无锡市土地登记技术规范第一章 一般规定

第二条 土地登记实行属地登记原则。新区管委会土地登记权限参照市辖区人民政府。

市、县级市人民政府启用土地登记专用章，委托同级国土资源行政主管部门管理使用。

市内跨区宗地的土地登记发证事务由市国土资源局指定国土资源分局承办。

第三条 土地登记内容包括土地权属性质、土地权属来源、土地权利主体、土地权利客体以及直接相关的其他内容。

第四条 在本市从事地籍调查、土地登记代理事务的中介机构必须取得相应的资质并在市国土资源行政主管部门备案，领取地籍调查规范和数据建库要求。

市国土资源行政主管部门应将机构备案情况在国土资源门户网站公布。

第五条 地籍调查时，相邻利害关系人应当予以配合。相邻利害关系人长期外出能联系的，由外出相邻利害关系人通过邮寄或委托其他人对界址确认提供书面材料，经权利人签字后作为登记材料的一部分；相邻利害关系人外出不能联系的，则先由村委会或居委会出具证明，证明界址清楚、权属无异议后，在市国土资源局门户网站进行公告，公告期满后凭公告归档联作为界址确认的依据。

相邻利害关系人无正当理由不配合的，可以根据有关地籍资料、现状界址及当事人指认的土地权属界线等形成地籍调查结果，经区国土资源分局确认并书面通知相邻利害关系人。相邻利害关系人自收到通知之日起十五日内未提出异议的，地籍调查结果生效；提出异议的，由市国土资源局依照土地管理法律、法规和相关材料作出处理决定。

第六条 宗地的土地坐落根据以下规则并经实地查看核实后确定：

（一）宗地的土地坐落必须明确行政区域，一般以市地名办公室依法编制的门（楼）牌号为准，参考房屋所有权证的房屋坐落及用地文件的土地坐落确定。土地坐落具体写法：××市××街道××路××弄××号，××号楼××室及××区××号车库（D-×）。

（二）宗地上已有建筑物的，先确定门（楼）牌号，再以该门（楼）牌号确定宗地的土地坐落；尚未建设的宗地以用地文件的土地坐落确定该宗地的土地坐落，待建筑物竣工并确定门（楼）牌号后更址。

（三）已登记发证宗地的门（楼）牌号变更的、土地使用证中的宗地土地坐落与房屋所有权证的房屋坐落不一致确需更正的，土地使用者可以凭市地名办出具的地名证明（或公安派出所等相关文件）办理单独更址登记，也可以在其他土地变更登记中同时更址。

（四）一宗地上有两个或者两个以上门（楼）牌号的，以其全部的门（楼）牌号确定该宗地的土地坐落。共用宗地的车库、车位或架空层有分摊土地面积的，与主体房屋基本单元合并进行土地登记，确定其共用分摊宗地的土地坐落。

第七条 全市所有宗地统一按照国土资源部宗地代码编制规则进行编号：

（一）区(县)代码6位，地籍区（街道）代码3位，地籍子区（街坊）代码3位，土地所有权类型代码1位，宗地号代码为6位，包括1位宗地特征码和5位宗地顺序码。新增宗地代码在相应宗地特征码的最大宗地顺序码后续编。

（二）原15位地籍号升位，根据上述编码规则补齐相应的代码。

（三）原地籍号升位的具体操作。原来已经发证的宗地，在信息系统数据库中对地籍号进行统一升位，登记档案资料中的地籍号，宗地变更登记时，逐步升位。

（四）如街坊界线进行调整的，应对调整区域内涉及到的宗地进行调查统计，并做好宗地新老地号对照表。

第八条 土地登记中土地用途执行国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会于2007年8月10日发布的《土地利用现状分类》（GBT21010-2007）国家标准中的二级类地类。具体操作如下：

（一）用地批准文件或国有土地使用权出让合同明确土地用途的，且与土地登记用途一致的，按土地出让合同明确的用途登记。一宗地内有两种或两种以上用途，且用地批准文件或国有土地使用权出让合同中已注明不同用途土地分摊面积（比例），在土地登记时能明确界线的，按界线分割以独立宗地登记；不能划清界线的，可按共用宗（混合宗）处理，不同用途土地面积按分摊面积确定，待房屋竣工后，按出让合同用途进行分割登记，具体明确不同用途土地分摊面积和使用期限。

