武汉金银湖大厦商业运营管理有限公司

本文通过深度的挖掘传统运营管理所存在的成本大，缺乏主动性和应变性及总控性差等主要问题，提出了以BIM为核心的技术在解决传统运营问题上的应用价值。

从BIM的理念出发，结合国内基于BIM在商业项目运营管理上的现状，凸显出BIM对商业项目运营管理所带来的巨大收益。本文通过深度的挖掘传统运营管理所存在的成本大，缺乏主动性和应变性及总控性差等主要问题，提出了以BIM为核心的技术在解决传统运营问题上的应用价值，展示了BIM将掀起未来商业项目运营管理的新浪潮。

现今，基于BIM（建筑信息化模型）的现代商业项目运营管理应运而生，BIM（建筑信息化模型）的超高精度数据分析和三维空间定位将成为解决运营问题的有力武器。BIM（建筑信息化模型）所带来的不仅仅是运营各个阶段的管理工作，更使整个运营具有可控性，BIM（建筑信息化模型）模型将是业主今后解决运营中所有问题的核心技术，起到至关重要的作用。

BIM的概念

美国国家BIM标准定义下的BIM为一个设施（建设工程项目）物理和功能特性的数字化表达；一个共享的知识资源，一个分享有关这个设施的信息，并为该设施从概念到拆除的全寿命周期中的所有决策提供可靠依据的过程。

从这个定义来看，BIM的理念同现代商业地产运营管理的理念不谋而合，都在于整合，它们既在横向整合各种与建筑设施相关的专业和供应商，又在纵向进行全生命周期跨度的整合，可见在商业项目运营中应用BIM理念和技术将能够为业主带来更高的建筑绩效，同时将BIM模型应用于商业运营管理也是BIM的最终目标和国内外研究BIM的团队推动BIM发展的最后进程，未来，BIM模型以其所拥有的丰富信息还将在运营阶段为使用者带来不可估量的巨大效益。

BIM在国内商业运营管理中的发展现状

我国工程建设行业从2003年开始引进BIM技术后，相继“十五”、“十一五”科技攻关计划都开始注重BIM在我国的发展，大型的设计院、地产开发商、政府及行业协会等都积极响应并协同在不同项目的不同程度上使用BIM技术，如上海中心大厦、银川火车站、中央音乐学院音乐厅等典型项目。虽然BIM近几年在我国有了显著发展，但从项目中BIM应用的阶段来看，还普遍处在设计和施工阶段，应用到商业运营阶段的案例甚少。

BIM在商业运营阶段的应用还未被广泛挖掘，这和运营相关的BIM软件开发有很大的关系，BIM的发展离不开软件的支持，现今，我国主要的BIM软件还在以引用国外研发的软件为基础，自主研发的BIM软件主要是鲁班、天正等研发的在设计和造价方面的软件，在运营方面的软件研发还处在原点。

目前，我国引用了一些国外的运营软件进行初级的商业运营管理工作，实践中发现运营阶段的BIM软件与其它阶段的软件交互性极差，造成BIM技术在运营阶段未得到充分应用，同时使得运营阶段在商业建设项目的全寿命周期内处于孤立状态。为深化BIM技术在我国商业运营中的应用，2012年5月24日，同济大学建筑设计研究院主办了2012工程建设及运营管理行业BIM的应用论坛，致力于同欧美各国建立以BIM为核心的物联网云计算等先进科技的商业运营管理技术的研究，为以BIM为核心的商业运营管理在国内的快速发展奠定了基础。

传统运营管理的弊端

现今，在开发商狂热追求商业项目开发所带来的高利润下，运营阶段作为商业项目投资回收和盈利的主要阶段，节约成本，降低风险，提升效率，达到稳定有效的运营管理成为业主们首要追求的目标。

