《物业管理概论》2013版图书

第一章物业管理概述1

第一节物业管理的概念和特征1

一、物业1

二、物业管理的概念3

三、物业管理的特征4

四、物业管理的作用5

第二节物业管理的产生和发展6

一、物业管理的起源6

二、我国物业管理的发展历程6

三、我国物业管理制度的历史沿革8

第三节物业管理的基本理论11

一、《物权法》概述11

二、建筑物区分所有权理论12

思考题17

第二章物业服务企业和物业管理从业人员18

第一节物业服务企业概述18

一、物业服务企业的概念和特征18

二、物业服务企业的经营目标18

三、物业服务企业的分类19

第二节物业服务企业的设立及资质等级20

一、物业服务企业设立20

二、物业服务企业的资质审批及管理21

第三节物业服务企业的组织形式与机构设置23

一、物业服务企业的常见模式23

二、物业服务企业组织机构设置的考虑因素23

三、物业服务企业机构设置应遵循的原则24

四、物业服务企业机构设置的程序24

五、物业服务企业的组织形式25

六、物业服务企业的机构设置27

七、物业服务企业的权利与义务28

第四节物业管理从业人员29

一、物业服务企业从业人员职业资格的发展历程29

二、物业管理师执业资格考试29

三、物业管理师注册30

四、物业管理师的执业32

五、物业服务企业从业人员的培训及管理32

思考题34

第三章业主和业主大会36

第一节业主36

一、业主的概念36

二、物业使用人36

三、业主的权利36

四、业主的义务38

第二节业主大会与业主委员会38

一、业主大会38

二、业主委员会41

三、对业主大会和业主委员会的指导和监督44

四、关于业主大会、业主委员会的限制性规定44

第三节临时管理规约和管理规约45

一、临时管理规约45

二、管理规约45

思考题46

第四章物业管理招投标47

第一节物业管理招投标概述47

一、招标投标的概念47

二、我国工程招标投标发展的意义47

三、我国招投标法律制度的基本框架49

四、招投标制度与中国物业管理的发展49

五、物业管理招标投标的特点51

六、物业管理招投标的基本要求与原则51

第二节物业管理招标52

一、物业管理招标52

二、物业管理招标的类型53

三、物业管理招标的方式53

四、物业管理招标的内容54

五、物业管理招标的条件与程序55

第三节物业管理投标59

一、物业管理投标59

二、物业管理投标的条件59

三、物业管理投标的程序59

四、投标的策略及技巧62

第四节物业管理方案65

一、制订物业管理方案的一般程序65

二、制订物业管理方案的要求65

三、制订物业管理方案的要点及方法65

思考题69

第五章物业服务合同70

第一节合同概述70

一、合同的概念和特征70

二、合同的订立70

三、合同的形式72

四、合同的分类73

五、合同的构成要件74

六、合同的内容74

第二节前期物业服务合同75

一、前期物业服务合同的概念75

二、前期物业服务合同的特征75

三、前期物业服务合同的时效75

四、前期物业服务合同的主要内容76

五、签订前期物业服务合同应注意的事项76

第三节物业服务合同77

一、物业服务合同的概念77

二、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别77

三、物业服务合同的签订77

四、物业服务合同的终止79

思考题79

第六章前期物业管理80

第一节早期介入80

一、早期介入的概念80

二、早期介入的必要性80

三、早期介入的作用80

四、早期介入的内容81

第二节物业的承接查验83

一、物业承接查验的概念83

二、新建物业承接查验83

三、物业管理机构更迭时的承接查验85

第三节前期物业管理88

一、前期物业管理的概念88

二、前期物业管理的特点88

三、物业管理项目前期运作89

四、工程质量保修89

五、前期沟通协调89

第四节物业的入住与装修管理90

一、入住90

二、物业装修管理94

思考题100

第七章房屋及设施设备管理101

第一节房屋修缮管理概述101

一、房屋的种类和基本组成部分101

二、房屋的基本功能与要求101

三、房屋损坏的现象及原因101

四、房屋完损等级的分类和评定方法102

五、房屋修缮的概念和管理机构103

第二节房屋修缮管理的内容104

一、房屋修缮工程的分类104

二、房屋修缮标准104

三、物业服务企业房屋修缮管理的主要工作内容105

四、房屋修缮责任106

五、危险房屋的安全管理与鉴定106

第三节物业设施设备管理概述107

一、物业设施设备的含义107

二、物业设施设备的构成108

三、物业设施设备管理的概念和内容109

四、物业设施设备管理的意义111

五、物业设施设备管理的目标与核心112

六、物业设施设备管理与维修的特点114

七、物业设施设备管理的要求114

第四节物业设施设备运行维修管理116

一、物业设施设备的运行管理116

二、物业设施设备的保养管理118

三、物业设施设备的维修管理119

四、几种典型设施设备的管理120

思考题123

第八章物业环境管理125

第一节物业清洁卫生管理125

一、清洁卫生管理的内容125

二、清洁卫生服务管理的基本方法126

三、清洁卫生的日常管理126

第二节物业环境绿化管理127

一、物业环境绿化管理的内容127

二、物业环境绿化管理的具体工作128

第三节卫生虫害防治129

一、白蚁的防治129

二、鼠害的防治131

三、蚊子的防治131

四、苍蝇的防治132

五、蟑螂的防治132

六、其他卫生虫害的防治132

第四节物业环境污染与防治132

一、大气污染与防治132

二、水体污染与防治133