在土地证记载主要用途及相应的使用年限，其它用途和使用年限在记事栏中注记。

（二）用地批准文件或国有土地使用权出让合同确定的用途明确但与土地登记用途不一致的。按《无锡市土地利用现状分类与规划用地分类对照表（试行）》转换后的土地用途登记。

（三）申请登记的土地用途与房屋用途不一致问题的处理：

1、申请登记的土地用途与登记的房屋用途不一致，且与土地出让合同约定的用途不一致的，按下列原则确定用途：

如果属于经规划部门批准同意改变房屋用途的，且在2002年7月1日前建成的，直接按规划用途确定土地用途；在2002年7月1日后建成的,按规定签订补充合同，调整土地用途后按规划用途确定土地用途；未经规划部门批准不得改变房屋、土地用途，即必需以土地出让合同约定的用途确定土地和房屋用途。

2、申请登记的土地用途与登记的房屋用途不一致，但与原土地出让合同约定的用途一致的。如果属于在土地出让后，经市规划主管部门批准同意调整的，按前款规定确定土地、房屋用途；如果未经市规划主管部门批准调整的，按原土地出让合同约定用途确定土地用途。

3、在变更登记中申请登记的土地用途因前后土地分类办法调整原因而导致与房屋登记用途不一致的，按国家土地分类标准直接调整土地用途，使两者一致，同时在登记卡和土地证书记事栏记载原用途。

（四）对于合同约定用途、规划确定用途、房屋登记用途与已发放的土地证书记载用途不一致的，在办理土地变更登记时应该按规定调整到一致，确实无法调整到一致的，在记事栏中注记用途及相应的使用年限。

第九条 对于因测量误差、河道砌坎、部分小河填用、实际道路和河道建设时改变走向等原因引起的超出批准面积的非经营性用地，按下列规定处理：

（一）对于少批多用面积不超过3%且不超过3亩的，按供地时的标准收取相关费用后，将超面积土地情况在土地登记簿和土地使用证的记事栏中注记。

（二）对于少批多用面积超过3%或3亩的，中止该宗土地的登记事项，移交土地监察部门依法处理。处理到位后，可以补办农用地转用、集体土地征收或供地等用地手续的，办理用地手续后再重启土地登记事项；不能补办用地手续的，直接重启土地登记事项，并将查处结果在土地登记簿和土地使用证的记事栏中注记说明。

第十条 土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以登记注册的过程和行为。

第十一条 土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。申请土地登记，申请人可以委托代理人办理。委托代理土地登记的授权委托书应当载明委托事项和权限。

第十二条 申请人申请土地登记，应当提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）地上附着物权属证明；