显然，传统的运营模式已经不能适应当今信息引领时代的浪潮，满足不了各大商户和消费群体不断更新换代的营销模式和快节奏生活方式，更不能提供对进行大型设施项目中大量流动人群的安全保证，可见日后传统的运营管理技术实现不了业主们的愿望，还将给业主们带来巨大的经济损失。简单来说，传统运营管理的弊端主要体现在成本大、缺乏主动性和应变性及总控性差等三个方面。

（一）劳动力成本和能源消耗的成本大

传统的运营管理是在对人的管理的基础上，建立运营管理团队，运营团队是商业项目的核心竞争力，它要求业务人员具有全方位的素质和能力，从而做到信息最快捷的传送和问题最有效的解决，但在这个快速扩张的市场中，人才的培养和流失就存在着很大的问题，特别是项目团队中的核心人物的选择和提拔上，想要尽快地回收资金在短时间内完成人员的培养和任用几乎是不可能，并且随着物价指数的上涨，劳动力成本的不断增加，已经给业主带来了相当大的资金压力，由此得出传统的运营管理造成了劳动力成本大幅度的增加。

传统运营管理中的能源耗费量大也造成了运营成本的增加。应用传统的运营管理技术很难得到比较准确的建筑能耗统计数据和确切的设备耗能量，致使运营团队在制定节能减排目标和相关工作计划时，缺乏有效的建筑能耗数据依据，从而使运营成本不断增加。

（二）运营管理缺乏主动性和应变性

传统的运营管理总处在被动状态上，对于将要发生的隐患缺少预见性，突发事件缺少快速的应变性。一个商业地产项目涉及供暖系统、通风系统、排水系统，消防系统、运输通讯系统、监控系统等大量的系统需要管理和维护，这里包含了大量的管道和管线，如果没有及时地进行维修与保养将造成相当大的经济损失，如：水管破裂找不到最近的阀门，电梯没有定期更换部件造成坠落，发生火灾疏散不及时造成人员伤亡等。这样业主总处在被动面，问题出现了才慌乱解决的传统运营管理模式，造成的不仅仅是经济上的损失，更是消费者对业主在品质上的不信任、信誉上的不保障，这些损失往往是很难挽回的。

（三）总部对项目运营管理的控制性差

随着商业开发项目在国内的蓬勃发展，来自全国各地的各个项目信息繁杂，不断地增加了总部的管理压力。传统的运营管理依托计算机技术，管理人员定期的整理项目信息，并以报表、图形、文本等形式把运营信息传达给总部，再等待总部各方面的决策。信息以这种方式传递，促使总部不能及时地了解项目最新的运营信息，不能给予总部最快捷的决策支持，不能发挥总部管控的最大效力，更使得总部不能对各个项目运营进行实时控制。

无疑这种传统的运营管理耗费了大量的人力、财力和物力，增加了运营的成本，却没有提升产业品牌和形象，没有增加项目利润，更没有发挥运营管理的最大效力。

基于BIM的运营技术价值和应用

BIM有效地整合了规划设计阶段，施工管理阶段的关联基础数据，完全无误地将其导入了运营数据库，再结合相关的网络技术，使商业运营管理更具有应变性和可控性。BIM在商业项目运营管理中的主要应用所示：设备的运行和管控、建筑的能耗监测和管控、安保和应急疏散管理及数据分析和资料整合等。

（一）设备的运行和管控

BIM的三维可视化模型，可以帮助业主轻松地查询、搜索、定位到其所需的设备，并且直观地了解到设备的全部信息，这里的信息不仅仅是传统运营管理下二维平面中的长宽高，非几何信息也可以清晰表达，如：设备的型号、生产日期、使用年限、采购人员等。BIM模型不仅提供了完整的设备信息，可视化下的设备定位，将能够把设备定位在一个点上，使精准的设备安拆与维修变得简单。

通过BIM和相关运营技术的结合，可以便捷快速地进行设备运行检查、维护和控制，同时系统使设备拟人化，具有感知功能，室内外温差，室内有毒气体的含量等达到相应标准时，设备会自动对管控中心发出警报。BIM技术下的运营管理使设备更智能化、更具生命力，这不仅加强了业主对设备的管理效率，还大大降低了应查询、定位、检查设备的信息等所造成的劳动力成本。

