准化运行的物业企业。

公司始终秉承“高尚品质、高端服务”的服务宗旨，上下一致、积极进取、不断超越自我、不断追求创新，倡导“真诚守信、创新创利”的企业精神，于所辖社区内推行精品、热情、周到、零距离的服务，打造诚心诚意、细致快速、严谨求实、雷厉风行的服务文化，把企业“做精、做强”。

亚泰物业经过16年的历史积淀，总结出优秀企业的服务理念和经营模式，将继续打造综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀服务队伍，不断精益求精的提升企业服务水平和服务质量，塑造物业行业未来的领航者。