（四）契税和土地使用税的完税或减免税凭证；

（五）涉及地籍调查的，还应当提交地籍调查成果资料；

（六）法律、法规和本规范规定的其他材料。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

申请登记材料应当提供原件；不能提供原件的，应当提交经申请人确认与原件一致的复印件。

第十三条 申请人申请土地登记，还应当根据具体的申请事项提交下列相应的材料：

（一）初始登记

1、划拨国有建设用地使用权：

(1)县级以上人民政府的批准用地文件、国有土地划拨决定书等相关证明材料，其中新开工的大中型建设项目，还应当提供建设项目竣工验收报告。

2、出让国有建设用地使用权：

(1)土地出让金缴清凭证；

(2)土地出让合同及其附件等相关证明材料；

(3)交地凭证。

3、划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设

用地使用权：

(1)原国有土地使用证；

(2)土地出让合同及其附件等相关证明材料；

(3)土地出让金缴清凭证。

4、租赁国有建设用地使用权：

(1)土地租赁合同及其附件等相关证明材料；

(2)土地租金缴纳凭证；

(3)其他相关证明材料。

5、作价出资或者入股方式国有建设用地使用权：

(1)原国有土地使用证；

(2)土地使用权出资或者入股批准文件；

(3)其他相关证明材料。

6、国家授权经营国有建设用地使用权：

(1)原国有土地使用证；

(2)省级以上国土资源行政主管部门土地资产处置批准文件；

(3)其他相关证明材料。

7、国有农用地使用权：

(1)农用地使用合同。

8、 农民集体土地所有权：

(1)集体土地所有权证明材料。

9、集体建设用地使用权：

(1)有批准权的人民政府的用地批准文件。

10、集体建设用地使用权入股、联营：

(1)原集体土地使用证；

(2)有批准权的人民政府的批准文件；

(3)相关合同。

11、集体农用地使用权：

(1)农用地使用合同。

12、土地使用权抵押：

(1)土地使用证；

(2)主债权债务合同和抵押合同或最高限额抵押合同；

(3)国有土地抵押的，需提交房产证，涉及房屋抵押的，

还需提交房屋他项权利证书复印件；

(4)集体土地抵押的，还需提交房产证及房屋他项权利证书复印件；集体经济组织同意集体土地使用权抵押的证明；

(5)划拨土地使用权抵押的，应提交地价评估报告和地价备案表；

(6)涉及分块抵押的，应提交抵押双方确认的标注抵押范围的宗地图。

13、地役权：

(1)土地使用证；

(2)地役权合同等相关证明材料。

14、地下空间土地使用权：

(1)地下空间使用权有偿使用合同、相关批准文件；

(2)有关部门的确认意见材料。

15、地上空间土地使用权：

(1)地上空间使用权有偿使用合同、相关批准文件；

(2)有关部门的确认意见材料。

（二）独立宗（除商品房、经济适用房、安居房、解困房等用地，下同）土地使用权变更登记

1、出让、国有土地租赁、作价出资、入股等国有建设用地使用权变更登记：

(1)原国有土地使用证；

(2)土地权利发生转移的相关证明材料；

(3)属于买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，还需提交变更后的房屋所有权证书；

(4)属于划拨土地或土地使用权受限制的其他土地的，还需提交同意土地转让的证明材料；

(5)转让土地涉及抵押登记的，还需提交抵押权人同意转让的书面证明。

2、因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的：

(1)原国有土地使用证；

(2)有关部门的批准文件；

(3)相关协议；

(4)转让土地涉及抵押登记的，还需提交抵押权人同意转让的书面证明。

3、因处分抵押财产而取得土地使用权的：

(1)成交确认书等相关证明文件；

(2)变更后的房屋所有权证书；

(3)原土地使用证、原他项权利证明书等相关证明材料。

4、土地抵押权变更：

(1)原土地使用证；

(2)原他项权利证明书；

(3)主债权转让合同及土地抵押权转让合同；

(4)因转让土地使用权致使抵押权变更的，还需提交土地使用权转让协议；

(5)其他相关证明材料。

5、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权：

(1)生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材

料。

6、因土地使用权变更而导致地役权变更的:

(1)变更后的地役权合同；

(2)变更后的土地使用权证书。

7、土地权利人姓名或名称、地址发生变化的：

(1)原土地权利证书；

(2)姓名或名称、地址发生变化的相关证明材料。

8、用途发生变更的：

(1)批准用途变更的文件；

(2)原土地权利证书；

(3)涉及有偿使用的，还需提交有偿使用合同和土地出让金等有偿使用费的缴清凭证。

（三）共用宗（包括商品房、经济适用房、安居房、解困房等用地，下同）土地使用权分割登记

1、房地产开发项目用地条件复核验收申请书；

2、国有土地使用证；

3、建设用地规划许可证定点图、建设工程规划核实合格证、总平面图（涉及分期复核验收的，须在总平图上标注各期的范围）；

4、用地批准文件、出让合同及补充合同、协议等；

5、房屋竣工综合验收备案的通知；

6、经市房产行政主管部门核准的房屋建筑面积测绘报告（函）；

7、商品房用地分割登记房屋信息申报表；

8、土地复核验收宗地图；

9、国土资源行政主管部门要求提供的其他相关资料。

（四）共用宗土地使用权变更登记

1、商品房土地使用权初次变更登记（分割证换领土地使用证）：

(1)土地分割证及房屋所有权证；

(2)商品房销售合同。

2、房改房土地使用权初次变更登记（分割证换领土地使用证）：

(1)土地分割证或房屋所有权证；

(2)房改房合同等房屋来源证明材料。

3、经济适用房（含安居房、解困房）土地使用权初次变更登记（分割证换领土地使用证）：

(1)土地分割证或房屋所有权证；

(2)提供经济适用房合同等房屋来源证明材料复印件。

4、拆迁安置房土地使用权初次变更登记（分割证换领土地使用证）：

(1)土地分割证或房屋所有权证；

(2)拆迁安置协议。

5、商品房交易土地使用权变更登记：

(1)交易后的房屋所有权证；

(2)土地（房产）交易协议；

(3)原《国有土地使用证》。

6、经济适用房上市交易土地使用权变更登记：

(1)房屋所有权证；

(2)原《国有土地使用证》；

(3)涉及补交土地收益金的，土地收益金缴清凭证；

(4)土地（房产）交易（变更）协议。

（五）注销登记

1、因自然灾害等原因造成土地权利消灭的：

(1)原土地权利证书；

(2)相关证明材料。

2、非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用

地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的：

(1)原土地权利证书。

3、土地抵押权、地役权终止的:

(1)相关证明文件。

（六）更正登记

(1)原《国有土地使用证》；

(2)证明登记错误的相关材料；

(3)利害关系人提出更正登记的，还需提供原土地权利人同意更正的书面证明材料。

（七）异议登记

(1)异议事项的相关证明材料；

(2)利害关系人证明材料。

（八）预告登记

(1)预告登记内容的相关证明材料。

（九）查封（解封）登记

(1)生效的法律文书；

(2)法院的协助执行通知书。

（十）其它限制条件的登记

(1)拆迁(征收)冻结等生效的文书。

（十一）土地使用证遗失补证、损坏等换证

(1)土地证书遗失公告；

(2)涉及抵押的，还需提交抵押权人同意补办的书面证明材料。

第十四条 填写土地登记申请书的基本要求：

（一）土地登记申请书由申请人或其代理人填写；

（二）申请书以宗地为单位填写；

（三）一个土地使用权人或所有权人使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写申请书；

（四）一宗地有多个土地使用权人的，由各共有土地使用权人分别填写申请书；

（五）当事人双方共同申请登记的，应当由当事人双方共同填写一份申请书；

（六）申请书必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充；

（七）必须用简体中文，钢笔书写。

第十五条 国土资源行政管理部门对土地登记申请材料应当当场接收，并进行初步审查。不符合收件条件的，应告知补正要求；符合收件条件的，出具收件凭证。收件后经审核不符合受理条件的，应在5日内一次性告知补正要求，收件后5日内没有要求补正的，收件凭证即为受理凭证，出具收件凭证之日即为受理日。

第十六条 土地登记收件人员应按下列要求对土地登记申请材料进行初步审查：

（一）审查申请登记的宗地是否在本行政区划内；

（二）审查报件材料是否和办理事项所要求提供的一致；

（三）对申请人身份证明的审查：

1、申请人为法人或其它组织的，应审查其中华人民共和国组织机构代码证；

2、申请人为企业法人的，应审查工商行政管理部门为其核发的《企业法人营业执照》；

3、申请人为社会团体的，应审查民政部门为其颁发的社会团体登记证书；

4、申请人为机关法人、事业单位法人的，凡没有资格证明的，应审查其批准成立的证件或文件；

5、对于企业法人或者其他法人机构下属的非法人分支机构的，应审查上级法人机构出具的同意登记的证明。

（四）对法定代表人身份证明的审查：

1、法定代表人身份证明必须是法人组织开具的；

2、必须有法人组织公章；

3、单位名称是全称且与公章名称一致；

4、开具证明时间，应在法定代表人任期之内，不能由已过期的任命书代替。

（五）申请人为自然人的，审查自然人的身份证件。

（六）代理土地登记申请的，主要审查代理委托书或指定委托书。委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称、代理书拟定时间必须清楚、准确无误。委托他人代理的，须同时提交《土地登记委托书》（原件）和委托代理人的个人身份证（复印件），代理人为法定代理的，法定代理人不需要再办委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明或其他合法证明文件。

（七）审查有无权源证明文件、已提交证明文件形式上是否真实、文件的证明效力等。

（八）对土地登记申请过程中其他一些细节问题，如申请登记程序是否正确，申请提交的文件资料有无页码不准确等也应进行必要的审查。

（九）收件人员认为有其他疑问的，可以向申请人询问的，申请人必须如实告知相关情况。

凡在审查时发现错误，但不属于原则问题的，可以要求申请人予以补正后重新申报土地登记申请。发现土地登记申请材料有不符合要求的或伪造的，应向土地使用者说明情况改正或退回。对申请人提交的土地登记申请材料是复印件的，要与原件进行核对。核对无误的，申请人应在复印件上签字（盖章）确认。对发现的疑点，不经处理核准，不得收存。