三、固体废物污染与防治133

四、噪声污染与防治134

思考题134

第九章物业安全管理135

第一节物业安全管理概述135

一、物业安全管理的含义135

二、物业安全管理的意义135

三、物业安全管理的指导思想和落实原则135

第二节物业管理区域治安管理136

一、 物业管理区域治安管理的含义和特点136

二、物业管理区域治安管理的内容137

三、物业治安管理人员的要求137

四、物业治安管理工作检查方法138

五、治安管理安全防范的注意事项138

第三节物业管理区域消防管理139

一、物业管理区域消防管理概述139

二、义务消防队伍的建设139

三、物业管理区域消防制度的制订140

四、消防设施设备管理的内容140

五、物业消防安全检查141

第四节物业管理区域车辆管理142

一、物业管理区域内车辆管理的要求和方法142

二、物业管理区域车辆管理注意事项142

思考题143

第十章物业服务企业的财务管理144

第一节物业服务企业财务管理概述144

一、物业服务企业营业收入144

二、物业服务企业的成本费用和税费144

三、物业管理服务利润145

第二节物业服务费145

一、物业服务费的含义和收费原则145

二、物业服务费的定价形式和收费形式146

三、物业服务费的缴纳和督促149

四、代收代交费用149

第三节住宅专项维修资金150

一、住宅专项维修资金的含义150

二、住宅专项维修资金的交存150

三、住宅专项维修资金的使用151

四、住宅专项维修资金的监管152

思考题153

第十一章居住物业的物业管理155

第一节居住物业的概念和特点155

一、居住物业的概念155

二、居住物业的分类155

三、居住物业的功能要求157

四、居住物业的特点157

第二节居住物业管理概述158

一、居住物业管理的概念158

二、居住物业管理的市场特征158

三、居住物业管理的原则160

四、居住物业管理的基本内容161

五、居住物业管理的基本环节161

第三节住宅小区的物业管理162

一、住宅小区的概念162

二、住宅小区的功能162

三、住宅小区物业管理的原则163

四、住宅小区物业管理的内容164

五、住宅小区物业管理服务的特点166

第四节智能住宅小区物业管理167

一、智能住宅小区的概念与特点167

二、智能住宅小区物业管理的概念与要求169

三、智能住宅小区物业管理的主要差异化服务内容169

思考题171

第十二章非居住物业的物业管理172

第一节物业经营管理概述172

一、物业经营管理的内涵172

二、物业经营管理的管理对象172

三、物业经营管理的工作内容176

第二节写字楼的物业管理178

一、写字楼与写字楼物业管理的特点178

二、写字楼物业管理的目标与内容180

三、写字楼租赁管理182

四、写字楼物业服务企业的选择与评价186

第三节零售商业物业的物业管理188

一、零售商业物业管理的要求与层次188

二、零售商业物业管理的内容189

三、零售商业物业的租赁管理191

第四节工业物业的物业管理195

一、工业物业管理的概述195

二、工业物业管理的特点196

三、工业物业管理的要求和原则197

四、工业物业管理的内容199

思考题202

第十三章物业服务企业品牌管理203

第一节物业管理品牌概述203

一、 物业管理品牌的涵义203

二、物业管理品牌的特征203

三、物业管理品牌的构成要素204

四、物业管理品牌的创建205

第二节物业管理品牌形象策划与传播208

一、物业管理品牌形象策划的原因208

二、物业管理品牌形象策划的内容209

三、物业管理品牌形象的传播210

第三节物业服务企业与ISO 9000标准211

一、ISO 9000质量管理体系的基本知识211

二、ISO 9000标准和八项质量管理原则212

三、ISO 9000在物业服务中的应用213

四、物业服务企业实施ISO 9000质量体系应注意的问题214

五、物业管理中推行ISO 9000质量标准的意义215

思考题216

参考文献217 2100433B

本书以物业管理理论为基础，以国家最新颁布的《物业管理条例》和《物权法》为法律依据，全面解读了国家最新出台的与物业管理相关的法律法规，特别对近年来更新、废止的法律法规作出及时调整，并紧密结合国家注册物业管理师考试大纲和参考教材的内容，较为科学、系统地论述了物业管理的基本理论与实践中的各个流程。本书可以作为物业管理、房地产开发与经营、工程管理、土木工程等专业的教材，也可以作为物业服务企业培训、物业管理人员日常工作及职业资格考试的参考用书。

《物业管理概论》内容简介：物业管理概论是物业管理专业主干课程之一，这门课程要从理论和实践的结合上回答为什么要实施物业管理、怎样实施物业管理以及物业管理发展过程中的矛盾和纠纷应该如何化解等问题。

《物业管理概论》是在充分尊重和考虑物业管理职业岗位（群）的任职资格要求的基础上，参照国家物业管理从业人员职业资格标准编写而成。全书共11章，涉及物业管理基础理论，物业服务企业，物业管理市场和运行机制，物业管理前期介入、物业承接查验和前期物业管理，业主入住和房屋装修管理，物业维修与设备管理，安全与环境管理，物业服务企业财务，物业管理国际标准体系认证以及物业管理法制建设等内容。

《物业管理概论》在结构上兼顾了与《物业管理实务》、《住宅小区管理》、《写字楼管理》、《物业管理招投标》等相关教材的衔接，不求多求全，重点阐述物业管理的基本理论、基小方法和基本流程。尤其在相邻关系、建筑物区分所有权、物业管理市场和运行机制等方面有一定程度的突破。与此同时，作者在编写过程中还结合自己多年来实际工作经验，通过增补复习思考题的方式强化学生对知识的理解和运用，在一定程度上克服了同类教材抽象、枯燥、乏味的缺陷。

