无锡市土地登记条例

无锡市土地登记条例

（2011年6月29日无锡市第十四届人民代表大会常务委员会第28次会议制定，2011年7月16日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第23次会议批准）

第一章　总　则

第一条 为了规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，维护土地交易安全，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 自然人、法人和其他组织在本市行政区域内的土地权利登记，适用本条例。

第三条 本条例所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律、法规规定需要登记的其他土地权利，记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。

第四条 土地登记实行属地登记原则。

土地所有权、土地使用权证书，由市、县级市人民政府核发。市辖区内的集体土地所有权、集体土地使用权证书，可以由区人民政府核发。

第五条 市、县级市国土资源行政管理部门是本行政区域内土地登记主管部门，负责土地权利登记，并核发土地抵押权、地役权等土地他项权利证明书。

市国土资源行政管理部门的派出机构按照规定的职责，负责土地登记的有关工作。

第六条 市、县级市国土资源行政管理部门应当遵循公开、便民、规范、高效的原则，建立健全土地登记信息系统。

土地登记形成的资料，由国土资源行政管理部门负责管理，保障资料信息安全，并按照土地登记资料公开查询的有关规定，为土地权利人、利害关系人和有关国家机关等提供查询服务。

第七条 市国土资源行政管理部门应当依据本条例制定土地登记技术规范，并向社会公布。

第八条 土地登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当持有国务院国土资源行政管理部门颁发的土地登记上岗证书。

第九条 规范土地登记代理行为，促进土地登记代理市场健康有序发展。

土地登记代理机构应当依法取得相应资质，并在其业务范围内从事土地登记代理业务。

第二章　一般规定

第十条 土地登记类型包括总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。

前款规定的土地总登记按照国家有关规定执行；其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、撤销登记。

第十一条 土地以宗地为基本单元进行登记。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

两个以上土地权利人共同拥有一宗土地的所有权或者使用权的，为共有宗地。共有宗地分为按份共有和共同共有。

第十二条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规另有规定的除外。

土地登记的一般程序为：申请、受理、审核、登记、核发或者注销土地权利证书。

第十三条 申请人申请土地登记，应当提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地上附着物权属证明；

（五）依法完税或者减免税凭证；

（六）涉及地籍调查的，还应当提交地籍调查成果资料；

（七）法律、法规和土地登记技术规范规定的其他材料。

第十四条 申请人申请土地登记提交的材料和反映的情况应当真实，并对真实性负责。

申请登记材料应当提供原件；不能提供原件的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。

申请材料是外文的，应当提交中文译本。外文材料与中文译本内容不一致的，以中文译本为准。

第十五条 申请人申请下列土地登记前，应当进行地籍调查：

（一）集体土地所有权初始登记；

（二）集体土地使用权初始登记；

（三）国有土地使用权初始登记；

（四）宗地范围变化的其他登记。

地籍调查成果应当符合有关地籍调查规范和数据建库要求。

第十六条 申请人可以委托有资质的专业技术单位对本条例第十五条规定的土地进行地籍调查，相邻利害关系人应当予以配合。

相邻利害关系人无正当理由不配合的，可以根据有关地籍资料、现状界址及当事人指认的土地权属界线等形成地籍调查结果。国土资源行政管理部门确认地籍调查结果后，书面通知相邻利害关系人。相邻利害关系人自收到通知之日起十五日内未提出异议的，地籍调查结果生效；提出异议的，依照土地管理法律、法规和国家有关规定处理。

第十七条 委托代理人申请土地登记的，应当提交授权委托书和代理人身份证明等材料。

代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和申请人身份证明应当经依法公证或者认证。

未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，应当提交监护人身份证明材料。

第十八条 国土资源行政管理部门对土地登记申请材料应当当场接收，并出具收件凭证。

申请材料不齐全或者不符合法定形式的，国土资源行政管理部门应当当场或者在五日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容。没有要求补正的，出具收件凭证之日即为受理日。

第十九条 国土资源行政管理部门受理土地登记申请后，应当对土地登记申请进行审核，必要时，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

第二十条 国土资源行政管理部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：

（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；

（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；

（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有宗地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

国土资源行政管理部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。

第二十一条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，应当载明下列内容：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）土地的权属性质、使用类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

土地登记簿应当加盖人民政府土地登记专用章。

土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份，并有唯一、确定的纸介质转化形式。

第二十二条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。

土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

第二十三条 登记申请已受理但申请登记的事项尚未记载于土地登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

第二十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门可以中止办理登记，并书面通知申请人：

（一）申请登记事项涉及已受理的更正登记或者异议登记的;

（二）利害关系人对申请登记事项提出异议的；

（三）法律、法规规定可以中止的其他情形。

中止登记事由消失后，国土资源行政管理部门应当恢复办理登记。

第二十五条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门不予登记：

（一）土地权属有争议的；

（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；

（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；

（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；

（五）法律、法规规定不予登记的其他情形。

不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

第二十六条 《中华人民共和国土地管理法》实施前，已在实际使用但尚未办理土地登记的，由市人民政府另行制定相应的登记办法。

第二十七条 国土资源行政管理部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记手续。因特殊原因需要延期的，应当经国土资源行政管理部门负责人批准，但最长不得超过十日。