第十七条 具有下列情形的土地登记申请，国土资源行政管理部门对土地登记申请不予受理：

（一）申请登记的土地不在本行政区域的；

（二）提供的报件材料不齐全的；

（三）不能提供土地权属合法证明的；

（四）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地出让年限的；

（五）其他依法不予受理的。

第十八条 符合下列条件的土地登记申请必须接收：

（一）申请材料与收件要求材料一致；

（二）申请材料填写的有关名称、签字、盖章等与身份证、工商营业执照等相应信息一致；

（三）申请材料反应的内容相互无矛盾，并与申请登记事项一致；

（四）需询问的，询问结果与申请材料反应的内容一致；

（五）申请登记事项与相关登记簿记载的信息不冲突；

（六）没有其他不符合土地登记收件要求的情形的。

第十九条 审核是国土资源行政主管部门对申请人提交的证明文件、资料和地籍调查结果进行审核，再由市、县级市人民政府根据国土资源行政主管部门的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项是否准予登记的行为。

审核的主要内容为主体是否明确、权属是否合法、界址是否清楚、面积是否准确、税费是否缴清等。

第二十条 审核分为初审、复核和核准。

（一）初审。由各区国土资源分局（城区管理处）负责，主要审查下列内容，并签署是否同意办理土地登记的意见及相应的法律依据，并对其结果负责：

1、申请材料是否齐全、是否符合法定形式等；

2、申请主体是否明确，是否与土地权属证明材料所示一致；

3、土地基本情况，如界址是否清楚、面积是否准确、权属是否清楚等；

4、申请人申请登记的理由是否充分等；

5、其他审核情况。

（二）复核。由市局地籍处负责，审查下列内容，并签署是否同意办理土地登记的意见及相应的法律依据，并对其结果负责：

1、对初审意见的事实理由和法律依据是否充分进行核

查；

2、需要公告的，记载公告结果。

（三）核准。由市局分管局长负责，根据初审意见、复核意见和相关规定代表市局或市人民政府作出是否准予登记的决定。

第二十一条 土地登记初审对土地登记申请人和权利人主体的审核要求：

（一）申请人是自然人的，土地登记人员应当查验其个人身份证或军官证、护照、户籍证明，并对其民事行为能力进行审查：

1、自然人：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）；

2、军人：无居民身份证的可提交军官证、文职干部证或士兵证；

3、港澳同胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；

4、台湾同胞：台胞证或旅行证或经海峡交流基金会（海基会）确认的身份证明；

5、外国人：护照（经中国公证机构公证的护照中文译本）或外国人居留证。

（二）申请人为法人或其它组织的，土地登记人员应当审查其法人资格证明，中华人民共和国组织机构代码证等：

1、企业法人如企业、公司的法人，资格证明为工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》；

2、社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人，资格证明为民政部门颁发的社会团体登记证书；

3、依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人，资格证明为批准该单位成立的证件或文件；

4、其他组织申请土地登记时，参照法人审查的方法对其主体资格进行审查；

5、境外的法人、其他组织（含港澳台），资格证明为经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。

（三）审查法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明；凡是委托他人申请的，还应审查其《土地登记委托书》以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，应当提供法院判决、公证书、居委会开具的监护人证明等有关证明文件。自然人委托他人办理土地抵押及土地证遗失补正登记时，其委托书应办理公证手续：

1、委托代理人登记的，中国大陆居民提交授权委托书（原件）、受托人身份证明；

2、无（限制）民事行为能力人土地权属登记，由其监护人代理申请，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院

指定的，提交法院出具的证明文件）、监护关系公证书（原件）；

3、港澳台法人、其他组织、个人的委托书应公证。香港公证机构出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递；台湾公证机构出具的公证书应由中国公证员协会或者相关省、市公证员协会确认；

4、外国法人、其他组织、个人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。

（四）权利人主体审查：审查申请人、权属证明文件确定的权利人、拟登记的土地权利人是否一致。

第二十二条 土地登记初审对申请登记土地审核时应当对宗地范围、面积、用途、等级和价格等进行审核。审核要件为地籍调查成果入库凭证。

第二十三条 土地登记初审人员对宗地权属状况审核时应当对宗地的土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限等进行审核：

（一）土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明文件；

（二）审核土地权属性质。确定土地权属性质，有国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权；

（三）土地权利人以出让或转让方式取得国有土地使用权的，其使用期限应符合国有土地使用权出让合同约定的国有土地使用权期限，起始日期以出让合同约定的为准，出让合同未约定的，以出让合同签订之日起算；