第一章物业与物业管理1

第一节物业的基础知识1

一、物业的含义1

二、物业的性质1

三、物业与房地产、不动产的区分3

第二节物业管理概述4

一、物业管理的内涵4

二、物业管理的主要特点6

三、物业管理的业务范围7

第三节物业管理的基本环节8

一、物业管理的早期参与8

二、物业管理部门的成立8

三、物业管理人员的选拔和培训9

四、规章制度的制定9

五、物业的验收与接管9

六、业主(用户)对物业的使用9

七、档案资料的建立10

八、日常管理和维修养护10

第四节物业管理的产生与发展10

一、物业管理的起源10

二、物业管理在我国的发展11

第五节物业管理市场12

一、物业管理市场的结构与功能12

二、物业管理市场与相关市场的关系15

三、政府在物业管理市场中的作用16

四、行业协会在物业管理市场中的作用16

复习思考题17

参考文献17

第二章物业管理机构19

第一节业主与业主大会19

一、业主19

二、业主大会22

三、业主委员会24

第二节物业管理企业27

一、物业管理企业概述27

二、物业管理企业的设立28

三、物业管理企业资质日常管理31

四、物业管理企业主要机构及其职能32

五、物业管理企业的权利和义务33

第三节物业管理企业与相关机构、部门的关系34

一、与房地产行政主管部门的关系35

二、与专业化服务公司的关系36

三、与业主委员会的关系37

四、与房地产开发商的关系37

五、与政府其他管理部门的关系39

复习思考题40

参考文献40

第三章物业管理招标投标41

第一节物业管理招标投标概述41

一、我国物业管理招标投标的发展过程41

二、物业管理招标投标的基本概念42

三、实施物业管理招标投标的原则43

四、实施物业管理招标投标的意义43

五、物业管理招标的一般程序44

第二节物业管理招标46

一、物业管理招标的方法46

二、招标项目及招标人应具备的条件46

三、招标组织的成立47

四、招标公告及招标文件47

五、招标人申请批准招标48

六、投标申请人资格预审49

第三节物业管理投标49

一、投标人应具备的条件49

二、投标人的权利和义务49

三、投标书编制前的各项准备工作49

四、投标文件的主要内容50

五、投标文件编制的要求53

六、投标文件编制的一些技巧和策略54

七、投标文件的报送55

第四节物业管理开标、评标、中标56

一、开标、评标和中标的概念56

二、开标、评标和中标的工作程序56

三、开标57

四、评标57

五、中标59

第五节物业管理招标投标文件示例59

一、招标公告示例59

二、招标文件示例60

三、投标文件示例65

复习思考题77

参考文献77

第四章房屋附属设备设施维修养护管理79

第一节物业设备管理基础79

一、物业设备管理概述79

二、物业设备管理的制度及标准81

第二节房屋附属设备设施使用管理82

一、给排水系统的使用管理82

二、电气系统设备设施的使用管理84

三、电梯设备的使用管理87

四、空调系统的使用管理88

五、弱电系统的使用管理90

六、消防系统的运行和管理92

第三节房屋附属设备设施日常养护管理94

一、房屋附属设备设施日常养护的要求94

二、房屋附属设备设施日常养护的内容与制度94

三、房屋附属设备设施养护计划的实施95

四、给水及供暖系统的日常养护管理95

五、电梯设备的日常养护管理98

六、空调设备的日常养护管理98

七、锅炉房的日常养护管理98

八、通信设备的养护管理99

九、房屋附属设备设施日常养护的巡视检查99

十、养护记录表的填写100

十一、特种设备委托维修养护管理100

第四节房屋附属设备设施常见故障及日常维修管理101

一、维修服务要求101

二、房屋附属设备设施的日常维修服务标准102

三、给排水系统常见故障处理和维修管理102

四、供电系统的常见故障、事故及处理104

五、电梯的常见故障处理和维修管理105

六、空调设施的常见故障处理108

七、室内燃气系统常见故障处理109

复习思考题109