需要中止登记或者公告的，中止或者公告时间不计入登记时限。

第二十八条 土地权利证书严重损毁或者记事栏记载已满的，土地登记权利人可以向国土资源行政管理部门申请换证。

土地权利证书灭失、遗失等的，土地权利人应当在土地所在地的主要媒体上刊登灭失、遗失声明后，向国土资源行政管理部门申请补证。

换证、补证申请事由经审核属实的，国土资源行政管理部门应当予以换证、补证，将有关事项记载于土地登记簿，并在换发、补发的土地权利证书上注明“换发”或者“补发”字样。

第二十九条 以出让方式取得的土地上的房地产转让、变更时，应当先办理房屋权属转移或者变更登记，再办理土地使用权变更登记。

以划拨方式取得的土地上的房地产和其他限制转让的房地产发生转让的，应当经有批准权的人民政府批准后，办理土地使用权变更登记。

第三章　初始登记

第一节 集体土地初始登记

第三十条 农民集体土地所有权，由所属集体经济组织申请初始登记，土地所有权主体登记为集体经济组织。

尚未成立集体经济组织的，属于镇、街道所有的农民集体土地所有权，由镇人民政府、街道办事处代为申请初始登记，土地所有权主体登记为镇、街道农民集体；属于村或者村内两个以上农民集体所有的集体土地所有权，由村民委员会或者居民委员会代为申请初始登记，土地所有权主体登记为相应的农民集体。

第三十一条 下列集体土地的使用权人，可以申请集体土地使用权初始登记：

（一）依法使用的集体建设用地；

（二）本集体经济组织成员依法使用的宅基地；

（三）集体经济组织依法用于入股、联营等形式兴办企业的集体建设用地；

（四）依法用于农业生产的集体农用地。

第二节 国有土地使用权初始登记

第三十二条 下列国有土地的使用权人，可以申请国有土地使用权初始登记：

（一）依法以划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股、国家授权经营等方式取得的国有建设用地；

（二）依法纳入政府储备的国有土地；

（三）依法取得的国有农用地；

（四）法律、法规规定可以设立土地使用权初始登记的其他国有土地。

第三十三条 国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

国有建设用地使用权依照合法用地批准文件或者土地使用权出让合同规定的使用权类型、空间范围、用途、年限等进行初始登记。

第三十四条 地下国有建设用地使用权的登记面积为地下建筑物的水平投影最大面积，宗地图上注明所处层次、竖向高程和起止深度等情况。

独立开发建设的地下工程用于经营性用途的，在依法办理土地有偿使用手续后，方可办理地下国有建设用地使用权初始登记。

结合地表建筑开发建设的地下工程，其地下国有建设用地使用权可以与地表国有建设用地使用权一并登记；分别登记的，地下国有土地使用权证书上应当注明地表土地权利状况、利用现状等情况。

第三十五条 建筑区划内的地下汽车库（位），其地下土地使用权登记的年限应当与地表土地使用权出让最高年限一致，并在国有土地使用证书上注明“地下汽车库（位）”字样。

第三十六条 地铁工程按照站、场划分宗地，由产权人在建设项目用地批准后，申请地下空间国有建设用地使用权初始登记。

连接地下站场之间的地下轨道线路及管线共同沟用地，其登记发证规范另行制定。

第三节 土地他项权利初始登记

第三十七条 合法取得并领取土地使用权证的土地使用权设定抵押权的，可以申请土地抵押初始登记。

申请土地使用权抵押初始登记的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，共同申请登记。

第三十八条 同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押初始登记。同一宗地同时申请抵押给多个抵押权人的，抵押权人应当就抵押登记权利顺序、范围协商一致。

第三十九条 下列土地权利不予办理抵押初始登记：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施占用范围内的土地使用权；

（四）权属有争议的土地使用权；

（五）依法被查封的土地使用权；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他土地权利。

第四十条 合法取得并领取土地使用权证的土地使用权设定地役权的，供役地权利人和需役地权利人可以凭土地权利证书和地役权合同等相关证明材料，向国土资源行政管理部门申请地役权初始登记。

符合地役权登记的，国土资源行政管理部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。

第四十一条 供役地、需役地分属不同国土资源行政管理部门管辖的，由供役地登记的国土资源行政管理部门负责地役权初始登记，并通知需役地登记的国土资源行政管理部门记载于需役地的土地登记簿。

第四章 变更登记

第一节 集体土地变更登记

第四十二条 集体土地所有权有下列情形之一的，集体土地所有权人应当申请办理土地所有权变更登记：

（一）已成立集体经济组织的集体土地所有权仍登记在原非集体经济组织名下的；

（二）集体经济组织名称变更的；

（三）集体经济组织合并、分立的；

（四）集体经济组织之间依法交换土地的；

（五）部分集体土地被依法征收的；

（六）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第四十三条 集体土地使用权有下列情形之一的，其使用权人应当申请办理土地使用权变更登记：

