我国房地产交易税和保有税对房价的影响

第一章 房地产税的基本理论

第一节 房地产税概述

一、房地产的含义

二、房地产税的概念

三、几个概念的辨析

第二节 房地产税收体系

一、房地产税收体系的形成

二、房地产税收的分类

第三节 征收房地产税的理论依据

一、利益支付说

二、财政收入说

三、税收负担不可转嫁说

四、外部效应说

第四节 房地产税的特征与功能

一、房地产税的特征

二、房地产税的功能

第二章 房地产税的经济效应

第一节 土地税的经济效应：局部均衡分析

一、交易环节土地税的经济效应

二、保有环节土地税的经济效应

第二节 房产税的经济效应：局部均衡分析

一、对自用房产征税的经济效应

二、对出租房产征税的经济效应

三、对转让房产征税的经济效应

第三节 房地产税的经济效应：一般均衡分析

一、局部均衡与一般均衡分析

二、全国统一的房地产税

三、对不同种类的财产征收不同的税收

四、地区差别税率

五、分类财产税

第四节 房地产税的经济效应：实证研究

一、房地产税归宿的传统观点

二、房地产税归宿的新论

三、房地产税归宿的受益税论

第三章 房地产税对房价的影响

第一节 房地产税对房价的作用机理

一、保有环节房地产税收的作用机理

二、交易环节房地产税收的作用机理

第二节 房地产交易税对房价影响的实证研究：以中国内地为例

一、问题的提出

二、文献综述

三、实证检验

四、结论及政策建议

第三节 房地产保有税对房价影响的实证研究：以中国香港地区为例

一、研究对象的选择

二、房地产税收对房地产价格影响的理论分析

三、香港的房地产及税收制度

四、香港房地产税与房地产价格关系的观察

五、香港房地产税对住宅价格影响的实证分析

六、香港房产税制度对内地的启示

第四章 世界一些国家和地区的房地产税收制度

第一节 世界一些国家和地区的房地产税收制度概述

一、房地产保有税

二、房地产交易税

三、世界一些国家和地区房地产税收的特点

第二节 美国房地产税收制度

一、财产税

二、个人所得税

三、公司所得税

四、遗产和赠与税

五、交易税

第三节 英国房地产税收制度

一、地方议会税(Council Tax)

二、营业性房地产税(Business Rates)

三、土地印花税(Stamp Duty Land Tax)

四、遗产税(Inheritance Tax)

五、资本利得税(Capital Gains Tax)