参考文献110

第五章物业管理相关文件111

第一节物业管理合同111

一、物业管理合同的特征与类型111

二、 物业管理合同的订立和履行112

三、物业管理的公共契约113

四、物业管理专业分包合同115

第二节业主公约115

一、业主公约的概念和性质115

二、业主公约的内容116

三、业主公约的效力117

第三节业主大会议事规则117

一、业主大会议事规则简介117

二、业主大会议事规则的主要内容118

三、业主委员会的职责和管理制度120

四、其他内容121

第四节前期物业管理服务协议121

一、前期物业管理与前期物业管理服务协议121

二、前期物业管理服务协议的性质与作用122

三、前期物业管理服务协议的内容122

第五节装修协议125

一、装修协议的分类126

二、装修协议的内容126

三、装修协议附件128

复习思考题128

参考文献129

第六章物业管理企业财务管理131

第一节物业管理企业财务概述131

一、物业管理企业财务管理的任务131

二、物业管理企业的财务管理制度132

三、物业管理企业财务管理的机构及职责133

第二节物业管理企业的资金来源134

一、物业管理营业收入135

二、物业管理储备基金135

三、启动资金136

四、质量保证金136

五、物业接管验收费136

第三节物业管理企业资金的使用与管理137

一、日常综合管理费的使用与管理137

二、物业管理储备基金的使用与管理138

第四节物业管理企业的资金预算140

一、日常综合管理费预算140

二、特约服务费筹措的预算145

三、前期投入资金筹措的预算145

四、储备基金的预算145

第五节物业管理企业的财务分析146

一、财务分析的内容146

二、财务分析的种类147

三、财务分析的基本方法147

四、物业管理公司成本及利润分析150

复习思考题152

参考文献153 2100433B

第一章物业管理概述1

第一节物业与物业管理1

一、物业1

二、物业管理3

第二节物业管理产生和发展10

一、物业管理的起源及其原因10

二、我国物业管理的发展11

三、先进国家与地区物业管理的发展状况14

第三节物业管理目标与原则16

一、物业管理的目标16

二、物业管理的基本原则16

三、物业管理纲要18

复习思考题19

第二章物业管理机构20

第一节物业服务企业20

一、物业服务企业的性质20

二、物业服务企业的权利与义务20

三、物业服务企业的分类22

四、物业服务公司组织机构23

五、物业服务企业ISO系列认证24

六、物业服务企业CI设计27

第二节业主、业主大会与业主委员会29

一、业主29

二、业主大会30

三、业主委员会30

四、业主大会议事规则和管理公约31

第三节相关部门与机构31

一、业主委托的其他管理人31

二、物业管理行政主管部门31

三、物业管理相关职能机构32

四、中国物业管理协会33

复习思考题34

第三章物业管理的法律制度35

第一节物业管理法律基本概念35

一、物业管理制度35

二、物业管理法律制度35

三、物业管理法律制度的基础41

第二节物业管理法律制度43

一、前期物业管理制度43

二、前期物业管理招投标制度44

三、物业服务企业资质管理制度45

四、业主大会制度46

五、物业服务价格管理制度47

六、物业设备设施专项维修资金制度47

七、物业服务专业人员职业资格制度48

第三节物业管理法制建设的重要性48

一、自然资源和社会资源的节约和利用48

二、稳定和提高物业管理质量水平49

三、构建和谐社会50

复习思考题52

第四章房屋维修管理53

第一节房屋维修管理的内容53

一、房屋维修管理概述53

二、房屋维修管理的内容54

第二节房屋维修工程分类59

一、小修工程59

二、中修工程59

三、大修工程60

四、翻修工程60

五、综合维修工程60

第三节房屋日常养护61

一、房屋维修日常养护的类型和内容61

二、房屋日常养护的程序63