（一）依法取得的集体建设用地使用权转让的；

（二）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权依法发生转移的；

（三）本集体经济组织成员的宅基地使用权依法发生变更的；

（四）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的；

（五）因处分抵押物导致土地使用权依法发生变更的；

（六）土地权利人的姓名或者名称、土地坐落、土地用途等发生变化的；

（七）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第二节 国有土地使用权变更登记

第四十四条 国有土地使用权有下列情形之一的，国有土地使用权人应当申请办理土地使用权变更登记：

（一）依法以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的；

（二）依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施致使建设用地使用权转移的；

（三）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的；

（四）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的；

（五）因处分抵押物导致土地使用权发生变更的；

（六）土地权利人的姓名或者名称、土地坐落、土地用途发生变化的；

（七）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第四十五条 商品房建设项目竣工后，建设单位应当在申请房屋初始登记之前，向国土资源行政管理部门申请用地条件复核验收。

建筑区划内商品房竣工销售的，建设单位应当向国土资源行政管理部门申请办理土地使用权分割转让登记。

第四十六条 商品交易市场内商铺、摊位出售等涉及土地使用权分割转让变更登记的，不得违反土地出让合同中有关禁止或者限制出售的约定。

土地使用权分割转让变更登记涉及文物保护单位和历史建筑的，应当落实国有土地划拨决定和出让、转让合同中明确的划拨对象和受让人对文物保护单位、历史建筑的保护义务。

第四十七条 建筑区划内依法属于全体业主共有的道路、绿地等公共场所以及公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）占用的土地不分割，其使用权由建筑区划内全体业主共有，分别在业主国有土地使用证上注记。

第四十八条 建筑区划内登记为建设单位所有的汽车库（位），建设单位通过出售、附赠等形式向业主转让后，当事人可以持相关转让协议等材料，申请办理国有土地使用权变更登记，在业主房屋相应的土地使用证书上注记。

建筑区划内汽车库（位）土地使用权转让的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

第四十九条 经济适用房、农民安置房等建筑区划内的土地使用权分割转让变更登记，参照本条例第四十五条、第四十七条的规定办理。

第三节 土地他项权利变更登记

第五十条 土地抵押权有下列情形之一的，当事人可以申请土地抵押权变更登记：

（一）已设立抵押权的土地使用权变更的；

（二）经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的；

（三）法律规定可以进行土地抵押权变更的其他情形。

第五十一条 地役权有下列情形之一的，当事人可以申请地役权变更登记：

（一）已设立地役权的土地使用权变更的；

（二）需役地权利人等发生变化的；

（三）法律规定可以进行地役权变更的其他情形。

第五章　注销登记

第五十二条 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，土地权利人应当持土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满之日起十五日内，持土地权利证书，申请注销登记。

已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

第五十三条 当事人未按照本条例第五十二条规定申请注销登记的，国土资源行政管理部门责令当事人限期办理；逾期不办理的，应当进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。

第五十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门可以直接办理注销登记，并告知原土地权利人:

（一）国有土地被依法收回的；

（二）集体土地被依法征收的；

（三）人民法院、仲裁机构生效的法律文书确认土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

第五十五条 土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后作废。

第六章 其他登记

第一节 更正登记

第五十六条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。

利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持证明登记错误的相关材料、土地权利人书面同意更正的证明文件等，申请更正登记。

第五十七条 国土资源行政管理部门受理更正登记后，经审核确有错误的，应当按照规定予以更正，将更正登记事项记载于土地登记簿，并办理原土地权利证书的更换或者注销手续；经审核登记无误的，不予更正，并书面通知当事人。

第五十八条 国土资源行政管理部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当书面告知当事人在十五日内持土地权利证书办理更正登记；当事人逾期不办理的，国土资源行政管理部门应当按照有关规定办理更正登记。

更正登记涉及土地权利归属的，国土资源行政管理部门应当对更正登记结果进行公告，原土地权利证书作废。

第二节 异议登记

第五十九条 利害关系人认为土地登记簿记载的事项有错误，土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

第六十条 国土资源行政管理部门受理异议登记后，应当将异议事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时通知土地登记簿记载的权利人。

第六十一条 异议登记期间，未经异议登记申请人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地他项权利。

第六十二条 自异议登记之日起十五日内，申请人未向人民法院提起诉讼的，异议登记失效；已经提起诉讼的，申请人应当在三日内告知国土资源行政管理部门。

人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的，土地登记簿记载的权利人可以持生效的法律文书申请注销异议登记。

