物业费

现在很多购房者不知道自己的房子在交付使用到入住这段时间内是否需要交纳毛坯房物业费？物业收取毛坯房物业费到底是不是合法。

针对毛坯房物业费的争议，相关人士解释称，业主取得房屋产权后，就要交物业管理费。同时，业主获取房屋产权时签订的合约中，也有明确业主交物业管理费的具体时间。

据《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

发改委日前下发档，决定开放“非保障性住房物业服务”、“住宅社区停车服务”等7项服务价格。显然在市场化定价机制下，社区物业费的上涨已是“命中注定”，但长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解呢?我看有点玄。

公房制取消，但管理方法不变

我完全不否认“政府限价”使我国物业收费标准长期偏低，是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因之一，但更关键的难道不是居民主导社区发展的自主权之缺位，及对住户欠缴物业费的法律手段之支持，所造成的必然结果?

所有事物皆有其本源，社区物业费收费标准执行“政府指导价”，是“福利分房”、“一切皆国有”的时代产物，因为当时几乎90%以上的房屋在名义上皆为政府所有的公房。自1997年实行房改制度“要房找市场，不要找市长”之后，照理来说，由于商品住宅如雨后春笋的兴建与交付使用，随之而来的行政配套，应该是将社区物业管理的权利，从原本由代位政府执行物业管理与使用之责的物业管理公司，回归到社区居民组成的物业管理委员会，但实际上却并非如此。

撤换物管，竟能上媒体头条!

不相信的话，一个最简单与残酷的对比是，所有发达国家或地区的居民均能自主选举代表其执行权利的物业管理委员们，然后物业管理委员会有100%的权利决定其物业管理公司，做不好马上撤换，一年换十个、八个物业管理公司的社区比比皆是，在中国有没有哪个城市能够做到?一个都没有!不但做不到，相反的是，物业管理公司管理实在太差，居民忍无可忍，经过艰难整合之后，做出撤换物管的决定，而真正“换”来的却是原物管公司“维权”，拒绝交出社区相关资料，或霸占办公室悍然坚拒“撤守”，甚至发生殴打居民的闹剧，俨然80年代房管所“满血复活”!

如此行为在发达国家是耸人听闻的，这就难怪一旦有社区成功撤换物业公司，竟然能够上各大媒体的头条大肆宣扬，住户基本权益遭到严重践踏还在沾沾自喜，真是可悲又可笑!

“楼倒倒”事出有因

走笔至此，或许有人会认为我反对社区物业费松绑，实际上完全不是那么回事。我相信“物业费走市场化路线”乃势所必趋，政府简政放权绝对是好事，但是否应该先以公权力打好根基，再“放飞”为妥，否则未蒙其利，先受其害!

以盖房子为例，住户管理权是地基，法律支持是连接地下基础与地上建筑的纽带，这样的建筑物才有可能是坚固、安全的。2009年6月27日一场风雨过后，一栋竣工未交付使用的高楼轰然倒塌的“楼倒倒”事件，最能说明问题。

该栋大楼之所以“弱不禁风”，肇因于开发商为了建设进度，不挖地基便盖地面楼层，又因距河道不远，加之当天大雨滂沱，于是“天不时，地不利”，该倒时就倒了。这凸显顶层建筑是否稳固?更多的是取决于基础是否扎实?否则因为未挖地基先盖上层建筑的“楼倒倒”事件，必然在物业管理领域层出不穷!

物业管理不会因物业费提高而变好

当然我也承认许多说法与观点都是对的;如：扭曲的定价机制，往往导致市场行为的扭曲，不利于行业的健康发展;如：发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用，与精心的物业管理不无关连。反观国内，尽管最近二十多年房地产行业高速发展，但是物业管理水平始终处于低水平的循环当中，一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象，很大程度上就是因为物业管理的不到位，造成对资源的浪费。

但谈的只是表象，都没有从最根本针对住户自主权利做相应规范、保障，并加以具体落实(徒法不足以自行)，如此畸形发展，发改委过早的价格松绑动作，只怕是未能有效解决问题，徒然添乱而已。

接下来可以预见的是，物业管理公司基于成本上升的考虑，大幅调涨社区物业费，但管理呢?依然不到位，原本以服务业主之门禁安全、环境整治、纠纷协调、建筑质量维护……为目的而存在的物业管理公司，仍然以类似“城管”的姿态示人，动辄“颐指气使”，对住户而言，纯属标准的“花钱找气受”。而不缴费的住户还是不缴费，好人继续补贴坏人的欠费，于是更多的好人变坏人……。