（四）在办理出让土地使用权初始登记时，应当审核土地出让合同是否有对土地权利进行限制的条款。如有，必须在初审意见中给予说明，并在土地登记卡和土地使用证记事栏中给予注记。

在办理土地变更登记和抵押登记时，应对其是否存在司法查封、抵押、权属纠纷等限制条件进行审核。凡发现存在限制条件的，应按有关规定办理。

第二十四条 土地审批表内容的填写要求：

（一）审批表以宗地为单位填写；

（二）一宗地有多个土地使用权人的，按各共有使用权人的土地情况分别填写审批表；

（三）审批表必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充；

（四）国土资源管理部门初审由分局负责，意见由取得《土地登记上岗资格证》的土地登记人员签署。凡符合规定要求的，分局经办人员提出意见并签字后，由分局签字确认后转交复核；

（五）土地登记复核由市局地籍处负责，重点对初审过程和初审结果进行核查。认为初审过程符合要求、初审结果正确的，地籍处复核人员提出同意意见并签字后报分管局长核准。分管局长在国土资源部门审核意见上签署同意报请批准土地登记或准予土地登记的意见，签名并加盖市国土资源局土地登记专用章，需要报人民政府批准的，加盖市人民政府土地登记专用章；

（六）土地使用权初始登记、国有土地使用权设定登记、变更登记，名称、土地坐落和土地用途等变更登记以及涉及到核发或更换土地使用权证书等需报人民政府批准的，在市国土资源行政主管部门分管领导核准后，加盖市人民政府土地登记专用章后生效；

土地使用权注销登记（涉及变更登记时）和涉及土地他项权利的，如土地使用权抵押权设定登记、抵押权变更登记的，不需报人民政府批准，经国土资源部门审核批准后，即可直接生效；

（七）土地登记申请受理后，经初审认定不符合登记条件的，必须说明理由并报经区国土资源分局分管局长审核同意给予退件；经复核认定不符合登记条件的，必须说明理由并报经市局分管局长审核同意给予退件。

第二十五条 登记申请已受理但申请登记的事项尚未记载于土地登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

第二十六条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门可以中止办理登记，并书面通知申请人：

（一）申请登记事项涉及已受理的更正登记或者异议登记的;

（二）利害关系人对申请登记事项提出异议的；

（三）法律、法规规定可以中止的其他情形。

中止登记事由消失后，国土资源行政管理部门应当恢复办理登记。

第二十七条 土地登记簿由每宗地的土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录三部分组成。土地登记簿以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。是土地权利归属和内容的根据，应当载明下列内容：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）土地的权属性质、使用类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

土地登记簿应当加盖人民政府土地登记专用章。

土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份并有唯一、确定的纸介质转化形式。

土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

第二十八条 土地登记卡以宗地为单位填写：

（一）土地权利人独自拥有或使用一宗地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表；

（二）两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表；

（三）土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销和其他登记的，在土地登记卡续表上进行登记。但地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡；

（四）宗地进行第一次登记的，除在土地登记卡主卡上进行登记外，无论有无登记的其他内容均须在土地登记卡续表序号、日期栏内分别填写登记顺序号"1"及批准登记时间，并由经办人、审核人签字；

土地登记卡上的经办人、审核人为具体负责注册登记的土地登记人员，必须由获得土地登记上岗资格的人员担任；

（五）土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更以及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记。但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。

第二十九条 土地归户卡以土地权利人为单位填写。土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。归户卡的编号为填写土地归户卡的顺序号。土地归户卡其他栏目的填写方法与土地登记卡对应项目相同。

第三十条 土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者和土地他项权利者持有的法律凭证。土地证书以宗地为单位根据土地登记卡内容填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当填写所有共用权利人名称或分别填写土地使用证。《土地他项权利证明书》以土地他项权利人为单位填写。同一土地他项权利人拥有不同宗地上的土地他项权利，或者在同一宗地上拥有两个以上不同类型土地他项权利的，应分别填写《土地他项权利证明书》。

第三十一条 土地权利证书编号要求：

（一）编号要求：“①国用（②）第③号、①他项（②）第③号”①处填写行政区简称，如“锡”“锡锡”“锡惠”；②处填写核发该证的年份；③处填写本年度核发同类证书的顺序号；

（二）采用计算机缮证，无关栏目应用斜线划去，土地证书不能涂改。

第三十二条 核发证书是国土资源部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地证的过程。程序为通知—验证—颁证。