第四节 德国房地产税收制度

一、房地产税概况

二、土地税

三、德国房地产市场调控的经验

第五节 日本房地产税收制度

一、房地产税收概况

二、固定资产税

三、不动产取得税

四、日本房地产税收制度的启示

第五章 我国房地产税收制度的演变

第一节 我国古代的房地产税收制度

第二节 旧中国的房地产税收制度

一、北洋政府统治时期的房地产税收制度

二、国民党政府统治时期的房地产税收制度

第三节 新中国房地产税收制度的发展历程

一、改革开放前的房地产税收制度

二、改革开放后的房地产税收制度

第四节 我国现行房地产税收制度的主要内容

一、房产税

二、城镇土地使用税

三、耕地占用税

四、契税

五、土地增值税

六、与房地产相关的其他税种

第五节 我国现行房地产税收制度存在的问题

一、税种繁杂，税制结构设置不合理，存在重复征税问题

二、征税范围狭窄，减弱了对房地产行业的调节力度

三、个别税种的税率和计税依据存在问题

四、税收分布结构不合理，税负不公平

五、税费体系混乱，费重于税

六、税收配套措施不完善，缺乏科学、严密的征收管理系统

第六章 我国房地产税收改革的政策建议

第一节 我国房地产税改革的目标定位

一、关于房地产税改革目标的主要观点

二、我国房地产税改革目标定位

第二节 房地产税能成为地方政府的主体税种吗？——以成都市为例

一、房地产税成为地方政府主体税种的可行性

二、成都市财政收支的变化运行状况

三、成都市房地产税收入状况及原因

四、房地产税收入测算：以成都市为例

第三节 我国房地产税的税制要素设计

一、我国房地产税改革的思路

二、新房产税的税制要素设计

三、我国房地产税改革的配套条件

第四节 我国房产税税率设计的思考

一、房产税税率设计的理论依据

二、从效率角度透视房产税税率

三、从公平角度透视房产税税率

四、我国房产税税率设计的思考

参考文献

后记 2100433B

邓菊秋编著的这本《我国房地产交易税和保有税对房价的影响》分析了房地产交易税收和保有税收的作用机理以及房地产税负转嫁与归宿，探讨了房产交易税收和保有税收对房地产市场供求的影响；然后通过实证研究来证明房地产交易环节的税收政策的作用等；最后，提出了我国房地产税改革的切实可行的措施。

2010年4月8日，人们被一则可能征收房产保有税 的消息震惊，而房产保有税征税试点地区可能在京、沪、深、渝四个城市。受此消息影响，当日地产股全线深度下挫。

当日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方网站表示：“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。”据了解，目前上海市房管局确实正在进行房产保有税相关征收方式的研究。而政府征收住房保有税的目的也很清楚，打击投机，控制房价过快上涨。

房产保有税实际上是物业税的变种，两者的不同之处在于物业税不但涉及房产还关系到地产，目前中国的土地政策是一次性收取70年的使用费，购买者并不拥有土地所有权，如果针对土地征收税费则存在制度缺陷；两者的相同之处在于，它们都是针对房产保有环节征税，绕开物业税涉及的土地环节，只针对房产环节征收税费，使得政策能够更加快速便利地出台，是政策研究和制定者的意图所在。

税收是政府的行政手段之一，也是调节房价的方法之一，不过，从以往的经验和实践看，单靠提高税负、增加税种并不能控制房价，反倒可能引发市场报复性的上涨。这次由物业税演变来的房产保有税恐怕也不会例外。

首先，不论是物业税还是房产保有税，调控房价的根本原理在于提高持有成本、抑制消费，而这并非中国房地产价格连年飞涨的根本原因所在。

在我看来，中国房地产价格多年来持续上涨的根本原因，其一是强大的需求；其二是政府多度的依赖土地财政；其三是宽松的货币政策；其四是保障性住房的供应不足。

目前楼市消费的主力是改善性和投资性需求，提高保有环节成本，对于前者，压缩的是选择面，并不影响其购买决策；对于后者，降低的是收益率，在投资客普遍以房价上涨为关注焦点的现在，即便是按照国外的通行做法，以房产评估价的1%征收房产保有税，和每年两位数增长的房价相比，依然难挡投资者的购买步伐。

如果加大持有环节的税负，或者仅针对大户型和豪宅征税，那么，就算有资金被从大户型和豪宅市场挤出，去向也可能是流入非高额征收的房源，从而推高该部分房屋的售价，这可能与政策制定的初衷不符。

其次，不论是物业税还是房产保有税，现在推出既不合理，条件也不成熟，如果为推而推，就难免落入做秀的窠臼。

从制度角度来看，如何确定房屋和土地的权属是首要问题。土地权属归国家所有，在国家所有的土地上的建筑却归个人所有，如何协调两者之间的关系，是问题的关键所在。

再者，按照我国现行的财税政策，地方政府没有财税立法权，须报国务院，经人大批准后才能实施。这样的话，房产保有税虽然由上海提出，但若实施必然会是全国性的税法，如此一来，其涉及面就非常广泛，比如评估方法、确定权属、税基和税率的确定等。

最重要的是，不论是物业税还是房产保有税，都有可能提高综合税赋，目前，总体上看我国的总税赋是比较高的，本来在内需不足的时候，应该减税以刺激消费，而不是增税。如果能够清理房地产税费，做到推出物业税或房产保有税而不增加总的税负，也不失为选择之一，但要想实现，看来比较困难。