人民法院对异议登记申请人的诉讼请求予以支持的，异议登记申请人可以持生效的法律文书向国土资源行政管理部门申请办理相关登记手续。

第六十三条 异议登记失效后，原申请人就同一事实和理由再次申请异议登记的，国土资源行政管理部门不予受理。

第三节 预告登记

第六十四条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

（一）土地使用权转让的；

（二）以土地使用权设定抵押的；

（三）法律、法规规定可以预告登记的其他情形。

第六十五条 申请预告登记的，申请人应当提交土地使用权转让协议或者设定土地使用权抵押的合同、当事人关于预告登记的约定等材料。

对符合预告登记条件的，国土资源行政管理部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。

第六十六条 预告登记后，当事人应当自能够办理土地使用权转让、抵押登记之日起三个月内申请登记。

预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第六十七条 各类预告登记未在法律规定的期限内办理土地使用权转让、抵押登记或者债权消灭的，预告登记失效。

第四节 查封登记

第六十八条 人民法院对土地使用权实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源行政管理部门查询该土地的权属状况。

人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源行政管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源行政管理部门办理土地征收和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。

第六十九条 司法机关、行政机关依法对土地权利实施查封或者预查封等限制措施的，国土资源行政管理部门应当根据生效法律文书和协助执行通知书，办理查封登记或者预查封登记。

查封、预查封期间，国土资源行政管理部门不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第七十条 国土资源行政管理部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。

国土资源行政管理部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

第七十一条 土地使用权在预查封期间登记为被执行人所有的，预查封登记自动转为查封登记。

第七十二条 查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列，先送达的办理查封登记，后送达的办理轮候查封登记。

办理轮候查封登记的，国土资源行政管理部门应当将该土地使用权已被查封的事实及查封的有关情况书面告知相关人民法院。

第七十三条 查封、预查封期限届满或者司法机关、行政机关解除查封的，查封登记、预查封登记失效，国土资源行政管理部门应当注销查封登记、预查封登记。

人民法院对已查封的土地使用权可直接进行处分，国土资源行政管理部门应当协助办理土地使用权变更登记，原登记的轮候查封失效。国土资源行政管理部门应当将该土地使用权已被处分和变更登记的有关情况书面告知相关人民法院。

第五节 撤销登记

第七十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门报经人民政府批准后可以撤销原土地登记，但影响土地上已设定的其他权利或者土地使用权已由善意第三人取得的除外：

（一）司法机关、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以非法手段获取土地登记的；

（二）因国土资源行政管理部门的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；

（三）登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的；

（四）法律、法规规定可以撤销土地登记的其他情形。

第七十五条 撤销土地登记的，国土资源行政管理部门应当书面告知权利人，收回土地权利证书；无法收回的，国土资源行政管理部门应当公告作废，并在土地登记簿上记载。

第七十六条 土地登记撤销后，土地登记簿记载信息调整为原登记状态。

第七章 法律责任

第七十七条 因当事人未依法及时申请登记，导致国土资源行政管理部门仍依照土地登记簿记载的内容办理登记，造成的损害由当事人自行承担。

第七十八条 当事人在申请办理土地登记时隐瞒真实情况或者提交虚假材料，造成登记错误给他人造成经济损失的，依法承担民事责任。

第七十九条 因国土资源行政管理部门工作人员职务行为的过错，导致土地登记错误，造成他人损失的，国土资源行政管理部门应当承担赔偿责任。对因故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，国土资源行政管理部门有权追偿。

第八十条 伪造、使用伪造的土地权利证书，故意涂改或者毁坏土地登记信息资料的，当事人应当承担相应法律责任。

伪造的土地权利证书，由国土资源行政管理部门予以收缴。

第八十一条 国土资源行政管理部门工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级行政主管部门依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）擅自涂改、毁损、伪造土地登记簿；

（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；

（三）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第八章　附　则

第八十二条 土地承包经营权登记，依照土地承包经营相关法律、法规等规定办理。

第八十三条 本条例涉及的公告，应当在当地主要媒体或者国土资源行政管理部门门户网站上发布，公告期限为十五日。

第八十四条 本条例自2011年10月1日起施行。

条例的说明

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

《无锡市土地登记条例》（以下简称《条例》）已于2011年6月29日由无锡市十四届人大常委会第二十八次会议制定，现提请本次省人大常委会审议批准。我受无锡市人大常委会的委托，现就《条例》主要内容中的有关问题作如下说明：

一、关于土地登记的一般规定

土地登记是土地物权的法定公示方式和依法获得保护的依据。《条例》根据物权法规定，结合我市实际，对土地登记程序进行了具体细化。《条例》第十条、第十一条明确了土地登记的类型和基本单元，第十二条至第二十条则依据“为民便民”的原则，对土地登记申请、受理、审核、登记、核发或者注销土地权利证书等各项程序进行了明确具体的规范，以科学合理的程序保障土地权利人的合法权益，规范土地登记工作。《条例》第二十三条至第二十五条还分别对撤回登记、中止登记、不予登记等内容作了具体规定。

土地登记簿是根据物权法建立的，具有统一性、权威性、持久性和公开性的特征。《条例》第二十一条规定，土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，应当载明土地权利人的姓名或者名称、地址、权属性质、使用类型等事项；采用电子介质形式的，还要求每天进行异地备份，并有唯一、确定的纸介质转化形式。第二十二条明确，土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，并界定了土地权利证书与土地登记簿的关系。此外，《条例》第二十八条还对土地权利证书的换证、补证的情况作了规范。