（一）通知：由工作人员通知权利人领取土地权利证书。领证通知的内容包括领证人的名称、领证时间、地点、形式等。领证人应携带的证明文件有领证人身份证明、《土地登记收件单》等。委托他人领取的，应办理委托手续。

（二）验证：土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证，验证无误的向领证人核发证书。

（三）颁证：土地登记人员收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地证书签收簿》上签字后，领取土地证书。

颁证前须将拟发的土地权利证书复印存档。

第三十三条 土地登记资料由土地登记收件人员负责整理。整理的资料包括收件资料，信息系统内土地登记审批表、土地登记簿等的打印件（加盖相关印章），土地权利证书的复印件等。按照土地登记申请书在前，其他文件、资料在后的顺序，一宗地一份，装入档案袋，袋皮必须填写申请人的名称和收件单编号。

整理后的资料按归档要求及时归档。

第三十四条 受理。对上级交办、其他部门移送、群众举报以及国土部门发现的需撤销登记的案件，应当受理。对受理的案件，经初步调查核实后，认为符合撤销登记条件的，应当填写《撤销登记立案呈报表》，经分局分管领导审核、市局地籍处复核后，市局分管领导批准同意撤销登记立案。

第三十五条 调查。对批准撤销登记立案的案件，由分局指定承办人员进行调查，收集证据，核实确认事实。

第三十六条 处理。案件调查结束后，承办人员应根据调查核实事实和法律、法规和相关规定，完成调查报告，提出处理意见。

处理意见经分局分管领导审核、市局地籍处复核后，报市局分管领导批准。

第三十七条 告知。在作出撤销登记决定前，由分局以书面形式告知当事人作出撤销登记的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利，包括申辩权、质证权和要求举行听证权利。

第三十八条 听证。当事人要求听证的，应当在分局告知后3日内提出；国土部门应当组织听证。听证会由分局组织，并在举行听证的7日前，通知当事人举行听证的时间、地点。当事人不申请听证的，不举行听证。

第三十九条 决定。听取当事人的陈述、申辩后，分局根据具体情况认为需要调整原处理意见的，重新拟定处理意见，经分局分管领导审核、市局地籍处复核，市局分管领导批准同意后，形成决定（包括告知救济途径）；认为不需要调整原处理意见的，则根据原处理意见，形成决定（包括告知救济途径）。

第四十条 送达。撤销登记决定作出后，分局在7日内送达当事人。

第四十一条 执行。决定书生效后，当事人可以申请行政复议，也可以向人民法院提起诉讼的，但不影响办理撤销登记，注销相关土地权利证书。

第四十二条 结案。结案后，承办人员应当将办理过程中形成的有关材料立卷归档。

经营性房地产开发项目用地条件复核验收和分割登记

第四十三条 经营性房地产开发项目用地条件复核验收，是指经营性房地产开发建设项目竣工后，国土资源部门在严格履行用地批后监管的情况下，根据建设、规划、房产等单项验收意见，对开发建设单位履行土地出让合同约定的情况进行复核和验收，核发《无锡市经营性房地产开发项目用地条件复核验收合格通知书》的行为。

第四十四条 市国土资源局会同各区国土资源分局对市区相应范围内经依法取得的经营性房地产开发项目实施用地条件复核验收工作。未通过用地条件复核验收的经营性房地产开发项目，不予办理土地使用权分割登记手续，不予分割发放土地使用证书。

第四十五条 经营性房地产开发项目建设单位，在开发项目竣工并取得建设、规划等部门验收后，持第十三条第三款要求的材料到土地所在地的区国土资源分局申请用地条件复核验收。

第四十六条 区国土资源分局接收用地条件复核验收申请材料后，对申请材料和土地出让合同（包括补充合同、协议，下同）进行审查，认定用地范围、土地出让金的缴纳、土地用途、建筑容积率、各类性质房屋面积等是否符合土地出让合同的约定。

审查结果认定符合土地出让合同约定的，正式受理用地条件复核验收申请，报经市局土地利用处、财务处、监察支队和地籍处复核，分管局长审批后，核发《无锡市经营性房地产开发项目用地条件复核验收合格通知书》。

初审结果认定有不符合土地出让合同约定情形的，其中由于施工、测量等误差或计算口径不一致导致超容积率建筑面积不超过总建筑面积3%的，按出让时的楼面地价（毛地出让的需重新评估楼面地价）标准补缴土地出让金后受理用地条件复核验收申请；其他调整规划方案或由于施工、测量等误差及计算口径不一致导致超容积率建筑面积超过总建筑面积3%的，经处罚后签订土地出让补充合同，补缴相应的土地出让金后，开发项目建设单位重新申请用地条件复核验收。