最后，不论是物业税还是房产保有税，就算出台，要想其发挥作用，落到实处，执行到位是关键，从以往相关政策的执行情况看，人们的担忧并非没有根据。

2010年4月8日，针对上海传出的拟征收房产保有税这一消息，我在微博上写道：“上海拟开征的住房保有税，从方案到论证到上报到批准到试行到实行，路漫漫其修远兮，最终是不是做秀还需观察，目前市场的过度反应不过是因为：①多项政策的累加效应；②进一步严厉调控预期加强；③目前的房价确实处在高位的共识。”

我之所以这么认为，实在是因为消息来得过于突然，又是在中央媒体数次评论房地产业的背景之下，很难不让人产生“应景”和“做秀”的联想。如果仅仅是“做秀”也还罢了，浪费的不过是感情，如果此事当真，政策出台，对其执行情况就不能不令人担忧。

房产租金税的征收无疑是最好的例子，为鼓励个人出租住房，2008年财政部曾规定：对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。而上海市的政策更优惠，仅对个人出租住房按5%的税率征收一项综合税。

房产保有税实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。其重要原则是，从价计税方式。即，开征这一税种要按评估值征税，使多占的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。

房地产保有税类是指为了合理调节政府与房地产占有者之间的收益分配，世界大多数国家对房地产品课征房地产保有税。

其主要包括以下几种：

①不动产税，这是对土地或房屋的所有者或占有者征收的税赋，其计税依据为不动产的评估价值，一般对特殊用途如公共、教育和宗教等公益慈善机要的不动产实行减免征收。

②财产税，它是指在不征收不动产税的国家征收和税赋，以房地产等不为课税对象，其税基为不动产的评估价格。

③定期不动产比值税，它是对占有房地产超过一定年限的产权有者征由的一种税赋。 2100433B

影响住房价格变动的因素很多，包括经济因素、社会因素、政治因素、科学技术因素等。影响住房价格的主要关键因素有城市发展速度、收入水平、政府政策、税收等。

发展中的城市，住房价格有不断上涨的趋势

对发展中的城市而言，城市中任何一套已经建成的住房价格，都会随着城市规模不断的扩大而不断提高。

住房价格提高的原因在两方面：一方面是新建住房生产成本C0上升，另一方面，是住房的品质（有用性）的相对提升。住房生产成本的提高，主要原因在于新建住房所用土地价格的提高、劳动力成本上升、原材料成本上升等，而住房品质（有用性）的相对提升，则是因为城市规模扩大，越来越偏远的地段会被用于建房，城市中任何一套住房的有用性U与最新建的住房的有用性U0相比，优势就越来越大，即U与U0之比越来越大。从而根据房价公式P=U/U0*C0,对发展中的城市而言，住房价格P会随着城是的发展越来越高。

城市发展越快，房价越高，城市发展越慢，房价越低，城市发展停止、倒退，房价最低

城市发展越快，会导致城市周边土地价格更高，从而导致更高的房价。相反，城市发展越慢，会导致城市周边地价越低，从而导致更低的房价。

城市发展一旦停止，城市周边低价将最低，城市房价也会处于较低水平。一旦城市发展倒退（城市人口急剧减少），住房价格将一落千丈，甚至一文不值。

利息率上升，房价降低，利息率下降，房价提升

当资金利息率提高时，住房价格会降低，相反，当资金利息率降低时，住房价格会提高。

收入提高，房价上升，收入降低，房价下降

居民收入也会影响房价。居民收入提高，房价也会提高，居民收入降低，房价也会降低。国外一些研究表明，房价提高的速度是居民收入提高速度的1.5倍，居民收入提高1%，房价将上涨1.5%。

政府审批越复杂，房价越高，政府审批越简单，房价越低。