二、关于土地权利初始登记

由于城市化进程加快，撤镇设街道、撤村改居委会的情况较多，我市集体土地所有权主体发生了很大变化，《条例》第三十条结合这一实际，区分不同情况对集体土地所有权登记主体作出了明确规定，以准确界定集体土地的权属。集体土地使用权初始登记的各项情形，《条例》第三十一条也作了具体规定。

国有土地使用权初始登记，包括依法以划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等方式取得的国有建设用地等四种情形，《条例》第三十二条分别予以明确。鉴于当前城市建设从平面向立体化方向发展，分层次开发利用土地成为新趋势，《条例》第三十三条至第三十六条根据物权法的规定和精神，明确了地上、地下空间国有建设用地使用权登记的具体办法：一是地上、地下空间国有建设用地使用权登记的一般规定；二是明确地下空间的登记面积，并区分单建和结建的不同登记要求；三是规范地下汽车库（位）登记的有关问题；四是对地铁工程、管线共同沟登记进行了规范。

此外，《条例》第三章第三节还对土地抵押初始登记作了详细规定，对地役权初始登记提出了具体办理要求。

三、关于土地权利变更登记

土地权利变更登记主要包括集体土地所有权和使用权、国有土地使用权、土地抵押权及地役权的变更登记，《条例》第四章对上述需要办理变更登记的各种情形均逐条分项以列举方式分别明确，以便于当事人申请登记，增强法规的可操作性。

商品房土地使用权分割转让登记，是我市多年来方便业主办理权属证书的成熟做法，也为国家和省建设主管部门所推广。《条例》第四十五条规定，建筑区划内商品房竣工销售的，建设单位应当向国土资源行政管理部门申请土地使用权分割转让登记；第四十七条、第四十八条还分别对建筑区划内依法属于全体业主共有的土地使用权，以及建设单位向业主转让其所有的汽车库（位）的土地使用权变更登记提出了具体办理要求。同时，《条例》第四十六条与《无锡市商品交易市管理条例》和《无锡市历史文化遗产保护条例》相配套，对商品交易市场内商铺、摊位出售涉及土地分割转让登记，以及土地使用权分割转让登记涉及文物保护单位和历史建筑等问题作了衔接性规定。此外，《条例》第四十九条要求经济适用房、农民安置房参照商品房办理土地使用权分割转让登记。

四、关于注销登记和其他登记

注销登记主要包括三种情形：一是因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；二是非住宅国有建设用地使用权期限届满，使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的；三是已经登记的土地抵押权、地役权终止的。《条例》设专章对办理注销登记的各项要求均予以了明确。

其他登记主要包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记和撤销登记等五种类型。其中，更正登记和异议登记是为保护土地的真正权利人，并保证土地登记状况的准确性而设置的法律措施，《条例》对更正登记和异议登记的要求以及异议登记失效的除斥期间等内容予以了明确。预告登记是保障债权人将来实现物权而作的登记，《条例》第六章第三节对预告登记的情形和要求也作了具体规定。查封登记是根据生效法律文书和协助执行通知书所作的限制登记，《条例》除了明确了查封登记的办理要求，还着重突出各部门工作中相互衔接配合。《条例》第六章第五节则对撤销登记作出了规定。

以上说明和《条例》，请予审议。

审议意见的报告

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

《无锡市土地登记条例》已经无锡市第十四届人大常委会第二十八次会议通过，现报省人大常委会批准。省人大常委会法制工作委员会在该条例通过前进行了初步审查，征求了省人大环资委、省国土厅、省住建厅、省法院、省律协和部分省人大代表、立法咨询专家的意见，并与无锡市人大常委会法制工作委员会进行了沟通，提出修改意见和建议，无锡市人大常委会已经作了相应修改。省人大法制委员会于6月30日召开全体会议对该条例进行了审议，现将审议意见报告如下：

随着经济社会的不断发展，土地作为一种资源同时也作为一种资产，在经济社会发展中起着重要的作用，土地权利人也越来越重视自身土地权利的保护。为了更好地保障土地权利人的合法权益，规范土地登记的条件程序，无锡市人大常委会根据本市实际制定地方性法规十分必要。该条例规范了土地登记程序、区分了不同的土地登记类型，具有较强的针对性和可操作性。

