物业税务

一、充分认识物业管理工作的重要意义

人们常说：“三分建设，七分管理”就是这个含义。一个很好的办公楼、住宅楼，如果没有很好的物业管理跟上，那么可能使用时间不长就会破难不砍，会起到与其环境相反的效果，甚至被人们笑意，年久失修，不注重保养维护就会成为危楼，给人们生活带来不便，给税务干部职工的工作带来影响，一个很好的工作环境、生活条件是税务干部工作的内在动力，为此，我们必须重视物业管理工作，同时，做好物业管理也是单位的形象工程，更重要的是解除税务干部后顾之忧的首要条件。物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是居住的环境，干部每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为干部提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的住宅环境。在这里我提出一个想法，就是建立“绿色社区”，“绿色”不仅代表小区的绿化率，还代表健康、文明、整洁等等。干部每天晚上一回到“家”，看到的是整洁的绿色，而不是垃圾遍地的垃圾场；呼吸的是清新自然的空气，而不是污浊带有异味的杂味；听到的是轻松活泼的轻音乐，而不是隐约的噪音。自然而然，就会联想到快乐的东西，就会有快乐放松的心情，即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉，而只享受着快乐的气息。这就显得物业管理尤为重要。

二、税务系统物业管理工作的内容

物业管理在中国还是一个新兴的产业。税务系统物业管理是顺应税务工作发展而派生出的新生事物，物业管理要与税务工作紧密联系，也是税务工作服务于纳税人、服务于干部职工的一种理念和管理模式，要具有统一管理，全方位、多层次的服务，要与市场化经营为一体的综合性服务。物业管理又是一种专业化的管理，如：清洁、保安、水电、绿化、娱乐、服务业、教育等一系列措施，是为了更好地为税务干部提供良好的生活和工作环境，展现高雅文明的机关精神生活。目前，在我们税务系统物业管理归属于办公室职责之中，物业管理的核心在于服务，这种服务可分为五种管理，其分别是维修管理、财务管理、政务管理、安全管理、质量管理。物业管理的核心“服务”是物业管理重中这重，热情的服务态度，礼貌的谈吐举止也象一面镜子折射出物为工作的质量。

三、税务系统物业管理现状及存在的问题

（一）税务系统物业管理现状

1、随着税务部门创建标准化税务所、标准化税务局步伐的加快，各单位办公楼、住宅楼初具规模，基本达到了“五小”标准和良好的居住条件，基本达到了人人有房住，而且相对面积较大，创造了良好的工作环境和生活条件。

2、税务系统物业管理工作有明确的职能部门，有专人或兼职人员负责此项工作，已被各级组织所重视。

3、税务系统物业管理工作有相当的经费作保障，每年各单位都不同程度的进行维修和保养，物业管理工作发展态势良好。

4、税务系统物业管理工作基本达到了“防、联、警、窃”相配套的工作机制，也加大了人力保障，每个单位都设立了值班室、门卫室和监控等设施，做到了全方位保障，立体式服务的管理模式。

（二）存在的问题

1、“重建设、轻管理”现象时而存在。可以说在个别单位由于领导干部思维超前，对旧建筑的维修和维护以白花钱，不需要在哪里投更多的资等思想，造成旧办公楼、住宅楼年久失修，不注重平时维护，使之损毁严重。

2、普遍存在着物业管理力量薄弱。可以说我们税务部门没有一个相对专业的自己的维修维护队伍，基层单位没有专职的物业管理干部，办公楼的卫生只由税务干部轮流打扫，水、暖、电存在的问题由于没有专职维护人员，长期得不到解决，只有出现大问题后才从社会上请维修人员。

3、普遍存在重服务，大锅揽维护现象，从而导致干部对物业管理不重视。目前，我们税务系统都建起了一流的办公楼，舒适的住宅楼，而由于住宅楼属于半产权，税务干部只享有居住权这一优势，个别干部不重视住宅楼的设施维护，人为造成损害，单位出资维修，这样造成干部对物业管理工作麻痹大意、不管我事高高挂起等现象，即所谓物业管理“大锅饭”现象。