第四十七条 市规划部门认定的包括建筑架空层、技术转换层面积、因提供公共开放空间奖励的建筑面积、地下空间以及其他按规定不计入容积率计算的其他建筑面积，按土地出让合同约定办理土地分割登记；如果土地出让合同没有约定的，参与土地分割面积核算，在签订补充合同明确约定后核发相关土地分割证和土地使用证。

第四十八条 开发建设单位通过用地条件复核验收后，分局负责制作和打印土地使用权分割登记证，并将土地使用权分割登记证以及对应的土地使用证的相关信息列表登记，与被分割的土地使用权登记资料一并管理。

第四十九条 一个房地产开发项目，应当一次性申请用地条件复核验收，但经建设、规划等部门批准分期建设的，可以申请分期复核验收。

第五十条 分期申请复核验收的，按申请审核对应土地的出让合同约定的履行情况，其中用地范围、土地用途、土地出让金的缴纳等不得违反约定，建筑容积率、各类性质房屋面积可在整个项目最后一期复核验收时总结算。

申请分期复核验收合格的，在核发《无锡市经营性房地产开发项目用地条件复核验收合格通知书》时必须注销相应的土地登记，收回土地证书。

第五十一条 开发建设单位依法取得经营性房地产土地使用权，申请领取的国有土地使用证，其记事栏注记“本土地使用证书不直接作为办理商品房房屋初始登记的土地权属依据，必须通过用地条件复核验收，取得《无锡市经营性房地产开发项目用地条件复核验收合格通知书》作为办理商品房房屋初始登记的土地权属依据”。

第五十二条 商品房土地使用权分割登记，是指将依法取得并经用地条件复核验收合格的房地产开发项目范围(建筑区划)内国有土地使用权按其需要转让的地面建筑物、附着物的转让单元分割，并向原土地使用权取得单位（开发建设单位）核发商品房用地土地使用权分割登记证，开发建设单位在转让地面建筑物、附着物时，将相应的土地使用权分割登记证转让予受让方（业主），受让方凭此证换发相应的土地使用证。

第五十三条 开发建设单位通过用地条件复核验收，取得《无锡市经营性房地产开发项目用地条件复核验收合格通知书》后，持竣工验收证明、房屋测绘报告等相关材料，向国土资源行政主管部门申请办理土地使用权分割登记，领取土地使用权分割登记证。

开发建设单位在申请用地条件复核验收时同步申请办理土地使用权分割登记的，经审查合格的，同时办理土地使用权分割登记审批手续。

第五十四条 经营性房地产开发项目用地土地使用权分割以幢为单位，对其包含的房屋以套（间、单元）为单元分摊土地使用权，核发分割证。即商品房以幢为单位，每套（间、单元）商品房分摊的土地面积为该幢房屋的建筑占地面积除以该幢房屋总建筑面积，再乘以该套（间、单元）商品房的建筑面积。该宗地（建筑区划内）其他土地面积不分摊，由该建筑区划内全体业主共有，在业主领取的《国有土地使用证》中注明，不再核发土地使用证书。

第五十五条 业主凭商品房土地使用权分割登记证和其他相关材料，到区国土资源分局、土地登记中心申请换发相应的国有土地使用证。

第五十六条 根据规划和居住区公建配套标准建设的，建筑区划内的道路、绿地等公共场所及公用设施用房、物业用房等占用的土地不分割，其使用权由建筑区划内全体业主共有，分别在业主商品房国有土地使用证记事栏注记“本土地使用者依法享有本建筑区划内全体业主共有的公共用地土地使用权”。

第五十七条 土地登记应当依照申请进行，但下列情形除外：

（一）土地登记有下列情形之一的，由各分局、市土地登记发证中心依据相关材料直接办理土地注销登记手续，办理注销手续的分局或市土地登记发证中心负责收回原土地证书；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止：

1、依法收回的国有土地，依据收回国有土地使用权的文件；

2、依法征收的农民集体土地，依据土地征收批准文件；

3、因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致原土地权利消灭的，当事人未办理登记的，依据生效的法律文书。告知的方式可以采用直接送达、留置送达、邮寄送达或公告等。其中以公告方式的，公告发布60日视作送达。

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