该条例同宪法、法律、行政法规和本省地方性法规不相抵触，建议本次会议审议后予以批准。

以上报告，请予审议。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

《苏州市土地登记条例》（以下简称《条例》）已于7月25日经市十二届人大常委会第二十九次会议第二次审议通过，现报请省人大常委会本次会议批准。

下面，我受苏州市人大常委会的委托，就《条例》的有关问题作如下说明：

一、关于土地登记机构

《条例》第四条规定，市、县级市土地部门是土地登记的主管机关。考虑到吴县撤市建区后的实际情况，为了方便吴中区和相城区的老百姓办事，《条例》同时规定，由市土地部门委托区土地登记机构具体办理规定范围内的土地登记工作。实际上，我市原有的城区和郊区的土地登记工作也是这么做的。同时，为了规范土地登记机构及其工作人员的行为，《条例》第六条规定，土地部门应当在受理土地登记场所，将申请土地登记应当提交材料的项目、不予受理登记和暂缓登记的规定、登记程序、收费标准、办理期限、登记工作人员职责等予以公示。由于现在土地部门已采用电脑联网登记，办理土地登记的期限可以相应缩短。为此，《条例》在省土地登记办法规定的基础上，将办理土地所有权、使用权变更登记和土地用途变更登记的期限由三十日改为二十日；办理土地他项权利登记和名称、地址变更登记以及注销土地登记的期限由十五日改为十日。《条例》还对土地登记工作人员不依法办理土地登记等行为设置了处罚条款。

二、关于部门分工和配合问题

根据目前我市房屋和土地由房产和土地部门分别管理的现状，《条例》第十条、第十九条、第二十条、第二十六条、第二十七条等条款，就房地产开发、转让、抵押、租赁的登记程序，作了明确规定。同时，针对过去有的相关部门在履行职责时，只查验房产证，不查验土地证，造成国家土地收益流失的状况，《条例》第九条明确规定，“建设、房管、工商等有关部门履行职责涉及土地权利的，应当查验土地证书，证实土地权利”。

三、关于初始土地登记和变更土地登记的章节结构

我市自1988年开始全面展开初始土地登记工作，现在这项工作已基本结束。因此，《条例》第三章仅设置了两条，对初始土地登记作了原则性规定。目前大量的是日常的变更土地登记，这方面需要规范的内容比较多。为此，《条例》第四章按照变更土地登记的不同类型分设了三节，即国有土地使用权和集体土地所有权、使用权变更登记；土地他项权利变更登记；土地用途、名称、地址变更登记和注销土地登记。

四、关于合同约定分期支付土地出让金的变更土地登记

按照合同约定分期支付出让金的，根据以前的规定，必须全部支付出让金后才能办理土地登记。但在实践中，有的支付第一期或者第二期出让金后，可能因为一些客观因素使得后期出让金不能马上全部支付到位，要一下子收回其土地使用权又很难做到。因此，在总结了昆山的成功经验基础上，根据《土地登记规则》第二十六条关于成片开发用地可以采取一次出让、分期提供用地、分期进行登记的规定，《条例》第十六条第（二）项规定，“出让合同约定分期支付出让金的，受让方分期缴纳出让金后，经出让方同意，可以分期申请国有土地使用权登记”。这样规定，既保护了国家的利益，又保障了投资者的权益，有利于创造一个良好的投资环境。

五、关于法院裁判土地使用权转移的变更土地登记

法院或者仲裁机构裁判国有土地使用权转移的变更土地登记问题，土地登记规则和省土地登记办法中都没有规定。过去法院裁判房地产转移涉及划拨国有土地使用权转移的，当事人往往不补缴出让金或者收益金，不到土地部门办理变更土地登记。因此，《条例》第二十一条规定，法院或者仲裁机构裁判地上建筑物、附着物转移涉及属于划拨方式取得的国有土地使用权转移的，或者裁判属于出让方式取得的国有土地使用权转移的，当事人应当根据国有土地转移的不同方式，分别依法办理变更土地登记手续。

以上说明连同《条例》，请予审议。

苏州市土地登记条例

第一章　总　则

第一条　为了规范土地登记行为，维护土地的社会主义公有制，保障土地权利人的合法权益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本条例所称土地登记，是指市、县级市人民政府依法对本行政区域内土地权利人的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地他项权利的登记。土地权利人是指国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者以及土地他项权利者。土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

第三条　本市行政区域内的土地权利人必须根据本条例依法申请土地登记。依法登记的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第四条　市、县级市土地行政主管部门（以下简称土地部门）按照管理权限负责土地登记工作的监督管理。市和县级市、区土地登记机构受市、县级市土地部门的委托，具体办理规定范围内的土地登记工作。

第二章　一般规定

第五条　土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记，是指在一定时间内，对辖区内全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。变更土地登记，是指初始土地登记以外的日常土地登记。包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、土地他项权利变更登记，土地用途变更登记，名称、地址变更登记，注销土地登记等。

第六条　土地权利人申请土地登记应当提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）单位法定代表人或者主要负责人证明、个人身份证明或者户籍证明；

（三）土地证书或者土地权属来源证明；

（四）地上建筑物、附着物权属证明；

（五）依法缴纳土地税费的凭证；

（六）依法应当提供的其他材料。委托他人代理申请土地登记的，代理人还应当提交授权委托书和本人身份证明。土地部门应当在受理土地登记场所，将申请土地登记应当提交材料的项目、不予受理登记和暂缓登记的规定、登记程序、收费标准、办理期限、登记工作人员职责等予以公示。

第七条　土地部门受理土地登记申请后，应当对申请登记的宗地进行地籍调查，确定权属界线。相邻宗地权属界线由相关土地权利人确认，相关土地权利人无正当理由拒绝确认的，由土地部门根据规定处理。变更土地登记不涉及权属界线变化的，土地部门以原地籍调查为依据办理变更登记。