4、税务系统物业管理工作职责不清，分工不明确。由于税务部门人员编制，机构设置尽量压缩等实际情况，造成物业管理工作由办公室兼管，没有明确的职能部门和专职管理干部，导致管理力量薄弱。

5、物业管理经费保障不足。近年来，由于税务经费预算管理，建设项目管理、审批严格等诸多因素，造成税务正常经费紧缺，更谈不上物业管理经费的保障。

四、对税务物业管理工作的建议

（一）税务部门是一个相对独立的政府职能部门，也是一个社会知明度相对较高的行业，建议税务部门物业管理工作借鉴社会化物业管理模式，实行市场管理，撇开大系统大单位的大包、大揽管理现象，以增强税务干部职工对物业管理的遵从意识。

（二）编制相对独立的市、县（区）局物业管理机构，配备专人负责此项工作，实现微机化管理公产、公物和物业信息，并实行物业管理年度目标考核责任制。

（三）建立物业管理占正常经费一定比例的经费作保障基金。试设可以从正常经费中提取5%——10%的经费作维修基金，3%——5%的经费作用物业管理正常经费，只有这样的物业管理模式才能促进税务系统物业管理工作健康有序推进。

（四）强化物业管理人员爱岗敬业意识，开展经常性的物业管理人员培训、参观交流活动，不断更新物业管理人员服务意识和新思维。

五、在物业管理工作实践中的体会：

1、加强学习研究是做好物业管理工作的基础。随着社会主义市场经济的发展，税务系统信息化建设进程的加快，办公室工作新情况、新问题越来越多，做好物业工作的难度也越来越大，单凭经验和热情的做法不适应时代对物业管理工作的要求。因此，必须要加强学习，掌握现代物业工作的管理理念、方法，以现代管理理论和有关专业知识为指导解决新情况、新问题。所以税收工作是业务，后勤保障工作也是业务，从事物业工作的同志要通过学习提升工作水平，提高综合素质，干一行、爱一行、学一行、专一行。

2、专业化、社会化是物业工作之必然。现代机关工作标准要求越来越高，手段越来越信息化、自动化，这就要求税务机关后勤管理科学化、现代化、专业化。

3、紧紧围绕机关工作需要做好物业管理是必由之路。服务机关工作是物业工作的出发点和落脚点。做好后勤工作一要清楚机关工作的性质、内容和要求，二要把握机关阶段工作重点，有针对性地加强后勤保障、物业管理，保证重点工作的顺利开展。三要了解机关工作的发展方向，适时调整物业工作的重点和方式、方法，适应物业未来工作的需求。

4、任劳任怨、敬业奉献是做好物业工作之必备。办公室工作千头万绪，物业工作的难度越来越大，因而，从事物业工作的人员不足，矛盾一时难以解决，现状要求从事后勤管理工作的同志要不怕烦、不怕累，讲敬业、讲奉献，这样才能做好物业工作。

总之，物业管理工作在税务部门是服务和保障工作，物业管理工作的好坏直接与干部职工利益相联，各级领导必须高度重视，要不断研究和探索适应本单位本地区物业管理的特色和做法，使税务部门物业管理工作逐步走向正规化、制度化轨道。2100433B

税务系统是政府部门的一个重要行业，也是社会各界共同关注的热门单位。随着我国市场经济体制步伐的加快，各行各业都建起了自己的温馨家园，各单位都不同程度的建起了宽敞舒适的办公楼、住宅楼等与之相配套的工作、生活设施，然而，这么优越的办公环境、生活条件给我们的物业管理工作提出了新的要求和标准，如何抓好税务系统物业管理工作，笔者在工作实践中作以下探析：