（二）建筑的能耗监测和管控

中国的建筑使用能耗占全社会总能耗约28%，其中商业项目的能耗更是惊人。基于BIM的运营能耗管理可以大大减少能耗，缓解上述问题。BIM可以全面了解建筑能耗水平，积累建筑物内所有设备用能的相关数据，并进行能耗分析和建筑运行的节能优化，从而促使建筑在平稳运行时达到能耗最小。

BIM还通过与物联网云计算等相关技术的结合，将传感器与控制器连接起来，对建筑物能耗进行诊断和分析，当形成数据统计报告后可自动管控室内空调系统、照明系统、消防系统等所有用能系统，它所提供的实时能耗查询、能耗排名、能耗结构分析和远程控制服务，使业主对建筑物达到最智能化的节能管理，摆脱传统运营管理下由建筑能耗大引起的成本增加。

（三）安保和应急疏散管理

在商业项目中，提供商业人群的安全保障是商业运营管理的基本前提。BIM技术所采用的主动化应急管理措施为应急疏散提供了最快且最安全的解决保证，在发现异情时，业主可以通过控制平台直观地确定异情发生地点，控制设备运行（如：及时切断电气开关，打开最近的消防龙头等）防止异情扩散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM还可确定安保人员位置，快速地指导各个安保人员对人群进行保护。基于BIM技术的运营管理不光对应急事件进行快速指导，还可进行应急预案的模拟，如日常的火灾模拟、人员疏散模拟等，以此减少真正异情发生时，因组织不当和管理失责所造成的巨大损失。

发生火灾时争取一秒都很重要，业主可以通过BIM信息平台及时地掌握火灾蔓延的范围，并快速地指导各个安保人员对其附近人群进行安全疏散，做到最迅速的指导救援和最大程度的降低损失。可见BIM技术下的运营管理比传统运营管理对将要发生的隐患更有预见性，对突发事件更具快速的应变性。

（四）数据分析和资料整合

商业运营的发展离不开对数据的整合和分析，基于BIM和物联网云计算技术进行的运营数据资料分析，整合及共享将取代传统运营以互联网为依托的数据整集和传递过程，成为日后业主对商业运营项目总控的支撑和保障。

商业项目运营中不断积累的大量数据是日后运营管理的基础资料，BIM技术可以将资料进行分门别类的整合，细化各个阶段和步骤，对信息进行最完整的保存和最便捷的共享，它还以最快捷的信息共享方式将各大商业运营项目资料传递给总部，使总部实时了解项目运营状态，它的分类整合、精确分析及信息集成共享将能够给予总部最快捷的决策支持，成为日后业主运营管理中最有效的决策依据。

综上所述，以BIM技术为核心的商业运营管理将能够解决传统运营管理中难以克服的问题，有利于业主在商业项目开发中树立良好的产业形象，并带来更多的盈利。

结论

在我国进入商品信息化、产业信息化、建筑信息化的大背景下，业主追求了信息传递的高效性和准确性就是追求了投资的高回报和低风险。在运营管理中应用建筑信息化模型将把被动化的运营管理变成主动，高速的信息整理和精确的数据分析使问题在还未发生时已被解决，严密的预警措施，大大降低了因不确定因素所带来的经济损失。

问题越是复杂，解决方案越是重要，信息的快捷传递和集中整理分析也变得必不可少。高效的信息平台，稳定的操作和管理，使已发生的问题在最小损失下被解决，精确的定位、直观的能源数据分析，使运营管理变得简单。总之，利用建筑信息化模型进行商业项目运营管理是建筑管理信息化的又一大历史变革，更是商业项目经济快捷平稳发展的时代所需。

参考文献：

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[5]何关培.那个叫BIM的东西究竟是什么2[M].中国建筑工业出版社，2012

（作者：徐勇戈张珍）