第八条　土地部门应当在收到土地登记申请之日起七日内，依法作出受理登记或者不予受理登记、暂缓登记的决定，并书面告知申请人。暂缓登记的情形消除后，申请人重新提出申请的，土地部门审查属实后，应当予以受理。土地部门自决定受理土地登记之日起，应当在下列规定的期限内办结土地登记手续：

（一）办理土地所有权、使用权变更登记和土地用途变更登记为二十日内；

（二）办理土地他项权利登记和名称、地址变更登记以及注销土地登记为十日内。土地登记注册后，发现错登或者漏登的，土地部门应当及时予以更正；土地权利人也可以申 请更正登记。利害关系人对土地登记有异议的，可以提出更正要求。

第九条　土地部门执法人员依法履行监督检查职责时，可以查验土地证书。土地权利人及有关人员应当协助查验，不得阻挠。经省土地部门批准，市、县级市土地部门可以对本行政区域内的土地证书进行普遍查验。土地权利人应当按照规定的期限接受查验。建设、房管、工商等有关部门履行职责涉及土地权利的，应当查验土地证书，证实土地权利。

第十条　依法取得房地产开发用地的，应当先办理土地登记，凭国有土地使用权证书申请商品房预售和房产登记。房地产转让或者变更时，应当先办理房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证书申请土地使用权变更登记。

第十一条　土地证书灭失的，土地权利人应当及时向土地部门报失，并在当地主要报纸上登报声明。见报之日起三个月内无异议的，可以申请补发土地证书。补发的土地证书上应当注明“补发”字样。

第十二条　土地登记的宗地划分、共有使用权的面积分摊、用途确定等标准，由市土地部门按照国家和省的规定另行制定。

第十三条　土地登记工作人员必须经考核合格，领取资格证书，方可持证上岗。

第三章　初始土地登记

第十四条　初始土地登记由市、县级市人民政府发布通告。申请人应当在通告规定的时间内到指定地点向土地登记机构申请登记。

第十五条　经调查、审核，土地部门对权属合法、界址清楚、面积准确的宗地予以公告。公告期满，土地权利人及利害关系人对土地登记审核结果未提出异议的，由土地部门报经同级人民政府批准后，办理注册登记，发放土地证书。未确定使用权的国有土地，由市、县级市人民政府登记造册，土地部门负责保护和管理。

第四章　变更土地登记

第一节　国有土地使用权和集体土地所有权、使用权变更登记

第十六条　依法取得国有土地使用权的，按照下列要求申请土地登记：

（一）以划拨方式取得国有土地使用权的，土地权利人在划拨批准后三十日内，申请国有土地使用权登记。

（二）以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按照出让合同约定缴纳全部出让金后三十日内，申请国有土地使用权登记；出让合同约定分期支付出让金的，受让方分期缴纳出让金后，经出让方同意，可以分期申请国有土地使用权登记。

（三）以补办出让手续取得国有土地使用权的，原划拨土地使用者应当在按照补办的出让合同约定缴纳全部出让金后三十日内，申请国有土地使用权登记。

（四）国家将国有土地使用权以作价出资或者入股方式让与企业的，该企业应当在签订合同之日起三十日内，申请国有土地使用权登记。

（五）国家将国有土地租赁的，取得国有土地使用权的承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，申请国有土地使用权登记。

（六）集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内，申请国有土地使用权登记。

第十七条　依法取得集体土地使用权进行建设的，该土地使用者应当在获准使用土地后三十日内，申请集体土地使用权登记。

第十八条　转让国有土地使用权的，当事人应当在国有土地使用权转让后三十日内，按照下列要求申请变更土地登记：

（一）转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，按照国家规定补办出让手续，缴纳土地使用权出让金，或者经有批准权的人民政府批准并上缴土地收益后，申请变更土地登记。

（二）转让以出让方式取得的国有土地使用权的，持转让合同、转让土地成交价格申报材料和有关土地登记材料申请变更土地登记。

（三）转让以国家作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权的，持转让合同和有关土地登记材料申请变更土地登记。

（四）转让以国有土地租赁方式取得的土地使用权的，经出租方同意后，持有关证明、转让合同和有关土地登记材料申请变更土地登记。

第十九条　商品房出售涉及国有土地使用权分割转让的，房地产开发企业必须依法领取国有土地使用权分割转让许可证；购买人应当在房屋交付使用后九十日内，持商品房买卖合同、国有土地使用权分割转让许可证和有关土地登记材料申请变更土地登记。

第二十条　因私房买卖、赠与、继承、析产等涉及国有土地使用权转移的，土地权利当事人应当在合同成立或者其他有关法律文书生效后三十日内，持原土地证书、变更后的房屋所有权证书和有关土地登记材料申请变更土地登记。买卖的私房用地属于划拨国有土地的，必须提供划拨土地使用权准予转移的批准文件和上缴土地收益的凭证；但是，房改房首次转移的，按照有关规定办理。