一）税务筹划步骤

第一步 收集信息

一、收集外部信息

1．税收法规。

2．其他政策法规。

3．主管税务机关的观点。

二、收集内部信息

1．纳税人的身份。

2．组织形式。

3．注册地点。

4．所从事的产业。

5．财务情况。

6．对风险的态度。

7．税务情况。

第二步 目标分析

一、纳税人的要求

1．要求增加所得还是资本增值。

2．投资要求。

二、目标的限定

（一）纳税成本与经济效益的选择

1．税务筹划与企业发展战略的选择。

2．税务筹划目标与财务管理目标的选择。

（二）税种间的限定

1．考虑整体税负的轻重。

2．全面考察相关年度的课税情况。

（三）经济活动参与者的税负情况

（四）特定税种的影响

第三步 方案设计与选择

一、风险筹划方案设计与选择

二、组合筹划方案设计与选择

（一）组合筹划方案设计要考虑各种筹划技术的相互影响

要考虑各种筹划技术的相关性

要计算多种筹划技术的组合收益期望值（率）

（二）两种负相关筹划技术的组合筹划

（三）两种正相关筹划技术的组合筹划

（四）组合筹划方案的选择

第四步 实施与反馈

二）税收筹划运用技术

（一）减免税技术：熟练掌握目前国内税法政策，尤其要掌握各税种、各区域减免税最新动态；

（二）分割技术

1．分割技术的概念

2．分割技术特点

（1）应用绝对收益筹划原理。

（2）应用税基筹划原理。

（3）适用范围狭窄。

（4）技术较为复杂。

3．分割技术要点

（1）分割合理化。

（2）分割不违法。

（3）收益最大化。

三） 扣除技术

（一）扣除技术的概念

（二）扣除技术的特点

1．可用于绝对收益筹划和相对收益筹划。

2．采用税基筹划原理和税率筹划原理。

3．技术较为复杂。

4．适用范围较大。

（三）扣除技术要点

1．扣除项目最多化。

2．扣除金额最大化。

3．扣除最早化。

四）税率差异技术

（一）税率差异技术概念

（二）税率差异技术特点

1．运用绝对收益筹划原理。

2．运用税率筹划原理。

3．技术较为复杂。

4．适用范围较大。

5．具有相对确定性。

（三）税率差异技术要点

1．尽量寻求税率最低化。

2．与企业的经营活动有机地结合起来。

五）抵免技术

（一）抵免技术的概念

（二）抵免技术的特点

1．运用绝对收益筹划原理。

2．运用税额筹划原理。

3．技术较为简单。

4．适用范围较宽。

（三）抵免技术要点

1．抵免项目最多化。

2．抵免金额最大化。

3．抵免时间尽早。

六）退税技术

（一）退税技术的概念

（二）退税技术特点

1．运用绝对收益筹划原理。

2．运用税额筹划原理。

3．技术有难有易。

4．适用范围较小。

（三）退税技术要点

1．尽量争取退税项目最多化。

2．尽量使退税额最大化。

七）延期纳税技术

（一）延期纳税技术的概念

（二）延期纳税技术特点

1．运用相对收益筹划。

2．运用税额筹划原理。

3．技术复杂。

4．适用范围大。

（三）延期纳税技术要点

1．延期纳税项目最多化。

2．延长期最长化。

八）会计政策选择技术

（一）会计政策选择技术的概念

1．存货计价。

2．折旧计提。

3．费用列支。

4．营业收入的确认。

（二）会计政策选择技术的特点

1．技术复杂。

2．适用范围较广。

3．受其他因素影响较大。

（三）会计政策选择技术的要点

1．注意会计利润和应税利润的差异。

2．注意税法规定对会计政策选择的限制。

九）案例分析

一项销售行为，如果既涉及应税劳务又涉及货物或非应税劳务，称为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当缴纳营业税。所称从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主并兼营应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。所谓以从事货物的生产、批发或零售为主，是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50%，非增值税应税劳务营业额不到50%。

例如，某商场销售一台热水器，价格为3000元，并上门为顾客安装，另加安装费200元。按税法规定，销售热水器属于增值税的范围，取得的安装费属于营业税中建筑业税目的纳税范围，即该项销售行为涉及增值税和营业税两个税种。但该项销售行为所销售的热水器和收取的安装费又是因同一项销售业务而发生的。因此，该百货商店的这种销售行为实际上是一种混合销售行为。由于该商店是从事货物的批发、零售企业，该店取得的200元安装费收入应并入热水器的价款一并缴纳增值税，不再缴纳营业税。2100433B