第四节房屋维修标准及考核指标65

一、房屋维修标准65

二、房屋维修管理的考核指标66

复习思考题67

第五章物业设施设备维修与管理69

第一节物业设施设备分类和管理内容69

一、物业设施设备管理69

二、物业设施设备的分类69

三、物业设施设备管理内容70

第二节物业设施设备维修工程的分类70

一、设施设备保养的分类70

二、设施设备维修的分类71

第三节物业设施设备管理制度72

一、各类管理人员的岗位职责72

二、管理制度72

复习思考题74

第六章物业综合管理与服务76

第一节公共秩序管理服务76

一、物业治安管理服务76

二、物业消防管理78

三、物业车辆与道路管理81

四、突发事件应急处理预案82

第二节物业环境管理86

一、保洁服务87

二、绿化管理88

复习思考题89

第七章物业管理资金的筹集与使用管理90

第一节物业管理资金的筹集90

一、物业服务费90

二、物业专项维修资金93

三、多种经营服务95

第二节物业管理资金的使用管理95

一、物业服务费的测算与使用95

二、住宅专项维修资金的使用管理101

三、多种经营收入的使用104

复习思考题104

第八章居住物业管理107

第一节住宅小区的物业管理107

一、住宅小区的含义107

二、住宅小区的特点107

三、住宅小区物业管理的要求108

第二节公寓物业管理115

一、公寓的含义和特点115

二、公寓物业管理的特点116

第三节别墅物业管理116

一、别墅的含义与特点116

二、别墅物业管理的特点与要求117

复习思考题117

第九章写字楼的物业管理119

第一节高层楼宇的含义与特点119

一、高层楼宇的含义119

二、高层楼宇的特点119

第二节写字楼的类型与特点120

一、写字楼的含义120

二、写字楼的类型120

三、写字楼的特点121

第三节写字楼物业管理的方式和目标121

一、写字楼物业管理的方式121

二、写字楼物业管理的目标122

第四节写字楼物业服务的内容和要求127

一、制定写字楼的管理规划127

二、写字楼使用前的准备工作127

三、写字楼的维护、维修与环境管理128

四、写字楼的商务服务128

五、写字楼的客务服务项目130

复习思考题130

第十章商业物业的管理131

第一节商业物业的类型、特点与管理要求131

一、商业物业的类型131

二、商业物业的特点131

三、商业物业的物业管理要求132

第二节商业物业管理的组织实施133

一、安全保卫管理133

二、消防管理工作133

三、环境保洁及绿化管理133

四、车辆管理133

五、房屋及附属设备设施管理134

六、销售者的选配134

复习思考题135

第十一章工业区的物业管理136

第一节工业区的含义和特点136

一、工业区的含义136

二、工业区的特点136

第二节工业区物业管理的内容、特点与要求137

一、工业区物业管理的含义137

二、工业区物业管理的内容137

三、工业区物业管理的特点140

四、工业区物业管理的要求141

复习思考题146

第十二章物业综合经营服务148

第一节综合经营服务概述148

一、综合经营服务的含义和目的148

二、综合经营服务的作用148

三、开展综合经营服务项目的要求149

四、开展综合经营服务项目的条件149

五、开展综合服务项目的原则150

六、开展综合经营服务的注意事项150

第二节综合经营服务项目策划151

一、综合经营服务项目的市场调查与预测151

二、综合经营服务项目的选择152

三、综合经营服务项目位置的确定153

四、综合经营服务项目策划书的编写153

第三节综合经营服务项目的运作154

一、创造综合经营服务项目的条件154

二、综合经营服务项目的管理154

复习思考题155

附录A《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权156

附录B物业管理条例158

附录C住宅专项维修资金管理办法164

参考文献170 2100433B