第二十一条　法院或者仲裁机构裁判地上建筑物、附着物转移涉及属于划拨方式取得的国有土地使用权转移的，应当与当地土地部门协商一致。依法可以不改变划拨性质的，受让方应当在法律文书生效之日起三十日内，持生效的法律文书和有关土地登记材料，申请变更土地登记；改变划拨性质的，受让方应当在法律文书生效之日起三十日内，持生效的法律文书、土地出让金缴纳凭证和有关土地登记材料，申请变更土地登记。法院或者仲裁机构裁判属于出让方式取得的国有土地使用权转移的，受让方应当在法律文书生效之日起三十日内，持生效的法律文书、土地价格评估材料和有关土地登记材料，申请变更土地登记。

第二十二条　因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权转移的，当事人应当在签订合同或者接到批准文件后三十日内，申请变更土地登记。

第二十三条　集体所有的土地部分被征用的，被征地的集体经济组织应当在土地征用批准后三十日内，申请集体土地所有权变更登记。

第二十四条　因交换、调整土地引起国有土地使用权或者集体土地所有权、使用权转移的，当事人应当在接到批准文件后三十日内，申请变更土地登记。

第二十五条　依法取得的集体非农业建设用地使用权，以租赁、联营、作价入股等方式进行流转的，当事人应当在接到批准文件后三十日内，申请变更土地登记。

第二节　土地他项权利变更登记

第二十六条　依法抵押无地上建筑物、附着物的国有土地使用权，当事人应当在抵押合同签订之日起十五日内，持抵押合同和有关土地登记材料申请土地他项权利登记。国有土地使用权、集体土地使用权随同房屋所有权进行抵押的，当事人应当在抵押合同签订之日起十五日内，分别到土地部门和房管部门申请他项权利登记。

第二十七条　土地使用者依法出租无地上建筑物、附着物的土地使用权，租赁双方应当在租赁合同签订之日起十五日内，持土地证书、租赁合同和有关土地登记材料，申请土地他项权利登记。以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，租赁双方应当在办理房屋租赁登记后十五日内，到土地部门申请土地他项权利登记，并上缴租金中所含的土地收益。

第二十八条　土地使用权抵押或者出租期间，抵押或者租赁合同发生变更的，抵押或者租赁当事人应当在合同发生变更后十五日内，申请土地他项权利变更登记。

第二十九条　因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得该土地使用权的土地权利人和抵押人应当在抵押权处分后三十日内，申请变更土地登记。

第三节　土地用途、名称、地址变更登记和注销土地登记

第三十条　已登记的土地用途发生变更的，土地权利人应当在批准变更之日起三十日内，持批准文件和有关土地登记材料申请土地用途变更登记。

第三十一条　土地权利人更改名称或者通讯地址的，应当在更改后十五日内，持更名或者更址的证明和有关土地登记材料申请名称、地址变更登记。

第三十二条　有下列情形之一致使土地权利终止的，土地部门应当依法办理注销土地登记：

（一）依法被收回土地使用权的；

（二）国有土地使用权出让或者国有土地租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的；

（三）土地使用权抵押、出租等土地他项权利终止的；

（四）农民集体所有的土地全部被征用或者农村集体经济组织成员全部转为非农业人口的；

（五）因自然灾害等造成土地权利灭失的；

（六）其他依法被终止土地权利的。

第五章　法律责任

第三十三条　不按照规定申请土地变更登记的，土地部门应当责令其限期申请登记。未经登记的土地使用权转让、出租、抵押的，依照有关法律、法规的规定处罚。

第三十四条　申请人在申请土地登记时，故意隐瞒真实情况或者弄虚作假致使土地登记内容失实的，或者擅自涂改土地证书的，由市、县级市人政府注销土地登记，吊销土地证书，并由土地部门处以一千元以上三千元以下的罚款。伪造、买卖土地证书的，由土地部门没收其伪造、买卖的土地证书，并将其移送司法机关处理。

第三十五条　因土地登记工作人员过错导致土地登记内容有误的，土地部门应当予以更正；造成土地权利人经济损失的，土地部门应当给予赔偿。土地登记工作人员不依法办理土地登记或者故意拖延办理土地登记的，土地部门应当予以纠正；情节严重的，依法给予行政处分。土地部门工作人员应当忠于职守、秉公执法，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附　则

第三十六条　本条例自2001年10月1日起施行。

土地登记发证中心主要职责：

1、2、负责市区范围内房改房、经济适用房、安居房、解困房、拆迁安置房、商品房用地初始登记、变更登记和发证工作。

3、负责市区范围内房改房、商品房用地抵押登记和注销登记工作。

4、负责市区范围内经济适用房、安居房、解困房、拆迁安置房上市交易前补办土地出让手续的审核、报批工作。

5、受土地登记申请人委托，负责土地登记代理工作。

6、负责土地登记发证有关行政事业性规费的征收工作。

7、承办无锡市国土资源局交办的其他事项。

联系人：喻咏

办公地址：无锡市文华路199号