税务检查形式是指税务机关开展税务检查的具体组织方式。税务检查形式往往因检查时间、检查内容和检查目的的不同而不同，它主要有以下几种：

(一)群众性检查。

这种检查形式是通过税务机关组织纳税人开展自查或互查的方式，来了解不同行业纳税人或同行业不同纳税人的纳税义务履行情况，属于一般性检查，带有普查性质。

(二)专业性检查。

这种检查形式是税务机关组织税务人员对纳税人的各项涉税事宜进行的专业检查。它主要有日常检查、专项检查和专案检查等几种形式。

1、日常税务检查。是税务机关组织依照税收法律、法规的规定，对纳税人履行纳税义务的情况所进行的常规检查。包括日常的税务稽核、税务检查和违章处理。税务稽核是税务机关对纳税人纳税申报资料进行审核的过程，以确保税款申报的准确性。税务稽核一般由税务机关内部的征收部门负责组织实施。而税务检查是以纳税人会计核算资料为基础、运用不同的检查方法对纳税人的纳税情况以及生产经营情况进行全面检查的过程，确保税款缴纳的准确性，实现应收尽收。税务检查一般由税务机关内部的检查部门负责组织实施。日常税务检查主要是检查纳税人履行纳税义务的情况，其主要目的是确保税款及时入库，促使纳税人树立依法纳税的意识，因而，日常税务检查一般由县级税务机关组织实施，其一般要求是：对辖区内所有纳税户的所有申报资料必须进行税务稽核，对辖区内的所有纳税户必须每年实施税务检查1-2次。这种检查方式的优点在于能及时发现问题、迅速解决问题。但缺点是受到检查人员政策水平和业务技能的制约，容易出现漏查现象。

2、专项税务检查。是税务机关根据特定的目的和要求，依据征收管理部门或其他信息部门提供的信息、数据资料，通过分类、分析，选取特定的检查对象进行某个方面的或某些方面的检查，以实现特定的检查目的。

3、专案税务检查。是税务检查部门对上级指示、有关部门转办、征收管理部门提供、公民举报以及国际、省际间情报交换等案件线索进行的专门检查。这种检查形式往往适用于对重大案件的查处。

(三)联合性检查。

是多个部门联合组织开展的检查形式。它主要有以下两种：

1、税务机关内部各部门之间的联合检查。包括征收部门与检查部门的联合检查，检查部门之间的联合检查。其特点是检查力量强、检查效果好。

2、税务部门与其他经济部门之间进行的联合检查。一般由税务机关会同企业主管部门、财政、银行、物价等部门进行综合检查，促使企业加强内部监督，遵守财经纪律。其特点是检查范围广、查处问题全面、解决问题及时、能发挥综合治理的效果。

总之，税务检查的形式是多种多样的，税务机关应依据检查需要、结合企业实际，灵活运用。在检查工作中，为加快检查进度、提高检查效果，应注意将专业检查与群众检查相结合，实现税务检查的预期目标。

税务评估是一个纳税服务过程。税务机关通过信息化手段，设置能够了解和掌握纳税人财务核算和相关经营情况的纳税申报表，并结合审查账簿报表，可以及时发现并纠正纳税申报中的错误与偏差，帮助纳税人提高纳税申报质量；纳税评估通过约谈、举证等方式，可以有效解决纳税人因主观疏忽或对税法理解错误而产生的涉税问题，充分体现税务行政执法教育与惩戒相结合的原则。

为了及时调节国家经济、体现产业政策，税收政策处于不断变化之中，一项成功的税收筹划是对财税政策的及时更新获取，以及多种税收方案优化选择的结果，利用税收政策与经济实际适应度的不断变化，寻找纳税人在税收上的利益增长点。航天信息软件可帮助企业进行税收筹划树立风险成本意识，分析各种可能导致的风险因素，积极采取有效措施进行预防，避免落入偷税、逃税负面陷阱，并从多方位对筹划项目的合法性、合理性及企业综合效益充分论证，关注税收政策变化和当地税务机关税收征管特点、具体方法，从整体税负轻重角度应用财会知识进行实操，优化选择标准是尽可能在税负较小情况下，实现企业整体利润最大化。